绿地地产产品线研究
绿地·中央花园竞品分析55p
户型-两室两厅一卫
玉虹·蓝庭国际城
优势： 1、餐厅连接厨房，方便 2、客厅与餐厅相连，南接大 阳台，采光佳 3、主卧、次卧带飘窗 劣势： 进深太长
户型-两室两厅一卫
绿地·中央花园
优势： 1、户型方正 2、入口处是厨房，油烟干扰最低 3、主卧客厅共享南向超大阳台，采光 佳，视野开阔 4、次卧朝南，与主卧隔开，私密性强， 互不干扰 劣势： 5、动静分区不强
产只是湖南本土开发
湖南中源房地产开发有限 商，绿地·中央花园
公司
开发商的实力、品牌
美誉度均处于优势
绿地·中央花园
中源·凝香花园
地段
配套
总结：从图中可以看出，绿地·中 央花园位于玉潭镇二环路，宁乡县 行政中心正南，中源·凝香华都位 于花明北路与二环路交汇处，处于 县行政中心东南方向，地理位置略 输于中央花园。
中源·凝香华都
21 47 2.41 43% 3000 中源物业（三级） /
总结：虽然在占地面积和住宅规模上，本案稍处于劣势， 但容积率小，绿地率高，本案的居住舒适度高于中 源·凝香华都。
品牌
项目名称
绿地·中央花园 中源·凝香华都
品牌
简评
绿地集团在全国房企
绿地集团（世界500强） 排名第一，而中源房
户型-三室两厅两卫
绿地·中央花园
优势： 1、明厨，功能布局U型设计 2、超大客厅，通过落地门与南向大阳 台连接，明亮，视野好 3、主卧带独立卫生间、衣帽间、南向 大飘窗，私密、舒适、实用 4、双阳台，卧室2与书房共享南向大 阳台 5、次卧2朝南，设独立储藏室，收纳 有序
户型-三室两厅两卫
总结：
1、绿地·中央花园的户型设计比中源·凝香华都更为合 理，动静分区做得更好。 2、绿地·中央花园双阳台设计，视野更开阔，舒适度更 高。 3、绿地·中央花园主卧配套步入式衣帽间，这样可使业 主的衣物更好的得到安置。 4、绿地·中央花园卧室带有飘窗，设计更为灵活，实用。
房地产企业研究——绿地集团
房地产企业研究---绿地集团一、绿地集团简介1、基本发展脉络及发展策略：1992年，绿地集团的前身——上海绿地开发总公司成立，注册资金 2000万。
1997年公司改制为上海绿地集团。
2001年，绿地集团进入上海地产前三名；2004年，年销售突破百亿大关，坐上了上海市房地产企业的头把交椅。
2003年之后，全国化扩张提速，“新城模式”为其主要发展模式，“省会城市超高层”受到地方政府极大欢迎。
2008年，绿地集团多元化营收 435亿元；2009年集团多元化营收 700亿元。
在全国化扩张中，绿地的开发项目遍及上海、南京、济南、等全国 21个省 35个城市。
绿地全国布局战略，计划三年进入 30-40个城市，重点拓展省会城市，尤其是重点发达地区的省会城市，并将北京和上海两个地区作为重中之重。
在全国化布局上，绿地在不发达地区按片区进行管理，如成立了西北事业部、西南事业部；在发达地区按省会，一个省设立一个事业部，如成立南京事业部等；上海、北京单独建立事业部。
绿地集团充分利用其独特的商业模式，通过“新城战略”、“发展现代服务业”、“省会城市超高层建筑”，在上海之外的二、三线城市中心城区与郊区获得大型开发项目。
通过打造集住宅、商业、办公、酒店等多种产品于一体的综合项目，获取土地资源，同时推动项目获得良好销售表现。
2、发展阶段——进入快速发展期17年的发展过程中，绿地集团大致经历了四个发展阶段，目前处于高速发展阶段：●初创和积累期（1992—1997年）绿地最初由上海市政府的农委、建委下属四个企业出资 2000万。
其市场化的发展中，得到政府的支持，管理机制突破了国有企业的束缚，让其在市场环境中如鱼得水。
●改制发展时期（1997-2001年）1997年 3月，绿地集团按照现代企业制度要求成功完成改制。
在该阶段，绿地集团各产业均得到较大发展，尤其是作为核心主导业务的房地产业发展更为迅速，并一跃成为上海市房地产行业龙头企业。
深度聚焦绿地海珀系顶尖豪宅产品价值解读
深度聚焦绿地海珀系顶尖豪宅产品价值解读2015年绿地控股集团调整公司框架结构实现上市，2016年是绿地集团重点调整产品线的一年。
2016年的绿地，提出“三大转变”，即加速“从偏重规模向偏重盈利转变、从偏重开发向开发运营并重转变、从偏重国内开发向全球开发转变”。
其中，针对“从偏重规模向偏重盈利转变”，绿地控股集团主要通过“产品+服务”提升盈利水平，依靠内生型的价值增值来实现增值和盈利。
据绿地集团董事长总裁张玉良透露，以“升级项目系统运营水准”为目标，绿地在内部确定了一批新储备优质项目实施集团指头管理，将在项目开发全流程集中最优势资源，打造一批市场标杆产品。
子母品牌重点深耕一二线城市绿地作为国内知名企业，已形成一套成熟的产品线。
比如其旗下拥有的海珀、新里等知名产品线，在业内已被竞相模仿，绿地主要产品线划分为以下：母品牌产品线：绿地开发中，根据项目区位和类型特征，对同类项目统一命名。
子品牌产品线：绿地子品牌产品类型多样，层级明显，产品线特征明显。
绿地海珀系，自打诞生之日，便自带绿地更智能的居住体验以及更大化的优势资源占有。
绿地海珀黄浦，自2015年首次开盘，2小时定销13亿，震动上海地产圈；海珀系出海定址悉尼，开盘当日劲销70%，销售金额高达5亿元，体现了绿地集团开发海外高端物业的强劲实力。
海珀系列产品汇集多重价值土地区位顶级稀缺不可复制的地段资源绿地海珀系列占据城市顶级地段资源，享有城市稀缺景观资源或者繁华商务资源共性：项目都坐落于城市稀缺资源区位区别：根据各地块条件区别，部分项目中以综合体开发核心特征：城市顶级地段，占有不可复制的城市稀缺资源典型案例——上海海珀日晖上海海珀日晖位于卢湾滨江板块，紧邻世博会D片区会场，直面黄浦江江景和中国馆，具有得天独厚的资源优势。
（已交付品质得到验证，存量房交易均价100000元/㎡）卢湾滨江板块，是上海市重要的旧区改造板块，规划公文显示，该区域将开发成为高档商务居住区和旅游休闲区，并且配有景观绿地和河道；一线滨江、紧邻世博会D片区，可直观黄浦江对岸世博主会馆的风采，增添了区位的稀缺性优势。
绿城八大产品系列赏析
目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读绿城平层官邸以3至4层的低层公寓为产品形态，同时又具有别墅的功能品质。
建筑借鉴欧洲文艺复兴时期建筑精髓，遵循帕拉迪奥新古典主义风格，是一种严格按照欧洲新古典主义建筑的规律范式建造的官邸式建筑群。
2007年5月，绿城用4年磨砺出来的第一个平层官邸项目—北京御园开盘，一个月时间，创造了高档社区销售套数、销售额、销售单价三个第一，并吸引了大量业内人士及开发商的看盘与关注，不少外地开发商特意飞赴北京参观，媒体报道称之为“御园现象”。
而在杭州，北京御园的江南版—留庄受到了市场的广泛关注，成为高端消费群所推崇的理想居所。
从誉满业界的绿城桂花园多层系列，到以别墅手法打造的平层官邸式公寓，绿城以其精雕细琢的别墅品质，完成了对公寓甚至对别墅的双重提升。
绿城的平层官邸是在哪类产品上的提升似乎并不重要，重要的东西只有两个，一是高品质，二是形式上的创新。
吸引大量业内人士甚至外地开发商参观北京御园的一个重要原因，是其新古典主义的建筑令市场耳目一新，业内专家认为，北京御园的建筑绝对堪称百年经典。
北京御园和杭州留庄两个项目都地处人文命脉十分丰厚的“皇缘”地段，有着显赫而悠久的皇族根基，又深蕴大自然的恩泽，拥有无法复制的稀缺资源。
在皇脉之上，绿城找到了兼备感性诉求与理性寄托的新古典主义，借鉴欧洲古典皇家宫廷建筑元素，吸取文艺复兴时期建筑精髓，设计与美感效果建立于数学与透视学基础之上，追求整体恢弘与庄重，力求和谐对称，纯石材外立面大方简洁，方寸之间，尽显纯粹的高贵，外在品质与内在气质完美统一。
绿地集团·城市公寓产品手册
总价合理、增值因素多 具有较好的升值性、空间实用性
卧室舒适度高、卫生间独立或双卫、完整的收纳设、有一定个 性 化要求，50-70㎡小两房或1+1房为主
总价合理、有一定中高端配套丰富、交通便利 具有较好的升值性、地段较好、生活便利
配套及地段优质、社区档次高、空间便于改造、个性化及舒适度， 130-150㎡两房或2+1大三房为主
都市里的新享乐主义者
追求不将就的生活品质 拥抱要有趣的生活方式 既 有动静皆宜的百搭性格 又
要动静分离的生活空间
26.31%租房者相对满意 73.69%租房者深陷“租房癌”
新租房主力军
土地观念淡化 消费能力强
社交控 生活质量要求高
追求个性 注重品质
喜欢新鲜事物
租房态度
不愿当房奴，租房不仅要装修好看 ，更要住的舒服
2016年2月14日，上海市政府印发《关于进一步优化本市土地和住房 供应结构的实施意见》的通知。通知指出，要优化住房供地结构，增加 中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分 供需矛盾突出的区域，提高至70%）。提高商办用地供应的有效性和精 准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于 80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。
市场现状产品
市场预期产品
拥挤、简陋
舒适、人性
绿地90方产品研究图册
90以下住宅产品房型图册2008年8月第一版技术管理与产品研发部产品创新与研发中心前言自2006年建设部提出实施“70/90”政策以来，各地首批小户型产品渐渐浮出水面，未来必将成为市场主力产品之一。
为适应、领先市场发展，满足集团产品设计与创新需要，技发部加大了小户型产品标准库建立及研发创新的工作力度，该项工作主要由集团技发部产品创新与研发中心完成。
我们的目标是通过标准库建立形成模板与标准，根据项目情况直接选用，提高效率、降低成本；通过研发创新形成特色产品，动态总结并即时共享成果，以此为绿地集团的产品发展提供动力。
目前标准库建立的工作重点是户型库工作，大量收集户型资料，经过分析与筛选、分类与评价，最后整理成房型图册，为各事业部在项目前期提供较完善的户型库，加快项目推进速度。
该房型图册基础资料来源于市场主流小户型产品，设计公司最新小户型资料，建设部90创新小户型获奖户型，各事业部资料征集。
图册通过单元层数将房型平面分为以下四大类：A-小高层(7-11层)、B-中高层(12-18层)、C-大高层(19-35层)、D-多层(6层及以下)。
每大类之中对各标准层平面进行编号，并通过标准层户数进行细分，图册模板统计了各单元平面的户型构成以及各套型、套内建筑面积等信息。
此外，模板对标准层及套内功能、交通等进行了文字分析，总结平面特点，以供翻阅者参考。
市场在不断发展，标准库及产品创新工作也是动态进行，该90以下住宅产品房型图册将随着新产品的出现不断补充和完善。
感谢各事业部技术条线在户型资料收集中的大力支持，希望我们的工作能给各事业部的工作带来帮助，同时也希望大家能在使用过程中多提宝贵意见，我们将会在后续工作中不断改进，谢谢！绿地集团技发部90以下住宅产品课题研发组2008年8月18日目录A 小高层 Page 01-23B 中高层 Page 24-48C 大高层 Page 49-61D 多层 Page 61-67主要考虑数量要求。
绿地集团_小户型产品研发成果_101P
……
正式发布“70/90”政策
7090第三步 - “建设部165号文”
一、明确新建住房结构比例 …… 套型建筑面积是指单套住房的
建筑面积，由套内建筑面积和分摊 的共有建筑面积组成。
外墙设外保温层时，按保温层外表面计算； 5、标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积； 6、套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数； 7、套型阳台面积等于套内各阳台结构底板投影净面积之和。
政策需求 & 市场需求
思考：我们要做的是满足政策的小面积产品？ 还是市场细分下的真正小户型产品？
经济适用住房建设要严格执行 《经济适用住房管理办法》，有计 划有步骤地解决低收入家庭的住房 困难。
……
对“套型建筑面积” 加以解释、明确
住宅设计规范
3.5 技术经济指标计算 3.5.1 住宅设计应计算下列技术经济指标： —各功能空间使用面积（ｍ²）；—套内使用面积（ｍ²/套）；—住宅标准层总使用面积（ｍ²）； —住宅标准层总建筑面积（ｍ²）；—住宅标准层使用面积系数（%）；—套型建筑面积（ｍ²/套）； —套型阳台面积（ｍ²/套）。 3.5.2 住宅设计技术经济指标计算，应符合下列规定： 1、各功能空间面积等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和； 2、套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和； 3、住宅标准层总使用面积等于本层各套型内使用面积之和； 4、住宅标准层建筑面积，按外墙结构外表面及柱外沿或相邻界墙轴线所围合的水平投影面积计算，当
国务院常务会议
3 2006.5.29 “国办37号文” 《国务院办公厅转发建设部等部 国务院办公厅转发
《绿地集团住区产品发展及竞争力提升详细要点》
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降低建造、装修成本。 根据“成本敏感点和客户敏感点”的适配需重点关注“外墙饰面、外窗、园
林景观、电梯厅装修、入户门、大堂装修、电梯及电梯轿厢装饰配置”七项成本 控制关键点。
【项目开发总成本】
分类 占比 排名
建安费 62% 1
基础设施费 期间费用
20%
12.4%
2
3
前期工程 3% 4
公建配套费 间接成本
园林 景观 工程
电梯 厅精 装修
成本 敏感度 高 高
高
适中
客户 敏感度 不高 不高
高
适中
指标成本及控制范围
成本控制重点：外墙展开面积与楼面面积比 1.1-1.3，外墙饰面 单方指标每增加 100 元/㎡会导致住宅建筑面积单方增加 110-130 元/㎡ 成本控制重点：窗地比 0.15-0.2，外窗单方指标每增加 100 元/ ㎡会导致住宅建筑面积单方增加 15-20 元/㎡。客户主要关注采 光、通风、隔热隔音、开启方便等功能，外窗配置原则是满足功 能要求下的适度配置。同时通过铝型材的战略采购、五金集中采 购实现成本效益。 景观面积与楼面面积比高层 0.25-0.33，园林景观单方指标每增 加 100 元/㎡会导致高层住宅建筑面积单方增加 25-33 元/㎡。成 本重点投入小区入口、主景观轴等客户“回家路线”上，其他部 位适度配置，既能体现置地的高品质要求，又能控制成本适度。 软景中多使用本地树种，少使用名贵树种，控制苗木种类和数量； 硬景中多使用广场砖和吸水砖，少使用天然石材。水景成本高、 后期维护和管理费用也高，要尽量少建，尤其慎建游泳池，禁止 恒温泳池的配置。 电梯厅精装修面积与楼面面积比 0.04-0.06，电梯厅单方指标每 增加 100 元/㎡会导致住宅建筑面积单方增加 4-6 元/㎡。客户造 敏感度较适中，提倡成本适度下的产品标准化，通过墙砖、地砖、 灯具的战略采购降低成本。
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资源整合优势：凭借雄厚的资本实力与开放包容的国际化视野，商业集团先后与沃尔玛、正大集团、百联集团、百盛集团、上影集团、国美电器等国际国内著名商家缔结紧密型、捆绑型战略合作关系，通过商业合作模式创新，不断深化与知名商家的品牌合作，全力构筑绿地商业资源整合平台，大力推动绿地集团订单式商业地产的发展。
绿地集团西北战略布局将打造世界级城市运营商2015-02-10 15:03:23 来源：中国日报网房产陕西
发布会现场
1月31日16时，“一带一路中国力量世界绿地”媒体发布会在西安绿地笔克国际会展中心召开，绿地控股集团执行副总裁陈军先生、绿地集团西北房地产事业部各主要负责人以及来自陕西、宁夏、内蒙、甘肃、新疆、青海等地近50家主流媒体参加了本次发布会。
绿地集团西北房地产事业部营销总监王博主题介绍
绿地集团西北房地产事业部营销总监王博首先就绿地集团2014年取得的成绩进行了总结，同时对2015年集团特别是西北地区的战略规划进行了介绍：绿地集团目前土地储备以一二线城市为主，进军全球，布局西北六省，打造各地区摩天地标。
同时，进军地铁产业，打造大金融，试水O2O，可以简称为：上天、入地、出海、触网。
绿地集团执行副总裁陈军
绿地集团执行副总裁陈军在发布会中介绍，“一带一路”规划，恰巧契合绿地集团西北房地产事业部“起势西安、布局西北六省”的版图规模。
“深耕西北十余年的绿地集团，在助力“一带一路”战略实施的过程中，将通过巩固和完善超高层、城市综合体等特色开发模式，建好一批城市地标，提升西北城市形象。
”
陈军说，“未来我们还将通过绿地红利分享、绿地企业联盟等服务平台建设，扶持一批优质企业，丰富西北产业链群;通加快智慧城镇、产城一体化等重要战略的落地，助力建设一批智慧新城、产业新城，力争为“引导约1亿人在中西部地区实现就近城镇化”目标做出重要贡献。
”
媒体提问
发布会现场还设置了媒体提问环节，陈军副总裁就媒体记者提出的问题一一作以耐心细致的答复。
特别是提到西北战略布局时，陈军说到，绿地2004年布局西安进军西北，目前已经在甘青宁青内新六省区开发大型城市综合体，为迎接“一带一路”机遇，绿地由城市功能的提供商正在转型，比如已经开始布局西安空港、兰州新区空港、呼和浩特空港、乌鲁木齐空港，参与物流体系建设。
同时，正在积极洽谈西咸保税区、银川保税区的开发建设与运营管理。