房地产信托分析报告
浅析我国房地产信托的现状及发展趋势
作者： 吕洪 魏慧馨
作者机构： 中央财经大学金融学院,北京100081
出版物刊名： 中国市场
页码： 147-148页
年卷期： 2011年 第36期
主题词： 房地产信托 REITs 发展趋势
摘要：近几年随着房地产日益成为我国的支柱产业之一,我国房地产信托市场规模迅速扩展,但仍处于不成熟阶段,其自身存在的问题与面临的各种风险阻碍了房地产信托的发展。
我们应促进房地产信托的可持续的发展,有效防范房地产信托风险,规范信托行业,从而促进房地产业的健康发展。
经过不断调整,REITs必将成为我国房地产信托的主要发展趋势。
目前我国房地产信托状况与风险分析
目前我国房地产信托状况与风险分析摘要：2009年房地产公司开发投资扩张，其后国家实施房地产调控，致房地产公司资金紧张，资产负债率上升。
民间资金、国企低成本贷款、上市公司巨额融资在寻求高收益投资，于是房地产公司与信托投资一拍即合，各得其所。
本人对各方面进行分析研究后，得出房地产信托总体风险可控，但系统风险犹存；个体信托产品有违约风险可能，但行业风险较低的结论。
关键词：房地产；信托；状况；风险中图分类号：f3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）12-0-02一、房地产企业资金链紧张1.房地产企业资产负债率高据中国指数研究院等机构对主要包括125家沪深上市房地产公司和35家内地在香港上市房地产企业截至2011年末的研究后发布的《2012中国房地产上市公司top10》报告，显示公司的负债水平呈逐年上升态势，七成公司经营现金入不敷出，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%，较2010年提高0.24个百分点；内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%，较上年提高1.12个百分点；15家企业的资产负债率超过80%，近70%的房地产上市公司经营现金呈现入不敷出状况。
行业整体风险加速累积，随着调控持续深入，房地产上市公司的成本压力还在明显增大。
2.房地产开发投资扩张致资金紧张在08年金融危机时期，国家4万亿投资刺激下，房地产公司在09-11年间大举拿地。
据齐鲁证券研究显示，鲁商置业2010 年开始进入快速扩张期和加速开工期，三季度末净负债率达到125%，比期初的43%显著提高。
其高资产负债率是由扩张带来的，10 年至11年中，鲁商置业土地储备翻番，未付地价款88亿元，其中11年需支付30亿-40 亿，全年资金需求达150 亿元。
3.房地产贷款政策收紧致资金紧张2010年以来，央行已多次加息和上调存款准备金率。
各大商业银行的贷款规模受限，房地产贷款更是受到了严格限制，贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。
房地产信托发展现状
房地产信托发展现状房地产信托是当前中国房地产市场发展的一种新型融资工具，它通过将房产资产集合形成信托财产，发行信托产品吸纳社会资金进行投资，从而实现房地产项目的融资和运作。
房地产信托的发展对于推动房地产市场健康稳定发展、满足居民住房需求、促进经济增长具有重要作用。
当前房地产信托在中国取得了快速发展，呈现出以下几个主要的现状：首先，发展规模不断扩大。
从2013年开始，房地产信托市场迅速崛起，发展势头良好。
根据中国信托业协会的统计数据，2019年我国房地产信托市场规模突破2万亿元，较2014年增长了约5倍。
2019年房地产信托产品募集金额约1.3万亿元，同比增长超过60%。
其次，产品创新不断推进。
房地产信托市场在产品形态上不断创新，从传统的房地产类信托产品逐渐转向房地产项目类信托产品。
目前，房地产信托产品已经不再局限于一般的信托贷款和信托资金募集，还包括房地产债务重组、债权股权投资等多种形式。
同时，房地产信托产品的期限也开始多样化，既有短期产品满足准现金的投资需求，也有长期产品进行房地产项目的开发。
再次，风险管控趋于规范。
房地产信托市场面临的主要风险包括信用风险、市场风险、流动性风险等。
为了规范市场秩序，相继出台了一系列政策措施。
例如，2018年信托公司监管新规的出台，明确规定房地产信托业务需与实际业务挂钩，严禁房地产信托直接用于购置土地、购置楼市项目等；同时，要求信托公司设立专款专用账户，加强信托资金使用监管。
这些政策的出台有助于提高房地产信托市场的风险防控能力，保护投资者利益。
最后，市场竞争逐渐加剧。
随着房地产信托市场的快速发展，越来越多的金融机构开始涉足房地产信托市场。
与此同时，创新的竞争力也在不断提高。
为了争夺市场份额，金融机构纷纷推出各种优惠政策和产品创新，提高竞争力。
这种竞争对市场的发展是有益的，能够激发市场活力，推动房地产信托市场的进一步健康发展。
总之，房地产信托市场的发展现状是规模不断扩大、产品创新推进、风险管控规范以及市场竞争加剧。
与研究房地产信托融资分析
房地产信托融资分析与研究【摘要】介绍房地产信托的基本概念，简要描述了其发展现状和其产品模式，指出了房地产信托的局限性及其风险，并提出了相应的对策建议，以供房地产信托融资参考。
1 房地产信托出现背景房地产项目投资金额巨大而且投资周期较长的特点决定了各房地产企业不得不依赖银行贷款，但贷款时间过长，增加了企业的负担，也给银行带来了信贷的风险。
2003-06-13 中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，使得国家银根对房地产行业紧缩。
加上房地产企业上市融资的规模和时机受到限制，短期内从证券市场融资的愿望难以实现。
寻找广阔的投资来源和拓宽融资渠道成为房地产产业发展的当务之急，作为金融四大支柱之一的信托具有灵活、安全、合法以及有效管理、受益稳定的特点，理所当然的成为了房地产行业融资的新亮点。
同时，银行信贷的紧缩也为房地产信托提供发展的新契机和市场空间。
我国于 2002-6 颁布的《信托投资公司管理办法》，我国信托业经过了第 5次整顿，信托公司处于大调整后的重新起步阶段，急需成功的业务和产品来重新树立良好的信誉和获得利润，以增强信托实力提高竞争力。
一方面，扩大了金融市场的业务种类，满足广了大投资者多样化的投资需求。
另一方面，拓宽了房地产业的融资渠道，缓解了银行体系贷款过度集中的风险压力。
按照《中华人民共和国信托法》，信托被定义为“指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。
”信托当事人分为 3 方：委托人、受托人和受益人。
委托人是原财产所有者，可以是自然人、法人和其它组织;受托人是信托投资公司;受益人是享有信托受益权的自然人、法人和其它组织。
值得指出的是，受托人可以是众多受益人之一，但不能是唯一的受益人。
信托财产是信托的载体，处于信托关系的核心地位。
信托法规定，依法形成的信托财产具有独立性、所有权和受益权的分离性和连续性。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策1. 发展现状房地产投资信托基金是指由专业机构通过募集资金，投资于各类房地产项目，并通过向投资者发行基金份额的方式进行融资的一种金融工具。
我国自2006年开始探索房地产投资信托基金的发展，并于2014年首次试点发行了REITs基金。
截至目前，我国已有多家企业和金融机构发行了房地产投资信托基金，但总规模相对较小，市场发展尚不成熟。
2. 面临的挑战和问题（1）监管政策不够完善。
我国对于房地产投资信托基金的监管政策尚不够完善，缺乏相关的法律法规和监管制度，导致市场发展受到一定的制约。
（2）市场认知度低。
由于我国房地产投资信托基金的发展时间较短，市场认知度低，投资者对其风险和收益特性了解不够全面，导致投资意愿不足。
（3）资产证券化程度不高。
我国房地产资产证券化程度相对较低，导致房地产投资信托基金的资产来源受限，难以形成规模化发展。
二、发展对策1. 完善监管政策应在相关部门的指导下，完善房地产投资信托基金的监管政策，明确发行、持有、交易等各个环节的监管责任和规范，建立健全相关的法律法规和制度，确保市场秩序良好，保护投资者的合法权益。
2. 提高市场认知度应加强对房地产投资信托基金的宣传推广，引导投资者了解其投资特性和风险收益特点，鼓励金融机构和媒体开展相关的宣传活动和信息披露工作，提高投资者的市场认知度。
3. 加大资产证券化力度应积极推动房地产的资产证券化进程，引导房地产开发企业和运营机构将其持有的房地产项目通过信托基金进行资产证券化，拓宽房地产投资信托基金的资产来源，提高其市场规模和发展空间。
4. 加强风险管理应建立健全的风险管理体系，制定科学的风险管理政策和措施，对房地产投资信托基金的投资标的、融资结构、资金运作等方面进行全面风险评估和控制，保障投资者的资金安全。
5. 注重专业团队建设应加强对房地产投资信托基金管理人的监管和评估，鼓励金融机构和资产管理公司加强自身的机构建设和人才培养，提高投资管理水平和专业化程度，为房地产投资信托基金的发展提供更加稳定和可靠的支持。
信托财务分析报告(3篇)
第1篇一、概述本报告旨在对XX信托公司的财务状况进行全面分析，包括公司的资产质量、盈利能力、偿付能力以及流动性等方面。
通过对公司财务报表的深入研究，评估其财务风险和经营效率，为投资者、监管机构及公司管理层提供决策参考。
二、公司基本情况XX信托公司成立于XXXX年，是一家经中国银保监会批准设立的非银行金融机构，主要从事信托业务、资产管理业务、证券承销与保荐业务等。
公司注册资本为XX 亿元，总部位于XXXX市。
三、财务报表分析（一）资产负债表分析1. 资产结构分析截至XXXX年XX月，XX信托公司总资产为XX亿元，较年初增长XX%。
其中，信托资产占比XX%，银行存款占比XX%，其他资产占比XX%。
信托资产是公司的主要资产，反映了公司业务的主体。
2. 负债结构分析截至XXXX年XX月，XX信托公司总负债为XX亿元，较年初增长XX%。
其中，信托负债占比XX%，银行借款占比XX%，其他负债占比XX%。
信托负债是公司的主要负债，体现了公司业务的特点。
（二）利润表分析1. 营业收入分析截至XXXX年XX月，XX信托公司营业收入为XX亿元，较年初增长XX%。
其中，信托业务收入占比XX%，资产管理业务收入占比XX%，其他业务收入占比XX%。
信托业务收入是公司的主要收入来源。
2. 营业成本分析截至XXXX年XX月，XX信托公司营业成本为XX亿元，较年初增长XX%。
其中，信托业务成本占比XX%，资产管理业务成本占比XX%，其他业务成本占比XX%。
3. 利润分析截至XXXX年XX月，XX信托公司净利润为XX亿元，较年初增长XX%。
其中，信托业务利润占比XX%，资产管理业务利润占比XX%，其他业务利润占比XX%。
（三）现金流量表分析1. 经营活动现金流量分析截至XXXX年XX月，XX信托公司经营活动产生的现金流量净额为XX亿元，较年初增长XX%。
这表明公司经营活动产生的现金流入大于现金流出，有利于公司财务状况的稳定。
2. 投资活动现金流量分析截至XXXX年XX月，XX信托公司投资活动产生的现金流量净额为XX亿元，较年初增长XX%。
2014年房地产信托行业分析报告
2014年房地产信托行业分析报告2014年8月目录一、房地产投资信托 (5)1、根据投资对象划分 (6)（1）权益型房地产投资信托（Equity REITs） (6)（2）抵押型房地产投资信托（Mortgage REITs） (7)（2）混合型房地产投资信托（Hybrid REITs） (7)2、根据募集方式划分 (7)（1）公募型房地产投资信托 (7)（2）私募型房地产投资信托 (8)3、根据运行方式划分 (8)（1）封闭型房地产投资信托 (8)（2）开放型房地产投资信托 (8)4、根据是否上市交易划分 (9)5、根据组织形式划分 (10)（1）信托型 (11)（2）公司型REITs (11)二、亚洲主要国家和地区的房地产信托发展状况 (12)1、香港房地产投资信托 (13)（1）香港房地产投资信托基金的定义和结构 (13)①受托人 (13)②管理人 (14)③上市代理人 (15)（2）投资限制、分红及新单位发行 (15)①投资标的 (15)②分红 (16)③新单位发行 (16)（3）税收 (16)（4）香港房地产投资信托基金现状 (17)（5）领汇房地产投资信托基金 (18)2、日本房地产投资信托 (19)3、新加坡房地产投资信托 (22)（1）持有人结构与是否需要上市 (23)（2）S-REIT资产分配要求 (24)4、台湾房地产投资信托 (26)（1）不动产投资信托 (26)①主管机关核准 (27)②不动产投资信托的募集 (27)③相关中介机构的配合 (27)④受托机构的受托经营 (28)⑤向受益人分配收益 (28)（2）不动产资产信托 (28)三、美国房地产投资信托 (31)1、美国房地产投资信托的发展 (32)（1）萌芽期：1960-1990 (32)（2）成长期：1990-2000 (34)（3）成熟期：2000以后 (37)2、REITs的收益特征 (39)3、衍生型REITs结构 (42)（1）UPREIT (42)（2）DownREIT (44)4、美国REITs的其它特征 (47)（1）REIT roll-up (47)（2）空池REITs（Blind pool REITs） (47)（3）内部管理REITs与外部管理REITs（Internally managed REITs /Externally managed REITs） (48)房地产一直是我国宏观经济的重要影响因素，也是大众最为关注的话题。
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策
我国房地产投资信托基金的发展状况与发展对策随着我国房地产市场的不断发展壮大，房地产投资信托基金也越来越受到投资者的青睐。
然而，目前我国房地产投资信托基金市场的发展还面临着一些问题和挑战，需要采取相应的发展对策。
一、发展状况近年来，我国房地产投资信托基金市场呈现出快速发展的态势。
根据数据统计，2019年我国房地产投资信托基金的募集规模达到1.3万亿元，同比增长了42.34%。
同时，截至目前，我国房地产投资信托基金的发行总规模已经突破了5万亿元。
二、问题与挑战1、政策限制。
目前，我国房地产投资信托基金的发展仍受到政策的限制，比如对于房地产的融资规模、投资标准等方面存在一定限制，而且监管也比较严格。
2、风险管理。
房地产投资信托基金涉及到的风险较多，如信托公司的信用风险、项目风险、市场风险等。
因此，如何加强风险管控，防范风险事故发生，是房地产投资信托基金发展过程中需要重点解决的问题。
3、市场竞争。
当前，我国房地产投资信托基金市场竞争激烈，各种投资主体层出不穷，难以抢占市场份额，同时也面临着投资难度大、回报率低等问题。
三、发展对策1、政策引导。
政府应该出台更加明确的政策，进一步规范房地产投资信托基金的融资和投资，以推动其在市场中的发展。
2、加强风险控制。
信托公司在管理房地产投资信托基金过程中，应该加强风险控制和风险管理，避免风险事故的发生。
3、创新产品设计。
信托公司应该注重挖掘市场的需求，推出符合市场需求的创新产品，在市场竞争中占据优势。
4、提高专业能力。
为了更好地管理和运作房地产投资信托基金，信托公司应该不断提升自身的专业能力，完善人员培训和管理体系。
总之，随着我国房地产市场的发展和投资者对房地产领域的需求不断增强，房地产投资信托基金市场的前景广阔。
但是，要想在这个市场中获得更好的发展，就必须不断优化自身的管理和运作，加强风险控制，提高专业能力，才能更好地满足市场需求，在市场中占据更大的市场份额。
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信托计划退出方式：
（1）按协议约定接管项目公司的经营管理; （2）销售项目公司分配项目公司税后利润; （3）将其持有的项目公司股权出售给第三方; （4）解散并清算项目公司。
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五 风险控制与监管
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2. 项目公司是一家在中国登记设立并有效存 续的企业法人，项目公司合法取得国有建 设用地使用权，基本为房地产母公司以抵 押担保形式参与到子公司，从事某块地产 项目的开发建设。
3. 信托公司
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二 合作开发的基本框架
15
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三 信托计划的基本内容
1.资金规模和结构
优先级信托单位 次级信托单位
2.信托单位认购流程 优先级信托
5
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目前的现状
2010年各季度房地产信托的规模及其在信托总额中的占比情况
6
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当前实际发行的房地产信托产品——以中诚信托为 例
项目名称
类型
托隆利1号
股权
上海盛众
杭州野风富阳 项目
勤诚达贷款
混合 混合 贷款
苏州融邦投资 混合
重庆远展投资
华业股票收益 权
混合 收益权
大连张前路
混合
天津亿城 大连永欣 大连海孚
次级信托
信托报酬
3.信托计划的费用承担 保管费
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四 股权购买选择权
合作方或其指定第三方选择行权： 1.时间 2.要求 3.行权价格 4.行权程序 5.收益分配
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合作方选择不行权:
判断依据：在信托计划成立满两年之日， 受托人仍未收到购买权人支付的购买价款的，即 视为购买权人放弃行使股权购买选择权。
5
2.0644
2.422
8.5%/9.5%/10 %/10.5%/11%
24个月
9%/10%/10.5% /11.2%
24个月
1.7
1.7
1
按信托合同约 定
24个月
3
4
0.8129 8.5%9.5%10%
2年
3.4 8.507
4.5 7
1.2 4
1.6333
2.8333
7.0%/8.0%
8.8%/9.5%/9. 7%/10%/10.5%
（3）由于对房地产行业的调控会延长消费者的观望 时间，地产开发商资金回笼压力变大。
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合同解析
一 合同关联方 二 合作开发的基本框架 三 信托计划的基本内容 四 股权购买选择权 五 风险控制与监管
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一． 合同关联方
1. 合作方是一家在中国登记设立并有效存续 的企业法人，一般是房地产公司，并且目 前持有项目子公司100%的股权。
/
12个月 21个月
2.1268
8.5%/9.5%/10 %
27个月
2.7552
27个月 .
政策法规
一、2010年2月——《关于加强信托公司房地产信托业务 监管有关问题的通知》要点：
（1）要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足 “四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建 设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全、开发 商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国 家最低要求等条件
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1 、货币政策调控
1、最近几年存贷款基准利率调整历程 2、最近几年存款准备金率调整历程
3 、货币存量同比增长率
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2、房地产行业调控
（1）新国十条 （2）国八条 （3）近期各省市推出的住房限购政策
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3、对房地产开发的影响
（1）银行向房地产开发商的融资无疑会收窄， （2）房地产开发商向银行融资的成本会上升，
（2）要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。 二、2010年11月——《关于信托公司房地产信托业务风险
提示的通知》
要点：对信托公司房地产信托业务进行风险提示，要求各 信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务 的合规性和风险状况
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宏观背景
1、货币政策调控 2、房地产行业调控 3、对房地产开发的影响
主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运
用和处分的行为。这里所指的不动产，包括房地
产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和
担保抵押权等相关权利。
3
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房地产信托分类（结构）
1、贷款型信托融资模式
2、股权型信托融资模式 4、财产受益型信托融资模式
4
3、混合型信托融资模式 （夹层融资型）
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房地产信托融资方式一览图
房地产信托分析报告
1
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房地产信托的简介
一、房地产信托概念、分类（结构）、特点
二、目前的现状（资金规模、占比,信托产品 的收益率、规模、结构等）
2
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房地产信托概念
房地产信托，是指信托投资公司通过
信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的
资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人
的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为
混合 贷款 混合
是否结构化
是 是 是 否 是 是 非 是
非 是
总额 9.15 9.39 7.0644
2 3.4 7.2515
4 4.6 12.507
4 6.1333
规模（亿元）
优先
一般
配资比例
收益率
期限
5
4.15
1.2048
8.5%-11.2%
24个月
5
4.3855
1.1401 9%/9.5%/10% 29个月