规划设计策划四个阶段

③房型及房型面积的确定及其大致比例；
④住宅技术指标和质量标准的确定；
⑤动静交通的统筹考虑；
⑥物业管理模式的定位；
⑦小区“亮点”综合分析，主题确定。
（2）设计招标文件编制阶段的主要策划内容：
把投资决策策划的有关内容，进一步细化、深化、具体化，作为设计
招标的设计依据。
（3）中标设计方案优化和扩初设计阶段的主要策划内容：
某高级别墅花园的方案，沿城市道路一侧的中心地带布置了气派的商业建筑和广场，别墅区的环形主干道出入口放在地块的南北两端，没有广场，入口空间也很局促，如“边门”一般，初来乍到必定把商业广场当作花园的主大门，主次难分，“喧宾夺主”。后来根据有关专家的意见，作了较大的调整，取得了较好的效果。
另外，小区出入口设置要考虑与城市道路和物业管理的关系。有一个居住小区的方案，其中一个街坊放了7个车行和人行出入口。出入口设置太多，除了对城市道路的干扰、不利于行人的安全外，还增加建筑成本和今后物业管理成本，增加了对住户的干扰，更不利于安全防范。
对房地产规划设计策划的几点思考：规划设计策划四个阶段
访问统计:点击1114次作者:摘自:时间：2010-8-4
对房地产规划设计策划的几点思考：规划设计策划四个阶段
住宅消费市场流行这样一句话：“想不想买看环境，掏不掏钱看房型，满不满意看管理”。可见规划设计是赢得市场的关键阶段。
居住小区是由住宅、公建、环境、道路等要素组成，通过建筑艺术、环境艺术、文化艺术、工程技术、物业管理等综合实施形成的居住空间。
道路系统是小区的骨架，对整个小区的合理布局起决定性作用。小区道路除了分隔地块和联系的作用，并使之成为一条景观长廊外，主要考虑的问题是如何在降低道路用地的前提下，基本上做到人车分流。人车分流是一个相对的概念。小区道路采用周边式布局，可以基本上做到人车分流，但周边式方案的道路用地率太高，基地越小，比例越高，有时要超过20%（考虑了道路两边1米不能计入绿化的面积）。金宸苑原总体方案是采用周边式布置，后来对总平面进行了调整，将地下车库放在中心绿地下面，车库坡道出入口放在小区出入口附近，这样的处理方式，能使小区的大部分小车直接进入地下车库，业主通过地下车库的楼梯进入小区，道路用地控制在12%以内。
从根本上讲，设计单位主要偏重于技术操作层面，只对工程的安全使用负责，而开发商必须对开发全过程，特别是投资风险负责。规划设计策划要探索市场—项目—三个效益比较理想的结合点，从而指导项目建设的全过程，它能有效地将房地产开发建设的各个环节有机地结合起来，反复交叉，互为补充，不断优化，最终实现项目投资决策所确定的目标。
又如南方某居住区，中间“花芯”部分布置点状住宅，四周弯曲的条状住宅比作“花瓣”，总平面图的构思是一朵盛开的菊花。很难想象在小区生活的居民有一种“生活在菊花中”的享受；在国人的传统观念中，菊花是一种忌讳的花种，因此至少设计人员没有考虑国人的风俗。
再如某小区的一个方案，小区道路以某一“节点”呈放射状布置，把土地分割成零碎的不规则形状，给建筑布置带来一定的难度外，生活其中的居民也许难以领会“几何图形”带来的感觉。
开发商的开发策划和设计人员的设计思想相结合编制的规划设计方案，经多方案比较和专家论证，选定中标方案并进一步优化；在环境设计、物业管理包括智能化定位、分质供水…统筹考虑的同时，通过技术经济分析，确定地基基础和上部结构方案，通过市场调查、技术经济分析，初步确定电梯等主要设备的选用，进行扩初设计。
（4）施工图设计和项目开工后的跟踪优化阶段的主要策划内容：
（四）小区出入口和道路结构选择
在不影响规划和交通主管部门要求的前提下，有时小区出入口的选择可以起到改善“第一环境质量”的作用。如浦东新区的博爱家园，原设计方案把出入口放在北面博文路上。考虑到博文路是一条工业区道路，道路北侧是破旧的厂房，一排排筒仑和龙门吊车，环境很差，同时货运车辆较多，不仅影响行人安全，更有碍于小区的整体形象，给消费者是一种“工业区里开发的居住区”的感觉；从北面进入小区，首先看到的是住宅的北立面，不利于小区第一景观印象。基地南面是已建成的成片居住区。将小区主出入口放在南面，给消费者是一种“居住区里新开发的居住小区”的感觉，最后决定修改设计方案。小区坐北朝南，沿博文路放一排“小高层”，对基地北侧工业区起到遮挡作用。小区形态是北高南低，大门向阳，符合国人的风水理念，又符合人流的主导方向，同时改善了小区外部环境。
三是对设计单位的工作总量应有所控制。有些设计质量好、中标率高的设计院，全院上下疲于奔命，日夜加班，节假日也很难保证，影响设计人员的健康和学习，长此以往设计质量难以得到保证，也不利于设计市场的可持续发展。建议有关管理部门根据设计单位的资质等级和人员状况，规定一个“满负荷”的工作量，并加以控制。
（二）居住小区规划设计的基本内容
居住小区规划设计基本内容大致可分为土地与环境容量、建筑形态与小区环境、住宅建筑的功能、建筑结构、配套设施、环保与防灾减灾等六个大项近百个子项，内容极其丰富，需要开发策划认真研究。
（三）规划设计策划四个阶段：
1）投资决策阶段的主要策划内容：
①目标客户—小区开发定位—品牌策划；
②综合分析小区的规划参数、开发品牌、多高层比例、环境等因素,选定合适的容积率；
②中心绿地不宜过大，应将绿地面积尽可能分散到各组团，如泛亚绿色小区。随着规划设计理念的不断创新，诸如“近绿”、“均绿”、“亲水”、“双景”等规划设计手法和布置方式，有的居住小区在总体规划时已不采用大面积中心绿地的规划设计手法，而是将“宽带”绿地围绕主干道、住宅组团布置，真正做到“送绿到户”、“开窗见绿”，使小区环境的均好性得到进一步提高。如上海爱建园；明泉房地产的“锦秀江南”地处吴中路金汇路，在大手笔做好北侧城市绿带的前提下，也是采用这种规划设计手法。
当前房地产市场和舆论导向，板式住宅已成为一种倾向，一种时尚，应该看到，蝶式点状住宅对基地的适应性强，日照影响小，有利于城市空间环境，有利于基地的总体规划和节约用地，建筑成本相对较低；同时点状住宅外墙多，有利于住宅平面布置和通风采光。其缺点除建筑热工性能要差一点外，主要是两翼的日照，东北翼下午晒不到太阳,西北翼上午晒不到太阳，但应该看到点状住宅的两翼往往有连续一小时以上的日照，则要比有些板式高层只有一小时的日照好得多。因此对点状住宅要因地制宜，一分为二。
小区环境不仅反映小区开发的总体水平，也是居民文化素养、文明程度的反映，又是社区管理、物业管理水平的体现。
（六）总体规划不宜追求构图形式和隐喻
某小区的基地由市政道路分隔成5个街坊，南面是河流。规划方案把小区总平面构思成象一艘航行在河上的帆船：靠河的2个街坊比喻“船身”；北面3个街坊比喻“船帆”，在街坊中间南北布置的绿化带和高层带比喻为“桅杆”。在方案论证会上，本人提出以下意见：
①这种构图和隐喻只能反映规划师的一种设计理念，在小区内生活的居民，不可能有这种感受，即使在空中俯视，如无人提示，没有人会联想到这是“一艘帆船”；
②5个街坊由北向南分8—9期实施，开发时间较长，旧区改造的不定因素较多，如果由于某种客观原因，后期开发不能按原规划实施，将造成“永久的遗憾”；
③要考虑“桅杆”—街坊中间南北布置的高层带对西侧住宅的日照影响、风廊影响和销售影响。
根据扩初审批会议的意见和开发商对扩初内容进一步研究，在施工图设计前再次进行调整、优化，避免以后发生大的返工；项目开工后，根据市场情况和预销售情况，对房型、环境…进一步调整和优化。
规划设计策划不仅是通过技术创新、理念创新提高产品附加值的关键阶段，而且还是控制和降低开发成本的关键阶段。据有关资料显示，对项目投资的影响程度，初步设计阶段为75-95%，扩初设计阶段为35-75%，施工图阶段为5-35%，项目开工后更小。规划设计精心与否，不仅关系到产品的质量，对开发成本的影响也很大。施工图设计可以有条件地逐步推广“限额设计”的方法，即对每平方米建筑的造价、主要材耗（钢筋、混凝土）进行限额，并在设计合同中明确奖罚条款，有利于调动设计人员的积极性，增强设计人员的责任感和经济意识，达到降低成本、节约用料的目的。
（一）居住小区规划设计策划阶段必须克服的三种倾向
规划设计与策划的质量直接影响楼盘的销售和效益，这已是不争的事实，但在实际工作中，仍然要克服三种倾向。
一是盲目压缩规划设计的时间。有些开发商拿到土地后，巴不得一夜之间把小区造好，这种心情是可以理解的，应该看到，虽然项目投资决策策划对小区开发已作了正确的定位，但招标文件编制和中标方案优化、扩大初步设计、施工图设计各个阶段，是把小区开发决策付诸实施的关键阶段，是对总体规划、环境、房型、设备…具体细化、反复推敲优化的阶段。合理的设计周期是保证设计质量的前提，何况规划设计阶段实际上应包含许多策划方面的工作，其所涉及的深度和广度远远超过原“设计周期定额”所包含的工作内容。如果事先没有进行认真地策划，事后感到这也不对，那也不行，“赶工”的结果就是返工，工程做到哪里，改到哪里，不仅造成经济和工期的损失，规划设计的“含金量”也难以得到保证，最终结果也难以把握；同时，由于目前实行工程竣工验收备案制，重大修改必需按原来的程序进行审图和备案，往往造成停工和工期损失。
二是盲目压缩设计费。应该看到，我国目前实行的是设计低收费，仅为工程造价的2%左右，在工程总成本中所占的比例更小，一般不到1%，这样的收费标准还要压低，设计单位的设计成本都很难保证，就更难做到“精心设计”，粗制滥造的结果是造成设计质量下降、成本增加和返工。一个甲级院的院长对我讲过这样一件事：某工程设计中标后，开发商的态度是“5元一平方பைடு நூலகம்否则叫别人去做”。首先作为开发商要认识到规划设计是房地产开发降低成本，提高产品竞争力的关键阶段，要处理好“芝麻与西瓜”的关系；作为政府管理部门，对设计收费下浮必需有严格的规定。
（五）小区文明、物业管理与房型、环境的关系
一些优秀小区的房型和环境，都是以良好的物业管理和安保措施为基础。住宅底层的客厅为一排落地玻璃门，沿门口平台拾级而下，是一个用低矮而漏透的木栏围合的内院，“独树疏花”构成的内院景色和错错落落、层次分明的外院绿地连成一片，相映成趣。人们坐在客厅里，室外秀丽的景致一览无遗，使人心旷神怡；主卧室的落地窗，将室外丰富多姿的风景引入室内。如果没有一流的物业和安保措施，就会象有些小区一样，从一楼到六楼全部都按装防盗栅栏，就不可能有这样的房型和环境。