杭州房地产投资潜力城市分析

房地产投资潜力都市分析(浙江省杭州市) 目录都市概况第一部分：宏观经济与政策环境分析2004上半年都市差不多情况的快速一览（表格）一、区域宏观经济运行情况1、GDP2、固定资产投资3、人均可支配收入4、都市化程度5、恩格尔系数二、政策环境1、土地政策2、房地产金融政策3、房产政策4、政策阻碍和展望第二部分土地市场分析一、历年土地供应状况二、2004年1-9月土地出让分析三、土地成交情况分析1、土地出让金2、未成交情况3、现场竞标分析四、土地出让价格分析1、用途分析2、区域分析3、都市之间对比4、地价指数5、地价占房价的比例五、土地市场展望第三部分房地产市场分析一、房地产投资状况二、房地产供应分析1、房地产供应总量2、房地产供应结构特征三、商品房销售分析1、销售情况2、供销平衡度3、空置率与空关率四、市场需求分析1、人均居住面积2、现状及中意程度五、房价收入比六、商品房价格七、房地产展望附录一：杭州市2004上半年土地出让具体情况（部分）附录二：杭州市区基准地价标准(容积率≤2.0)附录三：杭州市区土地级不划分范围附录四：2004年杭州要紧楼盘介绍房地产投资潜力都市分析（浙江省杭州市）都市概况：杭州市位于浙江省北部，处北纬30度16分，东经120度12分。

面积16596平方公里，人口636万。

都市居民以汉族为主，有回蒙、朝鲜、畲等27个少数民族。

辖上城、下城、江干、西湖、拱墅、萧山、余杭7个区，富阳市、建德市、临安市、桐庐县、淳安县5个县（市）。

杭州市是我国七大古都之一。

自秦始皇置县治至今已有二千二百多年历史。

五代吴越国和南宋曾在杭州建都。

杭州是全省政治、经济、文化、金融、旅游中心，全国风景旅游都市和历史文化名城。

杭州市为华东地区交通枢纽,铁路、航空、公路、水路四通八达。

有沪杭、浙赣、杭甬、杭长等铁路线，年旅客发送量达3000万人次，货运量 2000万吨左右，公路总里程近5000公里。

航空线22条，与50个都市和地区通航。

水上航道航线58条，里程达2100多公里，停靠站388个。

第一部分：宏观经济与政策环境分析都市快速一览：市区人口393万人人口自然增长率 2.01‰商品房竣工面积82.6万㎡GDP（2003）2092亿元户均居住面积57 ㎡新开工面积314.6万㎡人均GDP（2003） 3.27万元户均人口 3.3 人商品房销售面积75.7万㎡人均居住面积（2003）17.2 ㎡房价收入比8.74 空置率〈5%市区居民可支配收入（2003） 12898元房地产投资额110亿元市区商品房平均价格 7640元/㎡市区居民消费性支出（2003） 9950元房地产投资增长率41.3% 商品房价格增长率11.8%注：市区包含萧山、余杭区；除特不注明外，以上公布的数据为2004上半年数据。

一、域宏观经济运行情况：1、GDP自上世纪90年代初开始，连续13年内，杭州经济一直保持两位数的增长速度，其中房地产业对推动GDP的增长做出了巨大的贡献。

据本网统计，1999—2002年，杭州市房地产开发每年的实际投资额以17%的速度快速增长，同期房地产增加值占全市生产总值的比重分不达到1.94%、2.20%、2.31%、2.42%和2.81%，呈逐年上升态势。

1999—2002年，杭州市房地产对经济增长的贡献度分不达到3.43%、4.28%、3.18%、2.33%和4.13%。

而今年上半年杭州市实现生产总值1142亿元，比上年同期增长16.2%。

其中一产56亿元，增长4.2%；二产654亿元，增长18.5%；三产432亿元，增长14.7%。

2、固定资产投资2004上半年，全市固定资产投资累计完成450.67亿元，比上年同期增长29.5%，增幅同比下降2.7个百分点。

其中，国家重点调控行业投资增速大幅回落，以水泥为主的非金属矿物制品业和黑色金属冶炼及压延加工业，上半年投资增速分不比一季度回落77.6和93.6个百分点。

从投资主体看，当前杭州市固定资产投资增长要紧依靠非国有经济单位投资的推动。

上半年，全社会固定资产投资中，非国有投资完成302.20亿元，比上年同期增长60.9%，占全社会投资的67.1%，比重比上年同期上升13.1个百分点，而国有及国有控股单位投资完成148.47亿元，同比下降7.3%。

3、人均可支配收入长三角地区包括上海市、浙江7市和江苏的8个都市，是中国经济最活跃的地区之一。

以下是今年上半年公布的有关该地区都市居民人均可支配收入的排名情况：2004年1-6月份长三角都市要紧经济指标（人均可支配收入）名次按实际数值排序按增长率排序都市具体数值（元）都市增长率（%）1 台州市8983 苏州市18.12 上海市8513 湖州市17.93 绍兴市8439 无锡市17.24 宁波市8380 台州市17.15 杭州市7796 宁波市16.86 苏州市7677 绍兴市15.87 舟山市7572 南通市15.68 嘉兴市7375 上海市14.99 湖州市7234 杭州市14.110 无锡市7096 南京市13.711 常州市6799 镇江市13.512 南京市5839 泰州市13.1从上表能够看出今年上半年，杭州市人均可支配收入的绝对值在16个都市中位居第五，增长幅度位居第九。

4、都市化程度目前杭州都市化率为55%左右，2020年将达70%。

2003年末全市人口是640万，由此推算都市化提高15%，即市区净增100万人口，以后16年每年增加6、7万左右。

再加新出生人口，假如按照小康水准人均30平方米来计算，每年新增人口对房地产的需求就达200万平方米。

5、恩格尔系数数据：近几年来，杭州市的恩格尔系数持续下降。

至2003年末，市区居民为38.7%，同比下降1.5个百分点；农村居民为36.3%，同比下降2.3个百分点。

二、政策环境在这短短的大半年时刻里，大大小小的房地产政策层出不穷，各方各面对房地产业都投注了不同程度的关注。

1、土地政策土地——关乎房地产业生存与进展的一种物质，土地的相关政策更是与地产界的命脉息息相关。

2004年的土地市场在巩固2003年全面整顿政策的基础上，接着加大力度，对土地供应严格把关、从源头入手，规范房地产市场。

我国上半年陆续出台的土地市场政策法规如下：《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地治理的通知》国务院《国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报》国土资源部《国土资源部关于下达<2004年全国土地利用打算>的通知》国土资源部《关于深入开展土地市场治理整顿土地治理的紧急通知》国务院办公厅（详情请见中国地产投资网“政策法规”栏目）2、房地产金融政策房地产，那个迅速进展的行业，其进展速度与热度差不多引起了国家的关注。

为给杭州经济进展过热实现“降温”，国家采取了一系列宏观调控措施，以确保包括房地产行业在内的多种行业保持正常稳定的进展。

中央双管齐下，一方面通过政策下发和监管来操纵银行的放贷规模，从而有效抑制过热行业的资金源头，另一方面则通过调整资本金比例，来进一步抬高过热行业的准入门槛。

2004年4月11日央行宣布，从4月25日起，资本充足率低于一定水平的金融机构，将执行8%的存款预备金率，国有独资、股份制商业银行、外资等金融机构将执行7.5%的存款预备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一。

4月27日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。

随着中央对房地产开发信贷规模的操纵，五一前后各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结要紧是限制个人购买2套（及2套以上）的住房以及高档不墅，旨在操纵炒房投机，平抑房价。

2月26日，中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险治理指引(征求意见稿)》。

《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比操纵在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比操纵在55%以下（含55%）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30%。

3、房产政策为了平抑飞扬的房价、打击房地产投机炒房者，切实爱护消费者和投资者的利益，确保房地产市场持续、稳定、健康进展。

2004年5月13日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房治理方法》正式施行。

《方法》明确规定，经济适用住房的面积将严格操纵以中小套型为主，住房价格以保本微利为原则，真正让宽敞中低收入群众受益。

同时，国务院办公厅近日发出关于操纵城镇房屋拆迁规模严格拆迁治理的通知，要求各地合理操纵城镇房屋拆迁规模、严格拆迁治理。

减少拆迁活动，将有助于减少过多开发的新项目。

专门多都市的住房刚性需求来自于拆迁，通过减少拆迁规模能够降低大规模的购房需求，使得房地产达到供需均衡，平抑房价。

4、政策阻碍和展望今年相继出台的一系列政策让房地产企业的资金链接着拉紧，实力不强的开发商将面临重大的抉择。

融资难度的加大不仅意味着房地产开发商开发成本的提高，更将加速房地产公司优胜劣汰的过程。

再加上各项金融调控措施陆续出台，个人房贷审查日趋严格使得放贷速度大幅放缓，而部分中小房产企业开发项目因受调控阻碍将专门难得到贷款。

而典当作为新型的融资方式，以其快速、短期、便捷的特性开始渐入人们的视野。

面对着近几年杭州房价一路攀升。

杭州市政府相应采取了一系列政策，如：年初恢复征收二手房转让20％的个人所得税；近期一些商业银行推出新措施，对1990年往常的面积较小的房子不予发放按揭贷款或只能发放五成等。

此外，浙江省亦在酝酿期房限转政策。

上述政策的阻碍下，今年上半年买方更趋于理性，观望较多；卖方亦不肯轻易降价，处于僵持状态，商品房销售速度和二手房成交量均有所下降。

2004年是“政策年”，上半年出台的一系列政策，这些调控措施的效应将在下半年进一步显现。

下半年一些上半年讨论的沸沸扬扬的如物业税政策、加息政策将进一步明朗化。

在国家的宏观调控下，房地产市场将步入调整期，房地产利润、价格趋于合理化。

展望以后，杭州市房地产市场将更加理性而健康的进展。

第二部分土地市场分析一、历年土地供应状况二、2004年1-8月土地出让分析依照中国地产投资网最新统计，自2004年1月1日起，截止至2004年8月31日，杭州市国土资源局共出让土地 63宗（含推出后因故取消地块），供应面积3183.76亩左右，同比增长107.6%。

其中，成功出让土地51宗，总成交面积2327.52亩，占出让土地总面积的73.26%，比去年同期增长52.11%。

（出让土地性质）成功出让的51宗土地中，住宅用地（含住宅配套公建用地）14宗，合计面积约1036.98亩；单纯作为商业及办公用地的为27宗，合计面积约654.68亩；商住用地3宗，合计面积约259.64亩；综合用地为4宗，合计面积约288.86亩；其它如加油站、体育悠闲及公共设施用地为3宗，合计面积约87.36亩。