(精品)SOHO公寓客群定位研究(汇报版)
酒店式公寓深度调研报告
北京棕榈泉国际公寓
装修标准 运营管理
装修风格
法国南部派、法国怀旧派、东方现代派、意大利艺术派、悠然度假、法国新 浪漫六中装修风格选择
橱柜、洁具
德国原装LEICHT配大理石台面、美国KOHLER、德国KALDEWEI浴缸
地面、墙面、门窗 日本东洋TEX实木复合地板美国SIDELITY壁纸
装修设计单位 G.I.L艺术设计顾问公司
酒店式公寓深度调研报告
目录
相关概念（ ）
酒店式公寓、产权式酒店、 SOHO 、LOFT或studio
北京项目概况（华荣公寓、富顿中心、棕榈泉国际公寓、贡院6 ） 号、雅诗阁酒店、东方瑞景、丽舍服务公寓、通用时代、建外SOHU
天津项目概况（泰达国际公寓、国际大厦、奥林匹克大厦）
酒店式公寓调研总体分析（分类、特点、品牌、北京 ） 项目分析、天津项目分析
北京华荣公寓
北京富顿中心
项目概况
项目名称 物业地址 总占地面积 总建筑面积 总层数 开发商 设计单位 施工进度 交付时间 租售性质 租售价格 客户性质
北京富顿中心 朝阳区劲松桥东北角（距国贸1500米，规划地铁10号线终点站） 3.9公顷 10.04万平方米 A、B、C写字楼24层，D公寓27层 北京昆泰房地产开发集团 华成国际建筑工程有限公司 竣工 2003年 全部售完，21世纪不动产代理租赁 一室56平米双床6000元/月（半年），一室70平米单床5000元/月（一年） 大部份为公司与代理商签约
装修标准
石材、实木地板、大理石窗台板、阳台防滑地砖、户门实木防火门、内门木门
地面、墙面、门窗 、、门锁博兰、智能门锁。外窗为平开上悬断桥隔热铝合金窗、高档双层中空
玻璃、德国诺托外窗五金、兆美牌遥控电动窗帘
公寓调研报告
公寓调研报告公寓调研报告一、调研目的公寓作为一种新兴的居住形式，正在越来越受到人们的关注。
为了深入了解公寓市场的现状和发展潜力，本次调研主要目的有以下几点：1.了解公寓的市场供需情况；2.分析公寓产品的特点和优势；3.探讨公寓的发展趋势和未来发展方向。
二、方法和调查对象本次调研采用问卷调查和访谈相结合的方法，调查对象主要为年轻人群，包括大学生、刚毕业的年轻人、单身白领等。
三、调研结果1.市场供需情况根据调查结果，大约有65%的受访者表示有兴趣选择公寓作为居住方式，其中大学生占比最高，达到80%。
而只有20%的受访者目前居住在公寓中，存在一定的市场需求。
2.公寓产品特点和优势根据调查结果，公寓产品的特点和优势主要有以下几点：（1）低租金：相比于传统的租房方式，公寓的租金相对较低，适合年轻人群的经济实力。
（2）配套设施齐全：公寓通常会提供配套设施和服务，如公共空间、洗衣房、健身房、停车场等，方便租客的生活。
（3）灵活的租期：公寓通常提供较为灵活的租期选择，可以满足租客不同的居住需求，例如短租、长租等。
（4）社交空间：公寓中常常设有公共休息区、电影院等社交空间，方便租客之间的互动和交流。
（5）便捷交通：公寓通常位于城市中心地段或者交通便利的区域，方便租客的出行。
3.公寓的发展趋势和未来发展方向（1）房屋个性化：未来公寓市场将更加注重房屋的个性化，满足租客不同的居住需求。
例如，提供带有私人阳台或花园的房屋，以及可以自由搭建的房间空间。
（2）提供更多增值服务：公寓不仅仅是提供住所，还可以提供更多增值服务，如定期清洁、维修保养、健身培训等，从而提高租客的生活品质。
（3）绿色环保：随着人们对环保意识的提高，公寓也将注重绿色环保。
例如，采用可再生能源供电、节约用水等措施，降低对环境的影响。
（4）品牌化发展：未来公寓市场将更加注重品牌化发展，提供一体化的服务和管理，从而提高品牌的知名度和信誉度。
四、结论和建议通过本次调研，我们可以得出以下结论和建议：1.公寓市场具有较大的发展潜力，特别是在年轻人群中有较高的市场需求。
高端小户公寓客群分析
高端小户公寓客群分析汇报人：日期:•引言•高端小户公寓市场概述•客群特征分析目录•客群需求分析•客群行为分析•客群营销策略建议01引言目的和背景分析高端小户公寓的客群特征，为产品定位和营销策略提供参考。
背景随着城市化的加速和人口流动性的增加，高端小户公寓作为一种新型的居住形式逐渐受到关注。
了解客群特征有助于更好地满足市场需求，提高产品竞争力。
汇报范围本报告主要针对高端小户公寓的客群进行分析，包括年龄、性别、职业、收入、购房动机等方面。
报告不涉及其他类型的公寓或住宅产品。
02高端小户公寓市场概述高端小户公寓市场规模不断扩大，随着城市化进程加速和人口流动增加，市场需求持续增长。
市场规模未来几年，高端小户公寓市场仍将保持快速增长，尤其在一线城市和热门旅游目的地。
增长趋势市场规模和增长趋势市场需求随着消费者对居住品质和舒适度的要求提高，高端小户公寓市场需求不断增长。
特别是年轻一代消费者，对高品质、个性化、智能化的小户公寓需求更加迫切。
供给情况目前市场上高端小户公寓供给相对较少，尤其是在热门城市和旅游目的地，供给不足导致价格上涨。
同时，开发商也在积极布局高端小户公寓市场，未来供给量有望增加。
市场需求和供给情况高端小户公寓市场竞争激烈，开发商需要不断提高产品质量和服务水平，以吸引消费者。
同时，开发商之间也需要加强合作，共同推动市场发展。
竞争格局目前市场上高端小户公寓的主要参与者包括大型房地产开发商、酒店集团、旅游开发商等。
这些企业在品牌、资金、技术等方面具有优势，能够为消费者提供高品质的小户公寓产品和服务。
主要参与者竞争格局和主要参与者03客群特征分析高端小户公寓的客群主要集中在25-40岁的年轻人群，他们通常具有较高的职业发展和经济实力。
男性客群略多于女性，但女性对公寓的品质和舒适度要求更高。
年龄和性别分布性别分布年龄分布职业和收入水平职业分布客群主要集中在白领阶层，如IT、金融、医疗、教育等行业的专业人士。
类住宅的研究报告1-5
类住宅项目的研究报告类住宅的研究报告一、我司项目类住宅的定位1、项目的市场定位目标客群：南城居民，投资客户为主通过对亦庄区域同类型项目客户群体的调研，主要客户群体是投资客户，也有少量的办公SOHO群体以及刚步入社会的年轻一族，其中投资客户占总客户群体的80%左右。
特别典型的项目： VITA 国际，该项目与我司项目不论在地理位置上还是产品类型上都非常相似，它的客户群体对我司项目的目标客户群体有很直接的影射作用。
鉴于该项目的客户群体是南城的投资客，所以我司类住宅项目的目标客户群也可以定位于投资客户。
2、项目的产品定位：小户型、中等精装修我司项目的目标客户群定位于投资客户，所以在产品的定位上主要以投资价值为主，以投资客的投资回报率为第一位。
所以在产品定位上以小户型、中等精装修为主。
建筑结构：框架结构。
由于框架结构的水平空间的组合非常灵活，这样可以按照投资客户的要求灵活销售面积。
外立面设计：强调简约、现代的风格。
类住宅在报建、报规的环节中还是属于商业用房的范畴，所以尽量面与园区的独栋、办公楼在外立面上保持一致的风格，突出其简约、办公的建筑氛围。
而且产品的客户是投资客，需要突出其投资价值，在外立面简单、经济实用即可。
装修标准：中档次的精装修，其建筑公共部分和室内都精装修。
装修标准在1000—1500 元 / ㎡之间。
户型面积：以 40-60 ㎡的零居室为主。
设计的户型只有一厅一卫的功能区域划分。
其中强调厅的采光，对于户型面积的实用率大于 70%，这样的户型设计往往是投资客户所追求的，他们的关注点往往只在产品的经济效应上。
层数设计： D1:2 栋 17 层、 2 栋 16 层； D2： 1 栋 17层，1 栋 10 层。
按照楼的进深设计 15-20m，塔楼的单层面积在1000 ㎡左右，而D1 地块的类住宅面积是 6.6 万㎡，根据单层面积1000 ㎡来计算，在 D1地块上可以设计 4 栋塔楼， 2 栋 17 层、 2 栋 16 层； D2 地块的类住宅面积 1.77万㎡，按照单层面积来计算，D2地块的类住宅可以设计 1 栋 17 层的塔楼； C12 地块可以设计 1 栋 10 层的塔楼。
关于SOHO的一些研究
简约、现代、人性化的规划设计，空间的综合利用
写字楼高端客户；公寓SOHO客户；街区商业
中高档定位，聚集大量的各层次的消费人群，一方面是抓住了社区自身业主的消费需求 ，另一方面则是通过一系列提升商业氛围的措施，使小街铺的关系更紧密，从而产生放 大效应，吸引了更多的外来消费者。
建外SOHO经验借鉴
城市中心区高密社区商业实现
SOHO理念
SOHO强调商业、居住、办公功能的融合，运用综合的业态创造全新的生活理念
娱乐 艺术 健身
SOHO一族 休闲 居住 办公 购物
保健
餐饮
餐饮
SOHO一族的生活,每天都由自己来安排,什么时候起床,什么时候工作,全凭自己的意愿
SOHO案例分析—— 美国SOHO
纽约SOHO（ South of Houston Street ）位于纽约曼哈顿岛的西南端。纽约SOHO是一个
建外SOHO——一个有住宅、有店铺、有办公、有花园的混合型都市社区
项目区位
北京CBD核心，具有浓 厚的商业氛围和高尚的人 文环境
项目资源
通惠河
项目定位
最疯狂热闹的商业中心 最活跃丰富的文化亮点 最前卫时尚的生活橱窗 居住、工作、找乐
项目规模、功能比例：
功能 物业类型 规模 总规模 办公 写字楼 2栋写字楼 4栋SOHO办公 居住/办公 公寓 14栋SOHO公寓 4栋SOHO别墅 商业 商铺 长1300米 约9万平 公共空间 绿化 3万平米绿地
SOHO案例分析—— 北京建外SOHO
[关键字]：
都市综合体
街坊式商业
[简介]：
地理位置：项目位于国贸桥西南角，东三环和长安街交叉的金十字，CBD核心区。 项目性质：项目总规模70万平米，以公寓为主，包括18栋商务公寓、2栋写字楼、4栋 SOHO别墅、l6条小街、300个店铺等多种建筑形式，是集办公、商业、居 住为一体的、典型的开放式混合型都市综合社区。
公寓饭店住宿的目标客户群体和市场定位
公寓饭店住宿的目标客户群体和市场定位随着旅游业的发展和人们对舒适住宿环境的追求，公寓饭店作为酒店行业的新兴形式，受到了越来越多人的青睐。
公寓饭店的特点是提供更宽敞、更灵活的住宿空间，为客人带来家一般的温馨感受。
那么，公寓饭店的目标客户群体和市场定位是什么呢？首先，公寓饭店的目标客户群体可以以商务人士为主。
商务人士在出差期间需要一个安静、舒适的住宿环境，以提高工作效率和保持良好的工作状态。
公寓饭店提供的宽敞客房和配套办公区域能够满足商务人士的需求，使他们可以更好地完成工作任务。
其次，公寓饭店也适合长期居住的人群，比如因工作原因需要长期在外地居住的人员、留学生等。
这些客户通常需要一个更具家庭舒适感的住宿环境，公寓饭店提供的独立卧室、厨房和客厅等设施能够满足他们的需求。
同时，公寓饭店的长期居住客户可以享受到更多的优惠和个性化服务，增加了客户的黏性和忠诚度。
此外，随着旅游业的兴起，越来越多的游客开始寻求与众不同的住宿体验。
公寓饭店提供的家庭式住宿环境和灵活的空间能够满足他们对独特体验的追求。
这些客户通常更加注重旅行的舒适度和自由度，希望在旅途中获得一种家的感觉，公寓饭店正是能够满足这种需求的理想选择。
就市场定位而言，公寓饭店定位于高端商务和休闲住宿市场。
公寓饭店与传统酒店相比，更注重给客人提供宽敞、舒适的住宿环境，并提供更灵活的服务。
公寓饭店通常位于城市繁华区域或商务区，以方便商务人士和游客的出行和活动。
同时，公寓饭店还会积极营造一种温馨、家庭的氛围，为客人提供更贴心的服务和更个性化的住宿体验。
在市场竞争中，公寓饭店需要积极与其他类型的酒店进行差异化竞争，以突出自身的优势。
一方面，公寓饭店可以通过不断提升服务质量和设施设备的标准，满足客户对更高品质住宿的追求。
另一方面，公寓饭店可以注重营造独特的家庭式氛围和文化，使客人感受到与众不同的住宿体验。
在营销方面，公寓饭店可以通过多种途径吸引目标客户群体。
首先，建立一个优质的网上预订平台，使客人可以方便地了解公寓饭店的服务和设施，并进行在线预订。
公寓市场调研报告(共8篇)
公寓市场调研报告（共8篇）第1篇：公寓调研报告1.不悔梦归处，只恨太匆匆。
2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。
4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。
”5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：”我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
大庆高新区公寓市场调研报告高新区域是大庆市场最受关注的区域，发展时机和条件也最成熟。
尤其是大批的写字楼项目和市政项目的兴建，以及交通系统配套的不断完善，使这一区域物业发展和升值空间不断得到扩展。
但目高新区公寓市场规模有限，公寓市场住宅产权为主。
一、典型项目情况1、乾和城位置：世纪大道与创业新街交汇处公寓供应面积区间：55㎡-62㎡栋数：2栋公寓套数：992套产品类型：平层产权类型：住宅产权装修交付标准：毛坯均价：5500元/平米成交情况：自2012年9月开盘至今公寓推出1栋，即496套，至今去化房源216套，近三个月去化约20套左右，其中55㎡去化5套、62㎡去化7套、58㎡去化8套。
客群以年轻单身打工者为主。
2、宝利丰大厦位置：创业新街公寓供应面积区间：32㎡栋数：1栋公寓套数：1320套产品类型：平层产权类型：商业产权1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
公寓式酒店的目标客户群体分析
要点二
详细描述
客户期望公寓式酒店具备完善的安保措施，如门禁管理、 监控系统等，以确保住宿的安全性。同时，酒店的消防设 施也是客户关注的一个重点，他们希望酒店能够制定有效 的火灾应急预案，并配备齐全的消防设备。此外，客户还 注重个人隐私的保护，希望酒店能够采取有效的措施来保 护客户的个人信息和入住记录。
个性化服务的需求
客户对个性化服务的需求增加，要求公寓式酒店提供定 制化的服务，以满足客人的独特需求。
健康和环保的关注
客户对健康和环保的关注度提高，要求公寓式酒店采用 环保材料和健康的生活方式。
技术创新对目标客户群体的影响
智能化的服务
通过技术创新，公寓式酒店可以提供智能化的服务， 如自助入住、智能客房等，提高客户体验。
价格敏感性需求
总结词
公寓式酒店的目标客户群体对价格有一 定的敏感性，他们会综合考虑价格与舒 适度、便利性、安全性等因素之间的关 系。
VS
详细描述
客户在选择公寓式酒店时，通常会考虑价 格与所提供的服务之间的性价比。他们希 望在保证舒适度、便利性和安全性的前提 下，选择价格更为合理的酒店。因此，酒 店需要在提供优质服务的同时，合理定价 以满足客户的价格敏感性需求。
04
目标客户群体的消费行为分 析
选择公寓式酒店的原因
01
02
03
04
舒适度
公寓式酒店提供更为宽敞和舒 适的居住环境，满足客户对居
住体验的高要求。
便利设施
公寓式酒店通常配备齐全的厨 房、洗衣机等设施，方便客户 在旅行期间进行日常生活。
家庭氛围
公寓式酒店更符合家庭旅行的 需求，提供更为温馨和家庭化
的住宿体验。
定义
公寓式酒店是一种提供长期住宿 服务的酒店，通常配备有厨房设 施，允许客人自行烹饪食物。
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面积：
87-273
项目房价 均价 15000元 /平方米
2、精装商务公寓——星耀天地
目前项目整体封盘。项目位于江北嘴CBD，紧邻朝天门大桥。项目业态丰富，包含 SOHO、LOFT、写字楼等，其中一栋SOHO的22-26层作为精装返租公寓，引进途 家旗下酒店斯维登酒店，精装标准4000元/㎡。
精装公寓
物管费（元/㎡·月） 是否通气 清水套数 精装套数
整体指标 商业性质 4.3
第1-4层为商业，第5-27层为清水公寓，第28-37层 为精装公寓 3.4 1320 47-95 10米/500㎡
精装含空调，清水不含 8部 7 否 486套 220套
公寓大堂装修效果图
建面价格（元/㎡）
整体建均10550，清水建均10,181，精装14,773
电梯数量
7梯
物管费（元/㎡·月） 是否通气 清水套数 精装套数
建面价格（元/㎡） 去化率（推出部分）
戴斯酒店无物管费（其他待定） 否 无
全精装（套数未定） 均价18000（具体价格为出来）
目前未开盘（意向登记）
6参、考英项利目1环：英贸利中环心贸中心
参考项目1：英利环贸中心
公寓竞争市场/市场小结
星耀天地 鸿德181
万豪行政公寓
1、棕榈泉国际中心——精装商务公寓
项目SOHO公寓分为清水和精装两个部分，其中精装部分有10个楼层，委托酒店运营 公司管理，以返租形式进行销售；清水部分有23个楼层。该项目自2014年11月开始 销售，截止目前整体去化率达57%，月均去化1170m2，其中清水占比去化率62%， 精装去化占比12%，清水去化明显高于精装公寓；因为清水的购买客户大多是中、小 型企业用于办公或出租给企业办公。
在售情况
在营公寓面积集中在30-70㎡，由于档次和地段差异， 月租金和出租率不同，因此投资回报率不同。 在售竞品公寓以住宅性质为主、返租公寓有溢价空间。
案例分析
多种销售模式结合，灵活性强，对客户吸引更大。
客群研究
购买客户以投资为主(重庆本地居多），面积主要集中在 40-60㎡；使用客户多为外地来渝办公、考察、学习客户
本案：新华协信中心
本项目位于重庆渝中半岛和北区的几何中心—观音桥商圈，是传统的 商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政 治、经济、文化中心和交通枢纽。该项目区域优势十分明显，其产品 本身拥有的市场潜力巨大，客户认知较高，故目标客户群的界定不单 是所在区域竞品项目。
塔楼
八一路裙 楼
中华路裙 楼
4、鸿德181
项目高区24—35F与戴斯酒店合作，推出“五成买酒店公寓，十年零月供、十 五年净赚经营分红模式。”
用地性质 体量
楼层（层） 层高（米） 标准层面积（㎡） 面积分割（㎡） 空调系统
整体指标
商业性质 8万方 共35层 3.3米
1260平米 40-100多平米
自己安装
去化率
整体去化率47%，其中清水占比去化率62%，精装 占比去化率12%
1、棕榈泉国际中心——白金公寓
重庆棕榈泉国际中心建面约87-273平方米的棕榈泉白金公寓；
奢华酒店公寓分户式中央空调系统
白 金
级别 ： 高端公寓 总层数： 37层
公 寓
物业管理 10元
产权年限 50年
费：
入住时间: 2016年 装修状况 精装修 12月底
整体建均13081，清水建均12614， 精装18960
整体去化率90%，其中清水占比去 化率100%，精装占比去化率40%
2、精装商务公寓——星耀天地
项目返租销售，年回报率8%，返5年，分季度返。但是项目建面价格超过 18000元/㎡，导致项目从2014年下半年至今，只去化了40%。
精装实景房照片
电梯配比及商业配套
目前万豪行政公寓是3部电梯。每 层10-11户，共125户。整层 1300平米。
10层商业裙楼共7万方，专业商 业团队打杂包含集休闲购物餐饮 为一体。
样板房展示
样板房只有一室一厅和两室一厅，风格一致。简约商务风格，入户门稍显大气。
4、鸿德181
项目位于中华路与八一路的交汇处，地理位置优越。项目总体量8万方。其中商业裙 楼目前为自持，塔楼高区24-35F为戴斯酒店，低区和中区可能为裸售。电梯配比为7 梯27户。面积40-100多平米（暂定）。首付五成，无月供，回报率为2.7%。
重庆塔整体规划
整体六大业态，分两期 打造。
一期：低区万豪行政公 寓、高区涉外公寓（重 庆ONE）
二期：430米高区（丽兹 卡尔顿酒店）、中区云 顶豪宅（丽兹卡尔顿公 馆）、低区（写字楼）、 9层商业裙楼。
即将推售的产品 即将推售涉外公寓重庆ONE，万豪行政公寓 高层区域，建面100-150平米。
协信新华中心项目 SOHO公寓客群定位策略
营销管理部
公寓市场供应分布特征
沙坪坝 商圈
观音桥 商圈
江北嘴 CBD
解放碑 CBD
大坪商圈
南坪商圈
典型案列位置分布图
1. 棕榈泉国际中心 2. 星耀天地 3. 鸿德181 4. 万豪行政公寓（重
庆塔） 5. 英利环贸中心
棕榈泉国际中心
协信公馆 英利环贸中心
体量（万方）
楼层（层）
层高（米） 标准层面积（㎡）
面积分割（㎡） 空调系统 电梯数量
物管费（元/㎡·月） 是否通气 清水套数 精装套数
建面价格（元/㎡）
去化率
整体指标 2.1
第22-26层为精装公寓，其余为清 水公寓 3.15 708-720 38-71
精装含空调，清水不含 4部 7 否 320套 65套
标准层平面图
3、解放碑万豪行政公寓
3、解放碑万豪行政公寓
3、解放碑万豪行政公寓
高端精装公寓位于项目一期27-40层，所有户型均可享受渝中及两江风景。在租面 积：45㎡（单间配套）、71㎡（单间配套）、94㎡（一室一厅），分别月租： 1.6万、1.8万、2.3万。 其他服务：房间清洁：一周三次室内清洁（酒店有的服务都能享受）同时在餐厅 用餐和洗衣等有偿服务可享受酒店折扣优惠7—8.5折优惠，根据长租时间而定。 （洗衣80一件）
精装公寓
1、棕榈泉国际中心——精装商务公寓
项目精装楼层与途家斯维登合作，作为酒店式公寓，客户购买精装楼层，分3年返租 回报（每年8%），按季支付收益，3年后根据酒店经营状况再与客户签订继租合同。
用地性质 体量（万方）
楼层（层）
层高（米） 标准层面积（㎡） 面积分割（㎡）
大堂挑高/面积 空调系统 电梯数量