基于复合地产开发理念的体育主题地产探究

市场论坛MARKET F ORUM 企业发展2007年第2期(总第35期)基于复合地产开发理念的体育主题地产探究李　刚(广西师范大学体育学院 广西　桂林　541004)【摘　要】房地产发展到今天需要更多的复合领域,才能满足现代社会的居住需求,文章以体育主题地产为研究对象,分析了体育与房地产开发的模式,阐述了体育主题地产的复合功效,并对体育主题地产的开发作了美好的前景预测。

【关键词】复合地产体育主题地产开发前景【中图分类】F293.3 【文献标识码】A【文章编号】1672-8777(2007)02-0081-03 随着房产市场的逐步发展,人们对居住的要求也逐步提高,单纯的“钢筋+水泥”根本不能满足人们的要求。

10年以来,中国房地产业逐渐拓宽自己的外延,与教育、体育、文化、旅游、商业、高科技、农业、I T、保险、海洋业等产业进行了有机的整合,产生了如广州奥林匹克花园、深圳万科四季花城、华侨城、北京S OHO现代城、锋尚国际公寓等这些多姿多彩、各具特色的个性化地产产品。

这些“复合型”楼盘以其丰富的文化内涵、先进的生活理念、全新的个性化服务和极大的科技含量赢得了市场,同时也昭示着中国房地产已随着房地产经济的发展,人们在满足住房的基本需求同时,对文化生活有了更高的理解和追求。

这就要求开发商们提炼思维精华,把“复合型地产”的价值渗透、融合、演绎在房地产的开发之中,如设计、产品、销售、运营、管理、服务等的创新具有直接的指导作用,才可以创造出房地产消费市场而不是去迎合房地产消费潮流。

复合型地产将成为地产发展的一种有效模式。

一、复合地产的内涵复合地产就是打破以往地产开发中的单一理念支持,以地产为载体,整合多种产业(商业、旅游业、生态、体育产业、教育、科技等),创造的一种全新地产经营模式。

它将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合,将房地产业和其他相关产业进行整合,从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中,为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。

然而,复合地产并非是随便一个主题就能和房地产结合的,而是两者或者更多者在产业、市场、资源等多方面的有机结合。

复合地产的内涵实际上是最贴近消费者的住房、生活需求的,同时也是为大家的生活提供更加人性化、便利性的整合空间。

具体说来复合地产具有以下属性:表一　复合地产类型模式图(一)泛地产所谓泛地产,或称广义地产,是将狭义的房地产开发至于更广的空间尺度上进行定位、规划、设计开发,以顺应人类活动和消费层次的日益高级和多元发展趋势。

复合地产是一种泛地产形式,它不是简单的房产开发,而是拓宽了房产开发的外延,使单纯的房地产有了新的复合领域,如房地产业和旅游产业共生的旅游地产,提升了房产开发的价值。

(二)创意地产创意地产是指那些源自于个人创造力,技能和天分,通过知识产权的生成和利用,进行创造财富和就业机会的地产,是产生智慧,创造奇迹,引领未来的智慧地产,它更多的属于知识经济时代的价值创造体系,是经个人的智慧与技能创造性的思维赋予产品延伸和附加的价值。

创意地产是中国地产业发展到一定阶段与国际接轨的集中表现。

整个社会倡导自主创新的氛围之下,创意地产将会有越来越好的发展环境和发展空间。

【收稿日期】2006-12-26【作者简介】李刚(1983-),男,山东淄博人,广西师范大学体育人文社会学硕士,研究方向:体育地产经营管理等。

—18— (三)特色地产复合地产以特定的地域空间为载体,以特色要素为基础,以特色产品为核心,以特色产业为依托,在经济结构、组织、体制和运行上带有新特点,能使资源、科技、市场等要素有机联系,相互吸引,使特色要素得到放大和扩张,并进而体现区域特点和对本地经济起带动及支撑作用的地产经济。

二、体育主题地产及其开发模式解析(一)体育主题地产的界定体育地产就是将体育产业和房地产业有机的嫁接,以体育作为主体概念的房产开发模式,并且将体育纳入房产开发的总规划。

它以以特定的地域空间为载体,以体育产品开发(体育赛事、体育场馆)为依托,以房地产开发为先导,以一定的体育文化为填充,以运动体验为核心的设计理念将体育的元素引入房产的开发当中,使体育产业与房地产业资源、科技、市场等要素有机联系,相互吸引,满足居民日常体育需要,带动地域房地产经济发展的一种运营模式,其核心实质是运用体验经济模式走“体育搭台,房产唱戏”的发展之路。

体育地产业是城市发展的产物,是居民居住理念的创新和引爆。

根据主题性质的差异性又可以分为体育住宅地产、(奥林匹克花园)体育旅游地产(滑雪、高尔夫度假村)和体育商务地产(中央体育商务区)等。

表二　体育主题地产界定模式图(二)体育主题地产的开发模式解析1.体育住宅地产案例分析:奥林匹克花园1999年国家体育总局及其控股的上市公司———中体产业股份有限公司在广州合作兴建了中国第一个运动型、健康型的体育主题生活小区,即广州奥林匹克花园,它以“科学运动,健康生活”为开发理念,以“居住在于运动”为形象定位,以“更快、更高、更强”的奥林匹克精神为文化底蕴,创造了“体育+房地产”的复合地产开发模式的新天地,并依次推广至北京、上海、天津、南京等全国大中城市。

现在的奥林匹克花园已经成为引领新生活时尚的品牌房地产,深受广大购房者的青睐。

操作模式:房产企业进行大规模的楼盘开发,将体育的元素完整地体现在房产的规划、设计、开发、运营和服务的整个流程中,使房产与体育资源、科技、市场等要素有机联系,相互吸引,带动地域房地产经济的发展,并且创造出一种全新的人居生活方式,在满足房产对消费者的实用性功能价值外,为消费者创造出充满具体体验的运动生活感受和文化价值。

2.体育旅游地产案例分析:春城湖高尔夫度假村这里拥有四季如春、凉爽、舒适的气候,迷人的阳宗海风光和绵延的山脉,包括豪华别墅区和两个锦标赛高尔夫球场-是世界最优美的高尔夫球度假村之一,堪称亚洲的高尔夫天堂。

春城湖高尔夫度假村提供的是完全度假风格的五星级享受,酒店、聚雅(老区)、玉兰小区(新区)别墅住宿豪华舒适,设施完善的俱乐部活动多样化,如游泳、泡温泉桑那浴、打网球、水上运动、健身等等.。

操作模式:房产开发商选择优越的环境地段开发高尔夫项目,并配合房产及其他配套开发,以新兴的休闲体育项目提升房产板块的附加值。

高尔夫球场与别墅区两者往往是相辅相成的。

作为短期投资,发展商可以利用别墅项目尽快收回投向球场的巨额成本,反过来球场以提供休闲、娱乐等功能服务作为卖点,促进别墅的销售3.体育商务地产案例分析:广州天河城体育商务区(CS D )1987年,全国第六届运动会主赛场选定广州天河,当时的天河区还是广州的一个不发达的郊区,广州市充分把握这一良机,使昔日荒凉的天河废弃机场,陡然崛起了一座雄伟的天河体育中心,使刚刚建区两年的天河获得了跳跃式发展的动力,不久,天河北商业办公建筑群、嘉怡苑、侨怡苑等房产纷纷落户,成就了今天广州新城市中心的地位。

实现了由城郊型经济向都市型经济的转型。

操作模式:国家投资基础设施建设,招商引资建设龙头体育项目天河体育中心,用系统的眼光和发展的思维来寻求城市的发展之路,让城市插上体育的翅膀,在城市建立“中央体育区(CS D )”,把生地做成熟地,乃至旺地,同时利用优越的区段,汇集人气、资本,并逐步形成体育、商贸、居住三大中心,带来了房地产业的兴盛,体育中心本身形成的基础设施和产业配套,作为终端平台得到持续发展,同时也成为房地产业的配套和买点。

表三　体育商务区三大引擎模式图三、体育主题地产的复合功效分析(一)配合城市规划,加快城市化建设政府通过将原先已有的体育场馆进行重新包装与定位,引进新的品牌房产,弥补城市区域的空白。

按照城市的规划,协—28—调利用已有周边成熟的配套设施,对城市进行重新组合和优化配置,进行城市旧城改造和新区建设,激活存量城市资产,整合增量城市资产,,实现城市资源配置的最优化和效益的最大化,实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值的新的城市建设和开发模式,加快都市的城市化进程。

同时有利于城市产业增量扩张,从而实现城市建设的可持续发展。

(二)完善城市功能,提升城市竞争力体育地产强调的是综合成片的开发,以体育产业为核心,打造区位品牌,强力拉动房产开发,同时吸引商业、酒店、旅游、休闲娱乐等产业的开发,积累更多的资金和技术,形成一个持续发展的产业链,并逐步形成一个独具特色的产业集群,形成一个富有活力的体育中心、宜居中心、商贸中心、旅游中心,休闲娱乐中心,共同确立在城市中的功能地位,成为展示城市经济实力与城市形象的窗口,形成招商引资的一张城市名片,不断提升城市综合竞争力。

(三)丰富城市文化,提高居民生活质量体育地产的复合开发倡导现代人居观念,追求人的全面发展,建设高雅的建筑环境与富有底蕴的人文环境,丰富居民的文化生活,提高居民的文化知识素养,营造轻松、和谐的文化氛围,使居民拥有更广阔的视野和广泛的交流,从中获取知识。

其次,居民在享受运动的同时,也体验到自然美、运动美、建筑美等系列审美情趣,既锻炼了体魄,又完善了自我。

此外,体育功能区能带动商业旅游圈形成,也直接带动片区的房地产项目及其生活配套的形成,并成为一个体育设施相对集中、体育文化特色浓厚的文化活动中心,同时兼具体育竞技比赛功能、全民健身功能和集会典礼、商贸、休闲观光、居住等功能,满足居民衣、食、住、行、游、购、娱等日常需求。

不断提高居民的生活质量。

(四)优化城市环境,催生城市就业机会体育地产开发模式可以整合地域内多种资源,其驱动效应引来了相关产业的开发。

住宅、商贸、体育、旅游、饮食等行业的互动发展必然扩大产业规模,迅速聚集大量投资资本,增加产业有效需求和供给,特别是对专业人才和劳动力的需求将大大提高。

旅游、商贸、建筑、体育、饮食、酒店、卫生、保卫等服务类行业的从业人员将不断壮大,对城市人口的就业提供了保障,降低了失业率。

(五)提升城市形象,创建文明城市和社区体育设施作为住宅小区配套设施的一部分,其完善程度在一定程度上能够满足人们的多样化需求,是关系到人们生活质量的一个重要方面。

体育设施的建设能反映出一个城市大众体育事业的发展情况,而且“人均拥有公共体育设施”已经作为《文明城市测评体系》中的重要指标之一。

体育地产的开发在一定程度上解决了社区体育设施不足的情况,为开展多样化的体育活动提供了保障,为创建文明城市和社区奠定了坚实的基础。

四、体育主题地产的开发前景构想体育地产的开发得到了众多专业人士的广泛认同,新的建设理念引领新世纪居住趋向,受到广大消费者的青睐,它并将成为房产开发新的聚焦点和引爆点,为新的房产开发和建设提供了新的模式和经验,展望体育地产开发的美好前景,笔者认为,体育地产的发展方向应有以下趋势:(一)大盘化、社区化随着城市化进程的加剧,城市人口的急剧增长,房产开发逐渐由住宅小区向大型社区的建设迈进。