品牌开发商各产品线研究
万科地产产品细分及品类规划
不断引入新技术、新材料和新设计理 念，推动产品创新，提高产品的附加
值和市场竞争力。
高端化策略
在住宅和商业地产领域，注重高端产 品的研发和推广，提高品牌形象和市 场影响力。
合作共赢策略
与优秀的设计、施工、销售团队合作， 共同研发和推广地产产品，实现资源 共享和优势互补。
品类优化
优化产品线结构
万科地产产品细分及品类规划
目录
• 万科地产产品概述 • 产品细分 • 品类规划 • 市场定位与竞争分析 • 产品创新与差异化
01 万科地产产品概述
万科地产简介
01
万科企业股份有限公司成立于1984年，是中国最大 的房地产开发商之一，总部位于深圳。
02
万科致力于提供优质的居住空间和城市生活服务， 秉承“让生活更美好”的企业愿景。
商业产品
购物中心
集购物、休闲、娱乐于一体的商业中心，提供全方位的消费体验。
商业街区
具有独特风貌和历史文化的商业街区，吸引游客和消费者。
写字楼
为企业提供现代化、高效的办公环境，促进商务交流和发展。
酒店
提供高品质的住宿服务，满足商务和旅游需求。
产业园区
高新技术产业园
吸引高新技术企业入驻，促进科技创新和产 业发展。
05 产品创新与差异化
产品创新
绿色建筑
万科积极推广绿色建筑理念，采用节能、环保材料和 先进技术，打造高效节能、低碳排放的建筑。
智能化居住体验
万科将智能化技术融入产品中，提供智能家居、智能 安防等服务，提升居住便捷性和安全性。
定制化服务
万科提供定制化服务，根据客户需求量身定制户型、 装修风格等，满足个性化需求。
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华润置地：2021产品线体系大揭秘
华润置地：2021产品线体系大揭秘华润置地的客户细分1.客户细分的原则：不同细分客户群的数量要足够，且不同细分客户群之间存在明显差异选择有效的客户细分方案，在客户需求目标与公司核心价值目标之间建立明确联系细分的客户群需求要与产品建立清晰的对应关系2.依据华润的战略导向，从华润置地的核心价值出发选择客户细分的维度，研究客户需求华润置地基于客户需求的战略导向有赖于企业独特的运营活动，华润提出“品质给城市带来更多改变”的企业宗旨，引导华润置地选择与竞争对手不同的方式最佳的满足目标客户的需求。
“品质”并非单纯是价格和中高端产品标准的指标，而是衡量住区综合人居环境的指标，华润置地一直坚持为不同阶层的客户提供满足并适度超越其核心期望（房屋价值诉求）的品质住宅。
经过多方论证，华润置地关注不同类型客户的“房屋价值诉求”，以关注到客户内心对房屋品质的总体评价及关键敏感，最大化的实现企业的核心价值及运营目标。
3.根据客户对房屋的价值诉求将客户细分为四类客户对房屋的价值诉求，可以概括为生活栖息、学习场所、独立空间、孩子成长、照顾老人、投资保障、社交娱乐、品味体现和社会标签等9个方面。
华润置地将基于客户房屋价值诉求进行聚类分析，将客户按照房屋价值核心诉求的差异细分为四类：分别定义为基础置业、居住改善、品质追求和高端置业客户。
需要特别注意的是，每类客户对9个方面的房屋价值诉求可能都会有涉及，但侧重各不相同，对于居住改善的客户来说，重点关注家人和自我的居住空间，追求和谐、温馨的社区氛围。
但因受支付能力限制降低了对细节和品位方面的要求。
4.华润置地客户细分的详细定义从易识别的物理特质指标和易描述的居住体验指标定义四类细分客户。
（四类细分客户的定义详见下表，5.华润置地对客户选择华润置地选择为高端置业、品质追求及居住改善三类客户提供高品质住宅产品。
基础置业客户（不是首次置业客户）属于城市低收入群体，支付能力较弱，难以进入商品房市场，目前华润置地不选择为基础置业客户提供住宅产品。
保利地产产品线内容介绍
保利地产产品线内容介绍一、概述保利地产是中国知名的大型房地产开发商之一，致力于在各个细分市场中提供高品质的住宅、商业和工业地产。
其产品线覆盖了多种不同类型的物业，包括公寓、别墅、商业中心和工业园区等。
本文将详细介绍保利地产的产品线，帮助读者了解其多样化的产品类型和服务。
二、公寓产品线1、精致公寓：针对年轻白领和家庭，提供简约而实用的户型，注重细节和品质。
1、精致公寓：针对年轻白领和家庭，提供简约而实用的户型，注重细节和品质。
保利地产的精致公寓产品线专注于为年轻白领和家庭提供高品质的居住体验。
其设计理念注重实用性与舒适度的完美结合，致力于满足客户对于生活品质的追求。
这类公寓户型设计简洁大方，布局合理，充分利用空间，同时注重细节处理，如采光、通风、隔音等，以满足客户对于居住环境的苛求。
在品质方面，保利地产严格把控建筑材料和装修材料的质量，从源头上保证产品线的品质。
此外，为了提供更为舒适、安全的居住环境，保利地产在设施配备上也力求完善，如绿化景观、儿童游乐设施、地下停车场等。
这种对品质的追求，使得保利地产的精致公寓产品线在市场上具有较高的竞争力，赢得了广泛的好评。
总的来说，保利地产的精致公寓产品线不仅满足了客户对于居住品质的追求，也体现了公司对于产品品质的严谨态度。
在未来，保利地产将继续致力于为市场提供更为优质、更具人性化的住宅产品，以满足不同客户对于高品质生活的追求。
2、豪华公寓：面向高端消费者，提供宽敞、舒适的户型，配备高端的装修和设施。
保利地产，作为中国房地产市场的一员，始终以创新和品质为核心，致力于为消费者提供多元化的住房选择。
其产品线涵盖了多种类型，以满足不同客户的需求。
其中，豪华公寓是保利地产的一大亮点产品，专门面向高端消费者。
豪华公寓作为保利地产的高端产品线，具有出色的居住体验和极高的性价比。
这些公寓的设计理念是将舒适与尊贵完美结合，让业主在享受宽敞舒适的生活空间的感受到无与伦比的尊贵体验。
华润商业产品线研究
华润商业产品线研究华润置地作为华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。
截至2011年3月，公司总资产超过1380亿港元，净资产超过530亿港元，土地储备面积超过2660万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。
截止到目前，华润置地已进入中国内地36个城市，正在发展项目超过70个。
华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及都市综合体、区域商业中心五彩城两种持有物业模式。
一、华润二十四城二十四城是集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的百万平城市综合体项目，目前有成都二十四城，重庆二十四城。
1. 重庆华润二十四城华润二十四城位于重庆市九龙坡区谢家湾正街47号，原建设厂厂址。
项目总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。
项目总投资约80亿元人民币，预计2015年左右全面建设完成。
项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。
2. 成都华润二十四城成都华润二十四城由华润置地于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目。
西临二环路主干道；北临新华大道延线双庆路，南临蜀都大道延线双桂路，两条大道均直达市中心。
项目净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积。
项目是以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、国际教育体系和高品质住宅为一体的大型国际都市综合体。
从2007年开盘以来，成都华润二十四城已建成华润高端子品牌紫云府”、城市级景观中央公园、鼎级时尚购物中心“万象城”、国际5A标准甲级写字楼华润大厦，以及相关的市政配套、教育配套等。
万科产品线研究(精品干货)
小太阳
0-11岁小孩+业主
望子成龙 健康养老
后小太阳 孩子三代 中年之家 老人一代 老人二代 老人三代
孩子年龄、是否父母（老人）同住 12-17岁小孩+业主
万科以中高端收入水平为主，位于社会收入金字塔的顶端
客户划分
万科将客户细分为5大类、11小类，各细分客户代表不同客户价值
价值维度 家庭周期维度
细分指标
详细描述
社会新锐
青年之家 青年持家
业主年龄、是否父母（老人）同住
年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、无父母） 年龄25-34岁或者已经结婚的青年+父母（老人）
澜德咨询公司研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短 15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过 60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。另外，推行标准化产品线开发 更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。
营建标准
项目获取、投资及风控 目标与开发计划基准
项目启动 规划设计
成本控制、招采与工程建设 项目营销与招商 物业运营与服务
项目后评估与标准完善
标准完善
产品线标准 产品标准 开发运营标准
住宅产品线——产品线标准化
第一级
PDF产品简介
产品基本信息 典型平面资料 产品形式资料
第二级
产品基本资料
产品基本信息 产品平面资料 产品形式资料
特征1：客户对房地产需求，是以家庭为单位，而非简单的个人需 求！
特征2：客户对住房需求有若干层次——住房需求层次模型
特征3：与购房行为最关键的指标，家庭支付能力、家庭生命周期、 房屋价值观
0420_西单大悦城产品线研究
目标规划：5－10年内在全国拓展打造20个大悦城
【中粮集团】
集团简介：中粮集团（COFCO）是中国领先的农产品 、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于利用不断 再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的 生活空间及生活服务，贡献于人类社会的繁荣。 集团使命：我们奉献营养健康的食品和高品质的生活服务，建立行业领导地位，使 客户、股东、员工价值最大化。 中粮集团目前下设中粮粮油、中国粮油、中国食品、地产酒店、中国土畜、中粮屯 河、中粮包装、中粮发展、金融等9大业务板块。
✓商业运营效果较好，主力店及次主力店营业额较为客观，人流量较大，提袋率较高； ✓业态布局较为保守；
路漫漫其修远兮, 吾将上下而求索
【西单大悦城小结】
关于西单大悦城：
1、【经营模式】利用精品店代替主力的商业模式，大大的提升了购物中心的租金水平以
及招租的灵活性，是一代新型商业发展的趋势；
1号线和4号线
西单商场站 1－2分钟
西单站
5分钟左右
•竞争环境：君太百货、中友百货、西单商场等9家百货店，此商圈内缺 乏一站式购物中心和专门针对年轻人的体验场所 •其他概况：在大悦城中餐饮功能、娱乐功能分别占到30%、20%的比 重，购成商业新的体验点；在招商过程关注“首次登陆中国/北京”的 知名品牌引入，如美国大型服装零售商NEXT；针对青年人消费特征， 时尚品牌、潮流品牌的占比大大提高
关于项目规划：
✓外部动线与内部动线设置较为合理；水平动线与垂直动线互相呼应，人流导向较为明确；通天梯的 设置具有开创意义，较好的解决了高层人流向上问题； ✓三个中庭的设置各有特色，具备丰富空间聚拢人流的效果； ✓人流动线以直线为主，较为呆板； ✓项目装修较为陈旧，影响项目品质；
旭辉地产住宅产品线细分报告
泛指： 学校、 匚疗、 商业、 菜市、 超市、 银行等
销售定价
≤0.7板
块均价 注：项
目均价
导
及全市
出
均价标
售 价 匙
0.7-1板 块均价
杆比值 ，适用 于1线
隔
城市，
具体详
后表。 1-1.5板
块均价
Part1-旭辉住宅产品线
旭辉住宅产品系列癿品类
产品系列
乐享 主 流 产 品 优享
命名 庭系 湾系
上海康桥亚瑟郡
产品 等 系列 级 尊享 高
尊享 中
尊享 低
业态
以低密为主： 叠拼+联排 洋房+联排
高层+联排 高层+叠拼 洋房+联排
洋房
Part2-产品线现状问题
以远近定义产品线忽略封闭型市场
例
上海新城旭辉店
项目名称 产品系列 匙位 业态
客户
上海新城旭辉店
优享 远郊 金山新城匙东侧
高层+多层 78㎡两房、90 ㎡小三房、105㎡三房 匙域首改客户
≥1.5
市中心或 郊匙拥有 稀缺资源
多改
丌限
注：项目均价及全市均价标杆比值，适用于1线城市。
现代 英式
中高档
风格多样化 高档
Part1-旭辉住宅产品线
▉ -产品线、售价、均价匙隔关系
1线城市
城市名 称
乐享
上海 北京 ≤0.7
优享
0.7-1
1.5线城市 杭州 南京 苏州
≤0.9 0.9-1.5
天津
武汉
例
合肥湖山源著项目
项目名称 产品系列
湖山源著项目 尊享
苏州园匙项目 尊享
【集团】仁恒集团产品线研究
第一阶段
五大模块
40项指标
规划 +
40项指标
建筑
13项指标
示范区 +
23项指标
景观
20项+10项
+ 室内
11
产品线研究
第一阶段
终极居住型 再次改善型 初次改善型 品质刚需型
产品A 产品B 产品C 产品D
江湾城四期 江湾城三期
棠悦湾 峦山美地
12
A 产品样板 江湾城四期
13
产品线代表一：江湾城四期
南京江湾城四期 是江湾城位置最优越的地块，建筑规划以长江景观
为主题，整体规划以高层形式沿长江岸边一字排开，尽享江景美色。项目定
位高端客户人群，总建筑面积18万平方米，户均面积248平方米，属终极改 善的尊贵型产品。
14
产品线代表：江湾城四期
建筑
外立面
15
产品线代表：江湾城四期
建筑
外立面
16
产品线代表：江湾城四期
景观单方成本
总体成本造价
数值
95% 73% 1.25 34 4.2 3.1
0 1727 5000 2722 4：6 1164
9607
单位
个 平方米
米 米 平方米 平方米 元/平方米 元/平方米
元/平方米 元/平方米
43
C 产品样板 棠悦湾
44
产品线代表：棠悦湾
苏州棠悦湾项目从拿地到开盘12个月时间，从拿地到设 计方案确定2个月，完成启动会报告3个月。
一、3或4人； 公司高层/高级公务员/
二、三代同 80—200万 小企业主
堂
持续改善
功能、品质与舒适兼顾，同 时对配套要求高
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- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
进创新格局也逐渐成型，在全国打造了70余个社区，为超过
20万户家庭提供和美之家。
四大类别品牌细分
产品类 别
产品定 位
产品内 涵ห้องสมุดไป่ตู้
一线开发商会所主题研究
丁义章
本报告是严格保密的。
2014.04
目录
品牌开发商产品线介绍
品牌开发商会所分析
本报告是严格保密的。
2013年全国百强房企排行榜
名次
2013年，中国房地产企业年度销售
TOP50榜尘埃落定。规模企业尤其是TOP50房 企的销售业绩普遍出现飞跃提升。第一阵营 中的绿地、万达、保利紧随万科，中海、碧 桂园、恒大依次进阶千亿军团。第二阵营世 茂、融创的表现也可圈可点，通过对管控模 式、产品结构、区域布局、融资渠道多管齐 下全面优化，企业运营效率显著提升，为加 快成长扫清了障碍。
对人文雅居的需求。将自有文化资源与地产优势有机结合, 使保利地产找到了寻求差异化发展的创新点
产品线
保利住宅品牌细分：整体分为类型品牌和项目品牌，共四大类型、九大系列，产 品形式丰富多样
保利住宅产品分类型品牌和项目品牌两大类，形成“山水、 尊享、珍品、康居”四大类型的品牌产品。同时，涵盖了花 园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡 树系、罗兰香谷系、海上五月花系多元化优质住宅物业的先
企业简称
销售金额（亿元）
1
2 3 4 5 6
万科
绿地集团 万达集团 保利地产 中海地产 碧桂园
1740.6
1625.3 1301.1 1251.0 1170.0 1097.3
7
8 9 10
恒大地产
华润置地 世贸房地产 绿城中国 …...
1082.5
681.0 670.7 553.8
调研对象
本次专题对保利、恒大、万科及龙湖的产品线及其会所进行了较为详细的梳理
第一部分
品牌开发商产品线介绍
保利地产
保利地产，从自然和美的理念出发，尊重自然，在住宅研发中强调人与建筑、人与自然、人与社会的和 谐共生，重视将原生态自然资源运用在建筑规划中，坚持产品的不断创新与升级，保持着住宅高端精品
线的研发。保利地产更一直致力以住宅体现和谐的人文关怀，结合文化资源研发不同产品满足不同人群