动态经济测算原理、方法与案例
合集下载
动作经济四原则原理及应用演示文档
二.动素分类
1、吉尔布雷斯将以手、眼活动为中心的基本动作 总结为18种，并取名为动素（Therbligs） 2、动素分类： A、有效动素：进行作业时必要的动作 B、辅助动素：必要的，会延缓第一类动作的实 施的动素 C、无效动素：不进行任何作业
第一类：有效动素
伸手
拆卸
握取 移物 定位
使用 放开 检查
作业改善-动作经济原则的应用
基本原则2：双手同时进行作业 C 关于工夹具与机器 Ⅰ 采用固定工具固定需要长时间拿住的目的物 Ⅱ采用能够用足进行作业的工具完成简单或者需要 力量的作业（喷胶机） Ⅲ设计能双手同时操作的夹具（鞋带机）
特别说明：采用足操作的装置时一定要采取安全措施，防止手无意识进入加工区而受伤的情况
四、作业改善-动作经济原则的应用
（一）动作三要素（即动作经济原则的改善方向）：动作 方法、作业现场布置、工装夹具与机器
Ⅰ 动作方法：方法不止一个，其中必有最好的一个，根据动作经济 原则，分析观察作业，发现和取消无用动作，合并两个以上动作 Ⅱ 作业现场布置：作业时间中移动、握取和放置物品与物料、工装 夹具、和机器的放置场所、位置、方向、高度、放置方法密切相关， 影响手的移动距离伸展方向和高度，进而影响作业时间和作业疲劳 Ⅲ 工装夹具与机器：工装夹具与机器有取代人的手、足、眼和头来 协助作业的作用。找出作业过程中可以使用夹具与机器取代的动作， 借此来提高作业效率减少作业疲劳
作业改善-动作经济原则的应用
基本原则3：缩短动作距离 A关于动作方法 Ⅰ 用最适当的人体部位动作 Ⅱ用最短距离进行动作
人体最佳动作顺序
作业改善-动作经济原则的应用
基本原则3：缩短动作距离 B关于作业现场布置 在不妨碍作业的前提下尽量使作业区域狭窄
第6章经济效果的动态分析法cpuq
内部收益率法的主要优点是： 考虑了资金的时间因素， 考虑了项目在整个寿命周期内的经营情况 此外内部收益率也属效率指标， 能反映单位资金的收益性， 而且在计算时可不必事先知道贴现率， 因此这种方法长期以来得到了广泛应用。
• 二、内部收益率的计算方法
内部收益率一般通过试差法（插值法）来求解，首先假定 一初值i0，代入净现值公式， 如果净现值为正，则增加i的值； 如果净现值为负，则减少i的值， 直到净现值等于零 （或接近于零）为止， 此时的i为所求的内部收益率IRR值。
4 1600
5 1700
支出
－2000 －500 －500 －500 －600 －600
净现金流量
－2000 500 600 800 1000 1100
(P/F,12％,n)
1.000 0.8929 0.7972 0.7118 0.6355 0.5647
• 解：画出净现金流量图 • 根据公式把净现金流量代入求和得 • NPV＝－2000（P/F,12%,0）＋500 （P/F,12%,1）＋600
n
NPV (CI CO)t (1 ic ) t t 0
• CI－CO——工程项目每年的净现金流量 • n——经济效果计算期（年） • i——贴现率/基准收益率
• 例：某投资方案的现金流量如下表，设寿命期为5年，基准 收益率12％，求净现值？
年 末
收入
0
0
1 1000
2 1100
3 1300
• 内部收益率的经济含义：项目方案在这样的利率下，在项目 寿命期终了时，以每年的净收益恰好将投资全部回收过来。 因此，内部收益率是指项目对初始投资的偿还能力或项目对 贷款利率的最大承受能力，这种偿还能力完全取决于项目 “内部”，内部收益率因此得名。
动态经济分析法(精)
4、评价判据 ※ 若NPV﹥0，方案可行；否则不可行 ※ 互斥方案比较择优，NPV越大越好 5、净现值应用的优缺点 ※ 反映投资方案在期望收益率背景下的绝对（总 体）收益水平，便于理解和应用 ※ 用于投资总额不等的互斥方案排序比选可能出 现问题 ※ 无法体现项目方案的相对收益能力 （二）净现值函数及其曲线 1、净现值函数
※ 独立方案：一个方案的接受与否不 影响其他方案能否被接受，该方案为~ ※ 独立方案优选的背景—资源的限制 资源，包括资金、自然资源、人力资源、物资… ※ 独立方案优选的目标 ——满足资源（资金）限额条件下实现资源（资 金）利用的最大经济效益 ※ 独立方案优选的成果 ——符合优选目标的方案组合（由多个独立方案 构成，全部实施方可达到优选目标） 2、最优组合的选择 方法
即方案C为最优方案 此外，各方案的NPV及IRR计算结果也列 于上表中。 结论： ※ 采用⊿NPV、 ⊿IRR和NPV判据对多方案进行 比选是等效的 ※ ⊿NPVⅠ－Ⅱ＝ NPVⅠ－ NPV Ⅱ ※ IRR最大的方案不一定是最好的方案（IRR一 般不用于互斥方案的比较择优，与前述结论一致） 六、独立方案群的组合优化 1、问题提出的背景
t ＝ f （ i） NPV（i）＝ F /(1+i) t 0 t 2、净现值曲线 （1）常规方案的净现值曲线 ※ 常规方案：先投资，后有收益，正常经营
n
NPV
0
i
※ 非常规方案：（不要求） （三）基准收益率（折现率） i0的确定
1、 i0是投资部门确定的重要决策参数 ※ i0太高，可能会拒绝许多好的方案 ※ i0太低，可能会接纳效果差的方案 2、 i0的确定依据： 根据项目所在部门或行业的历年投资收益水平， 测算得到的一个最低可接受折现率水平—MARR 3、 i0的取值原则：高于贷款利率 二、内部收益率法 （一）内部收益率的概念 1、概念——投资方案在其寿命期内，使各期净 现金流量的现值之和为零时的折现率
工程施工经济静态及动态分析算例
工程经济一、投资回收期（静态、动态）1、动态投资回收期=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值评价准则：1）P't ≤Pc （基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间收回投资，是可行的；2）P't >Pc 时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。
2、静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量的绝对值/出现正值年份净现金流量评价准则：l ）若P t ≤Pc ，表明项目投资能在规定的时间收回，则方案可以考虑接受； 2）若P t >Pc ，则方案是不可行的。
例：某项目方案有关资料如下表所示，基准折现率为10％，若基准回收期为8年，分别计算其静态投资回收期和动态投资回收期，并试静态投资回收期：88.425022015t =+-=P动态投资回收期：84.51.1415.11816=+-=t P 由于项目方案的投资回收期小于基准的投资回收期，则该项目可行。
二、投资效果系数法（静态）投资效果系数：亦称投资收益率，是指项目在正常生产年份的年净收益和投资总额的比值。
（通常项目可能各年的净收益额变化较大，则应该计算生产期年均净收益额和投资总额的比率。
）公式：I YE =，（S E E ≥则可以接受，S E E <，则应当拒绝）E:投资收益率Y ：正常生产年份净收益（年均净收益） I ：投资总额例：有一临街商铺，面积约45平方米，售价约170万元，贷款85万，契税51000，每月还款9970元，每月物业管理费20每平方米，水电费每月400，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是350元/平方米，如这个商铺要是买下并成功出租，那么，它的投资回报率将是多少呢？解：年投资计收益率=（每月租金*12个月）/商铺总价=(45*350)*12/170万=11.1%三、年折算费用法（静态）年折算费用：工程的固定资产投资及每年的运行管理维修费各换算为每年均等的费用后相加所得之和。
动态经济系统分析的经济计量模型与方法
— 76 —
管 理 科 学 学 报 2003 年 4 月
约翰森(Johansen ,1991) 提出的完全信息极大似
然法 ,可以分析识别协整过程的似然比检验理论及
其他参数的一般最小二乘估计问题. 用这一方法估
计协整系统的相应参数 , 一方面可避免因施加特定
的制约条件导致模型的错误设定 , 另一方面可更一
摘要 :综述可有效阐明动态经济系统长期关系和因果关系的因果测度理论. 首先简要介绍多变 量时间序列的协整过程及与此相关的若干概念 ,并总结了在经济计量学领域评价较高的多变 量自回归模型的统计识别方法. 基于多变量时间序列协整过程的向量自回归模型 ,较详细讨论 了多变量时间序列间各种因果测度的定义及其沃尔德检验. 所述单方向因果测度及其统计检 验理论作为 C1W. J . Granger 非因果性理论的扩张 ,不仅可以检验两组时间序列间的因果影响 存在与否 ,还可以定量描述影响的程度. 单方向因果测度理论为分析复杂经济系统提供了一种 有效手段. 关键词 :动态经济系统 ; 经济计量模型 ; 协整分析 ; 长期经济关系 ; 因果关系 中图分类号 :F224112 文献标识码 :A 文章编号 :1007 - 9807 (2003) 02 - 0074 - 07
第 2 期 姚 峰 :动态经济系统分析的经济计量模型与方法
— 75 —
外学者虽然在这一研究领域取得了一些重要成 果 ,但到目前为止几乎所有的研究都仅局限于格 兰杰的非因果性. 为了定量描述多变量时间序列 间单方向因果关系 , 细谷 ( Hosoya) [2 ,3] 分别定义 了频谱域和时间域的三个因果测度 ,依次有效地 描述了非确定趋势二阶平稳过程和非平稳过程内 部变动的相互依存关系 ,奠定了单方向因果分析 (one-way effect causal analysis) 的理论基础.
《动态经济学课件》课件
总结词：动态比较优势理论是关于国家或地区之间在经济发展过程中如何根据自身条件和外部环境变化调整产业结构、发挥比较优势的经济学理论。
总结词：动态市场失灵理论是研究市场在时间变化过程中如何出现失灵、如何纠正市场失灵的经济学理论。
动态经济学的主要模型
经济增长的长期趋势
介绍动态经济增长模型的假设和前提，如何描述一个国家或地区在长期内的经济增长趋势。
01
02
03
分析全球经济一体化对各国经济发展的影响，以及跨国公司和国际经济合作的动态变化。
研究全球经济失衡、贸易摩擦和国际金融市场波动等问题的动态影响。
探讨全球经济一体化背景下，发展中国家和新兴市场国家面临的机遇和挑战。
案例分析
通过动态经济学理论分析行业发展趋势，探讨市场变化和竞争格局。
利用动态经济学理论，分析行业发展趋势，包括市场变化、技术进步、政策影响等因素，以及这些因素如何影响行业的竞争格局。通过案例研究，深入探讨行业发展的规律和趋势，为企业的战略决策提供依据。
详细描述
总结词
动态经济学经历了从古典动态理论到现代动态经济学的发展历程，不断涌现出新的理论和方法。
要点一
要点二
详细描述
古典动态理论以马克思的劳动价值论和熊彼特的创新理论为代表，强调经济发展的长期趋势和周期性波动。现代动态经济学则更加注重微观经济主体的行为和经济系统的稳定性，研究领域不断拓展。近年来，随着计算机科学和数学的发展，动态经济学在非线性动力学、复杂系统等领域取得了重要进展，为经济研究提供了新的视角和方法。
详细描述
通过案例研究，深入探讨企业如何运用动态经济学进行战略规划和决策。分析企业在面对市场变化和竞争压力时，如何运用动态经济学理论调整战略、优化资源配置、提高创新能力，以实现可持续发展和提高竞争力。同时，总结企业运用动态经济学的成功经验和教训，为其他企业提供借鉴和启示。
动态优化与经济决策分析
动态优化与经济决策分析动态优化与经济决策分析是一个复杂而又关键的课题，它涉及到如何在不确定性的环境下做出最佳决策，以最大化经济效益。
动态优化是一种数学方法，通过建立数学模型来帮助决策者分析和解决实际问题。
本文将探讨动态优化在经济决策中的应用和意义，并举例说明其实际操作。
一、动态优化的基本原理和方法动态优化是一种以时间为维度的优化方法，它关注的是在不同时间点上做出的连续决策对整体效益的影响。
在动态优化中，需要通过建立数学模型描述经济系统的演化过程，并通过求解最优化问题，得到最佳决策方案。
在动态优化中，常用的方法包括动态规划、最优控制和状态转移等。
动态规划是一种通过将问题分解成子问题，并保存子问题的最优解来求解整体最优解的方法。
最优控制是一种通过对控制变量的选择和调整来实现系统最优化的方法。
状态转移则是描述系统在不同时间点上的状态变化规律。
二、动态优化在经济决策中的应用1.投资决策动态优化可以帮助企业在投资决策中考虑不同的时间价值、不确定性和风险。
通过建立投资模型，考虑不同的投资收益和成本，并运用动态规划等方法，可以得到最优的投资策略。
例如，在能源领域，动态优化可以帮助企业在不同的时间点上决策是否进行投资，以及何时、何种方式进行投资，以实现最大化利润。
2.供应链管理供应链管理涉及到多个参与方之间的协调和决策。
动态优化可以帮助企业考虑不同时间点上的需求和供给，以实现整体的效益最大化。
通过建立供应链模型，运用动态规划等方法，可以确定最优的生产、库存和配送策略。
例如，在零售业中，动态优化可以帮助企业确定何时进货、何时减库存、何时进行促销活动，以最大程度地降低成本并提高销售。
3.风险管理动态优化可以帮助企业在不确定性和风险下做出决策。
通过建立风险模型，考虑不同风险事件的发生概率和影响程度，并运用动态规划等方法，可以得到最优的风险管理策略。
例如，在金融行业，动态优化可以帮助金融机构在不同的市场环境下调整资产配置，以实现最大化投资回报和最小化风险。
地源热泵系统动态经济性实例分析
应 用地 源热 泵 技术 ，在项 目建 完运 行 后进 行 经 济性 分 析也 十 分 重
要
际 的 负荷 情况 ，控 制开 启 数量 ，过 渡季 节 机 组不 运 行 ，夏 季 开启 ３ 台机 组 ．冬 季 开 启２ 机组 。 根据 热 泵机 组 、循 环 水 泵等 耗 电情 台 况 ，可计 算 出系统 Ｃ 具体 结果 如表 １ 示 。 ＯＰ 所
日 ）。
法相 比 ，采用 动态指 标进 行分 析 更加 符合 项 目实 际。 １ 经 济性 动 态 分析 模 型 的建 立 本文 经 济 性分 析指 标 主 要包 括 费 用现 值 、 费用 年值 和 动 态追
加投资 回收 期 。
（ ） 要 经 济 参 数 １主
①初投 资
初投 资是 指 地源 热 泵 供热 （ 制冷 ）工 程各 部 分 投资 之 和 ．包
表 １ 系 统 能 效 计 算 一 览 表
工 程 简 介
该 典 型办 公 建筑 是 目前 曹妃 旬 区 域第 一 座 大型 标 志 性公 共 建
筑 ．是 最具 有 代表 性 的地 埋 管地 源 热 泵工 程 之一 。本 工程 建 筑 总 面积 ５ ５ ９８ ｍ 其 中空 调面 积 为４ ５ ０ ，共 分 为 １ 层 ．地 下 ３ ２ ．８ ８ ５ ｍ ２ ２ ．地 上 １ 层 ，总高 度４ ．９ 层 ０ ７４ ｍ。
地 源热 泵 系统 的动 态 经 济 性 分 析
目前 关于 地源 热 泵 系统 经 济性 分 析 主要 有 动 态和 静 态两 种 经 济评 价 方 法 。 由于 地 源 热泵 系 统运 行 的 期限 较 长 ．与静 态分 析 方
１ 冷热 负 荷计 算 根 据唐 海 县 气象 局提 供 的 唐海 县 全 年 ｆ ７ ０ ）逐 时 环境 温 ８６ｈ 度和 风 速 变 化 资 料 进 行统 计 ，结 果 表 明 ．２ ０ 年唐 海县 年 平 均 ０６
要
际 的 负荷 情况 ，控 制开 启 数量 ，过 渡季 节 机 组不 运 行 ，夏 季 开启 ３ 台机 组 ．冬 季 开 启２ 机组 。 根据 热 泵机 组 、循 环 水 泵等 耗 电情 台 况 ，可计 算 出系统 Ｃ 具体 结果 如表 １ 示 。 ＯＰ 所
日 ）。
法相 比 ，采用 动态指 标进 行分 析 更加 符合 项 目实 际。 １ 经 济性 动 态 分析 模 型 的建 立 本文 经 济 性分 析指 标 主 要包 括 费 用现 值 、 费用 年值 和 动 态追
加投资 回收 期 。
（ ） 要 经 济 参 数 １主
①初投 资
初投 资是 指 地源 热 泵 供热 （ 制冷 ）工 程各 部 分 投资 之 和 ．包
表 １ 系 统 能 效 计 算 一 览 表
工 程 简 介
该 典 型办 公 建筑 是 目前 曹妃 旬 区 域第 一 座 大型 标 志 性公 共 建
筑 ．是 最具 有 代表 性 的地 埋 管地 源 热 泵工 程 之一 。本 工程 建 筑 总 面积 ５ ５ ９８ ｍ 其 中空 调面 积 为４ ５ ０ ，共 分 为 １ 层 ．地 下 ３ ２ ．８ ８ ５ ｍ ２ ２ ．地 上 １ 层 ，总高 度４ ．９ 层 ０ ７４ ｍ。
地 源热 泵 系统 的动 态 经 济 性 分 析
目前 关于 地源 热 泵 系统 经 济性 分 析 主要 有 动 态和 静 态两 种 经 济评 价 方 法 。 由于 地 源 热泵 系 统运 行 的 期限 较 长 ．与静 态分 析 方
１ 冷热 负 荷计 算 根 据唐 海 县 气象 局提 供 的 唐海 县 全 年 ｆ ７ ０ ）逐 时 环境 温 ８６ｈ 度和 风 速 变 化 资 料 进 行统 计 ，结 果 表 明 ．２ ０ 年唐 海县 年 平 均 ０６
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
在房地产项目决策和策划领域，财务评价俗称经济测算，起辅助决策、策划作用
B.A.Consulting
︳10
综合性
如何理解？
财务会计
技术经济学
财务评价
项目决策与评价
财务评价是多学科交叉领域，因此具有复杂性、综合性特点
B.A.Consulting
︳11
动态测算
何谓？
对房地产开发项目的投资经济效益进行评估时，考虑资金时间价值的方 法，称为动态测算。
B.A.Consulting
︳23
程序
第二步：编制基本财务报表 ① 财务现金流量表：分为： a.项目财务现金流量表：该表以项目为一个独立系统，从融资前的角度出发，不考虑投资来
源，假设全部投资都是自有资金。 b.资本金财务现金流量表：该表从项目法人（或投资者整体）的角度出发，以项目资本金
作为计算基础，把借款还本付息作为现金流出。 c.投资各方财务现金流量表：该表分别从各个投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计
比率性指标
财务内部收益率
投资利润率
投资利税率
资本金利润率
资本金净利润率
资产负债率
财务比率
流动比率
速动比率
B.A.Consulting
︳30
财务分析指标与基本报表的关系
指标与方法
B.A.Consulting
︳31
指标与方法
常用的动态评估指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。
B.A.Consulting
35 112,500
25,000 16,168 16,169 46.73%︳4 Nhomakorabea特点
分析
1、静态指标，地价、成本、收入在时间上的分摊、分解 2、引入现金流、净现金流、净现值、内部收益率指标 3、折现
关键词：分解还是模拟？计算还是评价？
B.A.Consulting
︳5
问题：
思考
1、原理：何谓动态分析？为什么要进行动态分析？ 2、方法：如何进行合理分解分摊？指标计算与评价？ 3、应用：可以有哪些方面的应用？应注意些什么？
静态测算
有一定的前提与基础
B.A.Consulting
︳17
前提与基础
前提和基础？
规划建筑
核
项
心
目
问
基
题
本
项
情 况
目 特
性
/
用地分析 市场分析 政府政策分析 发展商分析
基
综
市
产
本
合
场
品
假
分
定
定
设
析
位
位
经济测算
基本假设之后，综合分析阶段进行
B.A.Consulting
︳18
小结
开发建设计划 资金来源与运用计划 租售计划
n
F = P（1 + i )
-n
p = F（1 + i )
问：第1年年初存入100元，利率10%，分别按单 利和复利计算，两年后其终值多少？
B.A.Consulting
︳15
全、准、广
如何理解？
财务评价合理化的趋势就是，项目的投资收益等要作数量、质量和 时间三方面的修正。
一般情况下，投资者会综合考虑各种经验分析值以及项目的净现值 和内部收益率等指标之后，再作决策。
（3）概率分析 简单的概率分析一般是计算项目净现值的期望值及净现值大于或等于零时的累计概率， 也可通过模拟法测算项目评价指标的概率分布，为项目决策提供依据。如：售价下跌10 ％的概率 70％，下跌30％概率30％
酌情考虑，深入研究
B.A.Consulting
︳27
指标与方法
根据是否考虑了资金的时间价值因素划分，分为静态分析指标和动态分 析指标两大类。
所预定的投资收益水平。 所以，只有NPV≥O时，该方案在经济上才是可取的；反之则不可取。
B.A.Consulting
︳34
指标与方法
净现值法主要具有以下优点： （1）净现值的计算考虑了资金的时间价值。 （2）净现值能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利（或亏本）
数额大小。 它也有不足之处： （1）净现值的计算依赖于贴现率数值的大小，贴现率越大则所计算出来
动态经济测算：原理、方法与案例
2008/11
B.A.Consulting
︳1
含义 思路
投资决策
引子 原理
必要性
程序与方法 程序 应用
方案择优
方案优化
需要注意的问题
B.A.Consulting
内容框架
前提与基础 方法
其它
︳2
引子：一个简单的案例
概况 分析 思考
B.A.Consulting
︳3
案例：万科城市花园
资金成本：使用资金要支付代价 银行借款 ： 按利率支付利息 股东投入： 交付红利
机会成本：（放弃即期消费的损失所应得的补偿） 买地： 建设：
B.A.Consulting
︳14
资金时间价值的计算
单利终值计算: 单利现值计算:
复利终值计算: 复利现值计算:
为什么？
F = P（1 + i*t )
p =F* (1- i*t )
明确目的，情景转换是关键
B.A.Consulting
︳22
程序
财务分析的基本程序是： 1．收集、整理和计算有关基础财务数据资料。 2．编制基本财务报表。 3．财务分析指标的计算与评价。 4．进行不确定性分析。 5．由上述确定性分析和不确定性分析的结果，作出投资项目财务上
可行与否的最终结论。
难点：编制报表
1、充分考虑资金时间价值。财务费用？ 2、是静态测算的延伸和深化
静态是动态的基础，动态是静态的延展
B.A.Consulting
︳12
静态测算的局限性
为什么？
1、忽略了整个开发经营期内所有的预期的现金流量，而仅仅集中在 经营期的第1年，最多也是前面几年。
2、未考虑投资期末处理物业所带来的现金流量。对于有些物业投资 来说，期末转让或销售物业的收益或许在整个物业投资收益中占有 更大的比重。
程 间(月) 量
2001
2002
4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12
6
2003
2004
2 4 6 8 10 12 2 4
6 7 6 7 3 3 2 27
B.A.Consulting
︳20
思路与方法
思路 程序 方法
B.A.Consulting
︳21
思路
第一步：明确目的，情景转换？ 第二步：确定性分析还是不确定性分析？ 第三步：全部投资财务评价还是自有资金财务评价？ 第四步：租售模式？ 案例一：是否该拿地？内部收益率、最高土地费用 案例二：哪个方案更有利于快速回款？动态投资回收期
是什么？为什么？怎么样？
B.A.Consulting
︳6
原理
含义 必要性 前提与基础
B.A.Consulting
︳7
项目战略三角
何谓？
项目战略三角是由投资者、贷款者和政府构成
B.A.Consulting
︳8
财务评价
何谓？
建设项目财务评价是在国家现行的财税制度和市场价格体系下，分析和预 测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟建项目的盈利能力、 偿债能力和抵御风险的能力，据以判断项目的财务可行性
︳32
指标与方法
（一）净现值
现值是指未来预期收益的现在价值。
净现值是指按照投资者最低可接受的收益率或设定的基准收益率ic（合 适的贴现率），将房地产投资项目在计算期内的各年净现金流量，折现 到投资期初的现值之和。其计算公式为：
n
NPV (CI CO)t (1 ic )t
t 0
式中：NPV：净现值； CIt：第t年的现金流入量； COt：第t年的现金流出量； ic：行业或部门基准收益率或设定的目标收益率； t：项目计算期。
（2）敏感性分析 敏感性分析是通过分析、预测项目主要因素发生变化时对项目财务评价指标的影响，从 中找出敏感因素，并确定期影响程度。敏感性分析只能指出项目财务效益评价指标对各 个不确定因素的敏感程度，但不能表明不确定因素的变化对评价指标发生影响的可能性， 以及在这种可能性下对评价指标的影响程度。如售价？
算的基础 ② 损益和利润分配表：反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况。 ③ 资金来源与运用表：反映项目计算期内各年的资金盈余短缺情况。 ④ 借款偿还计划表：反映项目计算期内各年借款的使用、还本付息，以及偿债资金来源，
计算借款偿还期或者偿债备付率、利息备付率等指标。
熟悉基本报表
B.A.Consulting
B.A.Consulting
︳28
指标与方法
2．根据分析的目标划分，分为盈利能力指标、清偿能力指标和资金平 衡能力指标三大类。
B.A.Consulting
︳29
指标与方法
3．根据指标的性质划分，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标 三大类。
财务分析指标
时间性指标
投资回收期 借款偿还期
价值性指标——财务净现值
房地产项目财务评价
出售型项目 出租型项目 混合型项目
动态经济测算，扩展了财务评价的应用范围，使得分析评价结果更全面、准确、可靠
B.A.Consulting
︳16
前提与基础
前提和基础？
第七条 房地产项目经济评价应在房地产市场调查与预测、房地产项目策 划、房地产项目投资与成本费用估算、房地产项目收入估算与资金筹措的 基础上进行。
期
融资方案
总成本费用
还本付息
损益表
盈利能力静 态分析