物业管理考察报告.doc

物业管理考察报告物业管理考察报告2005年9月5日我局组织城区物业公司经理赴全国率先实施物业管理的先进城市———深圳市房管局进行了实地考察，考察座谈会于9月7日上午在深圳市房管局宾馆进行，深圳市房管局物业处副处长、办公室主任、物业协会会长及二位物业公司经理参加，座谈会就怎样加强对物业公司管理，怎样推行前期物业管理招投标等问题进行了深入广泛的交流，从中使考察人员受益非浅，达到了考察的目的和效果，现将有关情况汇报如下：一、考察情况（一）政府重视，加强领导、健全机构。

深圳市政府把物业管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市与建设文明小区紧密结合在一起，十分重视组织领导和组织建设。

1、组织领导层次高，深圳市成立物业管理委员会由市政府牵头，主管副市长任委员会主任，深圳市政府副秘书长、深圳市住宅局长任副主任、成员由6个行政区和计划、财政、国土等13个部门领导及深大电话公司等4个企业负责人组织；委员会下设办公室和物业管理招标办办公室，两个办公室均设在深圳市住宅局，负责日常工作；各区人民政府也成立相应机构，领导辖区内物业管理和老住宅区整治改造工作。

2、建立合理业主委员会组成监管管理机制，齐抓共管。

一是各物业行政主管部门对业主大会，业主委员会的成立及活动进行指导，监督和管理。

二是街道办事处，社区工作者或社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会，业主委员会的日常工作，并处理物业管理与社会管理的相互关系。

三是由物业主管部门、政法委、维护办、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会，联席会由街道办事处召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题，（二）、重视法制建设。

深圳市物业管理起步早，政策法规建立超前，对发展物业管理具有前瞻性和预见性，1994年出台了《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》。

开创了我国物业管理法制建设先例，之后相继出台了《深圳市经济特区住宅区物业管理行业管理办法》、《深圳市家庭装饰装修管理办法》、《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》等十二种物业管理政策法规。

为深圳市物业管理的健康发展起到了重要作用，从时间上看，我国制定的一系列物业管理政策都是在深圳经济特区制定的物业管理政策法规的基础上修改出台。

（三）加强开发、物业综合管理推动物业产业发展。

1、深圳市现有注册物业管理企业898个，管理项目3500余项，对物业企业的管理主要是资质管理，除每年进行年检外，在适当时间与工商部门联合检查，检查内容包括：企业是否按申报项目操作，企业是否帐目公开，企业实际操作是否降低资质申报条件，对外来企业实行登记备案制度等，通过检查整顿规范提高管理水平，减少业主投诉。

2、严格推行物业管理合同和业主公约必须是在开发企业售房时就与业主签定，而不是在向业主交房时签定物业合同和公约。

3、加强物业管理从业人员培训，深圳市专门设有房地产和物业管理进修学院，为上岗培训和继续教育创造了先决条件，学院每年不断循环组织物业管理人员培训，新的物业管理政策法规和物业管理理念不断从这里输出，从而提高员工素质和管理水平。

4、建立物业管理招投标机制，把物业管理引入市场机制，2000年下发了招投标管理工作通知。

成立了招投标办公室，制定了招投标有关程序规定，设立考评专家库，在一些规模小区开展了招投标工作，对达到5万平方米的小区准备强行启动招投标。

（四）全方位、多角度解决物业收费问题。

一是通过煤体加强物业管理宣传工作，二是要求开发企业与业主签定的物业服务合同和业主公约内容必须明确到位，三是物业企业的服务承诺要到位，四是对恶性欠费的业主物业管理人员耐心上门催收或找工作单位，单位解决不了的起诉法院，五是要求业主委员会成员带头交纳，不能拖欠，也不能领导业主集体拒缴或组织上访，深圳市物业平均收费率达98%。

二、我市与深圳市物业管理的差距。

（一）、起步时间的差别，深圳市物业管理起步于1981年，人们对物业管理的消费观念已基本形成，接受和认可物业管理已成为人们生活中必不可少的一项内容，而我市物业管理起步于2000年，人们从福利性住房管理过渡到商品化住房管理还有一个转变的过程，不可能一蹴而就。

（二）经济基础的差别，深圳是一个经济发达地区，城市整体生活质量和生活水平我市是无法相提并论的，在深圳人们追求的是高收入、高消费，深圳市物业收费每平方米最低2.6元，而我市最高0.4元。

（三）、物业市场的差别：深圳具有一个庞大的物业管理市场，全市注册企业898家，一级企业50家，管理项目3500余项，管理面积6000万平方米。

我市注册物业企业25家，全为三级以下企业，管理项目30项，达5万平方米以上只有8个小区，管理面积173万平方米。

（四）业主委员会管理机构设置差别，深圳市将业主委员会的选举与日常工作划归到社区工作站或街道居民委员会，有利于业主（也是居民）与社区的联系与小区管理的协调，我市物业小区业主委员会选举及投诉、归属物业管理主管部门。

（五）水电抄表的差别：深圳市物业小区的用电全部由电力部门抄表到户，水除高层二次加压外，也全部抄表到户，我市截止目前水电抄表到户仍没有落实，是物业投诉的焦点、也是物业管理的难点。

三、几点建议。

物业管理涉及面广，情况错综复杂，要走向成熟，还需要一个漫长的发展过程，尽管我市与深圳有许多不同之处，但深圳在管理理念和管理模式上还有许多我们可以学习和借鉴的地方，为此在今后的物业管理工作中注意作好以下几个方面：（一）物业管理部门应积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈，在认真调查研究的基础上，多拿建设性意见，争取领导的重视和支持。

（二）加大物业管理政策法规的宣传，要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心，不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识，要通过宣传树立我市市民物业消费商品观念，增强业主自治自律意识，推进物业管理迈向规范化、法制化轨道。

（三）不断完善物业管理政策法规，目前我市出台的《安康市城市居住区物业管理实施办法》和《安康市住宅共用部位共用设施设备专项维修资金管理使用办法》等一批法规，为促进我市物业管理发展起到了积极作用，但针对性政策缺位，应加快出台《安康市物业管理投诉受理暂行办法》、《住宅共用部位共用设施设备专项维修资金使用续筹办法》和《安康市城市居住区业主大会指导规则》等地方性政策法规，进一步完善政策法规体系。

（四）加强领导，建立物业管理相适应的组织机构，一是应建立物业管理高层次的议事，决策权威机构，指导政策法规的执行和研究超越信访部门，物业主管部门权限的热点、难点问题，尤其是一些长期议而不决困扰政府部门工作秩序的问题；二是根据目前我市物业管理市场发展需要应组建安康市物业管理协会，提升物业管理自我约束，自我管理能力和发展空间，为繁荣物业市场，共创文明城市共负职责。

（五）强化物业管理监管力度，全面提高物业管理质量。

一是要建立监督管理制度，不定期对物业企业进行综合检查和抽查，尤其对经过等级评定的小区，更要从服务标准上严要求严管理，达到服务与收费相一致；二是建立物业企业信用档案，从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用；三是加强企业资质管理，对业主投诉多服务质量差限期整改、坚持不改的企业降低资质等级或注销其资质证书。

四是要求物业企业服务行为公开化，接受业主监督，凡与业主签定的合同内容要公开，服务项目、收费标准要公开，五是加大物业从业人员技能培训，把坚持持证上岗与上岗培训结合起来，使物业管理人员不断提高管理水平，以适应物业管理产业发展需要。

--作者：jionns--发布时间：2006-2-1722:12:49--2003年11月4日至10日，我单位一行四人夏天、桂征宇、张金玉、徐皓前往物业管理的前沿阵地——深圳、珠海、广州进行了为期一周的考察活动。

首先，我们到达了深圳，深圳是我国物业管理的发源地，自1981年第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立至今已走过了二十多年的历程。

早在1994年市人大就颁布了《深圳特区住宅区物业管理条例》，并于1999年进行了修订。

在这20多年中，深圳市物业管理从无到有，从小到大，从不规范到规范，从单一的管理到全方位服务，从自建自管到市场公开竞争，从没有规矩到政策法规体系逐步完善，发展成为一个社会化、专业化、市场化程度较高的“朝阳行业”，成为城市管理的一个重要组成部分，为深圳创建花园式国际化大都市做出了积极贡献。

目前，深圳物业管理行业共有从业人员79352人，其中经营管理人员有13247人，占16.6％，房屋及设备维护管理人员11368人，占14.3％，保安、保洁、绿化等54606人，占68.8％。

全市物业管理企业员工持证上岗率达90％以上，小区、大厦管理处主任、部门经理以上人员90％达到大专以上文化程度或中级以上技术职称。

全市共有物业管理企业1100多家(取得资质证书的600多家)，从业人员达15万人左右；管理全市2万平方米以上的住宅小区400多个，工业区400多个，高层大厦2000多座，特区内物业管理覆盖面达到90%以上，涌现了一批如万科、中海、中航等在全国有一定知名度的物业管理企业，在全国各地承接物业管理的建筑面积达2000多万平方米。

在我国物业管理行业始终处于领先地位。

在深圳期间我们考察了中航物业管理有限公司托管的航苑大厦，带着一些日常管理中的问题及政策法规方面的问题，我们向管理处周主任作了一些简单的询问，通过周主任对该大厦管理状况的介绍我们受到了一些启发。

在日常管理中该公司采用了保洁外包的方式，区域内所到之处，无一处有脏乱差的现象，室内墙体的面砖用纸巾檫拭法进行测试，根本检查不到任何污迹。

保安工作由该公司进行独立管理，我们发现该管理处的保安所有的保安都趋向年轻化，并能注重自身形象——主动向来宾及管理处领导敬礼。

看到这一切我们在心里纳闷：多少薪水怎么能达到如此高的管理标准，经询问，该管理处每年支付给保安的薪水（包括奖金和福利）为3万元/人年，比我们地区整整高出了2倍多。

再问及维修人员的工资，管理处周主任介绍大概是5万元/人年，这更比内地高出了一大截。

如此高的支出，管理处的收益如何呢？周主任介绍，该大厦写字楼3.2元/月M2，多层住宅0.8元/月M2（深圳市规定普通住宅的物业管理费在0.8—1.0元/月M2），如此高的物业管理费业主承受得了吗？据周主任介绍，该物业的物业管理费全年的收缴率基本是100%，极少有业主拒交物业管理费，业主对物业管理费的交纳基本就向交水电费一样，认为是理所当然的，在无锡，业主对物业管理的认识尚未达到如此高的境界。

当然，物业管理公司首先要服务好，把服务工作放在第一位，这是周主任在给我们作介绍时反复强调的问题。

说明了当地的物业管理公司，在服务理念方面已全面转变并适应，内地物业公司尚须进一步转变观念，真正从行动上确立“业主是上帝”的服务理念。