资产评估项目案例分析

评估行业准则体系—已发布



2001年9月《资产评估准则--无形资产》 2003年3月《注册资产评估师关注评估对 象法律权属指导意见》 2004 年 2 月《资产评估准则──基本准 则》 《资产评估职业道德准则──基本准则》 2004年12月《企业价值评估指导意见》 2005年3月《金融不良资产评估指导意见》



法人股评估—待规范的新增业务

使机构受到行政受罚最多的业务 处罚的直接原因是评估机构未进入股权所在企业实施 现场调查和工作程序，而出具了评估报告 处罚的基本原因是法人股每股评估价值远低于每股净 资产，造成了国有资产的流失，受到社会的关注


法人股评估—政策风险



法释（2001）28号文《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法 人股若干问题的规定》第十三条规定：“股权拍卖保留价，应当 按照评估值确定。” 财企（ 2001 ） 656 号《关于上市公司国有股被人民法院冻结、拍 卖有关问题的通知》第五条也规定拍卖保留价应按评估值确定。 国家国有资产管理局和体改委联合发布的《股份有限公司国有股 股东行使股权行为规范意见》第十七条规定：“转让的价格必须 依据公司的每股净资产、净资产收益率、实际投资价值（投资回 报率）、近期市场价格以及合理的市盈率等因素来确定，但不得 低于每股净资产。”
●对房地产市场价值的内涵应包括哪些因素认识不一
●采用市场法时，参照案例不足，比较因素考虑不全面
●划拨用地评估价值是否包括土地出让金存在分歧
●使用假设开发法使，假设前提过于乐观
房地产评估存在的主要问题
※房产和地产的价值内涵 房产和地产的联系、区别 房地产市场因素 ※重置成本法中成本的构成 ※市场法 ※假设开发法



房地产企业评估—如何操纵评估


低价的由来 使用成本法，按核实后的成本计开发项 目的评估值 为回避产成品和在产品隐含利润，将开 发项目按房屋建筑物和在建工程评估
房地产企业评估—如何操纵评估
高价的由来 使用收益法，操纵利润预测和折现率的选取 利用最高最佳使用假设，忽视法律上允许、技 术上可行、经济上可行的限制 使用假设开发法，将开发项目可能实现的全部 利润量化，而未按原投资人投资资金应分摊的 利润进行估算 忽略产权上的瑕疵 简单地利用土地估价报告和房地产估价报告
房地产企业评估—目前的规范要求


假设开发法
待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值 -开发成本-管 理费用 - 投资利息 - 销售税费 - 开发利润 - 投资者购买待开发 房地产应负担的税费 预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应 考虑类似房地产价格的未来变动趋势。 开发利润=待开发房地产价值与开发成本之和（或取开发完 成后的房地产价值）*同一市场上类似房地产开发项目相应 的平均利润率 必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采用折现的方 法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。
无形资产评估—案例中的主要问题

只依据委托方提供资料—一份可行性报告做出多个价值 未对权属进行必要的调查和披露—从诞生到确权 未对无形资产的范围和性质进行必要的描述 —多次转让、多家使 用委估资产性质不明



只按91号文报告披露要求披露—披露是否完整如何判断
无形资产评估—案例中的主要问题

将运用待估无形资产的产品价值计入无形资产价值 将待估无形资产领域的价值计入无形资产价值 将无形资产产生的间接价值乃至社会价值计入无形资产价值 —无 形资产价值是无形资产所有人通过无形资产获取的收益 职业道德问题 （1）使用无限年期或脱离实际的收益期间 （2）预测收益远高于历史情况而无任何理由 （3）任意调控折现率
评估行业准则体系—制定中



资产评估程序准则 资产评估报告准则 工作底稿准则及推荐格式 机器设备评估准则 抵押资产评估准则 评估业务约定书 不动产评估准则 价值类型 资产评估基准日
第二部分 房地产企业评估
房地产企业评估—高风险领域之一


房地产企业的转让成为上市公司资产转 换的重点对象 可以通过操纵在建房地产项目隐含的利 润，控制转让价格
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献

强调了使用三种方法时应关注的事项
（1）无形资产的重置成本应当包括开发者或持有者的合理收益； （2）功能性贬值和经济性贬值。
成本法：
收益法： （1）合理确定无形资产带来的预期收益，分析与之有关的预期变动、受益 期限，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素及货币时间价值；

（6）评估报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册 资产评估师及其所在评估机构无关。
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献
强调了应在报告中披露的事项
（1）无形资产的性质；






（2）评估范围； （3）重要的前提、假设、限定条件及其对评估价值的影响； （4）无形资产的权属； （5）使用的信息来源； （6）宏观经济和行业的前景； （7）无形资产的历史状况； （8）无形资产的竞争状况； （9）无形资产的前景； （10）无形资产以往的交易情况； （11）使用的评估方法及其理由； （12）评估方法中的运算和逻辑推理方式； （13）折现率等重要参数的来源； （14）各种价值结论调整为最终评估价值的逻辑推理方式。


法人股评估—几点建议


市场法和收益法并用
市场法应考虑的重点：根据转让性质、转让内容、转让条件、上市公司所属行业 等，选取各方面与评估对象接近的转让实例作为参照物，通过对企业股权结构、 主营业务及行业前景、竞争地位、历史收益情况和未来盈利能力、股权转让时间、 转让条件、法人股总量、流通股市盈率、公司效率、公司规模大小等影响法人股 股权价格的因素进行深入分析，调整确定股权转让溢价率。
无形资产评估—无形资产准则的突出贡献

强调了总体应关注的事项
（1）有关无形资产权利的法律文件或其他证明资料； （2）无形资产的性质、目前和历史状况； （3）无形资产的剩余经济寿命和法定寿命； （4）无形资产的使用范围和获利能力； （5）无形资产以往的评估及交易情况； （6）无形资产转让的可行性； （7）类似的无形资产的市场价格信息； （8）卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件； （9）可能影响无形资产价值的宏观经济前景； （10）可能影响无形资产价值的行业状况及前景； （11）可能影响无形资产价值的企业状况及前景； （12）对不可比信息的调整。
房地产企业评估—两个典型案例


某上市公司的母公司将其控股的房地产 公司以 成本价 转入上市公司，当年实现 利润 5000 万元，美化报表为配股创造条 件 某上市公司的将其控股的房地产公司以 高价 卖给关联公司，年报因此笔交易每 股收益由—0.24元变为赢利0.06元。
房地产企业评估—目前的规范要求
※划拨土地使用权评估
第三部分
无形资产评估
无形资产评估—高风险领域之二

用于注册资金 用于融资计划或寻找战略投资人 用于上市公司关联方转让
无形资产评估—目前的规范和准则

《资产评估操作规范意见》 第十章 第九十二条至第一百条 《资产评估准则—无形资产》 共22条，自2001年9月实施
天顺房地产公司评估案例
1、您认为此报告存在哪些问题？
2、如果由您来承做此项目，您打算从何途径收 集哪些资料、选择什么评估方法、在报告披露方 面重点关注哪些问题？
天顺房地产公司评估案例
1、评估风险分析
2、评估方法的选择 3、重要参数的选取 4、评估假设
房地产评估存在的主要问题
●对房产与地产的关系认识模糊
第四部分
法人股评估
法人股评估—待规范的新增业务

90%的证券机构从事此项业务 截止 2001 年 4 月底，全国共有发行 A 股的上市公司 1102 家。第 一大股东为国家持股的公司，占全部公司总数的 65% ，第一大 股东为法人股东的，占全部公司总数的 31% ，两者之和所占比 例高达96%。 截止2002年5月底，深沪两市发行总股本 37,099,893万元，其 中 国 家 股 19,695,677 万 元 ， 占 全 部 股 本 的 53% ， 法 人 股 3,186,120 万元，占全部股本的 9% ，两者之和所占比例高达 62%。 截止 2002 年 6 月底，已在交易所公告冻结股权的上市公司共 94 家， 占全部上市公司的 8.5% 。冻结国有股及社会法人股共 796,971 万 股，占全部国有股及社会法人股的3.5%。
资产评估项目案例分析
主要内容



资产评估行业标准建设 房地产企业评估 无形资产评估 法人股评估 企业价值评估 金融不良资产评估
第一部分 评估行业标准建设
评估行业遵照执行的制度体系




国务院第91号令《国有资产评估管理办法》及 其施行细则； 财政部（2001）第14号令公布的《国有资产评 估管理若干问题的规定》； 财政部财评字 [1999]91 号《关于印发 < 资产评 估报告基本内容与格式的暂行规定 > 的通知》； 中国资产评估协会制定的《资产评估操作规范 意见(试行)》； 其他评估相关法律、法规和规章制度等。
无形资产评估存在的主要问题
●未独立获取评估所依据的信息，参数确定 随意性大 ●缺乏无形资产价值分析过程
●收益法评估时，对收益额的确定存在问题
无形资产评估存在的主要问题 ※无形资产存在的认定 ※无形资产价值分析：历史、现在、未来 ※无形资产评估信息的搜集：内部、外部 ※无形资产评估方法的选择 ※收益法的应用、收益法评估的问题探讨 ※专利、专有技术、商标、商誉的评估 ※商誉评估问题探讨