鄂尔多斯市兴泰地产项目终期汇报84PPT华高莱斯
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世联_内蒙古鄂尔多斯龙湾项目定位与物业发展建议_186PPT
鄂尔多斯集团以强大的实力和规模成为中国出口名牌企业 和中国行业排头兵企业，进入全国520户重点企业和中国企 业500强之列。“鄂尔多斯”作为中国行业标志性品牌，以 150.67亿元的品牌价值稳居中中国最有价值品牌前列。
打造世界名牌
成就系列辉煌
解读鄂尔多斯集团：强劲的发展活力
鄂尔多斯温暖全世界
羊绒
煤炭
伊金霍洛街
路
杭达
锦拉
路特
路
鄂尔多斯大街
龙湾
乌审街
天骄花园
鄂尔多斯广场 龙湾项目 天骄花园
合计
总建面约28万平米（地上） 总建面约25万平米（地上） 总建面约49万平米（地上）
总建面约102万平米（地上）
报告目录
Part1 开发背景分析 Part2 城市背景研究 Part3 市场环境研究 Part4 三项目整体发展战略 Part5 龙湾项目定位与物业发展建议 Part6 龙湾项目经济测算
发时序和角色扮演，实现项目整体现金流的安全稳定，获得市场合 理利润，缩短集团的输血时间，早日实现房地产集团的自我循环。
第二目标 树立品牌 扩大影响——依托集团背景，通过率先启
动项目（部分项目）的市场影响，树立鄂尔多斯房地产的品牌，奠 定市场认知度与美誉度。
第三目标 锻炼团队 复制扩张——构建可复制的发展模式经验，
2008年城镇居民人均消费性支出19064元， 增长32% 。大大高于同级别西部其他城市。
2008年城镇居民人均消费结构图
元
5.38%
14.30%
25.72%
消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享 乐型和发展型转变，家用轿车、旅游、文化娱 乐、交通通信等消费热点持续升温。
16.52% 4.07%
打造世界名牌
成就系列辉煌
解读鄂尔多斯集团：强劲的发展活力
鄂尔多斯温暖全世界
羊绒
煤炭
伊金霍洛街
路
杭达
锦拉
路特
路
鄂尔多斯大街
龙湾
乌审街
天骄花园
鄂尔多斯广场 龙湾项目 天骄花园
合计
总建面约28万平米（地上） 总建面约25万平米（地上） 总建面约49万平米（地上）
总建面约102万平米（地上）
报告目录
Part1 开发背景分析 Part2 城市背景研究 Part3 市场环境研究 Part4 三项目整体发展战略 Part5 龙湾项目定位与物业发展建议 Part6 龙湾项目经济测算
发时序和角色扮演，实现项目整体现金流的安全稳定，获得市场合 理利润，缩短集团的输血时间，早日实现房地产集团的自我循环。
第二目标 树立品牌 扩大影响——依托集团背景，通过率先启
动项目（部分项目）的市场影响，树立鄂尔多斯房地产的品牌，奠 定市场认知度与美誉度。
第三目标 锻炼团队 复制扩张——构建可复制的发展模式经验，
2008年城镇居民人均消费性支出19064元， 增长32% 。大大高于同级别西部其他城市。
2008年城镇居民人均消费结构图
元
5.38%
14.30%
25.72%
消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享 乐型和发展型转变，家用轿车、旅游、文化娱 乐、交通通信等消费热点持续升温。
16.52% 4.07%
华高莱斯李忠房地产项目策划与营销141263085
十一、房地产市场定位与营销策略
1. 产品差异化与营销差异化 2. 表述逻辑和接受逻辑 3. 理性购买与非理性冲动 4. 房地产营销中的定价逻辑
十二、房地产广告与传播
1. 广告推广与市场竞争对象分析 2. 广告推广与客户价值认知分析 3. 广告推广与客户需求细分分析 4. 广告推广与客户认知形象性分析 5. 广告推广与地域语境差异分析 6. 房地产广告特殊性分析
八、投资观念驱动下的居住社区
1. 作为私有财产的个人住房 2. 作为资产价值维护团体的居住社区 3. 利益驱动下的社区均质化过程 4. 利益驱动下的社区互助行为 5. 二手房市场对房地产投资行为的影响
九、居住物业价值与住宅产品改进
1. 住宅产品改进的量变与质变 2. 住宅产品改进的多适性与灵活性问题 3. 住宅产品改进中的标准更替 4. 住宅产品改进中的技术进步因素 5. 住宅产品改进中的社会形态变动因素
五、中国城市化与房地产业的特殊性分析
1. 亚洲民族的置业心理偏好 2. 中国地域亚文化种类的复杂性 3. 中国的人口量级 4. 中国地域发展的不均衡性 5. 中国城市宜居的相对性 6. 中国城乡人口流动的特殊性 7. 中国土地问题的高度敏感性
六、房地产投资与房地产泡沫
1. 房地产需求类型——初次置业、升级换代、舒适 奢华
尺度
三、房地产业与相关产业关联分析
1. 房地产业发展的滞后性 2. 房地产业与金融业 3. 房地产业与住宅产业 4. 房地产业与城市基础设施建设
四、城市化与房地产业发展
1. 城市与现代化城市的标准 2. 城市化与城市规模 3. 城市规模与城市级配 4. 城市化发展模型——膨胀、应急、调整和控制四
2. 房地产投资行为——自住、投资、投机 3. 房地产投机与房地产泡沫 4. 房地产泡沫的地域差异
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售后返祖
后期管理
项目位于鄂尔多斯市中心城区边缘的罕台镇，总用地面积约7500亩；其中 2400亩工业用地拟建设羊绒及多晶硅工业园区，是本项目研究的重点
项目背景: 为响应旧城改造政策，促进鄂尔多
搬迁产业及规模：
羊绒产业：约73.4万平方米生产厂房 多晶硅产业：规模待定 斯城市整体产业升级, 鄂尔多斯集团拟将分布于东 胜区的（约）1100亩工业厂房集中搬迁至罕台的 产业园区 。
8
集团雄厚的实力为项目高起点开发奠定了坚实的基础
客户语录 目标解析
•打造国内一流的现代化工业园区 •‚名‛第一，‚利‛其次 •工业园区要合理、科学、超前 •各界领导参观，体现示范效应
打造国内一流工业园区
标定新型工业化道路的示范之作！ 树立集团品牌的里程之作！
9
1
案例分析与工业园区发展模式研究
2 3
形象导入期
项目影响力的奠定
区域影响覆盖
项目蓄客期
宣扬项目核心价值主张
开盘强销期
持续强销期
项目主题形象演绎与深化
老带新
尾盘期
阶段目标
客户积累
核心圈出击、客户渗透
开盘
多元价值
渠道推广 活动营销 相关物料 营销强度
户外/报纸/网络 臵业顾问招聘及培训
户外/报纸/杂志/短信 销售中心开放暨 产品推介会
短信/户外 项目开盘 后续其它活动
内部交通：目前已有主
经一路
1项目制高点
4 1 3 2
南外环辅路 旅游专线 2南部地势较为平坦
要公路九成功路，呈南北 向构成地块西边界；规划 与在建公路有旅游专线、 经一路，纬二路，南外环 辅路；地块北边界为纬二 路，地块南边界为南外环 辅路
内蒙古鄂尔多斯房地产市场总结报告
企业名称 中弘地产 金科集团 云南城投 绿城 城市 北京 重庆 昆明 江阴 地块名称 马坊物流基地 南岸区茶园新区 昆明滇池旅游度假区前卫镇 金河社区居委会 江阴市南闸街道澄运河南 占地面积(万㎡) 23.65 11.94 17.22 5.75 规划建筑面积 (万㎡) 35.47 27.81 26.77 11.49 土地出让金 (亿元) 1.51 8.19 9.00 1.80 楼面地价(元/㎡) 427 2945 3363 1563
加大保障住房供应
抑制地价过快上涨
高层表态 政策调控或再加砝码
12月26日上午，温家宝总理通过中央人民广播电台中国之声直播间回答听众关于房地产政策调控结果和房价时说： “我在去年访谈中曾经向广大群众承诺过，在我任职期间，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现 这个目标而努力，决不会退缩。今年我们采取十条措施和五条措施，现在看落实还不够好，我们将从两个方面继续加 大力度，一是加大保障性住房的建设力度，二是要抑制投机，由此可见高层对2010年的调控效果不甚满意，2011年可 能会出台一些更加细致的具体的执行性更强的措施，会更加注重各项调控措施的落实方面。
第一部分 全国市场整体态势 【政策解读】
加强外商投资管理
商务部办公厅发布《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》，加强涉及外汇流入类房 地产项目的审查，加强对跨境投融资活动的监控及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。 12月初，住建部发布《关于报送诚征保障性安居工程任务的通知》，之处按照国务院领导关于大 幅度增加保障性安居工程建设的要求，明年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造型住房1000 万套。 12月19日，国土部发布《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通 知》，坚决抑制地价过快上涨，坚决打击囤地炒地闲置用地等违法行为，对招牌挂出让中溢价率超 过50%，成交总价活单价创历史新高的地块，市、县要上报国土资源部和省国土资源主管部门。
加大保障住房供应
抑制地价过快上涨
高层表态 政策调控或再加砝码
12月26日上午，温家宝总理通过中央人民广播电台中国之声直播间回答听众关于房地产政策调控结果和房价时说： “我在去年访谈中曾经向广大群众承诺过，在我任职期间，一定要使房价能够保持在一个合理的水平，我还要为实现 这个目标而努力，决不会退缩。今年我们采取十条措施和五条措施，现在看落实还不够好，我们将从两个方面继续加 大力度，一是加大保障性住房的建设力度，二是要抑制投机，由此可见高层对2010年的调控效果不甚满意，2011年可 能会出台一些更加细致的具体的执行性更强的措施，会更加注重各项调控措施的落实方面。
第一部分 全国市场整体态势 【政策解读】
加强外商投资管理
商务部办公厅发布《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》，加强涉及外汇流入类房 地产项目的审查，加强对跨境投融资活动的监控及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。 12月初，住建部发布《关于报送诚征保障性安居工程任务的通知》，之处按照国务院领导关于大 幅度增加保障性安居工程建设的要求，明年计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造型住房1000 万套。 12月19日，国土部发布《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通 知》，坚决抑制地价过快上涨，坚决打击囤地炒地闲置用地等违法行为，对招牌挂出让中溢价率超 过50%，成交总价活单价创历史新高的地块，市、县要上报国土资源部和省国土资源主管部门。
鄂尔多斯市兴泰地产项目终期汇报_84PPT_华高莱斯
户型配比建议
20
产品类型 户型面积区间（㎡） 主力户型面积（㎡）
建议
楼王
1000以上
1000
结合地形景观，确保品质
独栋
350-500
400-450（70%） 与具体地形相结合
双拼
300-400
300-350（70%） 独栋化双拼，保证品质
联排
200-300
250-300（70%） 控制总量
多层
120-180
120-170
150-170
恒信财智中心
小高层
面积区间
主力户型
80-90
80-90
120-160
120-140
销售85%以上，畅销的是150平米以上大 2006年11月开盘，销售比较缓慢，140套住
户型
宅售出100套左右
華高萊斯
户型配比建议
36
小高层
建议户型区间80-180 ㎡，其中80-100,110-140㎡各占40% 考虑到小高层的集中大规模开发，建议尽可能地拉大户型区间，
17
華高萊斯
户型配比建议
18
整体定位回顾
品质定位:新奢适主义华府
理念定位:坡地 自然 尊崇
案名建议
品质化原则：与新奢适主义华府档次相吻合 差异化原则：体现坡地 自然 尊崇的资源优势 便于传播与记忆、顺应项目分期开发
户型配比建议
市场原则：以鄂市热销户型为本项目的主力户型 品质取向：新奢适主义华府，保证户型舒适度 内部权衡：综合考虑分期开发的市场可实现性
小高层
80-180
120-170（80%） 层层退台，面积跨度较大
80-100（40%） 110-140（40%）
【商业地产-PPT】华高莱斯：中冶唐山机场新区项目定位报告资料
8.89%
房地产开发总额绝对值保持稳定增长
房地产开发投资额
50
40 30 20 16.15
33.70% 21.6
29.60% 32.11 28
38.84 20.90%
14.70%
总额（亿元） 同比增长
10.50% 10
0 2001
2002
2003
2004
2005
2004 32.11 447.56 7.17%
被称为“中国近代工业的摇篮”的唐山，煤炭保有量 62.5亿吨，为全国焦煤主要产区；
项
“蓝色海洋”
目
市
场
定
位
曹妃甸主导产业及配套工程总投资约2000亿元，最终建成 310平方公里的工业区，等于再造一个海上新唐山。
·ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds ·
宏观环境分析
·8
·
城市发展趋势
·ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds ·
宏观环境分析
收入及消费水平
人均可支配收入持续增长，且 近年来有增速加快的倾向。
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
·1 4·
人均可支配收入
7333
7850
8068
8902
10488 17.80%
7.80%
7.10%
100
0 2001
2002
2003
2004
2005
总额（亿）
同比增长
2005年，全年装修支出同比增长69％，金银珠宝消费增长75.2％；
2005年1－10月唐山市进口1162辆轿车，总价高达8.65亿元，平均单价超过80万元， 位居全国第一。
兴泰星园小区冬施方案
兴泰星园小区冬施方案一、工程概况鄂尔多斯市兴泰集团新建伊旗住宅小区工程位于鄂尔多斯市伊金霍洛旗新可汗路的北面，地税住宅小区的西面。
该小区占地面积为50364 m2，总建筑面积89179m2,其中地上建筑面积为76879 m2，地下建筑面积12300 m2。
该小区建有六栋十二层住宅楼以及东面二、三层商，目前施工的是3#楼、4#楼、5#楼、6#楼及一号车库和二号车库。
其结构类型主楼为剪力墙结构，车库为框架结构。
总建筑高度为37.2 m。
本工程为二类高层住宅；场地标准冻深为1.5 m。
本工程3#楼、4#楼±0.00相当于绝对标高1317.30；本工程5#楼±0.00相当于绝对标高1317.80；本工程6#楼±0.00相当于绝对标高1316.60。
抗震设防烈度为6度建筑物耐火等级为一级建筑结构的安全等级为二级地下部分防水等级为二级（SBS卷材一道，S8抗渗混凝土）建筑抗震设防类别为丙类使用年限为50年本工程基础面积约为9000㎡，主楼基础底板厚为600m m，车库基础底板为300mm，混凝土设计等级为C30，抗渗等级为S8。
地下室外墙为300㎜厚，混凝土强度等级为C30，抗渗等级为S8，梁板混凝土强度等级为C30。
按冬季施工条件规定，室外日平均气温连续5天（指2、8、14、20时四次观测的平均值）降到5℃以下或日最低气温达到0℃以下时，混凝土结构工程应采取冬季施工措施，鄂尔多斯市一般冬施日期为十一月一日至次年四月一日。
冬施要求混凝土允许抗冻临界强度规范要求为设计强度30%。
按业主要求施工至春节前，因此该工程地下室结构施工均须采用冬季施工措施。
针对该工程特点编制了冬季施工方案，以便在施工中执行，且以此为依据增收冬施费。
本方案为冬施期间的特殊措施和要求，原施工方案中有关技术措施、施工方法仍执行。
二、准备工作（1）组织准备：我公司兴泰星园项目部成立冬季施工领导组：组长：项目经理李林副组长：项目副经理王勇项目总工唐新平组员：冬施领导组成员具体工作安排如下：a、项目经理、项目副经理负责冬季施工的全面组织工作。
鄂尔多斯奥运花园地产项目前期策划报告-121PPT
数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告
2、地区GNP发展情况
800 700 600 500 400 300 200 204.28 100
0 2002年
271 2003年
380.4 2004年
550.1 2005年
地区GNP收入（亿元）
800 2006年
2006年，鄂尔多斯市地区GNP收入达到145.8亿元，总量跃居自治区第一。 鄂尔多斯市、包头、呼和浩特，三个经济强市形成经济“三足鼎立”的局面。
1、铁西版块
铁西是东胜区政府所在地， 一期开发面积为7.76平方公里， 其中住宅2.21平方公里，一期开 发以基本完成。目前，规划中的 二期建设，住宅约100万平米。
铁西版块是市、区两级政府 的开发重点，区域内主要以高档 住宅和别墅为主。
铁西版块
项目名称 威泰家园 巴音孟克.家园 阅微佳苑 家和苑 锦华苑
金典花园
满世.尚城 太阳城 学府领地
占地
建面
39223 64538
31629 37900 42800 107890 96560 144829
64570 103312
数据来源：鄂尔多斯市政府工作报告
3、城镇居民收入与支出分析
历年城镇居民收、支情况（元）
历年城镇居民收、支增长情况
14000
12000
10000
8000 6591
6000
4000 2000
2619
7204 3464
8770
13000 12008
11025 10147
3975
0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
2、城市用地规划 其中，康巴什区住宅规划420.63万平方米，东胜区住宅规划1442万平方米。
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多层
120-180
小高层
80-180
120-170（80%） 层层退台，面积跨度较大
80-100（40%） 110-140（40%）
拉大户型区间
户型配比建议
楼王
鄂市现有市场唯一具有楼王的项目为铁西区的康和丽舍， 面积均在1000平米以上，且销售业绩较好。充足的户型面 积也是真正实现楼王品质的前提。
户型配比建议
市场原则：以鄂市热销户型为本项目的主力户型 品质取向：新奢适主义华府，保证户型舒适度 内部权衡：综合考虑分期开发的市场可实现性
户型配比建议
市场吸纳原则
以鄂市热销户型作为本项目的主力户型
品质取向原则:新奢适主义华府
本项目整体定位中高端,户型较对偏大,舒适型户型为主
分期开发权衡
户型配比应综合考虑分期开发的市场可实现性。 小高层集中在后期放量,且规模较大,必须拉大户型区间,以降
兴泰·御都
御景山庄 御景花园 御景华府
案名建议
别墅区： 洋房区： 小高区：
兴泰·观山墅
半山绿岛 伴山花园 畔山府邸
案名建议
青山美墅
(青春山美墅馆)
注解:
青：取“绿”、“亲近自然”之意 青山：背靠“青春山” 美：园林的美，产品的美，生活品质的美
墅：首开别墅,整个项目以“墅”为基调,拉升整体品质感
别墅
市场供应
项目名称
产品类型 面积区间 （平方米） 主力面积 （平方米）
康和丽舍
悠瑞卡泉（山城）
注解:
悠瑞卡泉是美国著名山城，曾是养生圣地，现为旅游观光的小城。 “悠瑞卡泉”作为案名，也同样有较强的异域感和档次感，也可以用“空运美
式小城”作为本项目极具特色和冲击力的营销理念。 悠瑞卡泉作为一个山城，可以与本项目的山地特色更好地对接。
案名建议
别墅区： 洋房区： 小高区：
案名建议
整体定位回顾
品质定位:新奢适主义华府
理念定位:坡地 自然 尊崇
案名建议
品质化原则：与新奢适主义华府档次相吻合 差异化原则：体现坡地 自然 尊崇的资源优势 便于传播与记忆、顺应项目分期开发
案名建议
案名响亮：便于传播与记忆
强调品质：新奢适主义华府 差异化优势：坡地 自然 尊崇
延展性：顺应项目分期开发
案名建议
注解:
君兰逸墅
➢ 君： ➢ 兰： ➢ 逸： ➢ 墅：
取其“尊贵”之意 取其“高雅”之意 取其“奢侈”之意 取其“品质”之感
户型配比建议
整体定位回顾
品质定位:新奢适主义华府
理念定位:坡地 自然 尊崇
案名建议
品质化原则：与新奢适主义华府档次相吻合 差异化原则：体现坡地 自然 尊崇的资源优势 便于传播与记忆、顺应项目分期开发
原方案
新方案 1
新方案 2
整体定位回顾
项目主题定位
新奢适主义华府
新奢适主义
对坡地资源利用的“奢侈”，真正的坡地建筑
对景观园林打造的“奢侈”，真正的与自然同居
对产品品质要求的“奢侈”，对“奢适”生活的追求
整体定位回顾
项目主题定位
新奢适主义华府
华府
产品概念，对本项目高贵品质的定义
人群概念，对追求高品质生活的人群的定义
鄂尔多斯市兴泰地产项 目终期汇报84PPT华高
莱斯
2020/8/22
报告框架图
整体定位回顾
品质定位:新奢适主义华府
理念定位:坡ห้องสมุดไป่ตู้ 自然 尊崇
案名建议
品质化原则：与新奢适主义华府档次相吻合 差异化原则：体现坡地 自然 尊崇的资源优势 便于传播与记忆、顺应项目分期开发
户型配比建议
市场原则：以鄂市热销户型为本项目的主力户型 品质原则：新奢适主义华府，保证户型舒适度 内部权衡：综合考虑分期开发的市场可实现性
案名建议
查尔斯顿（小镇）
注解:
查尔斯顿小镇为美国富豪的聚居地，也是风光旖旎的度假圣地。 “查尔斯顿小镇”作为案名，有足够的异域感和档次感，且为美国小镇，与本
项目的美式风格定位相匹配。 “查尔斯顿小镇”具有很强的可营销性，以“空运美式小镇”为理念，进行大尺
度的营销推广，与竞争项目拉开档次。
案名建议
楼王是本项目最高品质的体现，在保证面积的同时，还应
注重品质的打造，全面超越康和丽舍的品质，这一点在项
目入市时期很有可能成为本项目一个重要的销售说辞。
户型面积区间（㎡ 主力户型面积（㎡
产品类型
建议
）
）
楼王
1000以上
1000
结合地形景观，确 保品质
户型配比建议
楼王
户型配比建议
楼王
户型配比建议
低销售压力和风险。
户型配比建议
产品类型
户型面积区间（㎡ 主力户型面积（㎡
）
）
建议
楼王
1000以上
1000
结合地形景观，确保品质
独栋
350-500
400-450（70%） 与具体地形相结合
双拼
300-400
300-350（70%） 独栋化双拼，保证品质
联排
200-300
250-300（70%） 控制总量
整体定位回顾
尊崇
1
坡地
2
自然
3
尊崇
项目品质感，本项目的总体定位必然是打造一个高端、高 品质社区，全面超越市场现有产品，提升企业的品牌认知 。
产品价值感，从产品角度考虑，注重价值感的打造，特别 是项目的产品细节上，更要注重体现产品的档次感。
主人尊贵感，从消费者使用角度出发，提升业主的尊贵感 ，以提高客户在购买过程中的“身份认知感”和“心理满足感
整体定位回顾
坡地
1
坡地
2
自然
3
尊崇
利用本项目的坡地资源打造出真正的坡地建筑，将成为本 项目区别与其他项目的一大特色。
坡地建筑本身也有利于产品空间多样化的打造，提升项目 品质。
自然
顺自然，强调对自然景观资源的利用与顺承，并强调项目 对市政公园的开放性。
造自然，强化项目的景观园林打造，突出一种“与自然同居
价格建议
市场原则：以鄂市现有项目价格为参照 高端定位：与新奢适主义华府的档次相吻合 财务保守原则：作为经济测算的依据
经济测算-方案比选
投资估算； 静态盈利能力分析；
收益预测 ； 操作建议；
分期开发策略
对经济测算的推荐方案进行分期开发策略分析 最终确定方案和方案的深化方向(讨论)
附：案例借鉴
工作进度
整体定位小结:
品质定位:新奢适主义华府
地块条件优越,适合高档物业打造 鄂市高端消费群聚集,产品升级需要真正的高品质产品 高品质物业利于企业品牌形象塑造
理念定位:坡地 自然 尊崇
区域内面临竞争,需强化自身的差异化竞争优势 借助地块自身优势,强化对坡地、景观资源的利用 迎合高端消费心理，强调产品的尊崇感和身份认知感