街区型社区商业定位规划策略

--如何规划并准确定位一个街区型的社区商业？则成为目前各大开发商最为关注的话题。项目认知

1）宏观目标的明确：

首先，在对社区商业街产品进行定位规划前，首先要梳理项目的核心诉求，根据的诉求展开针对性定位规划建议。根据项目的核心诉求，再结合对项目周边环境等整体的认知，最终才能找到最合适的定位方向。

2）对项目周边环境的研究：

这一点对于社区商业来说，尤为重要。通过对项目周边条件及资源的分析，判断地块指标体量，并预判项目处于所在区域的角色。了解客流来源方向、周边社区人口消费核心需求及未来趋势，也可以对周边的潜在消费力进行预估。

3）城市商业市场研究：

为了了解市场上社区产品的供求量及月均去化趋势，我们需要对城市同类商业产品的分布进行研究，例如，了解这个城市里现有的街区型社区商业发展状况，以及对比社区商业的市场趋势，从而了解城市社区商业潜在的供需要求。

进而，通过与市场主力产品的对标分析等综合分析，可以得出对于街区型商业定位规划的关键成功要素。

项目方案

商业街并非“一开就发”，国内前几年开发的很多步行街成了“不行街”就是很好的佐证。因此商业街的开发也是必须充分重视项目的整体定位、业态组合、规划设计，招商及后期运营，商业街的开发才能取得成功。

同时，有竞争力的产品要内外兼修，对外具有高逼格的主题形象，对内要打造极具竞争力的产品，为后期销售增加溢价的附加值空间！避免形成“徒有虚表”不良市场形象。

1）街区型社区商业的三大定位模式

?模式一：主力店+商业街

建筑特征：集中式商场＋商业街模式

业态组合：超市＋商业街或社区型购物中心＋商业街或超市＋百货＋商业街?模式二：次主力店+商业街模式

建筑特征：小型集中式商业+商业街

业态组合：便利型商业+次主力店集合（餐饮、健身、美容、图书、电器等）?模式三：纯商业街模式

建筑特征：单层或者双层的商业街

业态组合：多种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、服务类、食品杂货类等，没有引入大型主力店。

2）规划设计

在商业概念定位方案确定的时候，需要同时考虑社区商业的主题划分、街区的动线设计等规划设计内容。这一部分主要包括：

?总图布局：

依据地块指标，遵守规划退线等要求，对周边社区主干道、出入口等交通条件进行分解，提出针对性调整建议

?主题划分：

依据不同主题的特征，结合客流方向分析，结合总图布局，确保价值高点与之主力业态相匹配。

接下来，要考虑的是产品细部规划及业态配比。

举例：以美食地带主题为例，考虑产品结构与业态的关系：

通过细部规划和业态初判，最终配合社区商业业态总占比提出具体业态设计条件需求。

除了业态具体铺位切割规划外，还另需对项目的外立面及广告位、园林景观给予建议，协助开发商报规时预留必要空间。

就此，街区销售型商业的定位规划告一段落。街区化的社区商业模式既突破传统社区“底商”的局限性、优化了社区商业，还缩短了商铺成长周期，最大可能辐射消费人群。

但在实际运营过程中，不少开发商出于快速回笼资金的需求，会把街区式商业的商铺分散出售。但这往往容易造成定位的缺失与运管的混乱。因此我们认为，街区型社区商业的成功，除了统一的定位以外，还需要统一的管理与运营。