房地产信托的风险与控制(同名13979)
房地产信托投资风险防控策略
房地产信托投资风险防控策略随着中国经济的快速发展，房地产信托投资成为了一个备受关注的话题。
然而，随之而来的风险也不容忽视。
在这篇文章中，我们将探讨房地产信托投资的风险，并提出一些相应的风险防控策略。
一、房地产信托投资的风险1. 市场风险中国的房地产市场存在较大的波动性和不确定性。
宏观经济政策调控、供需关系紊乱、地方政府政策变化等因素都可能对房地产市场产生影响，进而影响房地产信托投资的回报。
2. 信用风险在房地产信托投资中，发行方和借款方的信用状况是决定投资风险的重要因素。
信用风险主要表现为发行方或借款方无法按时偿还本金和利息，可能导致投资者遭受损失。
3. 法律风险法律风险是指与房地产信托投资相关的法律规定和合同条款的不确定性。
如房地产税法规定的变动、合同解释不清晰等，都可能给投资者带来风险。
二、1. 做好市场研究投资者在进行房地产信托投资之前，应充分了解市场情况。
对于投资地区的经济发展前景、政策环境、供需关系等进行深入研究，以更好地把握市场风险。
2. 优选信用较高的发行方和借款方在选择投资标的时，投资者应综合考虑发行方和借款方的信用状况。
可以通过查阅资产质量报告、信用评级报告等信息，对发行方和借款方的信用情况进行评估，降低信用风险。
3. 设立风险准备金投资者可以将一部分投资款项用于设立风险准备金，以应对可能发生的逾期偿付、违约等风险。
风险准备金的设立可以提供投资者的保障，减少损失。
4. 持续监测风险投资者应建立风险监测机制，定期对投资项目进行风险评估和监测。
及时发现风险因素，采取相应措施予以防控，以保护投资者的权益。
5. 多元化投资为了降低投资风险，投资者可以选择分散投资。
通过将资金分散投资于不同的房地产信托项目，可以降低单一项目带来的风险，提高整体投资的稳定性。
结语房地产信托投资是一种带有风险的投资方式，但通过合理的防控措施，投资者可以降低风险，提高投资回报。
在进行房地产信托投资时，投资者应充分了解市场情况，优选信用较高的标的，设立风险准备金，持续监测风险，并进行多元化投资。
房地产信托投资法律合规与风险控制
房地产信托投资法律合规与风险控制在房地产信托投资活动中，法律合规和风险控制是至关重要的。
本文将就房地产信托投资的法律合规和风险控制进行探讨，以提供相关的知识和指导。
一、房地产信托投资的法律合规1. 法律法规的遵守房地产信托投资者应遵守国家相关的法律法规，包括《信托法》、《证券法》等。
他们应该了解并遵守这些法律法规的规定，以确保其投资活动的合法性和合规性。
2. 信息披露在房地产信托投资中，信息披露是一个重要的法律合规要求。
投资者应确保相关信息的准确完整，并按照规定的时限进行披露。
同时，投资者还应注意保护投资者的隐私和商业机密，防止信息泄露。
3. 合同签订和执行房地产信托投资者应与信托公司或相关方签订合同，并确保合同的内容准确明确。
合同中应明确双方的权利和义务，确保双方的合法权益得到保护。
此外，投资者还应积极参与合同的执行过程，监督和保障其权益。
二、房地产信托投资的风险控制1. 风险评估与调查在进行房地产信托投资之前，投资者应对投资项目进行充分的风险评估和调查。
他们应该研究和了解项目的市场前景、法律风险、资产质量等因素，以便在投资决策中做出明智的选择。
2. 多元化投资为了降低风险，投资者可以考虑将资金分散投资于不同的房地产信托项目中，以实现风险的分散和收益的最大化。
多元化投资可以有效地减少特定项目或地区的风险对投资者的影响。
3. 监督与管理投资者应密切关注房地产信托项目的运作情况，并进行监督和管理。
他们可以通过定期审查报告、参加投资者会议等方式获取相关信息，并及时采取措施应对潜在的风险。
4. 风险应急预案投资者应制定和执行风险应急预案，以应对突发事件和风险的出现。
预案应包括对于项目资金的保障、对于项目运营情况的监督和调整等内容，以确保投资者的权益不受损害。
总结：在房地产信托投资中，法律合规和风险控制是非常重要的。
投资者应遵守相关法律法规，合规运作，并采取一系列的风险控制措施来确保投资的安全性和收益性。
我国房地产投资信托的风险及其控制
我国房地产投资信托的风险及其控制【摘要】随着房地产投资信托在我国的快速发展，其风险亦日益凸显。
本文从外部和内部两个角度全面分析了我国房地产投资信托存在的政策、金融、运营等一系列风险，并从宏观和微观两个方面探讨了控制这些风险的措施和方法。
【关键字】房地产投资信托风险控制措施自2003年6月央行发布121号文件以控制房地产银行信贷以来，我国房地产投资信托得到了快速发展，对拓宽房地产融资渠道、完善房地产金融体系起到了积极的作用。
但在发展房地产投资信托的过程中，由于我国房地产市场和资本市场本身的不完善，以及缺乏相关法律法规的支持等原因，存在着一系列的风险。
2005年9月，银监会在《加强信托投资公司部分风险提示的通知》（212号文件）中指出，在到期未能按时清算的信托计划中，房地产信托项目占61%，并在该文件中提高了房地产信托发行门槛以控制风险。
据用益信托工作的统计显示，房地产投资信托在2005年高速增长之后开始放缓，其产品的发行数量由2005年的115个减为2006年的102个，而2007年仅为54个。
因此，我国在大力发展房地产投资信托的同时，也必须分析各种潜在的风险，采取相应的控制措施。
一、我国房地产投资信托的风险分析房地产投资信托作为一种专项投资于房地产行业的信托产品在我国刚刚起步，既受到房地产业、信托业和金融市场等多重风险带来的不确定性因素的影响，也面临着产品运作过程中的诸多隐患。
一般情况下，可以将房地产投资信托的风险分为市场风险与非市场风险：市场风险又称外在风险，是指由国家宏观经济政策或供求变化等外部原因导致市场波动产生的风险；非市场风险又称内部风险，是指由房地产项目本身或信托公司内部的经营管理等造成的风险。
1、市场风险（1）国家宏观政策风险。
由于房地产业与国家经济紧密相关，尤其房地产业是资金密集型产业，与金融业关系也非常紧密，因此在很大程度上受到政府的控制。
政府对土地使用、出让的政策，对环境保护的政策，对租金、售价的限制政策，对材料、设备的限制政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策等，都会给房地产投资者带来风险。
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨摘要：随着房地产行业调控的深入和银行信贷收紧，房地产信托成为各大房地产企业解决资金困境的重要途径。
经过两年的爆发式增长，房地产信托在2012年和2013年迎来兑付高峰。
面对巨大的兑付压力和频频出现的提前清盘现象，房地产信托行业是否存在兑付风险？文章从房地产信托兑付风险产生的根源、市场参与主体、提前清盘的影响等方面进行分析，揭示出房地产信托业的风险状况及对房地产市场未来发展的影响。
关键词：房地产信托；兑付风险；清盘中图分类号：f293 文献标识码：a 文章编号：1674-1723（2013）03-0206-03一、中国房地产信托发展现状（一）房地产信托房地产信托，即委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产行业并进行管理和处分的行为。
（二）房地产信托发展现状房地产信托作为信托公司的重要业务，2003年开始在我国资本市场上出现。
当时由于其规模较小，并没有受到太多关注。
2008年12月3日，国务院常务会议确定了“国九条”金融促进经济发展的政策措施，首次明确将房地产信托投资基金作为创新融资方式。
自2010年以来，国家为遏制房价过快增长，出台了限购、限贷等一系列房地产调控政策。
受此调控政策影响，房地产市场销售逐渐放缓，再加之银行信贷收紧，融资难成为各大房企共同面临的问题。
此时，房地产信托以其融资模式多样灵活的特点不仅成为中小房地产商的融资渠道，更成为像万达、万科等大型房企解决资金困境的“救命稻草”，房地产信托的发行规模和数量在近两年呈爆发式增长。
据中国信托业协会统计，房地产信托的密集发行主要集中于2010年及2011年上半年。
2010年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元，2010年末就增加到4300余亿元，2011年二季度末继续增加到6000多亿元，2012年二季度末为6752亿元，2012年年末，房地产信托余额为6881亿元，与前几个季度信托余额基本持平，与历史最高点2011年三季度末相比，当前房地产信托余额仍处于历史高位。
简析我国房地产信托的风险及化解对策
简析我国房地产信托的风险及化解对策【摘要】2009年以来，随着房地产调控的逐渐深入，楼市交易冷淡，造成了房地产企业资金回笼不畅，加之银行信贷紧缩，使其开始采取房地产信托的方式来融资，这直接导致了房地产信托业的繁荣。
但繁荣的背后，其兑付风险逐渐显现并加大。
本文从我国房地产信托现状出发，分析了存在的主要风险，提出了化解对策。
【关键词】房地产信托;风险;对策1.我国房地产信托的现状根据信托业协会统计，截止2011年末，房地产信托业务余额达到了6882.31亿元的历史最高值，在全部信托资产中的占比也高达14.83%。
与2010年底的4323.68亿元相比增长了59.18%。
在房地产信托快速发展的同时，房地产信托市场上的信托产品风险也在不断提高。
通过信托贷款的公司一般都是从银行贷不到款的，成本普遍在20%以上，这么高的成本本身就不太正常。
面对较高的房地产信托风险，如果不采取有效的风险防范措施，一旦出现问题可能会影响到整个行业的发展。
2.目前房地产信托业务的主要风险分析目前房地产信托中经常发生偷换项目概念的情况以及以股权投资附回购形式弥补自有资金投资缺口的情况，并成为监管部门三令五申要求加以规范和整顿的对象。
这些现象的存在，也直接加大了房地产信托的风险。
首先，偷换项目概念的情况直接导致信托产品的名义用途与实际用途不符，难以监管资金的具体运用，而名义用途项目由于四证齐全,通常银行开发贷款已进入或即将进入，项目土地等资源要优先抵押给银行，信托融资只能以开发商拥有的其他资产进行担保，对项目的控制力弱，无法确保名义项目的销售收入用于偿还信托融资，而实际用款项目的情况又无法控制，增加了融资风险。
其次，以股权投资附回购形式对开发商提供融资同样存在巨大风险，信托的股权投资进入后只是弥补了开发商的自有资金投资缺口，而项目建设还是需要银行开发贷款的支持，而银行开发贷款无疑是要求项目土地及在建工程的抵押以及对预售资金的监管，在此情况下，开发商基本无法用本项目产生的现金流进行还款（因为即使有预售资金，根据目前建委对预售资金的监管要求，预售资金只能用于偿还银行贷款或用于项目建设，肯定无法用于大股东回购股权），开发商只能通过一些违规手段或者其他项目的现金流用于支付回购价款，在国家对预售资金监管日趋严格的情况下，套取预售资金的难度逐步增大，进而大股东的回购资金来源也将越来越难。
房地产投资信托业务存在的风险及对策
房地产投资信托业务存在的风险及对策
房地产投资信托是一种通过方案募集资金投资于房地产项目的金融产品。
由于该业务涉及到投资与融资、房地产市场等多方面因素，存在不同的风险。
以下是房地产投资信托业务存在的主要风险及对策：
1. 市场风险：房地产市场的波动性较大，投资者面临的市场风险较高。
对策：可以采取分散风险的投资策略，同时选择具有良好信誉度和稳健业绩的信托管理人。
2. 出租风险：产生租金收益是房地产投资信托的重要收益来源之一，但出租风险也随之增加，例如出租率下降、租户欠租等。
对策：信托管理人需要对租户的财务稳定性和信誉度进行严格筛选。
3. 资金流动风险：资金流动性不足可能导致无法满足信托持有人的提款要求，进而影响信托公司的声誉和经营。
对策：信托管理人应该限制大笔提款或提前告知，并保持足够的现金储备。
4. 法律风险：涉及土地、建筑等多种法律规定，而且涉及的投资人分散，法律纠纷的处理成为一项重要风险。
对策：信托管理人需要与专业的律师和业务团队合作，在投资前进行充分的尽职调查和风险预测。
5. 利率风险：利率波动可能对房地产投资信托收益产生重要影响，因为资产负债表中的借款利率或资产收益率可能会受到利率变化的影响。
对策：信托管理人需要实施有效的利率风险管理策略，并充分考虑利率变化的影响。
综上所述，房地产投资信托业务所面临的风险较为复杂，需要信托管理人充分了解风险的本质和特征，并通过积极的风险管理策略来减少不利的影响。
房地产信托的风险与控制
房地产信托的风险与控制现的诚信和管理事故等问题而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情况如企业的过去和现在的内在管理能力、财务风险防范能力等而信托投资者对此风险的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断因此由于信息的不对称真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视6.财产流动性风险信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押如果融资方未能按期偿还本息公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权则可能产生流动性风险7.财产所有权风险《信托法》总则第二条指出信托是指委托人基于对受托人的信任将其财产委托给受托人由受托人按委托人的意愿以自己的名义为受托人的利益或特定目的进行管理或处分的行为我国的信托业建立在“委托”制度基础上委托行为不需要财产权的转移信托财产的所有权属于委托人受托人只是把信托财产制与可控的位置这样做虽然信托投资公司可以利用信托制度规避法律法规如逃避债务和税收等从而保护委托人的债权人利益和不知情的第三者的利益但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时如购买股票、银行开户、缴纳税款等信托投资公司由于不是信托财产的所有人在操作中会面临许多困难处理不当会形成所有权风险8.信托公司管理不善风险《信托法》规定受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的承担赔偿责任信托投资公司在实际业务操作中可能存在着这些行为产生大量的投资风险和财务风险在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率在缺乏有效的风险控制的情况下由于投资项目和合作项目选择不当时投资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险二房地产信托风险的成因分析1.房地产信托体系的内在脆弱性宏观性房地产信托风险指的是整个房地产信托体系乃至一国金融体系面临的整体性风险在市场经济环境下这种系统风险普遍存在有些是由于信托市场交易者的不正当及违规违法行为引起金融动荡但更多的是由于信托市场机制本身的问题引起的信托体系的内在不稳定即房地产信托体系具有内在的脆弱性或不稳定性就房地产信托体系而言由于房地产商品具有价值量大、生产周期长的特点同时房地产业占用的社会资金量很大因此房地产信托体系同样有着内在的不稳定尤其在我国更是如此2.房地产信托机构的内在脆弱性不少金融危机的爆发都以某些金融机构的倒闭为征兆而金融机构在金融动荡中的脆弱性又往往使得局部的金融市场扰动演变为全面的金融危机对于房地产业信托系统而言房地产信托机构所具有的内在脆弱性及其积累构成了房地产信托系统风险的主要来源信息经济学是解释信托机构内在脆弱性的有力工具在信息经济学中常常将博弈中拥有私人信息的一方称为“代理人”不拥有私人信息的一方称为“委托人”因此由信托市场信息的不对称就引出信托市场上的委托—代理问题委托—代理问题是信托市场上一个普遍存在的问题而这一问题也是导致信托机构内在脆弱性而带来信托系统风险的主要原因之一283.房地产信托产品市场主体行为的有限理性房地产信托的系统风险的另一个更重要的原因是房地产信托市场主体的非理性行为这些非理性行为包括从众行为、灾难短视行为、忽视信息行为及认识的非一致性等对于房地产信托系统而言这些行为都有引起或加剧系统风险的倾向4.房地产信托产品价格的内在波动性几乎所有的金融危机都与金融资产价格的过度波动相关信托资产价格的巨幅变化也是金融危机的一个重要标志信托机构形成的以房地产资产为抵押或证券化的金融资产即为房地产信托资产其价格同样具有较强的波动性房地产信托资产的波动原因也与信息不完全性有关其定价受到不完全信息的制约即市场据以对房地产信托资产价值进行贴现的是房地产资产的未来收入流量以及影响这一流量变化的各种因素而这两个方面都以零散的资产持有者所知这样就造成了房地产资产及其信托资产常常处于动荡之中三房地产信托风险控制的建议1.完善相关法律法规目前我国信托法律体系还没有成型需要专项和配套立法一方面是要完善信托业务范围对动产信托、不动产信托、其他财产信托等业务品种操作都要做出明确的法律规范；另一方面对配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整尽快出台工商登记信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法；同时为了尽快推出真正意义上的房地产投资信托必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究2.加强信托投资公司内控制度加强信托公司内部控制一是要建立完善的法人治理制度二是要建立起全面的内部控制的框架作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途我国的信托投资公司虽经过多次行业整顿但不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱等问题因此加强信托投资公司法人治理和内控建设重新树立信誉为房地产信托创造合格的受托人这是我国房地产信托健康发展的前提和保证3.建立信息披露制度监管部门规范信息披露行为应做到一是信息披露要在监管机关指定的媒体上进行；二是只能且必须披露监管机关要求披露或规定的募集信托资金的信托业务文件反映信托财产管理运用状况的报表或文件、收益分配公告、重大业务或事项等不能附加宣传广告或带有宣传广告性质的其他任何信息；三是只能按照监管机关规定的规范格式、文本进行信息披露4.大力加强房地产信托的创新目前我国已推出的几个房地产投资信托项目都是中短期的某一独立项目的融资是房地产投资信托的一种雏形房地产投资信托需要加大创新的力度首先是资金来源的创新依据目前的政策接受受托人的资金信托合同总份数不得超过２００份这大大地制约了信托资金的募集因而信托机构需要开辟新的集资渠道其次是房地产投资信托产品创新为了适应市场的变化和提高自身竞争力信托公司必须通过创新设计出多渠道、多类型的房地产投资信托产品满足市场主体多元化和特定的需求5.加强投资风险的普及教育和机构投资者的培育投资者的风险教育是由当前投资者的结构和信托产品投资的行业风险决定的目前在房地产信托的投资者中９０％以上是个人投资者只有１０％左右是机构投资者与美国证券市场近４０％的机构投资者相比差距甚大而对于房地产投资信托这样的新型金融工具国内散户投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度在短时间内很难提高所以面对高风险的房地产投资信托投资者风险的教育特别重要；另外应抓紧修订有关法规允许机构投资者如养老金基金、保险基金投资于房地产投资信托6.培养房地产信托产品风险管理的专业人才房地产信托产品由于其创新性和复杂性对从业人员的要求较高具体包括三种人才交易人员、产品设计人员、风险管理人员交易人员可通过市场交易实践培养研究人员可通过招聘数学类人才获得风险管理人员不仅要有扎实的理论基础、对市场和信息的敏感度还要熟悉产品的定价模型和分解技术需要有较好的数学功底同时对数学模型、产品分解原理、计算机技术等都有相当程度的了解可以说是要求最高也最具综合性因而房地产信托产品风险管理人员很难获得这也是制约信托投资公司产品开发的主要因素之一参考文献1盖永光.信托业比较研究M.济南:山东人民出版社2004.123～1402郭德香.金融信托法律制度研究M.郑州:郑州大学出版社.2003.1373徐小讯等.信托公司治理结构与风险控制.金融理论与实践J.20064.67～69.。
房地产信托的风险及控制
房地产信托的风险及控制房地产信托是目前市场上最常见的信托产品之一，今天我们就房地产信托的风险及控制做一个详细的讲解。
一、风险1、房地产行业风险房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下会滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力就可能存在房地产泡沫，如果泡沫达到一定程度就必然影响到房地产信托。
2、房地产项目风险对项目的选择是房地产信托首要工作，如果项目本身的市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面存在问题，则信托产品无论怎么控制风险，项目本身的先天缺陷总是无法避免的。
3、房地产开发商的风险房地产本身是一个技术含量非常高的资源整合过程，包括确定土地选择、产品设定、业态规划、商业招商、市场营销、运营管理等等，都需要开发商来整合资源，而且各个环节环环相扣，缺一不可。
4、信托公司的风险房地产信托产品在发行、销售的水平上很大程度取决于信托公司的风险管理水平。
如果信托公司的专业水平不够，不能从众多的风险中挑选出核心的风险，或者不知道该如何管理，都是造成信托风险的重要原因。
5、房地产信托产品的流动性风险房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。
如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权，则可能产生流动性风险。
二、控制1、加强信托投资公司内控制度;2、建立信息披露制度;3、严格要求融资类房地产业务需要满足“四二三”原则。
在极端情况下，房地产信托通过两种方式来解决问题的，第一：地产商筹资自救，主要通过借新还旧、降价促销促资金回流、项目出售等途径筹集还款资金，补充流动性;第二：若地产商自救失败，则风险转移至信托公司。
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我国房地产信托业务的风险分析与控制
我国房地产信托业务的风险分析与控制作者：王欢来源：《企业文化·中旬刊》2014年第03期摘要：文章叙述了房地产信托业务在我国的发展历程，分析了房地产信托的具体风险点及其成因，并详细阐明现阶段防控房地产信托风险的具体措施和完善宏观风险控制体系的方法。
对引导房地产信托业务良性发展、进一步推动REITs的中国化进程提出建议。
关键词：房地产信托；风险分析；REITs一、引言房地产信托是指，房地产开发商通过信托公司设立信托计划，向社会募集资金，然后将该笔资金用于与房地产开发建设运营等相关的活动。
与银行贷款相比，信托融资具有募集资金方式灵活的优势，可降低房地产开发商的融资难度。
二、我国房地产信托的发展房地产行业属于典型的资金密集型行业，我国房地产融资过去主要依靠银行贷款。
2003年，中国人民银行出台了著名的“121号文件”，该文件旨在抑制当时过热的房地产投资势头，明确要求各家商业银行严格审批房地产开发贷款并重点监控贷款资金。
“121号文件”限制了房地产开发企业的银行融资渠道，信托渠道融资开始成为房产企业追逐的热点。
2006年，银监会发布的“54号文”对房地产信托融资设立了比银行贷款还高的门槛，房地产信托发行规模大幅下降。
2007年下半年，次贷危机席卷全球金融市场，房地产信托业务再一次受到影响，整体规模萎缩。
2009年房地产开发商的银行信贷额度受到限制，融资市场上再一次掀起了信托融资潮。
相对于银行贷款而言，房地产信托融资具有募集资金方式灵活和资金利率可灵活调整的优势，可降低房地产开发商，尤其是中小开发商的融资难度。
同时，房地产信托可以基于股权投资、财产受益权等模式进行创新，丰富的融资模式使信托渠道成为了房地产公司最佳融资方式之一。
根据中国信托业协会公布的最新数据显示，截至2013年第四季度，按投向划分，运用于房地产信托的信托资金已达到10337.5亿元，占信托业比重为10.03%，同比增加0.18个百分点。
房地产信托的风险与控制
房地产信托的风险与控制一、房地产信托目前面临的风险1．国家宏观政策影响当前，中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势，随着央行121号文件和国务院18号文件”出台，房地产通过银行融资的难度增大，信托公司的竞争优势虽然开始显现，但同时也将风险转移了过来。
今年我国的金融环境和房地产市场都发生了很大的变化，银行缩紧放贷规模，证券市场的萎靡不振，全国很多城市，尤其是上海等城市房屋价格大幅度波动，这些都在一定程度上影响了国家宏观调控政策的调整。
2005年银监会出台了212号文件，明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛，原来占60％以上的房地产信托门槛提高了。
也因此影响到了房地产信托的规模和发展。
2．房地产自身行业风险。
房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致，国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。
例如上个世纪九十年代，房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。
房地产本身既是耐用消费品，又是投资品，房地产价格上涨主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地产品质提升所致，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。
如果泡沫达到一定程度，就必然影响房地产信托。
根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，2005年1-10月份，我国房地产投资增幅不断降低，其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。
3．项目自身及市场风险。
通常，信托公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。
但这些风险控制措施都有一定的局限性。
即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要专业的房地产投资分析和投资管理人员。
因为，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。
而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。
4．自身诚信风险。
原则上从事经营性信托业务的非银行金融机构，受到国家金融监管机构的严格监督和管理，严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。
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房地产信托的风险与控制(同名13979)
现的诚信和管理事故等问题而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情况如企业的过去和现在的内在管理能力、财务风险防范能力等而信托投资者对此风险的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断因此由于信息的不对称真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视
6.财产流动性风险
信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押如果融资方未能按期偿还本息公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权则可能产生流动性风险
7.财产所有权风险
《信托法》总则第二条指出信托是指委托人基于对受托人的信任将其财产委托给受托人由受托人按委托人的意愿以自己的名义为受托人的利益或特定目的进行管理或处分的行为我国的信托业建立在“委托”制度基础上委托行为不需要财产权的转移信托财产的所有权属于委托人受托人只是把信托财产制与可控的位置这样做虽然信托投资公司可以利用信托制度规避法律法规如逃避债务和税收等从而保护委托人的
债权人利益和不知情的第三者的利益但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时如购买股票、银行开户、缴纳税款等信托投资公司由于不是信托财产的所有人在操作中会面临许多困难处理不当会形成所有权风险
8.信托公司管理不善风险
《信托法》规定受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的承担赔偿责任信托投资公司在实际业务操作中可能存在着这些行为产生大量的投资风险和财务风险在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率在缺乏有效的风险控制的情况下由于投资项目和合作项目选择不当时投资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险
二房地产信托风险的成因分析
1.房地产信托体系的内在脆弱性
宏观性房地产信托风险指的是整个房地产信托体系乃至一国金融体系面临的整体性风险在市场经济环境下这种系统风险普遍存在有些是由于信托市场交易者的不正当及违规违
法行为引起金融动荡但更多的是由于信托市场机制本身的问题引起的信托体系的内在不稳定即房地产信托体系具有内在的脆弱性或不稳定性就房地产信托体系而言由于房地产商品具有价值量大、生产周期长的特点同时房地产业占用的社会资金量很大因此房地产信托体系同样有着内在的不稳定尤其在我国更是如此
2.房地产信托机构的内在脆弱性
不少金融危机的爆发都以某些金融机构的倒闭为征兆而金融机构在金融动荡中的脆弱性又往往使得局部的金融市场扰动演变为全面的金融危机对于房地产业信托系统而言房地产信托机构所具有的内在脆弱性及其积累构成了房地产信托系统风险的主要来源信息经济学是解释信托机构内在脆弱性的有力工具在信息经济学中常常将博弈中拥有私人信息的一方称为“代理人”不拥有私人信息的一方称为“委托人”因此由信托市场信息的不对称就引出信托市场上的委托—代理问题委托—代理问题是信托市场上一个普遍存在的问题而这一问题也是导致信托机构内在脆弱性而带来信托系统风险的主要原因之一28
3.房地产信托产品市场主体行为的有限理性
房地产信托的系统风险的另一个更重要的原因是房地产信托市场主体的非理性行为这些非理性行为包括从众行为、灾难短视行为、忽视信息行为及认识的非一致性等对于房地产信托系统而言这些行为都有引起或加剧系统风险的倾向
4.房地产信托产品价格的内在波动性
几乎所有的金融危机都与金融资产价格的过度波动相关信托资产价格的巨幅变化也是金融危机的一个重要标志信托机构形成的以房地产资产为抵押或证券化的金融资产即为房地产信托资产其价格同样具有较强的波动性房地产信托资产的波动原因也与信息不完全性有关其定价受到不完全信息的制约即市场据以对房地产信托资产价值进行贴现的是房地产资产的未来收入流量以及影响这一流量变化的各种因素而这两个方面都以零散的资产持有者所知这样就造成了房地产资产及其信托资产常常处于动荡之中
三房地产信托风险控制的建议
1.完善相关法律法规
目前我国信托法律体系还没有成型需要专项和配套立法一方面是要完善信托业务范围对动产信托、不动产信托、其他财产信托等业务品种操作都要做出明确的法律规范；另一方面对配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整尽快出台工商登记信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法；同时为了尽快推出真正意义上的房地产投资信托必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究
2.加强信托投资公司内控制度
加强信托公司内部控制一是要建立完善的法人治理制度二是要建立起全面的内部控制的框架作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途我国的信托投资公司虽经过多次行业整顿但不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱等问题因此加强信托投资公司法人治理和内控建设重新树立信誉为房地产信托创造合格的受托人这是我国房地产信托健康发展的前提和保证
3.建立信息披露制度
监管部门规范信息披露行为应做到一是信息披露要在监管机关指定的媒体上进行；二是只能且必须披露监管机关要求披露或规定的募集信托资金的信托业务文件反映信托财产管理运用状况的报表或文件、收益分配公告、重大业务或事项等不能附加宣传广告或带有宣传广告性质的其他任何信息；三是只能按照监管机关规定的规范格式、文本进行信息披露
4.大力加强房地产信托的创新
目前我国已推出的几个房地产投资信托项目都是中短期的某一独立项目的融资是房地产投资信托的一种雏形房地产投资信托需要加大创新的力度首先是资金来源的创新依据目前的政策接受受托人的资金信托合同总份数不得超过２００份这大大地制约了信托资金的募集因而信托机构需要开辟新的集资渠道其次是房地产投资信托产品创新为了适应市场的变化和提高自身竞争力信托公司必须通过创新设计出多渠道、多类型的房地产投资信托产品满足市场主体多元化和特定的需求
5.加强投资风险的普及教育和机构投资者的培育
投资者的风险教育是由当前投资者的结构和信托产品投资的行业风险决定的目前在房地产信托的投资者中９０％以上是个人投资者只有１０％左右是机构投资者与美国证券市场近４０％的机构投资者相比差距甚大而对于房地产投资信托这样的新型金融工具国内散户投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度在短时间内很难提高所以面对高风险的房地产投资信托投资者风险的教育特别重要；另外应抓紧修订有关法规允许机构投资者如养老金基金、保险基金投资于房地产投资信托
6.培养房地产信托产品风险管理的专业人才
房地产信托产品由于其创新性和复杂性对从业人员的要求较高具体包括三种人才交易人员、产品设计人员、风险管理人员交易人员可通过市场交易实践培养研究人员可通过招聘数学类人才获得风险管理人员不仅要有扎实的理论基础、对市场和信息的敏感度还要熟悉产品的定价模型和分解技术需要有较好的数学功底同时对数学模型、产品分解原理、计算机技术等都有相当程度的了解可以说是要求最高也最具综合性因而房地产信托产品风险管理人员很难获得这也是制约
信托投资公司产品开发的主要因素之一
参考文献
1盖永光.信托业比较研究M.济南:山东人民出版社2004.123～140
2郭德香.金融信托法律制度研究M.郑州:郑州大学出版社.2003.137
3徐小讯等.信托公司治理结构与风险控制.金融理论与实践J.20064.67～69.。