集体土地使用权租赁注意事项
农村集体土地出租的问题
农村集体土地出租的问题目录：1、法律规定2、当前现状3、集体土地出租的危害4、集体土地出租法律责任土地是一种极其稀缺的自然资源和重要的生产资料，是一切生产和生活资料的源泉。
根据《宪法》和《土地管理法》规定，我国实行土地公有制，包括全民（国家）所有制和集体所有制。
农民集体土地所有权是指农村集体经济组织依法对其所有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。
一、法律规定为了合理利用土地，切实保护耕地，国家实行土地利用总体规划制度、土地用途管制制度、耕地特殊保护制度和土地执法监察制度。
所以，集体土地所有权是受限制的所有权。
土地是一种重要的财产，但也是一种重要的自然资源，因此限制是必要的。
《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农建设”；第43条又规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
可见，农村土地可以出租用于农业建设，不能出租用于非农业建设，农村土地出租是有条件限制的。
2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，通知指出：“农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。
禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。
农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。
未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
”二、当前现状我国目前正处在从农业为主导的经济向工业和服务业经济转化的过程。
伴随这一过程，城市住房和非农业用地的需求也随之增加，大量的农业土地转化为建设用地。
农地的本质属性是用于耕种，这是正确的，但这是从总体上说的。
随着社会生产向深度和广度扩展，人们除继续进行第一产业生产外，会越来越多地进入第二、第三产业领域生产，从而客观上必然使一部分农业用地转化为非农建设用地（包括工业、商业、交通和居住等用地）。
集体土地租赁合同承租方需注意事项
集体土地租赁合同承租方需注意事项
近年来，随着城市化不断推进，土地供给不足的问题逐渐凸显。
为了解决这个问题，不少城市出台了集体土地租赁政策，许多人也选择了以租代购的方式购买自己的住房。
在成为集体土地租赁承租方之前，需要了解以下几个注意事项：
1. 先要认真阅读合同内容，了解租赁期限、租金等相关条款。
特别需要关注的是租金标准，包括租金的调整、逾期支付、违约金等问题。
2. 承租方需要明确了解土地用途规划，居住、商业、工业等类型土地租赁合同的要求和限制不同，不能擅自违反规定使用土地。
3. 关注土地权属问题，确保承租的土地是稳定的集体所有制土地，承租方应自查相关法律法规和规章制度，以明确进行集体土地租赁的各项权利和义务。
4. 承租方在签订合同之前，应该认真检查土地质量、周边环境等因素是否存在安全隐患。
如果有不可预测的自然灾害、卫生不良等问题，可能会对居住环境带来一些不便。
5. 在签订合同时，要留意其他信息的交流，这包括租房等待遇、服务支持、维修保养等方面。
合同中需要明确租房期间是否包括物业管理费用和其他日常维修保养的支出。
总之，集体土地租赁合同涉及各个方面的问题，承租方在签订合同时需要综合考虑各种可能因素，确保自己在租赁期内住的舒心和安全。
更关键的是承租方必须认真履行租赁协议，协商解决相关问题，避免因不良履约导致的法律纠纷。
关于土地使用权出租、出让和转让行为管理中存在的问题及建议
关于土地使用权出租、出让和转让行为管理中存在的问题及建议按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
现行税收政策规定，单位和个人出租土地使用权收入要征收营业税、城市维护建设税、企业（个人）所得税等；转让土地使用权收入要征收营业税、土地增值税、城市维护建设税、企业（个人）所得税等；土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，不征收营业税；因城市进行规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权免征土地增值税。
因此，对土地使用权性质、用途以及变更如何认定，是区分征免税和如何征税的重要依据。
在实际管理中，与土地使用权相关的出租、出让、转让以及占有使用、处置和收益，一直以来是税务部门监控管理的重点。
深入研究土地使用权出租、出让与转让行为，不仅有利于完善现行税收政策，而且对于加强税收征管，堵塞税收漏洞，增加地方税收收入，都有积极的意义。
下面，结合土地使用权出租、出让和转让行为，就日常管理中存在的问题，谈几点意见和建议。
一、存在的问题（一）土地使用权出租一是集体土地违法长期租赁。
一些村镇以招商引资、发展经济为由，由村委会将一些沿省道、国道的集体土地自行规划为生产建设用地，为拴住外来加工的客户，以土地租用价格优惠为诱饵，私下违法签订租赁协议，租赁协议规定租赁期限较长，一般为20-50年，甚至长期或永久使用。
在租赁期内，承租人可在租赁场地根据生产需要自行建造房屋，租赁期满房屋所有权归出租人，租金一次性或者按年支付。
这类合同不仅违反了国家关于农村建设用地必须经过政府批准的规定，而且也违反了《合同法》租赁合同最长期限为20年的规定。
按照营业税暂行条例实施细则第四条的规定，转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠送他人，视同销售不动产。
在日常管理中，由于土地管理部门的管理缺位，地税部门一般按照租赁服务业征税。
承租人在生产经营一段时间后，由于生产经营或者土地租金上涨等原因，承租人往往采取转租甚至连同地上建筑物整体出售来赚取差价，由于承租人多为个体经营，社会流动性大，税务机关事后进行税款追缴难度大，税收流失普遍。
租赁集体土地兴办企业，您应当注意以下两点！
租赁集体土地兴办企业，您应当注意以下两点！实践中，不少朋友发现农村土地租金便宜，便想租赁一块农村集体土地用来兴办企业，但是李文谦和孟文静律师提醒您，一定要注意以下两点。
图片来自网络一、如果您并非该集体经济组织成员，想要租赁集体土地，必须先经村民会议或村民代表会议讨论通过。
《村委会组织法》第二十四条规定，以借贷、租赁或其他方式处分村集体财产，涉及村民利益，需经村民会议讨论决定方可办理。
《农村土地承包法》规定，不宜采取家庭承包方式的四荒地，可以采取招标、拍卖或者公开协商等方式承包，若承包人为本集体经济组织以外的单位和个人，则应事先经三分之二的村民或村民代表同意，并报乡镇政府批准。
由此，如果未经村民同意，直接与发包方签订土地租赁协议，则可能面临合同无效的法律风险。
二、租赁集体土地，不得用于非农建设。
《合同法》规定，违反法律强制性规定的合同无效，依据《合同法解释二》，前述的“强制性规定”指的是效力性强制性规定，而不是管理性强制性规定。
《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，至于该条到底是效力性规定还是管理性规定，最高法在（2016）最高法民申1223号民事裁判书中认为，该规定属于效力性强制性规定。
也就是说，如果租赁集体土地用于非农建设，则该合同因违反了法律的强制性规定而无效。
那么，作为专业的征地拆迁律师团，我们为什么要讲合同是否有效这个问题呢？因为这涉及到承租企业的拆迁补偿问题。
对于企业征收，补偿款主要包含这些部分：土地区位补偿、厂房重置成新价补偿、搬迁费补偿、停产停业损失等。
对于土地区位补偿，《土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有。
如果在拆迁过程中，土地发包方以前述两点理由，主张合同无效，那就会影响承租企业取得其土地区位补偿，原因在于，如果合同无效，依照《合同法》，承租企业的土地使用权便应当予以返还。
如果您在企业拆迁方面有任何疑问，我们随时欢迎您前来咨询。
集体土地使用权租赁有哪些注意事项
集体⼟地使⽤权租赁有哪些注意事项
随着经济的发展，企业不断的涌出和扩张。
在城市⼟地价值居⾼不下的情况下，很多企业将⽤地⽬光放到价格相对低廉的城郊农村集体⼟地上。
但是，我国法律政策对集体⼟地的租赁是有严格限制的。
集体⼟地使⽤权租赁有哪些注意事项？下⾯店铺⼩编整理了以下内容为您解答，希望对您有所帮助。
集体⼟地使⽤权租赁有哪些注意事项
对于需要取得集体⼟地⽤于⽣产经营的企业⽽⾔，要充分利⽤现有的法律规则来规避法律风险，下⾯是店铺⼩编给⼤家总结集体⼟地使⽤权租赁的⼏点注意事项：
1、租赁集体⼟地上已有的房屋建筑
虽然法律规定限制农村集体⼟地的租赁，但法律并未规定限制农村房屋的租赁。
企业可以通过租赁集体⼟地上已有的房屋满⾜⽣产经营场地的需要。
但需要注意的前提条件是，已有的建设⽤地及地上房屋，是通过合法的审批⼿续取得的。
2、通过股权转让⽅式取得集体建设⽤地的使⽤权
适⽤于需要解决⽤地问题的企业会⾯临解决整个企业的⾏业转化、债权债务重组等⼀系列其他问题，⽽对于需要取得⼤⾯积⼟地⽤于长久⽣产经营，并需要兴建⼤批⼚房的企业，建议企业从源头开始按照相应规定程序拿地，以避免因为合同⽆效等情形造成企业损失。
⽣活中，存在着不少擅⾃将农民集体所有的⼟地的使⽤权出让、转让或者出租⽤于⾮农业建设⽽发⽣纠纷或被法律制裁的，因此，提前先了解和掌握使⽤权出租的注意事项，可以减少法律风险，避免不必要的⿇烦和纠纷。
读者如果需要法律⽅⾯的帮助，欢迎到店铺进⾏法律咨询。
集体土地使用权租赁管理办法主要内容是什么？
集体土地使用权租赁管理办法主要内容是什么？我国土地分为集体土地和集体土地，一般情况下，农村的土地属于集体土地性质。
拥有集体土地承包权的农民，因进城务工不再使用土地的时候，可以将其租赁出去，这样一来，还能获得一笔收入。
这方面，我国也有相关管理办法。
那么集体土地使用权租赁管理办法主要内容是什么？下面我们通过小编的这篇文章了解下吧。
▲集体土地使用权租赁管理办法▲第一章总则第一条为了促进土地资源的优化配置和合理利用，完善土地有偿使用制度，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇集体土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条本办法所称的集体土地租赁，是指县(市，下同)及县以上人民政府将集体土地在一定期限内出租给土地使用者，由国土资源行政主管部门(以下称出租人)与土地使用者(以下称承租人)签订集体土地租赁合同，承租人根据合同约定支付租金的活动。
第三条本办法适用于本省行政区域内的集体土地租赁活动。
第四条除房地产开发项目外的经营性项目建设用地，可以通过租赁方式取得集体土地使用权。
通过租赁方式取得的集体土地使用权，不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施。
第五条省国土资源行政主管部门负责本省行政区域内集体土地的租赁活动及监督管理。
市(设区市，下同)、县国土资源行政主管部门负责本行政区域内集体土地的租赁活动及监督管理。
市国土资源行政主管部门可以委托所辖区国土资源行政主管部门负责集体土地租赁的具体工作。
建设、物价、财政、税务等行政主管部门按照职责分工，负责集体土地租赁相关的行政管理工作。
▲第二章集体土地租赁的范围、条件和程序第六条自然人、法人和其他组织均可以通过租赁方式取得集体土地使用权。
法律、法规另有规定的，从其规定。
第七条开发利用集体租赁土地，必须符合土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划和土地开发利用要求。
第八条租赁的集体土地应当是按照法律、法规规定的建设用地审批权限和程序已经办理建设用地审批手续的土地。
关于农村集体土地使用权出租相关问题
关于农村集体土地使用权出租相关问题的简要探讨近年来，在农村将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象屡见不鲜，很多村组以村民委员会或村民小组的名义擅自将农村集体土地使用权出租给第三方，用于建设厂房或门面房等非农业建设。
随着城市建设规模的扩展，当政府对这些农村集体土地依法进行征收时，往往面临着解除土地租赁合同所引发的高额赔偿问题，不仅给征地拆迁工作带来了极大的困难，也严重影响了城市的建设与发展。
针对此问题，本文试就农村集体土地使用权出租合同的效力、合同的解除、合同主体资格的认定以及此类事件的处置、预防等进行相关的法律讨论和分析，以求对妥善解决农村集体土地使用权出租问题有所帮助。
一、关于农村集体土地出租合同效力的法律分析伴随城市建设的快速发展，城市规模的扩张、规划的变化调整以及大量的城市重点项目建设都急需大块的土地来承载，而城乡结合部的土地在历史上很多都属于农村集体土地。
政府要解决城市建设的土地供需矛盾，往往会首先考虑这部分集体土地的征收问题。
但现实中很多这样的土地以出租等各种形式被占用，大部分用于了非农建设。
加之历史遗留的诸如执法不严、管理不到位等问题，都不可否认地对政府征收工作带来了极大的障碍。
为此，首要的问题就是确认集体土地出租合同是否有效。
（一）农村集体土地租赁的合法性问题《土地管理法》第四十三条第一款规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。
第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。
《农村土地承包法》第三十二条规定，“通过家庭承包取得的土地承包谋划权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他体式格局流转”。
土地租赁合同注意事项
土地租赁合同注意事项土地租赁合同注意事项一、土地租赁的两种方式：随着土地使用制度改革的深化，我国土地租赁存在着两种不同的方式。
一是国有土地租赁;一是土地使用权出租。
国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。
在土地管理法规中，国有土地租赁的概念在1998年2月17日发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(原国家土地管理局第8号令)首次被提出并予以界定的，而且被规定为国家处置土地资产的方式。
1998年12月24日颁布的《土地管理法实施条例》已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。
1999年7月27日国土资源部颁发的《规范国有土地租赁若干意见》(以下简称《意见》)第一条规定："国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。
国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。
"《意见》第六条规定："国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。
"土地使用权出租的标的物具有复合性，即不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物及其他附着物。
当出租地上建筑物、其他附着物时，其范围内的土地使用权随之出租，同时，出租土地使用权时，其地上建筑物、其他附着物也随之出租。
土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地出租行为在整个土地使用权出租市场中比较少。
由于在土地使用权出租中，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金收回投资，因而土地使用权出租十分普遍，具体形式也有多种多样。
如商业柜台出租、各种铺面出租和住房出租等，都包含着土地使用权的出租。
二、在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中，都采用了租赁、租金这样的词语，使人容易混淆，实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别：第一，所处的土地市场不同。
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集体土地使用权租赁注意事项
随着经济的发展，企业不断的涌出和扩张。
在城市土地价值居高不下的情况下，很多企业将用地目光放到价格相对低廉的城郊农村集体土地上。
但是，我国法律政策对集体土地的租赁是有严格限制的。
因此，对于集体土地使用权的租赁，需求者须慎之又慎，提前先了解和掌握租凭的注意事项，以防因不了解法律政策而引发法律风险，造成企业不必要的损失。
一、集体土地使用权租赁的程序
1、与土管部门签订租赁合同，就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定。
2、在合同签署后，15日内由承租人到房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续。
3、登记后，承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。
土地租赁年限届满后，租赁土地使用权终止。
二、土地使用权租赁不需要政府批准
土地使用权出租，不涉及土地所有权、使用权的变更（土地的产权不变）。
因此，土地使用权出租不需报人民政府批准，土管部门批准后可直接进行注册登记。
三、须符合政府规划布局
通过租赁方式取得集体土地使用权的，在土地开发使用时应当按照村庄和集镇规划，合理布局。
四、使用权的限制
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设（用于建厂房、住房等）；但是，经相关部门批准土地可以做建设用地的企业，因为破产、兼并等原因致使土地使用权发生转移的除外。
五、对外出租限制条件
集体土地对外出租，法律是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济组织开办的（比如：学校、影院、农机站、供销社、福利院等。
）或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。
六、无效合同的情形和后果
【无效合同的情形】
除通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权（经相关部门批准土地可以做建设用地的企业，因为破产、兼并等原因致使土地使用权发生转移）的行为外，其他租赁行为均无效，双方签订的合同也无效。
【无效合同的后果】
1、擅自将集体土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。
2、未通过合法方式取得集体土地使用权的企业和个人，一旦合同被认定无效，兴建的厂房等设施也会被认定为违章建筑而得不到补偿。
七、充分利用现有的法律规则防范风险
对于需要取得集体土地用于生产经营的企业而言，要充分利用现有的法律规则来规避法律风险：
1、租赁集体土地上已有的房屋建筑
虽然法律规定限制农村集体土地的租赁，但法律并未规定限制农村房屋的租赁。
企业可以通过房屋满足生产经营场地的需要。
但需要注意是，已有的建设用地及房屋，是通过合法的审批手续取得的。
2、通过股权转让方式取得集体建设用地的使用权
把企业的股份转让给出租人，获得集体土地使用权。
适用于刚开始经营或者经营不善（资金短缺、需要偿还债务等），需要快速解决用地问题的企业。
而对于需要取得大面积土地用于长久生产经营，并需要兴建大批厂房的企业，建议按照相应规定程序拿地，以避免因为合同无效等情形造成企业损失。