中国房地产信托投资基金的案例分析
我国房地产投资信托基金的现状与问题
我国房地产投资信托基金的现状与问题哲学院副修生龚奥 2010202854房地产投资信托基金（REITs）作为一种房地产市场的投资渠道和风险分散方式，对中国房地产市场的结构优化和金融创新具有非常强烈的现实意义。
REITs在美国等发达国家已有近60年的发展历史，不过，在中国REITs还是一个新生事物。
一、我国房地产投资信托基金的现状我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。
然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。
但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
目前国内的REITs试点，有两种模式，分别由央行和证监会牵头。
2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿，央行的REITs 方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。
受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。
而证监会版REITs则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITs份额间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
房地产股权融资案例分析【最新版】
房地产股权融资案例分析房地产融资主要分为股权融资和债券融资，股权融资对于解决房地产开发的资本金问题具有重要的价值，特别适用于项目开始之初，特别是土地价款的筹措。
是房地产开发企业最为关心的资金来源之一。
本文系统梳理了现阶段房地产股权融资的常用渠道，并对不同融资渠道进行了系统分析和比较。
另外，特别对不同股权融资的税务问题进行了深入分析。
股权资金融资分析(一)建设基金1、背景概况发起人通过来自特定类型内地居民的非公开渠道募集的建设基金。
基金以人民币计价，主要投资于中国房地产公司的股份和物业。
发起人不保证收益，并且建设基金是一类的股权投资基金，其风险由所有参与方共同承担。
2、建设基金的形式这些基金可以以设立公司或合伙企业的形式建立。
实际上大多数建设基金都以合伙企业的形式设立。
其主要优点是，在合伙企业中利润分配可以更加灵活，而公司就要求有“同股同权”。
3、建设基金的模式发起人有三种主要形式:开发商向上游扩展成为资本提供商;风险投资/私募基金;业内专业人士。
表1 三种建设基金的比较4、建设基金的评价作为一种融资渠道，建设基金仍然处于发展初期。
建设基金的成功依赖于物业开发和金融背景的有效团队合作。
资金提供者(有限合伙人或“LP”)将会为基金提供资金，而负有无限责任的合伙人(“GP”)将为地产项目提供运营和管理专家。
GP需要具备丰富的行业经验、知识和管理技能。
5、供给与需求关于需求方面，由于建设基金的大部分投资仍然是房地产开发项目，这需要大量的初始投资，并有较大的完工风险。
只有股权投资可以帮助房地产行业开发，因为项目可以充分资本化。
关于资金的供给，国家法规规定金融机构和保险资金只能投资于自用或从事自营投资的物业。
其结果是，大多数资金提供者是个人，进而限制了投资规模。
(二)外资房地产基金1、背景概况这里所说的“外资房地产基金”主要是指外国发起人在中国募集的、基金载体在中国成立的、以人民币计值的房地产基金。
资金来源大多是来自于金融机构、养老基金、公益基金以及高资产净值个人(全世界私人银行的客户)。
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
图2：贷款型信托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
我国房地产信托投资基金发展问题论文
我国房地产信托投资基金发展问题研究中图分类号：f832 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2012）12-000-01摘要房地产信托投资基金（reits）是一种将资产管理和房地产融资相结合的信托产品，发行主体是信托机构，资金投向是房地产开发与经营。
本文对我国reits发展中存在的问题进行了分析，并提出相关建议。
关键词房地产信托投资基金（reits）问题建议一、房地产信托投资基金的概念及发展房地产信托投资基金（real estate investment trust，简称reits）是一种以发行信托收益凭证的方式汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
reits典型的运作方式有两种：一是特殊目的载体公司（spv）向投资者发行信托收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本付息；二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立reits，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。
reits兼顾了业务模式的稳定性和信托财产的收益性、安全性、流动性，一般只适用于拥有较稳定现金流的写字楼、商场等商业地产。
美国、澳大利亚、日本等发达国家已建立了较完善的reits运行机制、法律制度及税收政策，reits也有力地促进了该地区房地产业的发展。
我国从2005年12月越秀reits在香港联交所上市以来，reits发展经历了从无到有、不断探索的过程，但是由于种种原因，我国的reits并没有真正发展起来。
近年来，我国房地产信托产品发展迅速，据公开数据显示，仅2012年上半年房地产信托新增规模达1213亿元，至6月末房地产信托余额为6751亿元，占信托余额比例为12.81%，这为reits的发展奠定了较好的基础。
二、我国房地产信托投资基金发展存在的问题随着我国房地产业的发展，房地产开发商将拥有更多的经营性物业资产，而在我国宏观调控的大背景下，构建多元化、高效并且有利于风险分散的房地产融资渠道，以及有效解决民间资本问题为社会所关注。
中国公募reits案例
中国公募reits案例公募REITs是指公开募集的房地产投资信托基金，其在国内市场上的发展和运作逐渐受到了广泛关注。
本文将介绍中国公募REITs的案例，并探讨其对中国房地产市场的影响。
目前，中国的公募REITs市场还处于起步阶段，但已经有一些案例值得关注。
例如，2021年，华夏基金推出了中国首只公募REITs产品，该产品名为“华夏恒久公寓租赁REITs联接基金”。
该基金的投资标的是位于北京市朝阳区的一家知名房地产开发商持有的一组恒久公寓租赁项目。
该基金通过发行基金份额，募集了资金用于收购这组恒久公寓租赁项目，并通过租金收入为投资人提供稳定的现金流回报。
这个案例展示了公募REITs作为一种创新的投资方式在中国房地产市场中的应用。
通过发行基金份额进行募集，公募REITs为广大投资者提供了参与房地产市场的机会，同时分散了投资风险。
公募REITs产品的引入也为房地产开发商提供了新的融资渠道，从而促进了房地产市场的健康发展。
公募REITs的引入还为中国房地产市场带来了其他积极的影响。
首先，公募REITs可以提高房地产市场的流动性。
由于公募REITs可以在二级市场上交易，投资者可以更加方便地买卖REITs基金份额，从而提高了市场的流动性。
其次，公募REITs可以促进房地产市场的专业化运作。
由于公募REITs需要遵守严格的监管要求和披露规定，投资者可以更加有信心地参与房地产市场，同时相关机构也需要提高自身的专业水平，从而推动整个行业的发展。
然而，中国公募REITs市场还面临一些挑战和限制。
首先，目前公募REITs市场还缺乏多样性的投资标的。
大部分公募REITs产品的投资标的仍然集中在住宅和写字楼等传统领域，缺乏一些特殊属性的房地产项目。
其次，公募REITs市场需要更加完善的监管机制和投资者保护措施，以确保市场的健康稳定发展。
中国公募REITs市场在不断发展壮大，为投资者提供了一种参与房地产市场的新途径。
公募REITs的引入对于中国房地产市场的流动性、规范化和专业化运作具有积极的影响，但市场仍需要进一步完善。
房地产信托基金reits【浅析我国房地产投资信托基金(REITS)结合越秀REITS的案例】
房地产信托基金reits【浅析我国房地产投资信托基金（REITS）结合越秀REITS的案例】浅析房地产投资信托基金（REITs）（一）发行方式目前我国REITs的雏形有两个方案。
一个是由央行牵头研发的债权版，一个是由交易所证监会主导的股权版。
在债权版的方案中，REITs本身并不影响物业原业主的所有权，物业原业主仅是以租金作为抵押物向信托进行融资，投资者在投资过程中享有物业升值及租金回报收益。
由浦东方面提出，具体操作模式为：REITs由张江高科、浦东金桥、外高桥和陆家嘴四大公司联合发起，该四家公司将物业委托于基金公司成立REITs，基金公司向银监会申请信托发行，获得批准后，信托单位可以在全国银行间市场发行，信托计划的资金实行保管制,资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。
但该方案最大的特点在于，REITs只针对机构投资者，在银行内部进行流动交易，而并非针对普通投资者。
由此带来了两个问题：首先，机构投资者的参与热情有多大？商业出租在国内尚未形成成熟的市场，早期的参与者必将承担较大的风险，这一点机构投资者应有相应的考量。
其次，REITs的初衷在于通过广大普通投资者的参加，来融资及分散风险，但这一做法使REITs在国外发达市场取得成功的经验或许难以在国内复制。
股权版的方案与国际上流行的REITs较为接近，以出租回报相对稳定的物业组合后上市进行交易，并通过资产管理公司对项目进行管理，普通投资者通过购买股票的方式获得股权，并分享物业租金。
业内人士认为，不论是哪种方案的REITs出台，REITs都只钟情于成熟的有稳定现金流和回报率的商业物业，而目前的商业地产市场短期内还未见底，长期来看，价值回调幅度很大。
在市场不好时推出REITs，可以使进入的成本很低，未来市场好时在二级市场上将有较大的溢价空间。
而市场好时推出REITs，能够给投资者对未来的估值预期以信心。
国外的REITs产品也有在市场低迷时推出的，通过一些税收优惠政策，来达到刺激市场的目的。
鹏华前海万科REITs发行的案例分析
鹏华前海万科REITs发行的案例分析
房地产企业融资方式主要通过银行贷款的间接融资方式,随着我国房地产行业调控的进行,中国人民银行信贷政策收紧,房地产企业依靠银行贷款的间接融
资方式越来越难;虽然证券市场上依托信托公司发行一些私募型房地产信托基金,然而其融资规模小且渠道有限,无法满足房地产行业的市场需求,而通过证券市
场直接融资占其融资金额总量的比例较小。
鹏华万科房地产信托基金的发行,作为我国发行的第一只公募型房地产信托基金,它成为打破房产行业直接融资难重要的研究对象。
本文以鹏华基金公司携手深圳万科发行房地产信托投资基金为案例,运用对比分析、定性分析和定量分析方法对其分析。
对鹏华前海万科房地产信托基金信用增级方法定性与对比分析得出该案例信用增级方式单一、成本高昂的风险问题。
通过前海企业公馆租金收入的资产池、投资标的的定量分析和对比分析得知该案例基础资产池行业分布集中度高、投资主要集中于企业债券的风险性的问题。
针对鹏华前海万科房地产信托投资基金的信用增级方式单一、信用增级能力较弱、成本较高的问题,本文提出应该建立健全担保法法规、杜绝重复担保,建立统一的房地产登记中心和权威透明、公平公正的信用评级机构,建立纸夹层结构倒逼信用增级方式改革等建议;针对该案例基础资产池入驻企业行业分布集中度高、投资标的集中度高的问题,提出建立入驻企业租金、出租率、租期系列指标监控体系与基础池资产适当分布其他行业、选择性扩大投资产品范围的建议。
房地产融资案例
一、上海绿地1、扩张房地产领域寻求多元化融资多元化融资在08年中期,张玉良曾表示,“在融资收紧的情况下,我们有三分之一的资金是来自境外银行和信托等的支持。
仅最近半个月,绿地就再将引入十几个亿的资金,内资银行在我们二三线城市项目的贷款上也给予了较大的授信额度。
”但显然,出让参股企业的股权进行套现也是绿地的一种选择。
1月份,绿地将所持有的东方证券2.77%股份中的1000万股(占总股本的0.3036%)在上海联合产权交易所挂牌转让,挂牌价格1.5亿元。
每股15元的挂牌价较东方证券每股净资产2.66元溢价约4.6倍。
4月14日,绿地在上海联合产权交易所挂牌转让上海新华发行集团有限公司10%股权,挂牌价为3.69亿元,该价格已超过当初绿地拿下新华发行集团49%股权时的3.48亿元。
通过上述股权转让,绿地也因此直接回笼资金5.19亿元。
因此有业内人士表示,这些资金显然为绿地集团扩张房地产业务助了一臂之力。
在张玉良看来,2009年随着各项政策规定的出台实施,预计市场总体将逐步趋于稳定。
同时,土地、资金将进一步向优势企业集中。
“大企业掌握资源优势后将实现更大的发展。
”张玉良表示。
这或许是绿地集团在房地产市场的低迷期,多元化融资,募集资金快速扩张房地产业务的重要原因吧。
2、绿地集团海外融资取得成功绿地集团海外融资取得实质性突破。
日前,绿地集团与德国著名房地产投资机构——国际房地产投资银行(HI)达成合作协议,该行向绿地集团提供高达7亿元人民币的贷款额度,第一笔资金已经于近日到位。
这是目前国内房地产企业和海外金融机构合作的单项金额最高的案例之一,该项融资不但能有效地促进绿地集团的房地产项目开发,更将绿地集团的项目开发和管理提升至国际水平。
2005年以来,绿地集团继续快速健康发展,规模和实力进一步快速提升。
在突出房地产主营业务的同时,绿地集团实施了相关多元化的发展战略,组建了建设、商业、能源、汽车服务四大产业集团。
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中国房地产信托投资基金的案例分析
1、房地产信托概况:
房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。
房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。
具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。
房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。
2、房地产投资信托在我国的发展现状:
1、房地产投资信托在我国发展的背景:
据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。
国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。
于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。
我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。
从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合
同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。
目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。
信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。
信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。
如北京国投推出 “法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3层商铺(即法国欧尚天津第一店)的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。
贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。
2、房地产投资信托的中国化发展模式:
从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。
美国作为成熟的房地产投资信托市场主要为公司型，考虑到我国初期房地产投资信托的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
另外对缺乏成功操作经验，处于起步阶段的我国，发展房地产信托投资基金规模不宜太大，期限应以10—15年的中期为佳。
在房地产投资信托资金筹集上，权益型有限期、自我偿付式房地产投资信托的资金筹
集方式，应以私募为主，其资金来源则应主要出自机构投资者，如保险基金、养老基金。
三、我国的房地产信托投资基金实例：
我国的房地产信托投资基金业务实际上是“房地产财产信托+受益权转让”业务。
现阶段，其优势在于能够突破200份限制。
业界往往把中煤信托的“荣丰2008”信托项目和北京国投的“盛鸿大厦”信托项目作为此类业务的代表。
下面以“盛鸿大厦”信托项目为例，分析该业务模式的具体流程。
该项目的运作流程如下：
1、元鸿公司将其开发、建设的房地产项目——北京盛鸿大厦(市场价值人民币约4．1亿元)委托给北京国投，设立盛鸿大厦财产信托。
元鸿公司取得该信托项下全部受益权。
2、元鸿公司将其享有的受益权分级为优先受益权和普通受益权，并将其享有的优先受益权(人民币约2．5亿元)以转让或质押的方式进行处置。
北京国投作为独家代理人代理其转让行为。
投资人受让优先受益权后成为优先受益人。
3、北京国投作为盛鸿大厦财产信托的受托人，将处置信托财产所得全部收入存入北京国投开立的信托专户并管理，优先用于支付优先受益人本金和收益，在优先受益人未取得全部本金和收益前，其他信托受益人不参与任何分配。
该项目具有“信托+代理”的特点，并在方案设计中运用了超额资产
担保和优先——次级受益结构等增信手段，具有典型意义。
在本项目中，北京国投作为财产信托的受托人，需要尽职履行受托人的义务。
作为受益权转让项目的代理人，北京国投除了尽职完成代理转让义务外，不负任何直接责任；但是由于受益人转换，北京国投仍然要为最终受益人的最大利益管理信托财产。
4、总结：
由于中国房地产信托投资基金还处于起步阶段，所以信托公司都要注意风险。
投资者投资收益的支付具有刚性，稍有拖欠或不当，即可能导致信托公司名誉受损，很可能因一个项目的失败而一蹶不振。
尽管在法律上作为尽职的受托人不需要承担什么风险，但是，我国国情决定了信托公司必须为此承担政治风险。
因此，在设计方案时必须最大限度控制风险。
控制风险的手段多种多样，应该利用适当的增信手段。
增信手段有很多种，例如超额资产担保、第三方担保、委托人准备金担保、优先——次级受益结构担保等多种方式。
由于现阶段信托公司经营环境存在上述投资收益支付刚性的特点，在设计增信手段时，尽量运用货币性担保，房地产实物担保面临处置成本，而且一旦需要处置担保资产时，信托公司的声誉就可能已经受损，甚至已经需要承担政治风险。