房地产信托业务的风险防范
信托行业的风险防范
信托投资须注重风险防范来源：全民业务网作者：不详投资者如何购买信托产品、防范投资风险？1、投资者应选择经营规范、有较好口碑的信托公司发行的信托产品。
《信托投资公司信息披露管理暂行办法》出台前,投资者缺少了解信托公司的渠道,而《暂行办法》出台后,信托公司必须依据《暂行办法》的要求公开披露公司的年度报告以及重大事项的临时报告,同时投资公司的董事会要保证披露的信息真实、准确、完整,投资者完全可以通过查阅上述报告了解信托公司的财务状况、公司的治理情况、风险状况等。
对于财务不佳、公司治理结构不健全、经营风险较高的信托公司发行的信托产品不宜购买。
2、选定了信托公司之后,投资者应重点关注拟与信托公司签署的信托合同。
信托合同是确定投资者与信托公司权利义务的唯一书面文件,投资者一定要仔细阅读。
在签署合同前,投资者应该考虑信托项目的收益达到信托公司承诺收益的可能性,比如说,房地产项目从买地、建设到销售再到结算利润,至少也要一二年时间,而股权信托项目在短时间内提升公司的经营业绩产生较为可观的利润似乎也是不现实的。
如果信托公司承诺收益的可能性到期实现较小的话,这样的信托产品风险较高,即使到期能够实现信托收益,也很有可能不是来源于信托项目本身,而是保证人或信托公司以其固有资产支付的。
3、信托计划一旦成立后,投资者几乎处于对信托财产的失控状态,对信托财产的投资管理可以讲是一无所知。
所以在签订合同时,投资者应该与信托公司就信托财产的审计事宜、信托计划的信息披露进行明确约定,要求信托公司定期向委托人、受益人或其他指定的人选披露信托财产的最新情况,并且定期公布信托财产的审计报告。
4、在信托计划进行中,集合信托计划受益人有权向信托公司查询与其财产有关的任何信息。
根据目前有关信托的法律、法规,在信托计划的各个阶段,信托公司都有义务向相关权利人披露信托财产的运用、管理、收益等情况,投资者若放弃行使知情权,无异于在信托本身固有的金融风险之上又大大增加了人为因素。
中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知-银监办发[2010]343号
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中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知（银监办发〔2010〕343号）各银监局，银监会直接监管的信托公司：近来，信托公司房地产信托业务增长迅速，个别信托公司开展这项业务不够审慎。
为有效落实国家房地产调控政策，进一步规范房地产信托业务，提高信托公司风险防范意识和风险控制能力，根据《信托公司管理办法》及相关规定，现就信托公司房地产信托业务风险提示如下：一、各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。
逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。
二、各银监局要加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监管和风险监控，结合今年开展的专项调查和压力测试，在信托公司自查基础上，逐笔对房地产信托业务进行核查，对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。
自查和核查中发现的问题，应立即采取措施责成信托公司予以纠正，对违规行为依法查处。
各银监局于12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。
三、各银监局要督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩张，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。
对执行不力的银监局，银监会将予以通报，并视情况追究相关责任。
浅析房地产信托业务的风险管理
。房 地 产 信 托 具 有 独 立 性 、灵 活性 和 经 济 性 等 几 大
地 产信 托在 我 国的 资本 市场 上存 在 时间 较短 ， 发育 尚未 成熟 ， 特点 ， 正 是 由于这 些特 性 ， 使 得房 地产 信 托不 仅为房 地产 业提 其 风 险虽整 体可 控 ， 暂不 会引 发系 统性 风 险 ， 但 是仍 然要 引起 供 了大 量 的资金 ， 缓解 了行 业 资金链 紧 张的 问题 ， 也使其 自身 足 够 的重视 。房 地 产信 托风 险 的管理 与 防范 是一 项 系统性 工 获得 了较大 的发展 空间。
房地产企业信托业务风险浅析
房地产企业信托业务风险浅析目前，房地产企业由于国家政策、市场需求、金融压力等因素的影响，房地产企业融资难问题越来越突出。
本文拟从办理信托业务的角度出发，对相关特点及风险进行分析。
一、我国房地产企业融资现状房地产企业由于其项目开发周期长、资金需求量大，在其发展过程中受国家宏观政策影响较大。
近期政策采取了多轮针对房地产调控措施和收缩银行信贷的措施，大大压缩了房地产企业的资金信贷规模。
现阶段我国房地产企业的主要融资方式还是以银行信贷为主，国家限贷、限购政策的重拳出击后，如何寻找新的融资途径，已经成为关乎房地产企业生死的关键。
而房地产信托融资具有方式灵活，且权属变化受限较少，融资成本相对较低，大受房地产企业欢迎，已成为近两年房地产行业融资的重要渠道。
二、房地产信托业务的种类及特点信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。
它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。
其本质可概括为“受人之托、代人理财”。
房地产信托是信托业务的一种。
所谓房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为（类似于基金、理财等业务）。
这里所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。
具体来说是由专门的信托投资公司发起，按照房地产企业开发项目的具体需求进行设计配套的信托产品，由银行等金融机构代为销售募集资金，然后投入相应的房地产开发项目中。
主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
（一）贷款型信托融资模式。
在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
信托公司房地产信托业务风险管控
信托公司可以通过分散投资的方式 ，降低房地产信托业务的风险集中 度，降低非系统性风险。
风险转移策略
购买保险
信托公司可以与保险公司合作，为房地产信托业务购买相关保险 ，转移部分风险。
设立风险准备金
信托公司可以按照业务收入的一定比例提取风险准备金，用于弥补 房地产信托业务可能出现的损失。
信托公司房地产信托业 务风险管控
2023-11-10
contents
目录
• 信托公司房地产信托业务概述 • 信托公司房地产信托业务风险识别与评估 • 信托公司房地产信托业务风险管控策略
contents
目录
• 信托公司房地产信托业务风险管控实践案 例
• 信托公司房地产信托业务风险管控展望与 建议
信托公司房地产信
严格尽职调查
信托公司在开展房地产信托业务前，应进行充分的尽职调 查，全面了解项目的各项风险因素，确保项目合规、合法 。
风险控制策略
合理设置风险阈值
信托公司应根据自身实际情况 ，针对房地产信托业务设置风 险阈值，对超过阈值的项目进
行严格的审批和管控。
加强资金监管
信托公司应加强对房地产信托资金 的监管，确保资金用于符合合同约 定的用途，减少违约风险。
信托公司房地产信
03
托业务风险管控策
略
风险预防策略
建立完善的风险管理制度
信托公司应建立一套完整的风险管理制度，包括风险评估 、风险控制和风险监督等环节，确保在开展房地产信托业 务时能够及时识别和防范风险。
强化风险意识
信托公司应通过培训、宣传等方式提高员工的风险意识， 使其能够在业务开展过程中保持对风险的警惕性。
加强同业交流与合作
房地产信托有哪些问题
参考资料：房地产信托投资
房地产信托投资是金融信托机构运用其自有资金和稳定的长期信托资金，积极投身房地产领域的 一种投资行为。它既可以直接参与房地产的开发和经营，也可以在证券市场上购买房地产证券， 进行间接投资。金融信托机构的参与，使得房地产投资更加多元、灵活，且能够充分利用其广泛 的信息资源。
房地产信托投资的委托人可以决定投资方式，也可以选择不指定，给予受托的信托机构全权的自 由经营权。当采用前一种方式时，承担房地产信托投资的信托机构必须严格按照委托人的意愿进 行经营，为每个委托人单独设立账户，进行独立操作。在此过程中，受托人仅收取代营费用，投 资的所有损益都由委托人承担。当采用后一种方式时，受托的信托机构必须保证委托人的最低投 资收益率，对于超额收益的主要部分，也应归委托人所有。
(3)操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国目前的“资金信托管理办法”对资金信 托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大， 有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划 “合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。
税收问题
房地产投资信托虽然有一个集中的经营管理组织，但它不具备自我积累、自主发展的能力， 按企业的标准纳税，显然不合情理。我国目前对于信托税收问题尚没有文件明确规范。
参考资料：房地产资金信托融资
房地产资金信托融资是指信托投资公司通过发行资金信托募集资金，信托投资公司以自己的名义 将所募集资金运用于房地产企业或房地产项目。
内容介绍
流动性问题 房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现，担保措施主要为土地、房屋等
固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息，受托人又无法及时变现信托财产或行使抵押权， 则可能产生流动性风险。
房地产企业融资风险及防范
房地产企业融资风险及防范徐娟诸城市金盛元房地产开发有限公司摘要：房地产企业作为一个典型的资本密集型的行业，降低融资风险是十分必要的。
房屋作为国民生活必需品，拥有着良好的市场前景，但是良好的市场前景同时也意味着激烈的行业竞争。
当前房地产企业如何通过提升自身经营管理及业务开展水平，获得更大的市场占有率，维持稳定的发展，为企业赢得更多的机会，是当下要考虑的重要问题。
复杂多变的经济形势，不断挑战着房地产企业的融资风险防范能力，本文基于当前房地产企业融资风险类型探讨，深入的分析造成房地产融资风险的原因，并提出相应的改进策略，为其他房地产企业提高融资风险防控能力提供参考。
关键词：房地产企业；融资风险；防范措施对于房地产企业来说，因其资金周转的周期过长，负债经营是常有的事。
企业如果不能按照预定的时间及时偿还债务，负债经营的企业往往都会面临着巨大的融资风险。
企业管理层必须从根本上认识到融资风险防范的重要性，合理规划企业的资金结构，拓宽融资渠道，重视风险预警系统的建设，推动企业的稳定可持续发展。
一、房地产企业融资风险种类(一)利率风险银行贷款作为当前大部分房地产企业主要资金来源，因此，银行利率的波动对房地产企业来说影响巨大。
在房地产企业开设项目时，所涉及的资金周转时期一般较长，在这期间，如果银行的利率变化较大，对于房地产企业来说所面临的风险就越大。
如果出现利率增大，但是房地产企业项目不够成功，房地产企业内部出现资金周转问题，会导致企业内部出现资金链断裂的情况，更有甚者甚至会危机企业的正常运转。
(二)违约风险房地产企业进行经营运转的前提是筹资活动，但是如果不能在约定时间内足额归还所贷的资金款项，易导致违约风险的出现。
违约风险主要有被动违约及主动违约。
被动违约即企业在自身的经营管理进程中，资本结构合理性不足，融资策略不够科学，导致企业缺乏充足的资金在约定时间内归还贷款。
而主动违约是指企业拥有足够的资金，但是出于牟利心理或是其他主观原因不归还贷款。
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨
中国房地产信托风险分析与控制方法探讨摘要：随着房地产行业调控的深入和银行信贷收紧，房地产信托成为各大房地产企业解决资金困境的重要途径。
经过两年的爆发式增长，房地产信托在2012年和2013年迎来兑付高峰。
面对巨大的兑付压力和频频出现的提前清盘现象，房地产信托行业是否存在兑付风险？文章从房地产信托兑付风险产生的根源、市场参与主体、提前清盘的影响等方面进行分析，揭示出房地产信托业的风险状况及对房地产市场未来发展的影响。
关键词：房地产信托；兑付风险；清盘中图分类号：f293 文献标识码：a 文章编号：1674-1723（2013）03-0206-03一、中国房地产信托发展现状（一）房地产信托房地产信托，即委托人基于对信托公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托公司，由信托公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产行业并进行管理和处分的行为。
（二）房地产信托发展现状房地产信托作为信托公司的重要业务，2003年开始在我国资本市场上出现。
当时由于其规模较小，并没有受到太多关注。
2008年12月3日，国务院常务会议确定了“国九条”金融促进经济发展的政策措施，首次明确将房地产信托投资基金作为创新融资方式。
自2010年以来，国家为遏制房价过快增长，出台了限购、限贷等一系列房地产调控政策。
受此调控政策影响，房地产市场销售逐渐放缓，再加之银行信贷收紧，融资难成为各大房企共同面临的问题。
此时，房地产信托以其融资模式多样灵活的特点不仅成为中小房地产商的融资渠道，更成为像万达、万科等大型房企解决资金困境的“救命稻草”，房地产信托的发行规模和数量在近两年呈爆发式增长。
据中国信托业协会统计，房地产信托的密集发行主要集中于2010年及2011年上半年。
2010年一季度末，房地产信托余额仅为2300多亿元，2010年末就增加到4300余亿元，2011年二季度末继续增加到6000多亿元，2012年二季度末为6752亿元，2012年年末，房地产信托余额为6881亿元，与前几个季度信托余额基本持平，与历史最高点2011年三季度末相比，当前房地产信托余额仍处于历史高位。
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２ １年 ２ ， 国家 出台 《 于加 强信 托 公司 房地 产信 ００ 月 关 托 业 务 监 管 有 关 问题 的 通 知 》 ， 明确 指 出 ： “ 托 公 司 不 信 得 以 信 托 资 金 发 放 土 地 储 备 贷 款 ；信 托 公 司 发 放 贷 款 的 房
文 化 遗 产 法 律 保 护 ， 首 先 ，需 要 立 法 与 执 法 的 互 动 、执 法 机 构 与 司 法 部 门 的 沟 通 与 协 作 。 其 次 ，要 发 挥 中央 与 地 方
乏 系统 性 的风 险转化 平 台。房 地产 投资 信托本 质上 是一 种
北 师范 大学报 （ 会科 学版） ２ 社 ， ０ ６）． ０ ６（ ［】 ２ 刘先 琴 ， 李可 ． 民族 传统 资 源保 护需 突破僵 局 ［ ］ 光 明 Ｎ．
建 设 不 完 善 等 问题 ，在 这 种 情 况 下 ， 如 何 使 房 地 产 信 托 业 务 有 效 规 避 风 险 ， 平 稳 地 走 上 可 持 续 发 展 之 路 ？ 健 全 完 善 信 托 市 场 ， 是 房 地 产 开 发 建 设 进 程 中 的 一 个 现 实 问题 和 重
信 托 贷 款 的 方 式 ， 但 没 有 禁 止 通 过 信 托 形 式 对 项 目公 司 进 行 增 资 的 方 式 ， 因 此 信 托 公 司 采 用 股 权 投 资 、 组 合 投 资 等 方 式 参 与 到 房 地 产 项 目 的开 发 ，依 旧在 监 管 新 规 的 允 许 范 围 内。这 些 合 作 方 式 由此 受 到 信 托 企 业 和 房 产 开放 商 的 青 睐 。
日报 ， ０ － － １ ２ ６１ ２． ０ ２
政 府 之 间 的 联 系 与 协 调 ， 加 强 文 化 主 管 部 门 、 专 利 主 管 部 门 、 商 标 主 管 部 门 、版 权 主 管 部 门 、 文 物 主 管 部 门 等 不 同 部 门之 间 的 沟 通 与 协 作 ， 逐 步 建 立 和 推 广 以 文 化 主 管 部 门 为 主 导 、其 他 各 相 关 部 门互 相 配 合 的 共 同 管 理 新 机 制 。再 次 ，应 该 建 立 社 会 公 众 参 与 机 制 。 非 物 质 文 化 遗 产 多 为 人 类 共 同传 统 文化 遗 产 ， 权 利 主 体 往 往 人 数 较 多 ， “ 体 性 ” 群 较 强 。 因 此 ， 非 物 质 文 化 遗 产 的 立 法 、 执 法 以 及 司 法 保 护
要课题 。
房 地产 信 托业 务政 策 环 境 分 析
根 据 目前 国 内房 地 产 信 托 产 品 的 运 作 方 式 ， 房 地 产 信 托产 品可 以分 为贷 款 、股 权 投 资、 组合 投 资和 权益 投 资４
种 类型 。
和 资金准 备 ，是房 地产 信托 融资要 面对 的主 要 问题 。
房 地 产 信 托 业 务 的 风 险 防 范
由于行业 发展 过快 ，导致 来 自房地产 行业 的金 融风 险
逐 步 增 大 ， 成 为 围 民经 济 良性 运 行 的 一 个 隐 患 。 自２ ０ ０９ 年下 半年起 ， 国家调控 房价 、打 压房 地产泡 沫 、稳 定房地 产 市 场 的 宏 观 调 控 政 策 相 继 出 台 ， 各 银 行 对 房 企 贷 款 日益
通 过信托 公 司融资 是房产 商解 决资金 来源 的一个 重要
途 径 。 但 是 目前 我 国信 托 市 场 存 在 诸 如 发 展 不 健 全 、 制 度
别 与 研 究 。 目前 ， 主 要 存 在 的 风 险 有 如 下 ４ 方 面 ： 个 １ 项 目开 发 存 在 周 期 风 险 ． 该 类 产 品 的特 点 是 通 过 股 权 及 债 权 等 多 种 途 径 参 与 房 地 产 项 目 的 开 发 ， 并 最 终 通 过 项 目顺 利 销 售 而 实 现 投 资 本 金 退 出 及 相 应 的投 资 回 报 。 由于 项 目开 发 周 期 长 ，前 期 主 要 是 投 资 而 往 往 没 有 收 益 ， 投 资 者 在 这 一 阶 段 往 往 没 有 投 资 回报 ， 收 益 不 稳 定 性 大 大 增 加 。加 之 这 两 种 信 托 产 品 的 资 金 回 笼 最 终 来 自于 房 地 产 销 售 收 入 ，如 果 市 场 情 况 不 好 ， 销 售 出现 问 题 ， 投 资 人 将 面 临 损 失 的风 险 。 如 何 在 应 对 运 作 风 险 方 面 做 好 心 理
谨慎 ，房产 开发商 融资 难度增 大 。
■文 ／ 念 郑 明 高 邓
房 地产 信 托 业 务 风 险 分 析
和 贷 款 方 式 相 比 ， 股 权 投 资 、 组 合 投 资 以及 权 益 投 资
方 式有 着 自身 的特 点 ，因此 导致 了不 同于贷 款风 险的 新风
险 的存 在 ， 在 防 范 新 风 险 之 前 ，就 必 须 对 其 进 行 全 面 的 识
地 产 开 发 项 目必 须 ‘ 证 齐 全 ’ ” 。 进 而 从 政 策 上 叫 停 了 四
仅 仅 能看到项 目概况 、预计销 售价 格、预期收益率等信息 ，
对 于 开 发 商 的 经 营 能 力 、 财 务 状 况 、 经 营 业 绩 等 方 面 的 信 息 披 露 甚 少 ， 风 险 提 示 不 足 ， 容 易 误 导 投 资 者 ， 加 大 投 资 者 错 误 判 断 风 险 。 同 时 ， 短 期 盈 利 模 式 使 我 国 房 地 产 业 缺