我国房地产信托的特点及发展

我国房地产信托的特点及发展

内容摘要:随着近几年房地产业的发展,我国房地产投资信托也得到了较快的发展,本文分析了我国

房地产的发展及对策，并对房地产信托的特点做了简要的介绍，对完善我国房地产投资信托的相关问题

作初步探讨。

关键词：房地产信托、发展、特点、问题、对策

一、房地产信托的概念

房地产信托指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业经营，使投资者获取溢价或管理收益。由于房地产的这种信托方式，能够照顾到房地产委托人、信托公司和投资受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已顺利实施的条件之下，具有很强的生命力。

二、房地产信托的几大特征

1、稳定的高收益

由于它必须把90%的应税收入作为比例分配，因此它的收益率比其他股票综合收益率都要相对高一些。一般来说，它的年收益率波动范围在10%到17%之间，相对稳定。流动性强。由于多数房地产投资信托像其他股票一样，可以在证券交易所上市交易，与传统的以所有权为目的的房地产投资相比，因此它的流动性相对较强。

2、能够抵御通货膨胀。

作为房地产投资信托价值基础的房地产，具有很强的保值功能。一方面，通货膨胀来临时物价上扬，房地产物业的价值更是升值得很快，以房地产物业为资产基础的房地产投资信托股票价值也会随之上升;另一方面，在通货膨胀时期，房地产投资信托的收益水平也会比平时高，能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。因此，房地产投资信托是一种很好的保值类投资工具。

3、面向中小投资者。

由于房地产投资信托将投资者的资金集合起来投资于房地产，通过其特有的运行机制，使得一般中小投资者即使没有大量资本也可以用较少的钱参与房地产业的投资。房地产信托产品也是中小投资者唯一可以参与到房地产一级市场，参与直接的融资投资的渠道，而不是像以往一样把钱投入到房地产开发的二级市场中去，去分享日益减少的物业利润，因而是一种较为理想的投资工具，也符合国家的经济和产业政策。我国房地产投资信托发展过程中存在的问题房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义

三、我国房地产信托的由来

为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行，中国人民银行在2003年6月13日出台了新的房产信贷政策（银发[2003]121号[3]）；2005年银监会又出

台212号[4]文件，进一步抬高开发商开发贷款门槛，这使得房地产开发企业真正感觉到过去单纯依靠银行贷款、自有资金、销售回款支撑的传统融资体系已不能适应现实需要，借助资本市场这个助推器、实现产业资本和金融资本的融合将是必然趋势该政策在房地产界引发强烈反响。

我国目前可用作大众投资的渠道无非有储蓄、国债、股市、基金以及不动产五种，其中储蓄和国债虽然稳妥，风险较小，但收益率偏低，早已不能满足人们理财的需求。股市和基金统称为证券市场，我国证券市场的产品结构存在两大缺陷：第一是风险结构不合理，高风险产品占主要地位；第二，低风险产品品种单一，市场规模小，品种单调，因此同样不能满足广大投资者的投资理财需求。不动产虽然投资回报较高，但初始投资较大，变现能力较差，况且如今对不动产的调控越发严厉，因此也不适合大众投资。

由于行业特性，房地产项目开发涉及资金往往巨大，如果没有金融机构的帮助，很难保持发展速度。而目前，政府监管力度逐步加大、银行房地产类贷款门槛不断增高、证券市场不确定因素增大，使得房产商通过银行、债券、股票等方式募集资金的难度越来越大，转向信托融资便成为房产商的自然选择。

四、我国房地产信托产品的发展

据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。

从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额。

目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。

长期以来，在人们的印象中，似乎只有资金来源渠道有限的中小房地产公司比较倚重信托渠道融资，由于融资能力、成本等方面的原因，大型房地产一般都不通过信托公司进行融资。但近年来，信托公司快速发展，融资能力不断增强，房地产信托的规模纪录不断被刷新，加之房地产企业开始正视信贷政策对其周期性影响，主观上希望融资渠道多元化，信托在房地产金融中的地位得到了较大提升，于是我们看到了信托公司有能力和一线房地产企业签订战略融资协议。

五、我国房地产投资信托的发展对策

1、当前我国房地产投资信托存在的问题

（一）规模被限制

按照《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》规定，每个信托计划有限200份的硬性要求，现在单个房产信托项目的规模都在1个亿左右，成本过高，房地产信托的门槛很高。

目前房地产公司普遍把信托公司看作一个贷款发放机构，投资于单个房地产项目，使信托公司充当了银行的融资角色，忽略了素有“金融百货公司”之称的信托公司的信托分解和化解金融风险的作用。信托贷款金额小，多为临时性的、过渡性的贷款，是在房地产公司未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证四证时，申请贷款的房地产开发企业资质低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本金比例低于35%的情况下，房地产项目的先期投入资金。这种信托融资模式把具有高利贷性质的短期资金长期运作，房地产投资信托规模被大大限制。

（二）产品流通性低

由于我国尚未建立房地产信托产品二级市场，没有集中竞价交易场所，目前信托产品只能通过协议转让方式进行变现，且不能通过公共媒体进行营销宣传，持有者寻找合适的转让对象和确定转让价格比较困难。加入资金信托计划的投资者转让信托合同，必须自找买方，双方谈妥后，再到购买信托合同的信托投资公司营业大厅办理过户手续。

（三）双重征税

对于信托财产的课税既有对收益的课税，即对信托财产租赁所得、投资所得、经营所得、财产转让增益所得等收益征税；又有对流转的课税，即对信托财产交易额课征的营业税或增值税：以及对契约、合同、文书、凭证等课征的印花税。

（四）风险问题

（1）.信息披露存在缺陷

中国房地产行业存在会计制度严重不透明和信息严重不对称等问题，并且短期盈利模式使中国的房地产业缺乏系统性的风险转化平台。在目前法律制度尚不完善、市场规则也尚未完备建立时，信息不对称比较突出。而信息不对称越是突出，委托代理关系就越是难以建立和维持。

（2）.房地产信托不做保底承诺

房地产信托不作保底承诺，这意味着一旦投资信托项目出现问题，很可能无法获得先前承诺的高收益，甚至连本金的归还都会有危险。虽然信托计划一般设有质押、抵押和第三方担保等保障，但房地产项目的销售进度所影响的房地产信托的销售回款风险是信托公司所无法控制的。

（3）.道德风险的弊端

房地产投资信托在我国未形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。尽管有关政策规定房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人，且相互之间不得存在关联关系，但由于缺乏完善的监管机制，信托公司仍有可能会违背委托人的投资要求，投资于和自己相关联的房地产企业，违反投资收益最大化原则。

（五）人才资源缺乏

在房地产信托市场发达的国家，房地产投资信托都是由专业的房地产公司发起并管理的。而在中国，房地产公司尚未具有独立组织发起信托投资基金的实力；另一方面，拥有发起资格的信托投资公司缺乏经营管理房地产投资信托的经验。我国房地产经纪业执业资质管理制度启动较晚，房地产经纪人素质参差不齐。目前既有房地产专业技能又擅长信托理财的复合型人才相当缺乏，限制了信托产品的开发和发展。

2、完善房地产投资信托的途径

（一）提高信托产品流通性

应设计标准化信托计划产品，使其收益权凭证具备证券性质。房地产企业应该根据自身资产负债结构、资金缺口、风险承受能力等实际情况来确定不同的融资方式。通过开展信托产品评级制度，逐渐影响信托产品的供求情况和市场价格，最终建立房地产信托产品可以自由转让的二级市场，提高信托产品的流动性。

（二）改变双重征税制

为了降低信托融资成本，必须平衡信托公司关联方利益和投资者利益。通过明确界定纳税主体，确认纳税主体是信托受托人还是信托收益人，改变长期以来双重征税带来的弊端。如果信托所得被分配，受益人应为纳税主体：如果信托所得仍在信托财产内，则信托财产本身纳税。当信托公司只是作为资产受托管理者代客理财时，则不应对信托机构征税，应由受益人缴纳信托收益所得税即可。

（三）降低信托流程风险

(1).完善风险披露制度

信托投资公司应对房地产业务进行风险监测分析，加强对信托融资资金的监督，保证资金的高效使用和流动性。应通过加强内控制度建设，建立健全业务操作规程，完善风险管理制度，并加大执行力度，进一步提高对房地产业务风险的识别、计量、监测、控制的能力；同时应建立风险责任认定和追究制度。

房地产企业与信托公司应该形成长期有效合作机制，提高信息透明度，规范运作，共同提高抗风险能力。在美国，证券管理委员会负责监管工作，房地产投资信托的投资计划、财务计划、管理费用及投资期限均需主管部门批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。我国可以借鉴美国的经验，提高信息披露的有效性。

(2).减少信托资金运作风险

投资者详细了解信托资金运作方式、资金投向、有无超值抵押、质押或强信用担保，这对确保目前以融资贷款型为主的房地产信托计划的安全性非常重要。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。抵押品应选择市场前景看好的房地产，将周围环境良好、交通方便、房屋设计建造质量高、配套设施齐全、价格适中的商品房设定为抵押物，易于销售变现。

(3).明确委托代理关系

信托投资公司作为受托人，必须严格按照代客理财、诚实守信、谨慎有效的原则管理信托资产，只收佣金，不赚取差价收益。应严格按照《关于加强信托投资公司集合资金信托业务项下财产托管和信息披露等有关问题的通知》的要求，在办理新的集合资金信托时，信托财产必须由第三方托管，以保证信托财产安全。托管方应由合格的商业银行担当。

（四）加强人才资源储备

房地产投资信托运作应该以投资方向明确、业务清晰、运作规范为基本原则，重视专业人才的培养。信托公司必须培养既熟悉金融业务知识又具有房地产运营管理理念的专业人才，努力成为具有高素质研究队伍和雄厚资金实力的房地产信托投资公司。

参考文献：

〔1〕张红，殷红《房地产金融学》，清华大学出版社2006，。

〔2〕房地产信托投资基金发展方向中国行业研究网。

〔3〕刘晓兵美、日房地产投资信托发展及启示.金融理论与实践,2003(10)

〔4〕李健飞美国房地产信托研究及对我国的启示.国际金融研究,2005(1)

〔5〕王永新什么是房地产投资信托.北京现代商报,2002.10.16