房地产信托基金投资风险分析
我国房地产投资信托基金与风险研究
我国房地产投资信托基金 REITs 法律制度困境及对策研究.pdf 49 我国房地产投资信托基金发展研究.pdf 三、风险及应对篇 房地产投资不同阶段主要风险.pdf 55 房地产投资的影响因素及风险控制研究.pdf 57 53
房地产投资对国民经济增长带动作用研究.pdf 房地产投资对经济发展的影响研究.pdf 62
财经纵横
试论房地产投资项目的可行性研究
张庆增
（广东省丝绸纺织集团有限公司， 广东 广州 510180 ）
【摘 要】 房地产行业已然成为国民经济的重要支柱之一， 房地产投资项目可行性研究是房地产投资决策的重要步骤和依据。 本文对房地产投资项目的可行性研究的作用、 研究阶段、 基本内容和关键问题等多个方面进行了综合论述。 【关键词】 房地产； 投资项目； 可行性研究
房地产投资项目的可行性研究是在房地产投资项目决策 阶段， 对项目的投资环境和条件等内容进行较为深入的调查研 究， 制定、 分析和评价各种投资方案的可能性、 技术性和经济合 理性。房地产投资项目可行性研究是投资决策、 资金筹措、 实施 立项审批的重要依据之一。房地产投资项目一般具有投 操作、 风险大等特点， 对房地产投资项目进行科学合理的可行 入多 、 性研究， 是控制投资风险、 确保合理开发的基础性条件， 甚至关 系到房地产投资项目的盈亏成败。 一、 房地产投资项目可行性研究的作用 （1 ） 作为项目投资方的决策依据。可行性研究是房地产投 资项目开发的第一个环节，根据可行性研究的研究分析结论， 项目投资方会进行研读并最终决定是否投资该项目和投资规 模等事项。 （2 ） 作为项目主管方的审批依据。 房地产开发企业应 就拟投资的房地产项目编制申请报告， 报送项目审批核准机关 申请审核批准。项目申请报告中所含最重要的文件之一就是项 目可行性研究报告。项目审批核准机关是否批准该项目， 很大 程度在于项目可行性研究是否科学、 合法、 合理， 是否具有理想 （3 ） 作为项目筹资的重要参考资料。 房地产 的经济和社会效益。 投资项目一般是高投入高风险，不进行深入的可行性分析研 究， 一般很难对外筹资。银行等金融企业、 投资公司等财务战略 投资者是在承担的风险较小、 项目具有足够的还款能力的情况 下， 才可能给予项目贷款。 （4 ） 作为项目进行前期工作的依据 。 项目的前期工作包括规划设计、 人员招聘、 施工准备等， 在房地 产投资项目的可行性研究中，都会提及各项工作安排的时间 表。如无其他情况的改变， 一般应根据该计划行事。 二、 房地产投资项目可行性研究阶段的划分 （1 ） 投资机会研究。投资机会研究是指对项目投资者选择 投资机会和方向提出轮廓性建议，目的是在特定的地区内， 根 据有关法律法规和政策， 同时结合资源条件和市场供求等条件 寻找并选择合适有利的房地产投资项目。投资机会研究一般依 靠粗略的估计而不是依靠详细的分析， 主要是从投资收益等角 度研究投资的可能性， 进行投资机会的选择和鉴别， 引起高层 决策者的投资意向 。 投资机会研究的结果允许误差在 30%之 内， 研究费用占投资总额的 0.1%～0.2%。如果初步证明项目投 资的设想是盈利并且可行的， 则可以再进行更深入细致的研究 分析。 （2 ） 初步可行性研究。 初步可行性研究是指对房地产项目
目前我国房地产信托状况与风险分析
目前我国房地产信托状况与风险分析摘要：2009年房地产公司开发投资扩张，其后国家实施房地产调控，致房地产公司资金紧张，资产负债率上升。
民间资金、国企低成本贷款、上市公司巨额融资在寻求高收益投资，于是房地产公司与信托投资一拍即合，各得其所。
本人对各方面进行分析研究后，得出房地产信托总体风险可控，但系统风险犹存；个体信托产品有违约风险可能，但行业风险较低的结论。
关键词：房地产；信托；状况；风险中图分类号：f3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）12-0-02一、房地产企业资金链紧张1.房地产企业资产负债率高据中国指数研究院等机构对主要包括125家沪深上市房地产公司和35家内地在香港上市房地产企业截至2011年末的研究后发布的《2012中国房地产上市公司top10》报告，显示公司的负债水平呈逐年上升态势，七成公司经营现金入不敷出，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，较2010年提高0.24个百分点；内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%，较上年提高1.12个百分点；15家企业的资产负债率超过80%，近70%的房地产上市公司经营现金呈现入不敷出状况。
行业整体风险加速累积，随着调控持续深入，房地产上市公司的成本压力还在明显增大。
2.房地产开发投资扩张致资金紧张在08年金融危机时期，国家4万亿投资刺激下，房地产公司在09-11年间大举拿地。
据齐鲁证券研究显示，鲁商置业2010 年开始进入快速扩张期和加速开工期，三季度末净负债率达到125%，比期初的43%显著提高。
其高资产负债率是由扩张带来的，10 年至11年中，鲁商置业土地储备翻番，未付地价款88亿元，其中11年需支付30亿-40 亿，全年资金需求达150 亿元。
3.房地产贷款政策收紧致资金紧张2010年以来，央行已多次加息和上调存款准备金率。
各大商业银行的贷款规模受限，房地产贷款更是受到了严格限制，贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。
中国发展房地产信托投资基金的思考
中国发展房地产信托投资基金的思考论文报告：中国发展房地产信托投资基金的思考一、中国房地产信托投资基金的发展历程分析房地产信托投资基金是指以房地产投资为主要对象，由信托公司作为管理人，为投资人提供的一种集合资金投资的金融工具。
在中国，房地产信托投资基金的发展历程可以分为三个阶段：起步阶段、高速发展阶段和规范发展阶段。
在起步阶段，市场受监管力度较弱，投资风险大，在高速发展阶段，资本涌入，市场空前繁荣，但也存在一些乱象和风险。
在规范发展阶段，行业进入到监管加强、市场巩固的阶段，未来市场的发展将有望更加健康和平稳。
二、房地产信托投资基金的优势和局限分析房地产信托投资基金具有灵活性、财务收益性、资本充足性、风险控制能力等优势。
但是，也存在一些局限性，如市场监管力度不足、投资风险大、短期收益过高等问题，需要引起重视。
三、宏观经济环境对房地产信托投资基金的影响分析宏观经济环境是影响房地产信托投资基金市场的重要因素，包括利率政策、货币政策、房价波动、经济增长等因素。
合理的宏观政策可以将市场风险降至最低，并创造更好的投资环境。
四、未来房地产信托投资基金的发展趋势及政策展望未来，房地产信托投资基金的发展趋势将在规范性、专业性、多样性、创新性等方面得到加强。
未来政策的引导也将更加明确，通过加强市场监管、培育优秀管理队伍和丰富产品体系等途径，从而为行业健康发展提供更加有力的支持。
五、房地产信托投资基金的风险防范和管理措施针对房地产信托投资基金市场的一些风险，需要加强市场监管、完善法律制度、加强风险管理等方面的措施，从而保障投资者资金安全，加强市场信心。
案例分析一、招商信托的“商住两用”项目招商信托推出的“商住两用”项目，通过不同的资产组合，实现既有商业价值，又有居住价值的目标，并行业首创主动对冲与“裸泳式”风险控制等方法，为投资者创造了丰厚的收益。
二、金地 REITs 的资本市场炒作事件金地 REITs 预计将通过重组的方式进入资本市场，但由于公司自身问题和市场情况等原因，造成了市场炒作和股价暴涨。
我国房地产投资信托的风险及其控制
我国房地产投资信托的风险及其控制【摘要】随着房地产投资信托在我国的快速发展，其风险亦日益凸显。
本文从外部和内部两个角度全面分析了我国房地产投资信托存在的政策、金融、运营等一系列风险，并从宏观和微观两个方面探讨了控制这些风险的措施和方法。
【关键字】房地产投资信托风险控制措施自2003年6月央行发布121号文件以控制房地产银行信贷以来，我国房地产投资信托得到了快速发展，对拓宽房地产融资渠道、完善房地产金融体系起到了积极的作用。
但在发展房地产投资信托的过程中，由于我国房地产市场和资本市场本身的不完善，以及缺乏相关法律法规的支持等原因，存在着一系列的风险。
2005年9月，银监会在《加强信托投资公司部分风险提示的通知》（212号文件）中指出，在到期未能按时清算的信托计划中，房地产信托项目占61%，并在该文件中提高了房地产信托发行门槛以控制风险。
据用益信托工作的统计显示，房地产投资信托在2005年高速增长之后开始放缓，其产品的发行数量由2005年的115个减为2006年的102个，而2007年仅为54个。
因此，我国在大力发展房地产投资信托的同时，也必须分析各种潜在的风险，采取相应的控制措施。
一、我国房地产投资信托的风险分析房地产投资信托作为一种专项投资于房地产行业的信托产品在我国刚刚起步，既受到房地产业、信托业和金融市场等多重风险带来的不确定性因素的影响，也面临着产品运作过程中的诸多隐患。
一般情况下，可以将房地产投资信托的风险分为市场风险与非市场风险：市场风险又称外在风险，是指由国家宏观经济政策或供求变化等外部原因导致市场波动产生的风险；非市场风险又称内部风险，是指由房地产项目本身或信托公司内部的经营管理等造成的风险。
1、市场风险（1）国家宏观政策风险。
由于房地产业与国家经济紧密相关，尤其房地产业是资金密集型产业，与金融业关系也非常紧密，因此在很大程度上受到政府的控制。
政府对土地使用、出让的政策，对环境保护的政策，对租金、售价的限制政策，对材料、设备的限制政策，尤其对固定资产投资规模的宏观调控政策和金融方面的政策以及新的税务政策等，都会给房地产投资者带来风险。
房地产投资信托基金
引言概述房地产投资信托基金（REITs）是一种投资工具，通过让普通投资者参与到房地产市场中，以获取租金收入和资本增值。
本文将进一步探讨房地产投资信托基金的相关内容，包括其市场概况、投资方式、优势及风险、税收待遇和未来发展趋势等。
正文内容1.市场概况1.1房地产投资信托基金的定义和特点1.2全球房地产投资信托基金市场概况1.3中国房地产投资信托基金市场概况2.投资方式2.1直接投资2.2间接投资2.3联合投资2.4基金投资2.5投资组合管理3.优势及风险3.1优势3.1.1传统投资不易获得的高回报率3.1.2低风险和稳定现金流3.1.3分散化投资和流动性3.1.4与股票和债券市场的关联性低3.2风险3.2.1市场风险和经济风险3.2.2利率风险3.2.3管理风险3.2.4法律和监管风险3.2.5不动产市场波动性4.税收待遇4.1房地产投资信托基金的税收优势4.2税务处理要点和策略4.3增值税和印花税的税收处理5.未来发展趋势5.1投资者基础的扩大5.2政策支持与监管5.3技术创新和互联网金融的影响5.4投资策略和产品创新5.5国际化和全球化发展总结房地产投资信托基金作为一种投资工具，通过让普通投资者参与到房地产市场中，以获取租金收入和资本增值。
本文通过对市场概况、投资方式、优势及风险、税收待遇和未来发展趋势的分析，展示了房地产投资信托基金在投资领域中的重要性和潜力。
同时，对于投资者来说，要认真评估自身的风险承受能力，在投资时注意市场风险、监管风险和法律风险等因素。
在未来，房地产投资信托基金将在投资策略和产品创新方面取得进一步发展，并在国内外市场上实现国际化和全球化的发展。
引言概述：房地产投资信托基金是一种投资工具，旨在帮助投资者参与房地产市场并获得收益。
本文将对房地产投资信托基金进行详细解析，包括定义、特点、优势以及运作方式。
我们将探讨投资者应该考虑的风险和回报，并提供一些建议，以便投资者可以做出明智的决策。
房地产投资基金风险管理分析
房地产投资基金风险管理分析王雪茹 上海赢翰资产管理有限公司摘要：房地产行业具有不同于其他行业的特点，其是房产的地产的结合体，因此投资规模巨大、开发周期较长、空间上的不可移动性、与地区经济有紧密联系等都是其拥有的行业特点，而这些特点决定了房地产投资会受到来自经济、政治、工程建设、社会发展等方面影响，所以房地产投资基金的投资不仅是一个综合性极高的经济活动，还是一个具有高风险的经济活动。
关键词：房地产；投资基金；风险管理中图分类号：F299.233 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)012-0307-02目前，随着房地产投资基金业绩的提高，人们对房地产投资基金营运资金安全性的关注度越来越高，风险管理一直都是金融财务工作的核心内容，那么要想保证房地产基金经营的稳定性和连贯性，就要对现有的风险进行分析，有针对的采取风险管理措施，提高风险管理技术。
一、房地产投资基金风险分析（一）内部风险分析第一，经营风险。
房地产投资基金在规范运作的过程中，受到一些难以准确预测或者防范不及时的因素影响，导致收益下降的风险被称为经营风险。
在市场经济的大环境中，每一项投资行为都有风险，并且在人力的范围内无法对所有可能性的结果都预测到，因此无法做到规避经营风险的绝对性。
房地产投资基金的经营风险主要集中在项目的选择、实施和回收资金的过程中。
第二，控制风险。
难以有效控制投资项目实施过程造成预期收益损失就是房地产投资基金的控制风险。
由于房地产投资基金用于未上市的房地产开发企业比例较大，要想最大化的规避风险，分散投资是最佳的选择，加之通常情况下房地产投资不会对所投资项目做到绝对控股或者直接经营。
另一方面，大部分被投资的房地产企业没有在信息披露制度的实施范围内，因此无法快速获取其经营信息，基金公司的利益容易被投资企业通过暗自操作利润受到侵占[1]。
第三，财务风险。
房地产投资基金投资后是否能在规定时间内全额收回，或者获得相应的投资收益，如果资金被拖欠，就房地产投资基金企业的资金现状而言，是否会出现较高的资金拖欠风险，导致企业资产期限结构配比不合理，大大提高了资金流动性风险。
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨摘要：随着房地产行业调控的深入和银行信贷收紧，房地产信托成为各大房地产企业解决资金困境的重要途径。
经过两年的爆发式增长，房地产信托在2012年和2013年迎来兑付高峰。
面对巨大的兑付压力和频频出现的提前清盘现象，房地产信托行业是否存在兑付风险？文章从房地产信托兑付风险产生的根源、市场参与主体、提前清盘的影响等方面进行分析，揭示出房地产信托业的风险状况及对房地产市场未来发展的影响。
关键词：房地产信托；兑付风险；清盘中图分类号：f293 文献标识码：a 文章编号：1674-1723（2013）03-0206-03一、中国房地产信托发展现状（一）房地产信托房地产信托，即委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产行业并进行管理和处分的行为。
（二）房地产信托发展现状房地产信托作为信托公司的重要业务，2003年开始在我国资本市场上出现。
当时由于其规模较小，并没有受到太多关注。
2008年12月3日，国务院常务会议确定了“国九条”金融促进经济发展的政策措施，首次明确将房地产信托投资基金作为创新融资方式。
自2010年以来，国家为遏制房价过快增长，出台了限购、限贷等一系列房地产调控政策。
受此调控政策影响，房地产市场销售逐渐放缓，再加之银行信贷收紧，融资难成为各大房企共同面临的问题。
此时，房地产信托以其融资模式多样灵活的特点不仅成为中小房地产商的融资渠道，更成为像万达、万科等大型房企解决资金困境的“救命稻草”，房地产信托的发行规模和数量在近两年呈爆发式增长。
据中国信托业协会统计，房地产信托的密集发行主要集中于2010年及2011年上半年。
2010年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元，2010年末就增加到4300余亿元，2011年二季度末继续增加到6000多亿元，2012年二季度末为6752亿元，2012年年末，房地产信托余额为6881亿元，与前几个季度信托余额基本持平，与历史最高点2011年三季度末相比，当前房地产信托余额仍处于历史高位。
房地产投资信托基金风险管理研究
房地产投资信托基金风险管理研究摘要：近年来，我国房地产行业快速发展，推出房地产投资信托基金(简称REITs)将是房地产业和资本市场发展的必然趋势。
但PElTs作为一种房地产证券化产品，兼具了房地产业、资本市场和基金运作管理等多重风险，立足于此，本文试图对RElTs的风险管理做出讨论，为中国房地产投资信托基金的发展提供参考依据。
关键词：房地产投资信托基金；风险房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。
一、房地产投资信托基金的风险及成因风险是金融产品的本质特征之一，房地产投资信托作为一种理想的房地产市场金融工具，除体现出收益的稳定性和投资的流动性等优点外，也同样存在一系列的风险。
(一)系统风险系统风险是指收益变动中影响所有证券价格的因素，它属于不可分散风险。
经济的、政治的和社会的变动是系统风险的根源，它们的影响使几乎所有的证券以同样的方式一起运动。
本文将从经济周期风险、政策风险和法律风险3个方面予以具体说明。
1.经济周期风险房地产业对国民经济的变化非常敏感。
当国民经济扩张时。
对空间的需求激增，使房地产市场出现供不应求，房地产投资信托基金所投资的资产价值升高，租金收入增加。
此时，追求高利润的投资者纷纷入市，加大供给，反过来又刺激了国民经济的繁荣。
当国家经济处在低谷时，房地产业将出现持续较长时间的房地产价格下降、出租率下降和楼盘滞销等现象，房地产投资信托基金所投资的资产的价值也就不可避免地受到影响，同时REITs所投资资产的租金收入减少，投资者必然会遭受损失。
房地产价格和租金的下降，使投资者投资的积极性降低，将资金撤出使房地产需求下降。
房地产行业就是如此周而复始的运行。
2.政策风险世界上大部分国家的房地产市场和资本市场尚还处在发展阶段，政府对它们的监管缺乏经验，经常会针对发展过程中出现的问题制定政策和法规，比如产业和金融等方面的政策。
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房地产信托基金投资风险分析
作者：纪慧琼
来源：《理论与创新》2020年第14期
【摘; 要】本文主要探讨国际市场上房地产信托基金的投资特性（包含风险和优势）和投资策略，鉴于在国内Reits市场体量较小且尚不完善，读者可以从本文进一步考量国内Reits的风险和投资策略。
【关键词】Reits;房地产信托基金;投资风险
引言
当今环球经济环境复杂多变，面临百年不遇的新冠疫情和前所未有的贸易摩擦，投资者在选择投资标的时遇到前所未有的挑战，在风险识别和风险管理方面投资者们需要花费更多精力。
本文旨在分析房地产信托基金的投资机会，偏重探讨投资风险的各种可能性和应对策略。
对于中国境内的投资者来讲，房地产信托基金是纯正意义的舶来品，她的英文名字是Real Estate Investment Trust，简称REIT（以下房地产信托基金简称为Reits）。
Reits相较于上市公司股票，债券，商品等投资大类被誉为第四类资产。
Reits为各地的投资者提供了一种简单的方式购买大型写字楼，购物中心和公寓。
实际上它包含所能想到的所有商业地产。
Reits可以為投资者提供源于持有和租赁房地产而产生的稳定可预期的现金流，但同时她具备普通股票流动性优势。
Reits也属于易获得的资本，因而可以获得更多的与股票的相关联性较低，具有介于公司股票和债券之间的特殊属性，投资收益包含股价表现和派息收益。
Reits房地产信托基金是在交易所上交易的证券ETF基金，购买房地产投资信托基金的投资者实际上成为该物业的共同所有者。
这使得投资者可以从租赁收入和房地产资产销售收入中获益，同时将日常管理留给专业地产投资和运营机构经营管理。
以下我们更近一步探讨Reits的特性，以及如何制定投资策略。
1.Reits投资具备多重投资优势
（1）多元化优势：房地产投资信托基金资产组合具有多元化特征，降低了直接拥有房地产时依赖单一房产和租户的风险。
（例如，上市房地产投资信托基金拥有多种资产，如酒店，商场，写字楼;资产分布地区为全球范围。
）
（2）可承担性优势：房地产投资信托投资者可以获得比单独个人资本更多的投资机会。
例如，个人投资者可能无法承担对办公楼或购物中心等大型资产的直接投资。
通过投资Reits，把原先需要单笔大额投资的房地产转变为小额、分散的证券投资。
（3）高流动性优势：与直接投资房地产相比，Reits投资提供了流动性的优势，将资产转换为现金的便利性。
房地产投资信托基金在证券交易所上市，您可以在整个交易日内在房地产投资信托基金中交易。
（4）税收优惠：个人投资者在Reits的股利分配中享受税收减免。
Reits具有独特的法律特征，必须分配至少90%的年度应税收入（资本利得除外）作为股息给到份额持有人。
同时必须将其资产的75%投资于不动产，抵押贷款，其他Reits的份额、现金或是政府证券。
Reits必须从租金、抵押贷款利息，不动产物业出售实现的利得中获得至少75%总收入。
Reits95%的收益必须从这些资源加上股息，利息及证券出售的利得中获得。
Reits至少要有100人以上的份额持有人，并且集中在任意5人或更少的人手中现存份额必须小于50%。
（5）透明度和灵活性优势：如交易所上市交易股票一样，购买或出售房地产投资信托基金的过程是透明灵活的。
投资者可以在整个交易日内获取房地产投资信托价格和交易信息。
此外，Reits还有很多外部控制和监督，可以提高透明度和公司治理。
2.Reits产品投资具有以下潜在的投资风险
（1）市场风险：房地产投资信托基金在证券交易所交易，价格受供求条件限制，就像其他股票一样。
股价通常反映投资者对经济，房地产市场以及许多其他因素的信心。
从经济周期角度简单分析，随着美国在2008年次贷危机后进行4次QE（量化宽松），美国股市牛市已经延续12年，今年因为疫情的影响更是大大出乎投资者和各大金融机构的预料，在经济低迷期，房屋新建开工率创低位，此时商业房产因商业低迷影响，空置率大幅走高，短期内确实影响到Reits下调目标价格，而从长期来看，因此周期内开工数据同样低迷，未来在供给方便可能造成供给不足，继而对未来商业地产价格有提振作用，同时对于Reits有利，但是市场波动风险切实存在，不可小觑.
（2）收入风险：如果房地产投资信托基金报告经营亏损，则可能无法支付股息。
例如，相关物业的租赁协议可以较低于先前协议的租金率续订，或者入住率可能下降。
因Reits的股息收入大部分来自于经营所得，而Reits的经营所得大部分来自于租金收入，所以现有租约状况会成为影响Reits表现的主要因素，以新加坡丰树物流这支Reits看，中海航是她的第一大租户，租约占总租约收入比近10%，在19年6月市场出现中海航债务违约事件后，丰树物流信托基金净值回撤单日达7%，两天跌掉13%左右，这种幅度的波动触动了投资者的神经，打破的Reits在投资者心中的既往印象，那种低波动稳派息的印象，随后丰树物流房地产信托紧急发布消息，称在新加坡的租约依然稳定，如果出现退租情况，会有更多的租户选择补充，随后市场消化负面消息，归于平静，很快丰树物流的净值回补跌幅。
但2007年，因美国次贷危机引起的金融海啸，丰树物流这支Reits的净值，直到2013年才得以恢复，请大家警惕收入风险带来的影响。
（3）流动性风险：与投资股票和债券等金融证券相比，房地产投资信托基金的流动性相对较低。
如果存在不利的经济条件或特殊情况，房地产投资信托基金可能难以在短时间内改变其投资组合或出售其资产。
（4）Reits投资具备杠杆风险：如果房地产投资信托基金使用债务为相关房地产的收购提供资金，则存在杠杆风险。
如果房地产投资信托基金破产，房地产投资信托基金的资产将首先用于偿还债权人。
之后的剩余价值将分配给单位持有人。
（5）再融资风险：由于房地产投资信托基金将大量收入分配给单位持有人，它们可能无法建立现金储备以偿还到期贷款。
因此，通常会通过签订新的借款协议或其他措施（如股票或债券发行）来寻求融资。
潜在的风险包括贷款到期时的更高的再融资成本。
这些风险可能会影响房地产投资信托的股票表现和收入分配。
3.基于以上优势和风险，建议投资者考虑以下投资策略
（1）提高Riets的资产质量，如果Reits含有大量永久资产组合，如优质的地产项目，大型商超写字楼，仓储物流，数据中心等物业可以有效降低因不良资产引起的净值波动。
同时建立长期平均租约可以巩固稳定的租金收入来源，也需要关注高入住率，这是稳定长期的派息收入的主要来源。
（2）构建多元化的商业组合，目前市场复杂多变，经济低迷，目前随着M2货币量巨额增长，必选消费的零售业，科技相关的工业，高科技电商物流仓储等大类的物业需求受疫情影响小，而且人们的生活方式进入后疫情时代，多元化投资同时，也进一步的分散风险多元化Reits的持仓，可以有效管理风险。
（3）寻找Reits中竞争具有绝对优势的一些标的，债务中固定利率占比较高的Reits可稳定固定派息收益，政府助资的赞助商通常受政策利好影响。
择选这样的Reits可有效降低波动风险。
（4）选取债务组合优良的Reits，有利整体资产收益。
债务成本低，目前全球低利率环境，以美国为首的零利率，日本欧洲为代表的负利率国家屡屡出现，较低负债率可以有效控制风险敞口，避免利率收益曲线影响净值表现。
4.结束语
Reits在半个世纪里在30多个国家作为一种优先的公共资产投资工具被普遍接受，大部分遵循美国经验，投资者热情总体呈上升态势， Reits表现受市场风险，收入风险，流动性风险，再融资风险综合影响。
其中市场风险，收入风险和流动性风险更偏向于内生变量，再融资
风险更偏向于外生变量，通常内生变量是核心部分，优质的Reits还是应更多的关注自身创造财富的内生变量，外生变量可以作为重要的辅助消息参考。
参考文献
[1]（美）拉尔夫L.布洛克.REITS房地产投资信托基金（原书第4版）。