房地产行业培训课程

所得额
售方
财税部 门
5
土地增 值费
20%或40100％
土地增 值额
售方
国土部 门
6 登记费 0.1%
登记价
买方
国土部 门
按各城市规 A
财税部
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房地产价格
房地产价格 土地价格和建筑 物及其附属 物价 格的统一，是土 地价值和房屋价 值的货币表现形 式。
房地产总价格 指一宗房地产 的整体价格。
房地产单位价 格
开间： 通常指 房间宽 度。
进深： 通常指 房间长 度。
熟地： 指具备 开发建 设条件， 立即可 以建设 的土地
生地： 未经开 发的土 地
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三通一平：水通、电通、路通及场地平整（项目开始条件）
七通一平：道路、电力、通讯、供水、排水、煤 气、暖气及场地平整。
房地产证：是证明房产权属的合法证明。在二手 楼宇办理抵押登记或转让时，须提供房地产证。 房地产证由规划国土部门统一办理。现时房地产 证有红本和绿本之分，红本为商品房，绿本为福 利房、微利房或集资房。
整幢房屋建筑面积
整幢房屋建筑面积指
房屋外墙（柱）勒脚
以上各层的外围水平
投影面积之和，包括
阳台、挑廊、地下室、
室外楼梯等，且具备
有上盖，结构牢固，
层高2.20米以上（含
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绿化率： 指规划建 设用地范 围内的绿 地总面积 与规划建 设用地面 积之比。
净高： 等于层 高减去 楼板厚 度。
层高：指 下层楼板 顶面或底 面到上层 楼板顶面 或底面之 间的垂直 距离。
1、房屋建筑成本 2、流通费用 3、税金 4、利润
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用地面积：用地方案图中划定的面积。
建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建 筑基底面积之和与规划建设用地面积之比。
建筑面积：建筑物外墙或结构外围水平投影面积。
容积率：指项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用 地面积之比。
A
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套内建筑面积：套内建筑面积为套内使用面积、套内墙 体面积及套内阳台建筑面积之和。
经济适用房：指具有社会保障性质的商品住宅，具有经 济性和适用性的特点。
工业用地五十年
商业、旅游、
娱乐用地四
十年
A
6
房地产二级市场转让
序 税费名 号称
税(费)率税费计算 数基
收取对 象
征收部 门
1
销售营 业税
5%
销售价
售方
财税部 门
城市建
2 设维护 税
0.05%
销售价
售方
财税部 门
3 印花税
0.05%*2
每证另贴花5 销售价 元
双方 买方
财税部 门
4
企业所 得税
15%
应分摊的共有建筑面积：
为套内建筑面积与共有建 筑面积分摊系数之积。
A
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商品房销售面积 商品房整幢出售，其 销售面积为整幢商品 房的建筑面积（地下 室作为人防工程的， 应从整幢商品房的建 筑面积中扣除） 商品房按“套”或 “单元”出售，其销 售面积为购房者所购 买的套内或单元内建 筑面积（以下简称为 套内建筑面积）与应 分摊的共有建筑面积
指单位面积或 单位建筑面积 的价格，它可 以反映房地产 价格水平的高
楼面地价 指平均到每 单位建筑面 积上的土地 价格。
低。
楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价 /容积率
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房地产价格
形
权
成
益
的 长
性
房地
期 性
产价
格特
征
两
个
重
别
性
性
A
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房地产价格
土
地
房 地
价 格
产
价
格
房
屋
价
格
1、土地出让金或征地 费 2、拆迁安置补偿费 3、城市土地开发费 4、土地开发利润
公用建筑空间之间的分隔
墙以及外墙（包括山墙）
均为共用墙，共用墙墙体
水平投影的一半计入套内
墙A 体面积。
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共有建筑面积：指各产权业主共同占有或共同使用的建
筑面积，包括应分摊公有建筑面积与不应分摊共有建筑 面积。
应分摊共有建筑面积分摊 系数：
为整幢建筑物的应分摊共 有建筑面积与整幢建筑物 的各套套内建筑面积之和 的比值。
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商品房：指在以市场地价获得的土地上建造的可自由转 让或出租的建筑物，其权益包含建筑物的所有权和所占 用土地的使用权，二者合一，不可分割。地上建筑物的 所有权依赖于土地的使用权，土地使用权的性质、用途 和年限决定了房屋所有权的性质、类别、年限。
安居房：是指实施国家“安居（或康居）工程”而建设 的住房（属经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款 和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是 对人均住房4平方米以下特困户提供的销售价格低于成 本、由政府补贴的非盈利性住房。
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房改房：按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、
成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的住户出售 的公有直管和自管住宅。
集资房：指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实 行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进 行住房建设的一种方法。职工个人可按房价全额或部分 出资，政府及相关部门在用地、信贷、建成供应、税费 等方面给予部分减免。
房地产行业培训课
主讲：凡 心
程
2019年8月 11日
Learning is for better progress
A
1
基础概念
房地产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分 离的部分以及附带的
各种权益，房地产又称不动产、物业。 （1）土地 （2）建筑物及地上定着物
房地产业：包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，
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一级市场
房地产的市场
分
类
二级市场
三级市场
政府出让土地予 开发商的市场；
（也称土地市场）
开发商出售商品 房予消费者的市
场
（也称“一手楼” 市场）
消费者将已购商 品房再转让的市
场
（也使用年 限
居住用地七十年
综合用地或者 其他用地五十 年
教育、科技、文 化、卫生、体育 用地五十年
套内使用面积：指房屋户内全部实际可供使用的空间， 按房屋的内墙线水平投影计算。
阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影。
套内阳台建筑面积：指套内各阳台建筑面积之和。
A
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套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围的 维护和承重墙体，有共有墙及非共有墙两种。
非共用墙墙体水平投影面 商品房各套（单元）之间 积全部计入套内墙体面积。 的分隔墙、套（单元）与
土地使用权的有偿转
让、划拔，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押、
贷款以及由
此而形成的房地产市场的A 综合性产业。
2
房地产的 特性
不可
移动 性
独一
无二 性
房地产
的自然 特性
寿命
长久 性
数量
有限 性
A
3
房地产的 特性
用途
多样 性
相互
影响 性
房地产
相互
的经济
易受
影响 性
特性
限制 性
价值 高大 性
A
保值 增值 性