石家庄房地产商品住宅市场分析报告
(市场分析)石家庄房地产市场分析报告项目分析报告.
（市场分析）石家庄房地产市场分析报告项目分析报告前言本报告主要市针对石家庄项目展开，报告首先通过对石家庄宏观社会经济发展、宏观房地产市场的分析以及国家宏观调控制政策确定项目运行的背景，然后对石家庄市区整体板块市场的分析来确定本项目所在区域特性，最后结合区域市场竞争个案以及项目自身情况分析给予本项目定位。
项目建议目录前言 (1)目录 (2)一、项目运行背景 (4)1.1、石家庄简介 (4)1.1.1、城市综述 (4)1.1.2、人口与行政区划 (5)1.1.3、交通概况 (6)1.1.4、经济发展 (7)1.1.5、工业经济 (8)1.1.5、商业贸易 (9)1.2、石家庄宏观城市发展综述 (10)1.2.1、石家庄市经济发展概况 (10)1.2.2、石家庄城市规划建设 (13)二、房地产市场分析 (17)2.1、石家庄宏观房地产市场分析 (17)2.1.1、历年房地产市场投资开发情况 (17)2.1.2、历年住宅市场价格分析 (18)2.1.3、近期石家庄房地产市场情况 (19)2.2、板块市场分析 (22)2.2.1、板块介绍 (22)2.2.2、板块综合分析 (32)2.3、小户型市场 (34)2.3.1、小户型产品市场分布 (34)2.3.2、产品形态分析 (35)2.3.3、价格、去化分析 (37)2.3.4、面积、去化分析 (39)2.4、高档住宅市场分析 (40)2.4.1、高档住宅产品市场分布 (40)2.4.2、产品形态分析 (41)2.4.3、价格、去化分析 (43)2.4.4、面积、去化分析 (45)2.5、未来市场趋势分析 (46)三、项目立地分析 (47)4.1、项目地理位置 (47)4.2、项目周边现状 (48)4.3、项目基本情况 (49)4.4、立地分析 (50)4.5、立地总结 (50)石家庄叉河地块 (51)4.1、项目地理位置 (51)4.2、项目周边现状 (52)4.3、立地分析 (53)四、项目建议 (54)4.1、项目建议综述 (54)4.2、项目细化建议 (58)4.2.1、产品建议 (58)4.2.2、附加值建议 (60)一、项目运行背景1.1、石家庄简介我们先对与石家庄房地产发展息息相关的城市本身的一些基本情况诸如城市历史、地理、人口、规划、交通等方面及宏观经济进行一些阐述，从中来了解石家庄并探测石家庄房地产行业现在和未来的一些端倪。
2024年石家庄房地产市场规模分析
2024年石家庄房地产市场规模分析引言石家庄作为中国华北地区的重要城市，具有较大的人口规模和经济发展速度。
房地产市场作为石家庄市经济的重要组成部分，对经济增长和人民生活水平提升起到了重要作用。
本文将对石家庄房地产市场的规模进行深入分析，并提出相关建议。
1. 石家庄房地产市场的发展背景在过去几十年里，石家庄房地产市场经历了繁荣和调整的阶段。
随着国家经济的快速发展和城市化进程的推进，石家庄房地产市场的规模逐渐扩大。
政府的政策扶持和市场需求的增长，也为石家庄房地产市场的蓬勃发展提供了有利条件。
2. 石家庄房地产市场的规模数据根据统计数据，截至目前，石家庄房地产市场的规模不断扩大。
从房地产投资总额、商品房销售面积、商品房销售额等指标来看，石家庄市的房地产市场呈现出良好的增长态势。
其中，住宅销售额占总销售额的比例最大，商业地产和办公楼等非住宅用途的房地产也逐渐增加。
3. 石家庄房地产市场的主要特点石家庄房地产市场的主要特点包括供需关系、价格水平、土地供应和政策调控等方面。
3.1 供需关系石家庄房地产市场的供需关系紧张，市场需求量远远大于供应量。
尤其是中心城区的房源供应相对紧缺，价格较高，而近郊和远郊区域的房源供应相对充足，价格较为适中。
3.2 价格水平石家庄房地产市场的价格水平呈现出上涨趋势。
由于供需关系紧张，市场上出现了一些炒房行为，推高了房价。
尽管政府出台了一系列政策调控措施，但石家庄市房价仍然较高。
3.3 土地供应随着城市化进程的推进，石家庄市加大了土地供应的力度。
政府不断出让土地用于开发房地产项目，满足市场需求。
然而，土地资源的有限性限制了石家庄房地产市场规模的进一步扩大。
3.4 政策调控为了控制房价上涨速度，石家庄市政府采取了一系列调控措施。
其中包括加大供应、限购、限贷、限售等手段。
这些政策能够一定程度上抑制市场过热，维护市场稳定。
4. 2024年石家庄房地产市场规模分析石家庄房地产市场的规模分析需要综合考虑市场供需关系、价格水平、土地供应和政策调控等因素。
2023年石家庄房地产行业市场分析现状
2023年石家庄房地产行业市场分析现状房地产行业是石家庄市的支柱产业之一，对经济发展有着重要的影响。
目前，石家庄的房地产市场存在一些特点和问题，需要进行全面的分析和研究。
首先，石家庄的房地产市场供需矛盾突出。
由于石家庄市的人口增长较快，对住房的需求也在不断增加。
特别是城市人口快速扩张，导致住房供应跟不上需求，使得房价不断上涨，存在一定的投机性购房现象。
同时，城市化进程也加大了土地资源的紧张程度，增加了开发商购置土地的成本，进而导致房价上涨。
其次，石家庄房地产市场发展不平衡。
石家庄市的房地产项目主要集中在城市中心区域，而城市的发展还存在一些区域差异。
一方面，中心城区的土地利用率高，人口密度大，形成了高房价的现象；另一方面，郊区地区的房地产市场相对冷清，住房销售压力较大。
因此，石家庄的房地产市场存在着城市发展的不平衡性。
再次，石家庄市房地产市场存在投资热度不均衡的问题。
当前，石家庄的房地产市场投资热度主要集中在商业地产和住宅地产市场。
特别是商业地产项目以及大型住宅项目，获得了许多投资者的关注。
然而，中小型住宅项目却相对较少受到投资者的关注，发展空间有限。
这使得石家庄的房地产市场存在一些投资热度不均衡的问题。
最后，石家庄市房地产市场监管不到位。
在房地产市场发展过程中，石家庄市政府的监管力度和实效还不够，导致一些违法违规行为层出不穷。
比如，一些开发商虚假宣传、恶意炒作，给购房者带来了一定的损失。
此外，房地产市场风险也存在，一些购房者存在投资盲目和风险意识不强的问题，容易受到市场波动的影响。
针对以上问题，石家庄市政府应当加大房地产市场监管力度，对于虚假宣传、恶意炒作等行为给予严厉处罚，维护购房者的合法权益。
同时，石家庄市可以进一步加大住房供应的力度，加快推进城市的规划和建设，提高城市基础设施的配套能力，以满足市民对于住房的需求。
此外，还可以通过鼓励投资向城市郊区流动，引导房地产行业的合理发展和优化布局。
综上所述，石家庄的房地产市场存在一定的特点和问题，需要政府和相关部门的共同努力来解决。
2023年石家庄房地产行业市场环境分析
2023年石家庄房地产行业市场环境分析一、市场概述：石家庄是河北省的省会，也是一个二线城市。
随着城市经济和人口的不断增长，石家庄的房地产市场正在迅速发展。
近年来，随着政府的调控政策加强，石家庄的房地产市场价格趋于稳定，供需关系相对平衡。
目前，石家庄的房地产市场主要以住宅为主，商业房地产发展较为缓慢。
二、市场环境分析：1、政策环境目前，石家庄市政府加强了对房地产市场的调控力度，推出了一系列措施，如限购、限价等，力图控制房价上涨速度。
此外，石家庄市也加强了对房地产开发项目的审批和监管，加强了新房质量和安全的监管力度，改善了市场环境。
2、经济环境石家庄是河北省的经济中心，具有良好的经济基础和发展潜力。
城市经济增长迅速，人口不断增多，因此，石家庄的房地产市场具有一定的投资价值。
此外，近年来石家庄的房地产市场价格趋于稳定，投资市场风险较低。
3、社会环境石家庄的社会环境是相对稳定的，治安和社会秩序较好，使得房地产市场的消费者信心得到了很大程度的提升。
此外，随着城市人口的增长，石家庄的房地产市场面临着供需关系紧张的问题，消费者对房地产市场的需求量较大。
4、自然环境石家庄位于华北平原，气候温和，四季分明。
市区排污治理相对较好，环境相对较好，对于房地产市场的发展是有利的。
此外，石家庄的交通和基础设施也比较完善，方便了市民的生活和工作，使得房地产市场的推广和销售更为便捷。
综上分析，石家庄的房地产市场环境总体较为稳定，政策、经济、社会和自然环境因素都对市场的发展产生了不同程度的影响。
未来，随着城市的不断发展和人口的持续增长，石家庄的房地产市场还有很大的发展潜力。
2023年石家庄房地产行业市场调查报告
2023年石家庄房地产行业市场调查报告市场调查报告一、概述石家庄是河北省省会，也是华北地区的重要城市之一。
随着经济的快速发展和城市化进程的加快，石家庄的房地产行业也呈现出蓬勃的发展态势。
本报告旨在对石家庄的房地产市场进行全面深入的调查分析，为相关投资者提供参考。
二、市场规模根据调查结果显示，石家庄的房地产市场规模在过去几年中持续增长。
其中，住宅市场占据主导地位，商业地产和办公地产也呈现出较快的增长势头。
2019年，石家庄的房地产销售额达到了3000亿元人民币，同比增长20%。
三、市场需求1. 居民购房需求石家庄的居民购房需求主要集中在改善型和刚需型。
随着城市化的推进和人口的不断增加，居民对商品房的需求量也在逐年增加。
此外，由于政府推动的“租购同权”政策的实施，租房市场也出现了较快的增长。
2. 商业地产需求石家庄的商业地产需求与城市经济的发展水平密切相关。
随着商业中心的不断扩张和商务活动的增加，对商业地产的需求也在不断增长。
尤其是购物中心和写字楼的需求量较大。
四、市场竞争石家庄的房地产市场竞争激烈，存在多家大型房地产开发商和中小房企。
其中，部分大型房企在市场保有量和盈利能力方面具有较大优势，如恒大地产、保利地产等。
不过，由于市场需求的不断增加，中小房企也能够找到适合自身发展的市场空间。
五、市场趋势1. 供求结构优化随着居民收入水平的提高和城市发展的进一步壮大，石家庄的房地产市场供求结构也在不断优化。
居民对高品质住宅的需求不断增加，开发商也开始注重产品质量和功能性的提高。
2. 增加对外投资石家庄的房地产企业在市场竞争中积极寻求对外投资机会，通过参与国内外项目的合作，提升自身竞争力。
同时，吸引外资进入石家庄的房地产市场也是发展的一个趋势。
3. 转型升级在经济和政策的驱动下，石家庄的房地产企业逐渐实现产业结构的转型升级。
其中，加大住宅以外地产的投资力度，如商业地产、办公地产等，是一种常见的转型方式。
六、市场前景根据调查结果显示，石家庄的房地产市场前景乐观。
上半年石家庄房地产市场景气分析报告
上半年石家庄房地产市场景气分析报告近年来，石家庄房地产市场一直是备受关注的焦点。
作为河北省的省会城市，石家庄的房地产市场具有着举足轻重的地位。
本文将对上半年石家庄房地产市场的景气状况进行分析，并展望下半年的发展趋势。
1. 房价情况上半年，石家庄房价保持了较为稳定的态势。
根据数据统计，石家庄的楼市总体趋势较为平稳，房价没有出现大幅度的波动。
在城区内，中心城区和新区的房价相对较高，而远郊区域的房价则略有下降。
这种情况主要受到政府政策的影响。
在去年下半年以及今年上半年，石家庄加强了房地产市场的调控力度，出台了多项限购政策和贷款政策，这一系列政策的有效实施，使得石家庄房价得到了一定的控制。
2. 供需关系在供需关系方面，上半年石家庄房地产市场出现供需两旺的情况。
一方面，由于政府政策的调控，房地产市场的供应量得到了有效控制，供应量相对较小。
另一方面，由于人口的增加以及购房需求的增加，需求量较大。
这种供需关系导致了房地产市场的景气程度较高。
特别是三四线城市的楼市火爆，不少购房者纷纷涌入石家庄，希望从中获得更高的投资回报。
这种情况下，石家庄房地产市场供不应求的现象更为明显。
3. 楼市投资上半年，石家庄楼市的投资热度逐渐升温。
尤其是在新兴产业的引领下，房地产市场出现了投资的高峰期。
政府不断推出各种优惠政策，如减免土地出让金、提供购房补贴等，吸引了更多的投资者进入房地产市场。
此外，石家庄的楼市投资也受到国家政策的影响。
在“房住不炒”的政策指导下，投资者更愿意选择购房而非炒房，这进一步推动了石家庄楼市的繁荣。
4. 市场潜力上半年的石家庄房地产市场展现出巨大的市场潜力。
作为河北省最重要的经济中心，石家庄具备了较为完善的基础设施和良好的发展环境。
随着国家提出京津冀协同发展战略，石家庄作为京津冀协同发展的重要节点城市，其房地产市场前景不可限量。
5. 下半年趋势展望下半年，石家庄房地产市场可能会面临一些挑战和机遇。
一方面，政府对房地产市场的调控政策可能会进一步加强，以防止市场出现过热。
2024年石家庄房地产市场分析现状
2024年石家庄房地产市场分析现状概述这篇文档将对石家庄的房地产市场进行分析，以了解当前市场的现状。
石家庄作为河北省的省会城市，房地产市场一直以来都是城市经济发展的重要组成部分。
1. 市场规模石家庄的房地产市场规模庞大，吸引了大量投资者的关注。
根据最新数据显示，石家庄的住宅供应面积达到了X平方米，商业用房供应面积达到了Y平方米。
这些数据表明了石家庄房地产市场的巨大潜力。
2. 价格趋势石家庄的房地产价格近年来呈现出稳步上涨的趋势。
不仅住宅价格上涨，商业用房的价格也在不断攀升。
这意味着投资者可以通过购买石家庄的房地产来获取可观的回报。
3. 需求与供应石家庄的房地产市场需求量大于供应量，这导致了市场的紧张局势。
尤其是住宅市场，供应远远低于需求，这使得石家庄的房地产市场成为了投资者的热门选择。
4. 政策支持当地政府出台了一系列有利于房地产市场发展的政策。
例如，通过减少购房税和提供购房补贴等方式，鼓励更多的人购买石家庄的房地产。
这些政策为投资者提供了稳定、可持续的发展环境。
5. 市场竞争情况石家庄的房地产市场竞争异常激烈。
在这个市场上，房地产开发商之间的竞争非常激烈，通过推出各种各样的促销活动、增加房子的附加值等方式来吸引购房者。
同时，二手房市场也存在激烈的竞争，购房者可以通过二手房市场找到更合适自己的房屋。
6. 未来发展趋势石家庄的房地产市场有望继续保持稳定增长。
随着城市经济的发展和人口的流入，对住房需求的持续增加将推动市场的进一步发展。
此外，政府的政策支持也为市场的良性发展提供了可靠的保障。
结论石家庄的房地产市场正呈现出供需紧张、价格上涨、竞争激烈等特点。
投资者可以抓住市场机遇，通过购买石家庄的房地产来获取可观的回报。
然而，对于购房者来说，面对激烈的市场竞争，选择一家可信赖的开发商和合适的房屋非常重要。
石家庄住宅市场调查与分析报告文案
住宅市场调查及分析第一部分：大纲一、区域划分--------------------------------------------2二、各区域楼盘状况（一）桥西区1、碧水蓝湾--------------------------------------------------------32、优盘------------------------------------------------------------33、西美花城--------------------------------------------------------44、观筑 -----------------------------------------------------------6 （二）桥东区1、中基·礼域-----------------------------------------------------------------72、安联·蓝水晶---------------------------------------------------------------83、高远丽都-------------------------------------------------------------------94、国瑞城--------------------------------------------------------------------10（三）裕华区1、361-------------------------------------------------------------------102、恒泰德钰-------------------------------------------------------------------113、嘉实蓝--------------------------------------------------------------------124、剑桥春雨-------------------------------------------------------------------135、万隆国际中心---------------------------------------------------------------13（四）长安区1、桐兴园---------------------------------------------------------------------152、名门华都-------------------------------------------------------------------153、中宏·汇景国际------------------------------------------------------------164、江南新城 ------------------------------------------------------------------18（五）新华区1、天翔----------------------------------------------------------------------192、湖畔佳苑------------------------------------------------------------------19（六）开发区1、心海假日2期——视界2007-------------------------------------------------202、水榭花都四期——峰尚------------------------------------------------------203、银虹花园------------------------------------------------------------------214、香居美地------------------------------------------------------------------22（七）周边县区1、西环青年汇----------------------------------------------------------------222、水岸美景------------------------------------------------------------------233、瑞泰澜庭------------------------------------------------------------------244、碧水别墅------------------------------------------------------------------255、享墅----------------------------------------------------------------------266、卡纳TOWN------------------------------------------------------------------267、林屿森林（神池花园四期）----------------------------------------------------27三、各区域楼盘比较总结（一）桥西区-------------------------------------------------------27（二）桥东区-------------------------------------------------------28（三）裕华区-------------------------------------------------------29（四）长安区-------------------------------------------------------30（五）新华区-------------------------------------------------------31（六）开发区-------------------------------------------------------32（七）周边县区-----------------------------------------------------32四、整体住宅市场状况分析（一）价格1、公寓-----------------------------------------------------------342、普通住宅-------------------------------------------------------34 （二）户型1、公寓-----------------------------------------------------------352、普通住---------------------------------------------------------35 （三）物业费-------------------------------------------------------36（四）定位---------------------------------------------------------37（五）亮点---------------------------------------------------------38（六）销售措施-----------------------------------------------------39第二部分：容一、区域划分：市区具体分为五个区域：中间为桥东区，往西为新华区和桥西区，往东为长安区和裕华区。
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2010年第2季度石家庄房地产商品住宅市场分析报告前言2010年第二季度，石家庄商品住宅市场在一场观望和期待中结束，为后市留下了诸多悬念。
回顾二季度石家庄商品住宅市场的路线图，我们可以清晰的看到从成交量火爆到转向低迷、消费者从狂热转向观望、房价坚挺依旧，而房地产开发企业变得更加谨慎。
从四月中旬开始，政府针对房地产市场展开了新一轮的调控，力度之大前所未有，被称之为“史上最严厉的调控”。
房贷政策的收紧，使开发商开始面临销售上的压力。
相比一线城市，石家庄商品住宅的成交量虽然也受到了影响，但是下滑幅度依然在市场可承受范围之内。
而本轮调控的重点“房价”，直到目前尚未出现实质性的下降，也正是如此，决策层关于政策走向并未释放明显的信号。
这都为未来市场的走向留下很多悬念，本报告试图找出上述疑问的答案。
石家庄商品住宅市场虽然还没有走到令人悲观的地步，但是未来政策的不确定性和消费者的观望所带来的市场压力不可忽视。
未来市场走势如何，本报告通过业内座谈、消费者置业意向调查、成交供应数据分析等形式，总结二季度商品住宅市场走势，预测未来市场变化。
为了保证研究的权威性和科学性，本报告数据来源均出自权威部门及中国不动产研究中心数据库，同时，为了增强本报告的可信性，我们对不同收入状况的购房者进行深度访谈，在不同的市场阶段针对消费者的置业意向进行市场调查，本次研究分析报告共进行了四次调查。
同时，为了保证调查数据的准确性，四次调查采取了问卷调查和网络调查相结合的方式。
对已购房者和潜在购房者发放了3000份问卷，其中收回有效问卷2660份，问卷有效回收率为88.6%。
同时在搜狐焦点网开展了网络调查，累计有16770位网友积极参与，得到详实而精准的数据。
一. 2010年第二季度石家庄商品住宅市场综述（一）供应情况分析1.商品住宅供应面积提要：进入二季度后，石家庄商品住宅供应面积环比一季度下降27.05%，连续两月出现当月供应面积低于成交面积的现象，造成该现象的主要原因为开发商谨慎的推盘策略。
如果说一季度是石家庄商品住宅供应量的一个爆发期的话，那么二季度则开始进入一个平静期。
统计显示，2010年第二季度商品住宅供应面积为102.68万平方米，与2009年同期相比上涨78.2%，但环比一季度下降27.05%。
如图1-1所示，4月成为商品住宅供应量的分水岭。
进入二季度之后，石家庄商品住宅供应面积结束了上涨的趋势，开始下滑。
同时，二季度也出现了一个很有意思的现象，商品房的供应走势与商品住宅的供应走势并不一致，商品房整体供应面积甚至在6月出现了上涨的现象。
分析出现上述现象的原因，我们认为，新一轮的调控是影响商品住宅供应面积走势的主要因素之一。
在新政推出后，市场双方均出现了观望的现象，房地产开发企业的推盘策略渐趋谨慎。
受未来市场预期不明朗、消费者观望情绪加重、成交量走低、定价难度高等因素的影响，石家庄房企的推盘速度明显放缓。
随着楼市进入传统销售淡季，我们判断这种低迷的走势可能还会持续。
但是如果政策未来能够逐渐明朗化，并且在市场供需双方都恢复市场信心之后，石家庄商品住宅市场应该会迎来一个供销两旺期。
图1-1 2009年1月至2010年6月石家庄商品房面积供应走势2.商品住宅供求比提要：总体来看，自2010年1月以来，石家庄商品住宅的供应面积为成交面积的1.15倍。
6月石家庄商品住宅单套平均成面积为118平方米，大户型受到市场的青睐。
商品住宅供应面积和成交面积的对比，能够反映出一段时期内市场的供求关系。
如图2-2所示，进入二季度之后，石家庄商品住宅单月成交面积和单月供应面积由供过于求转换为供不应求。
这在很大程度上表明，开发商对于政策和市场的谨慎态度明显高于消费者。
虽然在二季度出现了单月供不应求的局面，但是从2010年1月以来的累计统计来看，石家庄商品住宅的总供应面积为总成交面积的1.15倍，因此不会在总量上出现供不应求的局面。
在产品供应方面，需要房地产开发企业根据消费者的不同需求来进行调整，从消费者调查数据来看，80平方米至120平方米面积段的需求量最高，同时数据显示，6月石家庄商品平均成交面积为每套118平方米。
图1-2 2009年1月至2010年6月石家庄商品住宅供求比（二）成交情况分析1. 商品住宅成交套数提要：6月石家庄期房成交套数较4月上涨7.8%，而现房成交套数连续三个月低于百套。
未来一段时间内，现房的稀缺性将更加明显。
同时该现象也表明，石家庄2008年积压的房源基本被消化完毕。
判断市场走势好与坏，成交量是一个重要的指标。
稳定的成交量也就意味着房地产开发企业在一定的时期内拥有稳定的资金流，对于整个市场健康发展具有重要的意义。
对于成交量的监控和分析，有助于我们把握市场的走势。
图1-3反映了自2009年1月以来，石家庄商品住宅成交套数的走势。
从图中可以清晰的发现，在进入2010年之后，商品住宅的现房成交量急转直下，特别是进入二季度之后，每月的成交量都在百套以内。
而期房成交套数在进入二季度后则呈现上升的趋势，6月期房成交套数为3190套，5月为3084套，4月为2957套。
期房成交量与现房成交量的巨大差异表明，石家庄楼市从二季度开始已经进入期房时代，这也就意味着现房的稀缺价值将会进一步体现。
现房成交量的减少，在很大程度上也表明，石家庄2008年积压的存量房基本被消化完毕。
图1-3 2009年1月至2010年6月石家庄商品住宅套数成交走势2. 商品住宅成交面积提要：二季度石家庄商品住宅成交面积为107.6501万平方米，环比一季度上涨12.1%。
由此可见，2010年1月以来，石家庄商品住宅成交量保持了稳定上涨的趋势。
与成交套数不同，成交面积与楼盘的价格直接对应，能够最直接的反映出一定时期内市场的资金流动情况。
如图1-4所示，进入二季度后，石家庄商品住宅的成交面积呈现了整体稳定，小幅波动的趋势。
总体来看，二季度商品住宅的成交面积高于一季度，为107.6501万平方米，环比上涨12.1%。
由此可见，2010年1月以来，石家庄商品住宅成交量保持了稳定上涨的趋势。
4月与5月成交面积的波动，表明市场受到调控政策的影响，特别是在消费者观望情绪形成之后，成交量出现了下滑，但是6月成交量又开始反弹。
针对这一现象，我们认为调控政策对于石家庄商品住宅的成交面积造成了波动影响。
经过一个月的相持之后，消费者没有看到房价的明显下降，会有部分消费者迫于住房需求的急迫性，开始由观望转为出手。
由此我们判断，虽然二季度成交量并不悲观，但是从整体走势来看，也不值得乐观，特别是调控政策预期尚未明朗，开发商在制定销售策略时仍需谨慎对待。
图1-4 2009年1月至2010年6月石家庄商品住宅面积成交走势（三）成交价格分析提要：整体来看，石家庄商品住宅成交均价保持波动上扬的趋势，进入二季度之后，房价涨势更加明显。
但是调控政策的继续，增加了房价走势的不确定性。
房价一直被视作房地产行业的一大焦点，在供需双方的市场较量中，价格也一直是一个大的突破点。
图1-5显示了自2009年1月以来，石家庄商品住宅成交均价的走势，整体来看虽有波动，但是房价向上的趋势非常明显。
特别是进入二季度之后，石家庄商品住宅价格的上涨趋势更加明显。
数据显示，6月成交均价较4月上涨20.7%。
很明显，本轮政策调控的主要目标就是控制房价，但是石家庄的房价走势为何反其道而行之？结合业内的主流观点，我们认为首先在于石家庄商品住宅市场的需求主体为刚性需求和改善型需求，投资型需求所占的比例并不高，这样就很难形成房价泡沫的基础。
其次，从5月开始，石家庄楼市的观望气氛明显增加，特别是新政对房贷收紧之后，依靠贷款购房的消费者受到了很大打击，贷款门槛的提高，直接限制了该部分人群的消费。
而该部分人群主要需求对象为中低价位楼盘，这就导致中低价位楼盘成交比例的下降，引发成交均价的上行。
在中低价位楼盘因消费者购买力原因而成交降低的同时，新政对于具有相当经济实力的购房者并未造成实质性的影响，该部分人群的主要购买对象为中高价位楼盘，这使得高价位楼盘的成交比例上升，拉动了成交均价的上行。
图1-5 2009年1月至2010年6月石家庄商品住宅成交均价走势二．2010年下半年石家庄商品住宅市场调查分析1. 消费者置业意向分析第二季度是石家庄消费者购房态度前后反差比较大的一个阶段。
4月上旬延续了一季度市场的火爆，购房者的积极性较高，开发商在此期间也纷纷加大了推盘力度，出现了供销两旺的现象。
而新一轮调控政策开始之后，石家庄市场并没有立刻出现观望的现象，从2010年春季城市房展的火爆场面也能反映出来，但是在这一时间段正在形成观望情绪的基础。
房价坚挺依旧市场观望人群开始分化进入5月中旬后，特别是一线房企推出大幅度的优惠措施，石家庄购房者受到刺激，导致市场观望气氛迅速弥漫。
图2-1比较清晰的反映了消费者的观望心理，在这一时期针对消费者购房意愿的调查中，48%的受访者表示近期内不会买房，33%的受访者表示看看再说，仅有19%的受访者表示近期会考虑买房。
图2-1 5月中下旬消费者置业意向新政后的两个月内，石家庄的房价坚挺依旧，没有释放出任何下降的信号。
6月中旬，我们再次针对消费者的置业意向进行了调查。
如图2-2所示，购房者的心态较5月中旬有了一定的变化，27%的受访者表示出明确的购房意向，并在积极看房中；45%的受访者表示有买房计划，但是仍在观望；28%的受访者表示年内没有购房计划。
由此可见，在消费者和开发商围绕价格的僵持中，形式开始向开发商一方扭转。
观望气氛短期内难以消散价格将是市场突破点从两次调查的数据对比中，可以发现，消费者市场信心在经过调整之后开始恢复，购房意愿逐渐加强，但是观望气氛并没有明显的下降。
由上述数据我们判断，购房者与开发商之间围绕价格的僵持短期内不会结束。
虽然石家庄商品住宅的价格体系依然坚挺，但是随着资金链的收紧，优惠牌将是开发商打破低迷的突破工具之一。
关于消费者的观望，由于国内消费者的从众心理也是影响市场观望的重要因素，因此我们判断，在市场整体低迷没有得到明确的改善，特别是调控政策预期没有明朗之前，市场的观望气氛仍将会持续。
而个别楼盘零星的优惠活动只是由自己的资金情况而展开，并不一定有利于打破观望，需要提防它的反面作用。
图2-2 6月中下旬消费者置业意向2. 消费者购房目的分析改善型需求比例大幅增加对于消费者置业目的的调查和分析，能够直观的反映出市场需求结果。
自2009年9月以来，我们针对消费者的置业目的进行了对比调查和分析，如图2-3所示，进入2010年6月后，石家庄消费者的置业目的发生比较大的变化。
刚性需求的比例从一直稳定的60%左右降为47%，改善型需求所占比例从28%左右上升为38%，投资型需求变化不大，占15%。