房地产交房之入住流程
房地产开发商和物业交房流程及注意事项
房地产开发商和物业交房流程及注意事项房地产开发商是指专门从事房地产开发、建设和销售的企业，物业指的是已经竣工并具备投入使用条件的房屋。
房地产开发商在完成房屋建设后需要将物业交付给购房者使用。
下面将具体介绍房地产开发商和物业交房流程及注意事项。
一、房地产开发商和物业交房流程：1.办理备案手续：房地产开发商在完成建设后，需要按照规定向相关部门办理备案手续。
备案手续是为了确保房地产项目合法合规，符合国家规定。
2.编制交房规程和相关文件：房地产开发商需要根据房屋交付的具体情况编制交房规程和相关文件。
交房规程包括了物业的交付标准、交房流程、业主权益维护等内容。
3.定期召开业主会议：在房屋建设完成的阶段，房地产开发商需要召开业主会议，向购房者宣传交房标准、交付流程以及维权事项。
4.开始交房：房地产开发商根据购房者的购房合同约定，按照交房规程开始向购房者交房。
交房包括物业交付、物业验收和物业登记等环节。
5.物业过户：购房者在完成房屋交付后，需要前往相关部门办理物业过户手续。
物业过户是将房屋的产权从开发商转移至购房者名下的过程。
6.物业入住和维权：购房者在完成物业过户后，即可正式入住物业。
对于出现的物业质量问题或争议，购房者可以根据合同及相关法律法规提出维权申请，保护自身权益。
二、房地产开发商和物业交房注意事项：1.交房前需做好准备工作：房地产开发商在交房前需要做好各项准备工作，包括做好房屋验收、办理备案手续、编制交房规程等。
2.严格按照合同执行：房地产开发商在交房过程中需严格按照购房合同的约定执行，确保交付的物业符合合同约定的标准和要求。
3.给购房者提供准确的信息：房地产开发商在交房前要给购房者提供准确的信息，包括交房时间、交房标准、交房流程等，以保障购房者的权益。
4.透明交房流程：房地产开发商在交房过程中要保持透明，公示交房规程、交房清单等相关文件，让购房者清楚了解整个交房流程。
5.提供完善售后服务：房地产开发商在交房后应提供完善的售后服务，及时解决购房者在居住中遇到的问题和困难。
房屋交付流程全攻略
房屋交付流程全攻略离交房还有一年多，可能有朋友会说还早呢，不过既然看到了，就贴出来供大家参考，早就早吧。
一、通知开发商取得新建商品房房地产权证后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。
在约定的时间地点内，开发商会核验业主材料；业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明；业主交纳剩余房款；业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》。
购房者应根据购房合同约定的标准自己或者请专业验房者，对房屋工程质量及配套设施一一进行验收，并做好记录，同时，不要忽视对房屋产权是否清晰进行核验。
收楼要验哪些内容？--面积、电气、屋面、地面、装修、结构、外墙一个都不能少购房面积从房屋交接的实践来看，由于对商品房销售面积的计算方法不甚了解，多数购房者只注重对房屋结构、装修质量的验收，而忽视对房屋面积的核实。
实际上，房屋面积的大小不仅影响到最终产权，而且涉及房价，对购房者的经济利益产生直接影响。
所以核查所购房屋的销售面积也是房屋验收工作中的一个重要环节，应当引起购房者的高度重视。
应该依据建设部最新颁布实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，对购房面积进行计算。
1、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。
导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。
采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；2、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；3、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确；4、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；5、电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。
制动器、限速器、报警器及其他安全设备应动作灵敏可靠；6、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；7、配置有空调机、洗衣机、电冰箱、电子热水器、电子燃气灶、电子监控报警系统的高级住宅，应检查所配电器设备能否正常运行，各类管线是否安全可靠；8、配置有电话的住宅，应检查电话线路是否如期开通，接听效果是否和谐，电话费用是否已经清缴完毕。
房地产项目入住入伙流程及岗位职责
应急小组成 员现场待命； 协助现场协 调
4
吧员（含礼品 组长： 发放）、5 人 成员：
保洁 3 人
组长：
十三楼 快修小 组等候
区
电梯应 急小组
业主照片打印 /
区 快修小组由后 备维修单位 10 组长： 人、内装公司 2 成员： 人，共 13 人 交付期间电梯 管控维修保证
组长： 正常运行，地产 工程师 1 人，电 成员： 梯公司 4 人
吧台（餐台），柜子（用于摆放咖
啡、茶具等用品），纸杯若干个，
将点心装盘放于餐台，及时补充，为到访客户立
点心采购由
饮水机 1 台，咖啡机 1 台，桶装水
即送上热饮； VIP 室卫生清理；
若干，插线板 4 个，点心若干；礼 **负责
品 120 份
负责大厅、电梯厅、VIP 室、卫生间巡视保洁； 日常保洁工具，垃圾桶若干
组长： 拍照人员 5 人 成员：
礼仪人员 12 人 活动公司提供
水吧岗 2 人 **、**
保洁 3 人
组长：
一楼电 梯厅
电梯内
手 续 办 理 区 （ 十 七 楼 ）
秩序礼仪人员 2人 秩序维护员 4-8 人 入口秩序礼仪 1人
组长： 组长： 组长：
现场协调、引 **、**
导人员 2 人
组长： 手续办理组：5 1 号桌：
**项目入伙方案
现场总指挥：***（对讲机 1 部）
区域 人员构成
人员姓名
车 辆 秩序维护 4 人 停 放 区 保洁人员 2 人
一楼大 秩序维护 2 人
堂入口
组长： 班长：
组长： 成员：
组长：
专属交房顾问 组长：
（由营销、物 成员：
超详细的收房流程及收房注意事项
超详细的收房流程及收房注意事项一、注意及时接收入住通知书1. 这是收房的第一步，要注意期限。
通常，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，因此购房者要安排好时间。
2. 接到入住通知书后，首先应推断开发商是否如期交房。
若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。
特别提示：1. 要注意收房的期限，错过收楼日期烦恼多。
2. 收楼日期可提早不可推迟。
若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。
3. 有特殊情况不能如期到场的，能够书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。
4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理有关收房手续，从法律角度来说，则通常被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
二、确定房屋是否达到交付条件1. 《竣工验收备案表》――最重要《房屋建筑工程与市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。
该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位与施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，进展商就务必对楼盘终生负责。
因此《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都务必报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2. 《住宅质量保证书》《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，务必作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。
因此提醒收房者要认真审查其中的具体各款，特别注意保修期限。
3. 《住宅使用说明书》《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的有关说明与提出注意事项。
房地产公司开发商和物业交房流程及注意事项
房地产公司开发商和物业交房流程及注意事项房地产开发商和物业交房是购房者、开发商和物业公司之间的重要环节。
为了确保交房过程的顺利进行，购房者需要了解一些交房流程和注意事项。
第一步：验收房屋当交房日期接近时，购房者需要与开发商约定验房时间。
验房是购房者确认房屋质量和装修是否符合合同约定的重要环节。
购房者可以检查房屋的主要结构（如地板、墙壁、天花板）、门窗、水电设备和卫生间等。
如果发现任何质量问题或不符合合同的地方，购房者可以与开发商协商解决。
除了房屋的主要结构，购房者还需要检查房屋的功能设施，例如暖气、空调、热水器等。
购房者可以尝试打开和关闭开关，开关是否正常工作。
同时，购房者还可以检查卫生间的水流是否正常、热水器是否热水正常供应等。
第二步：办理房地产权证房地产交房后，购房者需要办理房地产权证的手续。
购房者需要提供相关的证明文件和申请表格，并按照规定的流程和要求完成申请过程。
该过程通常由购房者自己负责，可以请律师或专业人士协助办理。
第三步：缴纳物业费房地产开发商在交房后通常会委托物业公司管理小区，购房者需要按照规定的时间和方式缴纳物业费。
物业费通常包括基础物业管理费、公共设施维修费等相关费用。
购房者需要仔细阅读相关规定，并按时缴纳费用。
注意事项：1.购房者在验房时应仔细检查房屋的质量和装修是否符合合同约定。
一旦验收并签署交房协议，购房者将很难追究开发商的责任。
2.购房者在办理房地产权证时要仔细核对所有文件和材料，确保申请过程顺利进行。
3.购房者需要按时支付物业费，以避免产生额外的滞纳金或其他费用。
购房者还应注意保留所有相关缴费凭证，以备日后查询和维权之用。
4.购房者在交房后应及时检查房屋是否存在质量问题，并向开发商提出整改要求。
购房者还可以在一定时间内要求开发商进行质量保修，为自己的权益保驾护航。
5.购房者在与开发商、物业公司或相关部门协商时需保留相关沟通记录和证据，以备日后维权之用。
总结起来，购房者在与房地产公司开发商和物业交房时，需要仔细检查房屋质量、办理房地产权证、及时缴纳物业费，并注意处理相关事务和问题。
房地产项目交房工作系统程序及内容
5）培训工作与流程模拟和调整工作。
5、交房前计财部需要准备的文件资料
1）统计贷款客户名单，未到账的客户在名单上做明显标记。 2）据项目实测报告，核对市场部计算的房屋尾款和贷款客户的契税、 公共维修基金、产权代办费金额。
6、交房前物业公司需要准备的文件资料
1）根据项目实测报告，计算物业管理费。 2）明确各项服务的收费标准。 3）编写《业主手册》。 4）设计业主验房及领取钥匙的程序。 5）接受开发商委托全面接管小区。在工程部的配合下协调各施工单位， 建立及时有效的保修程序，积极与工程部沟通处理解决遗留问题。 6）配合工程部制定保修程序及相应的应急预案。
5、整改完成后先由工程管理部工程师进行专业验收，合格后通知组团 长、楼栋长安排单元长复验，如复验不合格再次进入上面的程序，直 到全部问题得到双方共同认可为止。
具体人员安排见交房预验工作组织架构图（见下图）。
交房地块区长：总经理 管辖范围：所有应交楼栋、单元、房屋
兼职技术顾问组（总工、工 程部、设计部经理、
7、交房前律师事务所需要关键工作
对交房程序给予书面的法律意见
第三部分 维修、维护系统
1、核心原则
1）交房阶段保修工作的核心原则是“以最快的速度整改，在第一 时间化解矛盾”突出一个“快”字！
2） 为了避免施工单位故意拖延整改工作，对公司造成损失，应 采取双保修系统，既以施工单位保修程序为主，以物业应急保修 程序为保障的双保障系统 。
3、通知业主
1）市场部通过电话与业主联系，核对邮寄地址如有变动及时更正。 2）拿到竣工备案表后立即寄发《入伙通知书》，同时以电话的方式 逐一通知业主，并将邮寄的资料复制一整套留在市场部备用。 3）《入伙通知书》的附件为《房屋房款结算单》；交款注意事项； 必须携带的证件等文件资料。《房屋房款结算单》内容主要包括： 房屋尾款、契税、公共维修基金、产权代办费等。
正式交房的流程
正式交房的流程随着房地产市场的发展，越来越多的购房者和开发商需要进行正式的交房手续。
正式交房是指购房者按照约定的时间和条件，接收开发商交付的房屋，并完成相关手续。
下面将详细介绍正式交房的流程。
一、预约交房时间在正式交房之前，购房者需要与开发商预约交房时间。
通常，开发商会提前通知购房者交房日期，并要求购房者提前预约。
购房者可以通过电话、短信或在线平台与开发商预约交房时间。
预约交房时间的目的是为了确保双方能够在同一时间到达交房现场，方便进行后续的手续办理。
二、到达交房现场按照预约的时间，购房者和开发商会在指定的交房现场相遇。
交房现场通常是楼盘的售楼处或者开发商指定的交房地点。
购房者需要提前到达交房现场，以免耽误后续的手续办理。
三、验收房屋一旦到达交房现场，购房者首先需要进行房屋的验收。
购房者可以逐一检查房屋的各项设施与装修情况，确保房屋符合约定的标准。
验收时，购房者应注意检查房屋的墙面、地面、天花板、门窗、卫浴设施等细节，确保没有破损或质量问题。
如果发现问题，购房者可以提出整改要求，开发商应负责解决。
四、签订交房协议验收合格后，购房者和开发商需要签订正式的交房协议。
交房协议是购房者和开发商之间的法律约束文件，规定了双方在交房过程中的权利和义务。
购房者应认真阅读交房协议的内容，并确保自己的权益得到保障。
交房协议通常包括房屋交付时间、房屋品质保证、装修标准、物业服务等方面的内容。
五、办理过户手续签订交房协议后，购房者需要办理房屋的过户手续。
过户是将房屋的所有权从开发商转移到购房者名下的过程。
购房者需要准备好相关的证件和材料，如身份证、购房合同、房屋交付书等，前往相关的政府部门办理过户手续。
办理过户手续后，购房者正式成为房屋的合法所有人。
六、缴纳相关费用在办理过户手续时，购房者还需要缴纳相关的费用。
这些费用包括房屋的契税、印花税、过户费等。
购房者应向相关部门缴纳费用，并保留好缴费凭证。
七、领取房屋钥匙完成过户手续和缴纳相关费用后，购房者可以向开发商领取房屋的钥匙。
房地产开发商和物业交房流程及注意事项
房地产开发商和物业交房流程及注意事项为了确保购房者能够顺利入住自己的新家，房地产开发商与物业管理公司之间需要进行一系列的交房流程。
本文将介绍房地产开发商和物业交房的具体流程，并提供相关的注意事项。
交房流程：1.确定交房时间：房地产开发商和物业管理公司将共同商定一个具体的交房时间，并在购房合同中明确写明。
购房者应及时了解并准备相应的手续。
2.室内装修验收：购房者在交房前应与开发商进行室内装修的验收。
购房者应核对房屋内部的装修质量，并与开发商协商解决存在的问题。
3.公共区域验收：购房者还应与开发商一同对公共区域（如楼道、电梯等）进行验收，确保其符合相关的安全环保标准。
4.房产证办理：开发商会在交房时将房产证移交给购房者，购房者应当及时领取并备妥相关的房屋证件。
5.交房手续办理：购房者需要前往相关的政府部门办理相关的房屋交接手续，比如向相关部门登记房屋信息，缴纳相关的税费等。
6.物业接管：物业管理公司将接管开发商所建的小区，开始进行维修、保洁、安保等工作。
购房者与物业管理公司签订合同，并完成相关的物业费用缴纳。
注意事项：1.交房前调查：购房者在交房前应调查开发商和物业管理公司的信誉度和资质，以确保其具备良好的经营和管理能力。
2.精确验收：购房者应仔细验收房屋内外的装修和设施，包括门窗、墙面、电线电器、水管、卫生间等，确保质量符合合同标准。
3.维修责任：购房者需了解物业管理公司对公共设施的维护责任，以及存在哪些共同维修的项目和费用分摊方式。
4.公共区域使用规则：购房者应了解并遵守小区的公共区域使用规则，确保与邻里和睦相处。
5.定期维修和保养：购房者应定期对房屋进行维修和保养，避免因日常损耗而造成的进一步损害。
6.及时缴纳物业费用：购房者应及时缴纳物业费用，以确保小区设施的正常运营和维护。
总结：房地产开发商和物业交房流程中，购房者应注意合同规定的交房时间、室内装修和公共区域的验收，以及后续的房产证办理、交房手续办理和物业接管流程。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产交房之入住流程
一、入住服务
入住，是在购房人履行完房款支付及其它相关义务后，开发商按照合同约定将已达到交付条件的房屋向购房人交付。
购房人在接收房屋后，按照物业管理的有关规定到物业公司办理物业入伙手续。
（a）入住入伙手续流程
●业主登记：证明文件查验，确认业主身份。
●开发商出示合同约定的交楼证明文件：如：规划验收批准文件、竣工
验收备案表、面积实测技术报告书等。
●房款结算手续：业主与开发商按照实测面积和合同约定进行房款结算，
签署《结算协议》。
●产权委托代办手续：业主提供办理产权相关资料，签署产权委托代办
协议，交纳产权代办费用，交纳产权税费或提供已自行缴纳的凭据。
●房屋验收：房屋验收；
●取得入住证明：开发商开具入住证明，业主持此证明到物业公司办理
物业入伙手续。
●物业入伙手续：签署物业管理的文件，如：前期物业管理协议、车位
管理协议、装修管理协议等；交纳物业管理费用、供暖费等；领取
相关文件资料，如：住宅质量保证书、住宅使用说明书等；领取房屋
钥匙。
注：不同的房地产公司、不同项目，入住流程及相关手续可能会有所不同，请以开发商的入住通知的具体内容为准。
（b）各部门分工
●客户服务部：寄发《入住通知书》；签发入住证明；客户中心受理
客户投诉；
●项目部：制订两书（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》）; 组织
验收，取得竣工验收备案表；与物业公司完成钥匙及公共部位移交；
保修维修；
●综合业务部：组织规划验收，取得验收批准文件；组织面积实测，取
得实测面积技术报告书；签署《产权委托代办协议》，收取产权资料；
●经纪公司签署《房款结算协议》；
●财务部收取（补退）结算房款；代收产权税费；
●物业公司签署物业管理协议，收取物业费用；交接两书、钥匙；报修
及投诉受理；
●装修管理；
●物业管理与服务；
（c）我们提供的服务
●各项费用先知
公司财务部根据实测面积、合同结算条款、产权税费政策计算各套房屋的入住费用，制作每套房屋的《入住费用清单》随《入住通知书》发出。
物业公司根据实测面积计算每套房屋物业费用，
如：物业管理费、采暖费等，制作每套房屋的《物业入伙费用清单》随《入住通知书》发出。
●产权代办服务，为您省时省力
公司综合业务部（产权组）为广大客户提供专业的产权代办服务：代收代缴产权税费，代收代交各种文件、表格、证明；承诺期限取得产权；为按揭贷款客户办理产权证的银行收押手续；
●专业人士陪同验房，为您答疑解惑
在入住验房时，公司会安排专业人士陪同客户验房，答疑解惑。
●优质保修服务，让您安心使用
入住之前，由项目部牵头组织总包、分包、供货厂商以及物业公司成立保修保驾工作小组，提供保修服务，入住后业主报修由物业公司统一负责接待和记录，无需东奔西走。
●投诉处理，高效、及时
项目部、客服部、经纪公司、物业公司、综合业务部、法律部组成入
住现场沟通小组，负责处理入住期间的客户咨询和投诉；
项目部负责处理入住客户有关房屋质量及项目建设方面的咨询和投诉；
经纪公司负责处理有关销售承诺、销售手续、销售服务方面的咨询和
投诉；
物业公司负责处理有关物业管理、装修管理方面的咨询和投诉；
综合业务部负责处理有关面积、产权税费、产权办理方面的咨询和投
诉；
●房屋租赁及二手房服务
旗下北京华润房地产经纪有限公司经纪部提供代理房屋租赁、代理二
手房买卖业务、代办房屋置换等服务，已相继在华清嘉园、华亭嘉园、
凤凰城、优士阁等项目建立了租售中心。
使华润置地的客户享有更加
优越的置业服务，以及使更多的人愉悦的享受置业、投资的快乐。
现场报装电话、网络
在集中入住期间，我司会联系电话、电信部门，在入住现场为业主提
供电话、网络报装服务。
注：该项服务需视与电话、电信部门协调结果而定。
（d）入住常见问题答疑
●入住通知书的主要内容
《入住通知书》，主要内容为：办理入住的时间、地点、程序、费用和
所带材料
●办理入住手续时，业主需携带如下证明文件
入住通知书；
购房发票（收据）及其它相关费用交费凭据；
购房合同正本 [通过贷款购房的业主请带合同复印件]；
业主有效身份证件；
委托他人办理，需提供业主及代理人的有效身份证件以及授权委托书；
单位购房的需提供营业执照副本及法人有效身份证件，代理人的有效身份证件和授权委托书；
●办理产权证需缴纳的费用
住宅公用部位共用设备维修基金：按总房价款的 2%缴纳；
契税：普通住宅按总房价款的 1.5%缴纳，别墅、度假村以及每建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的高档住宅，按总房
价款的3%缴纳；
房屋登记费：每套房屋 80元缴纳
房屋所有权证工本费： 4元/本；
印花贴税： 5元/件；
房屋面积测绘费（配图费）；
具体费用以届时政府相关政策、规定为准。
●办理入伙手续时，需向物业公司交纳的费用：
物业管理费：物业管理公司一般以年、半年或季为阶段收取物业管理费用；
供暖费：按照不同的供暖方式交纳一个采暖季的供暖费用；
其它费用，如：有线 /卫星电视开通费、有线/卫星电视收视费、车位管理费等；
●为什么按揭贷款购房的客户在办理房屋入住时，要求业
主委托开发商办理产权，并代收各种产权税费？
根据相关规定，开发商不能代收产权税费。
但在实际操作中，因为开发商在业主的按揭贷款中，为业主向银行的借款提供了阶段性担保责任，一直要到取得房屋产权证并办理完毕抵押登记手续。
开发商的担保责任期限就会被延长。
也确实存在部分业主因为种种原因不愿意交纳契税等产权办理费用，拖延了产权证的办理时间。
所以，为解决以上问题，开发商一般会在商品房买卖合同的补充协议中，要求业主（特别是按揭贷款的业主）在办理入住手续前签订授权委托书，要求业主委托开发商办理产权，并代收相关办理产权过户手续的文件及费用。
关于商品房保修的有关规定
房地产开发商应当对所出售的商品房承担质量保修责任。
商品房为住宅的，应在商品房交付业主时，应按照国家有关规定向业主提供两书（《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》），住宅质量保证书应对保修范围、保修期限、保修责任等内容进行说明，保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位与建设单位签订的质量保
修协议约定的保修期的存续期。
存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期限的，保修期不得低于规定中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定的保修期的存续期。
在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修责任。
下列情况不属于保修范围：
1、对因自然灾害，不可抗拒力造成的质量损害；
2、因使用不当或者第三方造成的质量损害；
3、购房者拆、改、装修不当造成的质量损害；
商品住宅的一般项目的保修期限规定，如下表：
保修项目保修期限
1、屋面防水 5年
2、卫生间防水、外墙渗漏 5年
3、电气管线、给排水管道、设备安装 2年
4、供暖系统和设备 2个供暖期
5、地基基础和承重主体结构在合理使用寿命年限内
6、装修工程 2年
7、门窗及五金件 1年
8、灯具、电器开关； 6个月
9、国家对住宅工程另有规定按国家规定。