中南集团北京loft项目研究分析报告(55页)
北京loft项目研究分析报告 共57页PPT资料
首开石榴派
物业类别：平层和loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型37-48平方米，毛坯 层高：5.3m 价格：住宅价格18000元/平米， LOFT公寓
起价28000元/平米 开发公司：北京首开仁信置业有限公司 项目地址：丰台石榴庄小区东北角
屯三里
一室两厅两卫 建筑面积单层69.46平 套内面积单层52.16平
户型面积60——280平米， 3梯9户， 5.5米层高，首层层高2.9米，第二层层高2.6米, 150%的得房率, 户型采用大开间、短进深的格局，能确保居住的舒适度， 以超高层高辅以通透的设计手法，达到南北通风效果， 大层高，空间利用布局合理，
Loft政策法规（北京地区）
2019年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算
规则》（市规发〔2019〕851号），对Loft类型户型的层高
做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规
定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水
平投影面积的2倍计算。
物业类型
层高
住宅 办公 商业
≧4.9 ≧5.5 ≧6.1
Loft起源与发展
Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进 行艺术创作。
20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。
20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为 了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。
在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活 方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社 区、后现代城、立方庭、远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐 走向成熟。
2019郑州LOFT公寓项目调研报告32p 33页PPT文档
本地LOFT相关法规
以上规定决定了，在不额外占用容积率指标的前提下，住宅 性质LOFT的层高应在4.5米以内，办公性质LOFT的层高应在 4.8米以内，商业性质LOFT的层高应在5.0米以内。层高在以上 限制高度范围之内，可以实现所谓“买一层送一层、买一层得 两层”；否则，在计算容积率指标时，建筑面积就按规定相应 加倍计算。 这也直接决定了，本地办公性质的Loft产品的层高多定在4.8 米以下，4.75、4.79米较为常见。住宅性质的Loft若要不额外 占用容积率指标，须将层高控制在4.5米以内，而这一较低的层 高水平难以有效利用，因而住宅性质的Loft产品较为少见。
A Pera Global Company © PERA China
LOFT产品优劣势分析
优势
劣势
1.内部挑空空间、复式结 构 2.可使用空间大、自主分 割，满足个性化需求 3.功能分区明显，动静分 区、洁污分区 4.相对低总价、购房门槛 低 5.多为商业性质（40年产 权），不限购 6.满足自住、办公、投资 多样化需求
1. 通常单层户数多，户型结构不合理，在朝向、采光、 通风、私密性等方面多有所不足
2. 分隔为两层后单层层高较低，不便利用、有压抑感 3. 土地性质和使用年限（商业立项的Loft产权40年，产
权到期后的政策不明确） 4. 水电费用按商业标准征收，导致生活成本提高 5. 商业性质LOFT首付比例高（最少50%）、无利率优惠
调研LOFT产品分布
星光国 际 龙汇国 际
正弘高新 数码公寓
创艺中 心
乐丁广 场
翡丽公 馆
清华城 美立方
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CBD公寓项目调研报告
CBD公寓项目调研报告本次调查中，共走访了CBD区域内10个公寓项目，分别是建外SOHO、华贸中心、金地国际花园、蓝堡国际公寓、北京万达广场、东方瑞景国际公寓、通用时代国际中心、温莎大道、新城国际和旺座中心，基本情况和分析如下：、CBD公寓市场供给分析(1)公寓入市项目不断减少，供应面积具有下降趋势目前从公寓在售项目的调研情况看，总供应量大约在1848386平米左右，其中在2002年入市的有1040386平米，2003年入市的有508000平米，2004年入市的仅有200000平米左右，与CBD管委会官方所宣称的“ 2001年为规划年，2002年为公寓年”的说法正好合拍。
而目前即将进入市场的仅有新城国际项目的后两期，大约面积在15—20万左右，三期将于2005年开盘。
CBI公寓项目放量时间统计供应量(2)公寓入住项目不断增加，目前已接近入住高峰公寓项目在2003年入住的面积在420000平米左右；2004年入住的面积大约在400386 平米左右，其中将近30万将在今年年底入住；2005年入住的面积大约在766000左右(其中新城国际只计算其二期面积58000平米）。
可见，今年年底到明年九月将是目的入住高峰，总面积大约在1060000左右。
CB公寓项目入住时间统计2.项目名称供应量平均价格华贸中心200000 15000北京万达广场180000 12000新城国际320000 15500金地国际花园—128000 14000温莎大道200000 16000通用时代155500 15000东方瑞景130000 13000蓝堡国际公寓114886 12000建外SOHO 320000 17000旺座中心100000 22000总计1848386 15186.8从供应价格上来看，如果新城国际项目仅按照二期平米的面积计算，各项目加权平均后的价格应在15186左右，属于北京高档公寓价格的最高区域，如下图：北京高档公寓重点分布区域价格比较单价CBD公寓项3.户型分布特点分析从下表分析中可以看出，CBD区域公寓项目的主力户型以两居和三居为主，主要是两居所占比例最大。
最新中南集团北京朝阳区绿洲小区改造项目汇报稿
北京欢乐谷
B
三环
朝阳外国 语中学
四 环
首都师范 大学附属 朝阳实验 小学 双馨实 验学校
B
华侨城黄冈中学
北京工业大 学附属中学
五 环
亚运村商圈
北京军山 中医院
西直河仁 安医院 西直河 小学
项目 地块
金地实 验小学
北京八中 亦庄分校
4、项目概况
项目地块总用地面积99897.89㎡，合150亩，为2004年协议出让住宅用地，项目现状为84栋2-3层小产权房， 其中34栋空置（空置建面3万㎡），50栋已有住户，住户共计598户（套），其中460套为北京重汽制造厂、北京 住总建安工程公司、北京化工厂二厂、北京第一建筑构件厂等公司所有（建面30019.11㎡），138套为自然人所 有（建面10907.32㎡），因此需拆迁补偿面积为30019.11+10907.32㎡=40926.43㎡。 回迁房按照1：1.5回迁，回迁房需61390㎡，目前首规委2013年会议纪要批示该地块容积率为2.2，建筑规模 22万㎡，扣除回迁房面积，实际商品房面积约158610㎡。
Contents
01 02 03
城市及地块区位
地块概况 土地市场 房产市场
Contents
01 02 03
城市及项目区位
项目概况 土地市场 房产市场
目录
04
05
SWOT分析及结论
1、北京市行政区划
西安-陕西省内区位图
密云水库
首都国际机场
项目地块 天安门
25km
1、朝阳区位于北京市的东 部，是北京市重要的主城区 之一，西与东城区、丰台区、 海淀区相毗邻，北连昌平区、 顺义区，东与通州区接壤， 南与大兴区相邻。 2、全区面积470.8平方公里， 西起东二环，东至东六环， 是北京市近城区中面积最大 的一个区。 3、地块距离北京天安门 12km，距离首都国际机场 25km，区位优势明显。 4、朝阳区是北京市主要的 办公居住区，著名的亚运村、 国贸、燕莎、望京、华贸、 大望路等商圈均位于该区域。 朝阳区对外交往活动频繁， 是北京市重要的外事活动区。
北京国际中心某项目市场研究分析报告(doc 33页)
北京国际中心某项目市场研究分析报告(doc 33页)北京CBD某项目市场研究报告第一部分前言为深入理解北京国际中心项目所在的区域市场情况，熟悉区域市场特点，中原地产对北京国际中心项目周边的市场情况进行了较为深入的市场调研工作。
1、区域市场界定根据北京国际中心所处的地理位置，中原地产将研究工作重点集中在CBD区域进行。
2、调研内容以CBD区域内存量及新增写字楼项目为目标，重点核实区域内写字楼新增量及存量的供应情况，销售、租赁价格情况，客户情况。
3、调研范围3.1存量项目国贸中心、京广中心、中服大厦、科伦大厦、汉威大厦、航华科贸中心、嘉里中心、华彬国际大厦、艾维克大厦、赢嘉中心、住总大厦、和乔大厦C座、数码01大厦、嘉都大厦、建外SOHO、蓝堡国际中心共计16个项目。
3.2新增项目富尔大厦、华平国际大厦、尚都国际大厦A座、世纪财富中心、中国第一商城、中环世贸中心、北京财富中心、万通中心、万达广场、温特莱中心、光华国际中心、SOHO尚都、世贸商业中心、金地国际中心、东方梅地亚中心（依斯特大厦）、银泰中心、国贸三期、怡禾国际中心、CBD国际大厦、国际财源中心、以太广场、民源大厦、华彬国际大厦二期共计23个项目。
第二部分市场情况分析1、供应量分析1.1存量项目主要现有公建项目总建筑面积约为4126568平方米，其中写字楼面积约为1336537平方米。
各项目面积详细情况详见表1。
表1：CBD区域公建及写字楼存量项目供应情况项目名称总建筑面积（平方米）写字楼面积（平方米）入住时间国贸中心560000 176000 1990年京广中心277170 24500 1993年中服大厦39348 30000 1994年科伦大厦25000 14000* 1996年汉威大厦131000 131000* 1997年航华科贸中心* 321000 193000 1998年嘉里中心232000 80485 1999年华彬国际大厦53000 53000* 2000年艾维克大厦55000 24440 2001年赢嘉中心61500 61500* 2001年住总大厦25700 20000* 2001年和乔大厦C座30000 27000 2002年数码01大厦32000 32000* 2002年嘉都大厦27147 11150 2003年建外SOHO 700000 98000 2004年蓝堡国际公寓/中150000 39200 2004年中环世贸中心235000 150000 2005年富尔大厦51732.8 39792 2005年温特莱中心91970 91970 2005年尚都国际大厦A300000 70000 2005年北京财富中心728000 281000 2005年1.2新增项目CBD新增项目的供应情况为：区域新增公建项目总建筑面积为3314173平方米，其中写字楼约为1535830平方米(其中不含国贸三期写字楼部分)。
商改住loft市场分析
商改住l o f t市场分析 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8【最新资料，WORD文档，可编辑】亦庄40-50年非住宅项目市场分析：一、将亦庄分为四个区域：亦庄核心区域和亦庄东、亦庄南、亦庄西三个方向项目汇总：1、亦庄核心区域：林肯公寓项目，国融国际、国瑞金鼎、君安国际、荣京丽都、星悦国际。
2、亦庄南部区域：合生国际花园项目，3、亦庄东部区域：泰禾1号街区，4、亦庄西部项目：I立方。
二、亦庄区域市场总结：目前亦庄市场一手在售的Loft产品为4.2米层高和4.5米层高，相比之下，4.8米层高具有一定优势，对于大社区和纯居住设计的社区环境受到很大的重视，加分项较高。
二手项目层高大都在5.1-5.5米层高，在物业水平、室内装修、户型设计、物业陈旧状态、交通地段位置、地铁轨道交通等存在一些减分项目。
1、居住环境优势：二手项目的Loft价格差距很大，尤为林肯公寓的项目价格差距较有优势，价格在近5万元，特点是以居住的社区为主导，环境、物业、周边配套、地铁等突出优势，也是离五环最近的项目。
2、物业管理水平区别：国融国际项目（LOFT层高5.2）在3万左右，荣京丽都（LOFT 层高5.2）在34000元左右。
差距区别：一是社区环境较好，二是距离地铁较近，三是居住为主的人群较多。
3、带天然气区别：天然气区别较大价格相差3000元左右，总价差20万左右，商水商电区别不大。
4、层高区别：同一个社区项目，合生世界城，4.2米层高为2万，5.49米层高为27000元。
5、地段和距离地铁区别：林肯公园距离地铁较近，价格在5万以上，林肯公寓距离地铁较远价格48000元，差值在2000-3000元。
6、商改住的平层产品价格：目前亦庄市场的办公类商改住的平层产品价格在30000-36000元左右，含精装修6000元，层高在3.15-3.5米，销售市场比较好的为林肯公园，目前开盘已销售完毕，等待年底的下一次开盘。
北京loft项目研究分析报告
北京Loft发展轨迹
2000年9月底，中远地产首次推出了基于Loft的项目。现 代城紧跟其后。
2002——2005年，Loft产品层高没有限制，一般都比较 高，最低5.2米，但发展一直比较缓慢， Loft产品供应不 多。
2006年，北京对Loft产品户型的层高做了明确规范。
2008年——2009年，Loft项目集中上市（根据统计，目 前北京在售的商业立项的LOFT项目达20多个）。
28000
1.43
根据市场上在售的Loft项目，普遍呈现高单价，低总价的特征（户型 面积小）。
市场上，有少数Loft项目是以住宅项目立项，绝大多数以商业立项， 虽空间使用率比普通产品高，可单价上区别不大，与同区域同品质的 普通产品比较，一般要高出1.3——1.5倍左右。
之间，共100套左右 层高：5.6m 价格：LOFT均价20000元/平米 项目地址：大兴旧宫镇南小街路口西南角 开发公司：北京军建利司达房地产开发有限公司
屯三里
物业类别：平层公寓、LOFT、商业 建筑类别：板式高层 户型：loft主力户型60——280平米 层高：5.5m 价格：住宅价格47000元/平米， LOFT公寓
（一）户型种类
Loft产品从户型类别上可分为开敞式户型和楼中楼户型 两种。开敞式户型（图一）类似SOHO的概念，空间完 全开放、无分隔，层高在2.95米左右。而。楼中楼户型 （图二）指室内层高达到4米以上，可自由分割为两层， 形成楼中楼形式，但又与复式和错层不同，总有一层控 制在2.2以内，不计入建筑面积。
足， 居住空间内独立双卫设计，达到干湿分离，满足居住者生活要求, 精装修交房，装修标准为3500元/㎡.
首开·石榴派
两房两厅两卫 建筑面积48.3平 使用面积31.46平
LOFT专题研究
Loft概述
LOFT公寓
定义 发展 发展 产品 规划 装修 价格 客群 营销
LOFT公寓
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发展
2000 2002
【轨迹】 2000年9月底，中远地产首次在京城推出了Loft的项目
“远洋天地” 2002—2005年，Loft产品层高没有限制，最低5.2米 ，但发展一直比较缓慢，供应不多 2006年，Loft产品户型的层高做了明确规范。 2007年，随着住宅市场的火爆，商业配套和公建项目 改装成Loft推向市场 2008年，受金融危机影响市区商业过剩，配套商业改
2005
2006 2007 2008 2009
成商住项目的产品越来越多
2009年以来，由于年轻人的追捧，Loft产品井喷式发 展，置业目的渐渐由投资转向自住。
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发展
【由来】
概念的引入
开发商发现，并不一定要找到旧厂房和仓库，可以重新定 义LOFT，来进一步利用这个概念，于是就有了LOFT的 最本土化的版本——“LOFT就是那些层高超过五米的住 宅或办公楼项目”
LOFT是开发商突破用地容积率的限制，披上艺术的 外衣，用加大层高来提高单价，最大限度利用土地， 使利润最大化的工具
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产品
流动性，户型内无障碍 透明性，减少私密程度；
【特征】
开放性，户型间全方位组合
艺术性，业主自行决定风格和格局。
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产品
【优势】
新型、灵活的产品和户型设计，现代感和艺术性地家居生活，除 卫生间和厨房之外没有任何预设安排 动静真正分离，上下截然分区 高性价比：一层的价格，两层的面积，单价高出17%~60%，但
L1户型2室2厅22卫82.65㎡
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