银泰中心-酒店式公寓定位报告
公寓式酒店的定位与产品特色
随着旅游业的发展，酒店业竞争日趋激烈 ，公寓式酒店需要面对来自传统酒店和其 他公寓式酒店的竞争压力。
由于公寓式酒店通常由私人业主经营，服 务品质可能存在差异，难以保证统一的标 准和体验。
法律法规限制
客户需求多样化
在某些地区，关于公寓式酒店的法律法规 可能较为严格，限制了其发展规模和经营 方式。
客户对于公寓式酒店的需求各异，如何满 足不同客户的需求成为一大挑战。
便利性优势
地理位置优越
公寓式酒店通常位于市 中心或交通便利的区域 ，方便客人出行和旅游 。
周边设施齐全
公寓式酒店周边通常有 超市、餐厅、银行等便 利设施，方便客人生活 。
提供旅游咨询服务
公寓式酒店可以提供旅 游咨询服务，为客人规 划行程、推荐当地景点 等，帮助客人更好地了 解当地的文化和历史。
04
家庭客人
公寓式酒店也适合家庭客人居住，提 供完整的居住设施，如厨房、客厅等 ，让家庭客人感受到家的温馨。
价格定位
高价位
01
公寓式酒店通常定位于高价位，价格高于一般酒店，但提供的
服务和设施也更加完善。
中等价位
02
也有一些公寓式酒店定位于中等价位，价格适中，性价比较高
。
优惠活动
03
为了吸引更多客人，公寓式酒店也会推出各种优惠活动，如折
设施体验
健身设施
公寓式酒店通常提供健身房、游泳池等设施，方便客人进 行锻炼和保持健康。
01
娱乐设施
公寓式酒店可能提供各种娱乐设施，如 桑拿、SPA、游戏室等，让客人在入住 期间享受愉快的时光。
02
03
餐饮设施
公寓式酒店通常提供各种餐饮服务， 包括自助早餐、晚餐等，满足客人的 口味需求。
酒店定位分析报告
酒店定位分析报告1. 引言酒店定位是指酒店在市场中的定位和定位策略，它决定了酒店的目标客户群体、服务特点以及市场竞争力。
本文将通过对酒店定位的分析，帮助酒店管理者更好地了解酒店的市场定位，从而制定出更有效的营销策略。
2. 市场分析在进行酒店定位分析之前，首先需要对市场进行分析。
市场分析包括对酒店所在地区的旅游业发展状况、竞争对手情况以及目标客户群体等方面的调查研究。
通过对市场进行深入了解，可以更好地把握市场需求，为酒店定位提供准确的依据。
3. 酒店定位要素酒店定位要素是指在市场中确定酒店定位时需要考虑的因素。
常见的酒店定位要素包括价格、品质、服务、位置、设施等。
在进行酒店定位分析时，需要对这些要素进行综合考虑，根据酒店的实际情况进行权衡。
4. 酒店差异化优势酒店差异化优势是指酒店在市场中与竞争对手形成差异的特点和优势。
通过明确和发挥酒店的差异化优势，可以帮助酒店在激烈的市场竞争中脱颖而出。
常见的酒店差异化优势包括独特的服务理念、优质的客户体验、特色的装修风格等。
5. 目标客户群体酒店定位分析还需要明确酒店的目标客户群体。
目标客户群体是指酒店所针对的主要客户群体，他们对酒店的需求和消费习惯与其他客户群体有所不同。
了解目标客户群体可以帮助酒店更好地定位自己的市场定位和服务特点，从而提高市场竞争力。
6. 竞争对手分析在进行酒店定位分析时，还需要对竞争对手进行分析。
竞争对手分析包括对竞争对手的酒店定位、服务特点、市场份额等方面的研究。
通过对竞争对手的分析，可以更好地了解市场竞争态势，为酒店定位提供参考依据。
7. 市场定位策略基于以上的市场分析和酒店定位要素的考虑，酒店管理者可以制定出适合酒店的市场定位策略。
市场定位策略是指酒店为了在市场中获得竞争优势而采取的行动和策略。
常见的市场定位策略包括差异化定位、低价定位、高档定位等。
8. 营销策略酒店定位分析的最终目的是为了制定出有效的营销策略，吸引并留住目标客户群体。
酒店式公寓深度调研报告
北京棕榈泉国际公寓
装修标准 运营管理
装修风格
法国南部派、法国怀旧派、东方现代派、意大利艺术派、悠然度假、法国新 浪漫六中装修风格选择
橱柜、洁具
德国原装LEICHT配大理石台面、美国KOHLER、德国KALDEWEI浴缸
地面、墙面、门窗 日本东洋TEX实木复合地板美国SIDELITY壁纸
装修设计单位 G.I.L艺术设计顾问公司
酒店式公寓深度调研报告
目录
相关概念（ ）
酒店式公寓、产权式酒店、 SOHO 、LOFT或studio
北京项目概况（华荣公寓、富顿中心、棕榈泉国际公寓、贡院6 ） 号、雅诗阁酒店、东方瑞景、丽舍服务公寓、通用时代、建外SOHU
天津项目概况（泰达国际公寓、国际大厦、奥林匹克大厦）
酒店式公寓调研总体分析（分类、特点、品牌、北京 ） 项目分析、天津项目分析
北京华荣公寓
北京富顿中心
项目概况
项目名称 物业地址 总占地面积 总建筑面积 总层数 开发商 设计单位 施工进度 交付时间 租售性质 租售价格 客户性质
北京富顿中心 朝阳区劲松桥东北角（距国贸1500米，规划地铁10号线终点站） 3.9公顷 10.04万平方米 A、B、C写字楼24层，D公寓27层 北京昆泰房地产开发集团 华成国际建筑工程有限公司 竣工 2003年 全部售完，21世纪不动产代理租赁 一室56平米双床6000元/月（半年），一室70平米单床5000元/月（一年） 大部份为公司与代理商签约
装修标准
石材、实木地板、大理石窗台板、阳台防滑地砖、户门实木防火门、内门木门
地面、墙面、门窗 、、门锁博兰、智能门锁。外窗为平开上悬断桥隔热铝合金窗、高档双层中空
玻璃、德国诺托外窗五金、兆美牌遥控电动窗帘
店址评估报告
店址评估报告一、背景介绍本店址评估报告旨在对指定店址进行综合评估，为业主提供决策参考。
本报告将从地理位置、交通便利性、人口密度、竞争环境等多个方面进行评估分析。
二、地理位置评估1.店址位置：位于某市某区某街道，交通便利，周边设有多个公交站点，方便顾客到达。
2.地理环境：店址周边环境整洁，绿化良好，无明显噪音和污染源。
3.商业区域：店址所在区域属于繁华商业区，周边有多家知名商业中心和购物中心，吸引了大量消费者。
三、交通便利性评估1.公共交通：店址附近有多个公交站点，覆盖了该区域主要的公交路线，方便顾客出行。
2.道路交通：店址周边道路宽敞，交通流畅，附近无明显拥堵问题，便于顾客自驾前往。
四、人口密度评估1.人口规模：店址周边居民人口密集，有多个住宅小区和写字楼，潜在客户群众众多。
2.人口结构：周边居民以中等收入群体为主，消费能力较高，适合设立高档品牌店铺。
五、竞争环境评估1.同行竞争：店址周边存在少量同行业竞争对手，但规模相对较小，竞争压力较低。
2.其他竞争：周边商业区域存在多个不同行业的竞争对手，但各自定位和产品差异化明显。
六、市场潜力评估1.市场需求：根据市场调研数据显示，该区域对于该行业的需求量较大，有较大的市场潜力。
2.消费趋势：消费者对于品质和服务要求较高，愿意为高品质产品支付相应的价格。
七、风险评估1.经济环境：受宏观经济形势影响，市场需求可能会有波动，需要密切关注市场变化。
2.政策风险：政府相关政策变化可能对店铺运营产生影响，需及时了解政策动态。
八、建议与总结根据以上评估分析，综合考虑店址的地理位置、交通便利性、人口密度、竞争环境和市场潜力等因素，我们对店址评估结果给出以下建议：1.店址具备良好的地理位置和交通便利性，有助于吸引更多顾客。
2.周边人口密度较高，消费能力较强，适合设立高档品牌店铺。
3.同行竞争相对较少，但需密切关注市场变化和政策风险。
4.市场潜力较大，有较大的发展空间。
综上所述，我们认为该店址具备较好的发展潜力，值得业主进一步考虑。
公寓定位运营方案策划
公寓定位运营方案策划一、市场分析1.1 行业发展趋势随着城市化进程的加快和人口规模的不断增加，居住需求成为人们关注的热点。
公寓作为一种新型居住方式，其灵活性和便利性受到越来越多人的青睐。
根据行业报告显示，公寓行业将会保持稳健发展，并有望成为房地产市场的新增长点。
1.2 竞争分析目前市场上已经有不少公寓品牌，包括OYO、青年旅舍等。
它们各自有着不同的定位和特色，但整体上都以提供高品质、高性价比的服务为目标。
因此，如何制定更好的定位策略，以吸引更多的客户成为关键。
1.3 潜在顾客需求对于潜在的顾客而言，他们可能更加关注公寓的地理位置、价格、装修风格、配套设施等因素，希望能找到一家能满足自己需求的公寓。
1.4 SWOT分析通过对市场环境的分析，我们可以得出如下的SWOT分析：优势：品牌知名度、地理位置优越劣势：市场竞争激烈、价格战压力大机会：城市居住需求增加、消费升级趋势威胁：政策调整风险、新竞争对手进入市场二、定位策略2.1 目标客户群体我们将定位为年轻商务人士、时尚白领以及短期旅游者。
这些客户群体对于居住的要求更加注重舒适度、便利性和个性化服务。
2.2 服务理念我们将以提供舒适、方便、愉悦的生活方式为目标，为客户提供高品质的住宿体验。
公寓的服务将以个性化、自助为主，为客户提供更多便利和选择。
2.3 定位口号定位“城市轻奢公寓”，传达出舒适、自在的居住感。
同时结合城市，凸显出地理位置优越的特点。
2.4 竞争优势地理位置优越、高品质服务、个性化特色三、运营策略3.1 地理位置选择选择位于市中心、商业区或交通便利的地段作为公寓的建设地点。
这样不仅便于客户的出行，也能提高公寓的知名度和吸引力。
3.2 设施配套建设在公寓的设计和建设中，应当考虑到客户的舒适度和使用便利。
例如，公寓应配备高速网络、洗衣设备、独立卫生间等各种必备设施，以确保客户的居住质量。
3.3 服务优化通过智能化服务、私人助理等方式，提高服务的个性化和便利性。
成都重庆商业综合体考察报告
酒吧、特色餐厅等设施
国际品牌服饰、世界名品店、数
码广场、超市、餐饮名店、美食
广场外，还包括国际电影院、动
感电玩城、高级商务会所等。
恒大中心（HDCentre）办
公楼
恒大中心总体量约6万平方米开 启“纯租赁”模式，以单一产权， 保证企业经营管理与维护的统一 性。这种模式是商务地产革新与 国际商务新趋势。也将带来良好 的客户质量和更高品质的物业服 务。纯租凭业态，统一管理，统 一运营，别于传统写字楼的专业 化物业服务，最大限度地保证物 业的高端商务品质。超国际甲级 写字楼为企业稳定发展护航，充 分保证入驻企业形象，高端企业 入驻首选。
IFS国金中心商场
IFS国金中心商场
成都国际金融中心定位：共八层 的超级购物中心，将汇聚近300 个品牌将成为成都最高档次、最 具规模和影响力的地标性建筑物， 将引进数百个成都最具代表性的 商铺，其中包括世界上出名的国 际名牌、港澳名牌，再加上其九 龙仓本身之马哥孛罗酒店等，有 望成为西部较具影响力的商贸中 心，
维拓记——成都-重庆商业综合体考察
成都-第一天
恒大广场 IFS国金中心商场
远洋太古里
成都恒大广场
恒大广场位于提督街99号，成都中央商务区CBD核心原点，毗邻城市东西主干道蜀都大道核心段总府路，，占地52亩， 总投资超过56亿元，由国际级购物中心（TheONE)、超甲级写字楼（HDCentre恒大中心）、顶级住宅及超五星级酒店 （St.Regis瑞吉）组成，汇集各国美食和国际知名品牌，奢华的酒店服务、高标准的住宅享受、全新的购物体验以及高品质的 写字楼物业品质、将成为成都全新的地标级城市综合体。项目总体量430,000平方米，项目裙楼1-5层及B1层为100,000平米购 物中心。4栋塔楼分别为42,000平米酒店，60,000平米写字楼及2栋144,000平米高级公寓。三座塔楼修成后，还将专门修建面 积12万平方米的三层地下停车场，共有机动车停车位1533个，非机动车车位2000个，停车问题可以完全解决。
北京城市高端公寓市场分析
8.0
人保大厦：76,362 ㎡ 银泰大厦：75,307 ㎡ 37,018 ㎡ 柏悦府：17,410 ㎡ ，共28套
柏悦居：39,212 ㎡ ，共216套
52166 ㎡ 柏悦府、柏悦居 写字楼 酒店、商业 63层，249.9米，长安街沿线最高建筑 44层，比国贸Ⅰ、Ⅱ座高30米左右 比建外SOHO高一倍左右
均价为13302元/平方米，同比上涨3.5%，环比上涨2.9%。
成交面积（万平方米）
250
成交套数（右轴）
20000 18000
200
16000 14000
150
12000 10000
100
8000 6000
50
4000 2000
0
0
20 08 .1 0
20 08 .1 1
20 08 .1 2
20 08 .6
银泰中心在《福布斯》的广告 ——2006-11-1
银泰中心在《环球企业家》的广告 ——2006-12-1
21
营销动作·公关活动
营销活动 北京银泰中心铂金赞助精华品牌全球峰会 北京银泰中心举办香港预售展览新闻发布会 银泰中心获“最具城市名片价值的地标性建筑” 北京银泰中心柏悦府获“年度豪宅设计大奖” 国际精英圣诞新年盛会 银泰中心领跑“企业责任” Swatch全球最大陀飞轮精品店入驻北京银泰中心Park Life 首届银行家高峰论坛 银泰中心成为白金赞助伙伴 科技创新构筑精品—银泰中心项目 北京银泰中心刷新北京第一高楼记录 249.9米 北京银泰中心柏悦居 香港热销创价格新高 银泰中心 欲与国贸试比“高” 京城最贵住宅CBD银泰中心 九成买家有海外背景 京城最贵住宅 银泰中心夺冠 [2008-1-9] [2005-5-20] [2006-4-19] [2006-9-18] [2006-10-8] [2006-12-20] [2007-5-28] [2007-7-11] [2005-6-22] [2005-12-16] [2006-4-27] [2006-11-9] [2007-5-30]
某商业地产项目商业定位报告
某商业地产项目商业定位报告一、项目概况本商业地产项目位于城市A的中心地段，占地面积约为XXX平方米。
项目由多层商场和写字楼组成，总建筑面积达XXX平方米。
交通便利，周边配套设施完善，具有良好的发展潜力。
二、市场分析1.市场需求分析根据市场调研数据显示，城市A的商业地产市场需求旺盛。
随着经济的发展和人们消费水平的提高，购物中心、餐饮、娱乐等商业设施的需求不断增长。
同时，随着城市发展，商务人群的增加，对于高品质的写字楼也有较大的需求。
2.市场竞争分析在城市A的商业地产市场中，已经存在一些老字号的商业项目，他们拥有较高的知名度和客流量。
此外，还有一些新兴商业项目正在兴建中，对于商业地产市场形成一定的竞争。
三、商业定位考虑到市场需求和竞争状况，本商业地产项目将主要定位为高端消费和商务服务。
1.高端消费本商业地产项目将引进国内外知名品牌的高档百货店、奢侈品专卖店等，为城市A的消费者提供国际一线品牌的购物体验。
项目将通过精致的装修和高品质的商品，吸引高消费群体，打造一个时尚、豪华的购物场所。
2.商务服务本商业地产项目将提供高品质的写字楼，租户可以选择不同面积、不同配置的办公空间，满足不同企业的需求。
项目将提供一系列商务配套服务，如接待处、会议室、咖啡厅等，为租户提供一个便捷、专业的办公环境。
四、市场营销策略1.市场宣传通过采用多种宣传方式，包括广告、户外宣传、社交媒体推广等，提升项目的知名度和形象。
同时，将与知名品牌合作，举办各种促销活动，吸引消费者到项目中消费。
2.合作与协作与当地知名企业、商界协会、商业组织等建立合作关系，共同开展市场推广活动和商务活动。
通过与企业的合作，吸引更多商务人士入驻写字楼，形成良好的商务生态链。
3.服务提升注重商业服务和用户体验，提供贴心、周到的服务。
在购物中心设置量身定制的贵宾服务、衣帽间、母婴室等，提升购物体验；在写字楼提供专业的会议管理服务、保安服务等，提升工作效率。
五、可行性分析根据市场需求和竞争分析，本商业地产项目的高端消费和商务服务定位，符合市场发展趋势。
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套数 户型区间
客梯数
21套 400—1600平米
3部
银泰中心操作模式——面向涉外高端商务人士需求
客户主要来源于国外及港、澳地区，所占比例为70%左右，客户职业主要以私营企业主、商人为 主，比例占到65% ； 面向涉外高端商务人士，实现高价格和高形象的突破，成就CBD第一公寓市场地位。
40年产权公寓市场——公寓发展阶段，投资属性产品，尚未进入 一线物业市场阵列
涉外需求牵引下的公寓契机——以涉外公寓需求，牵动市场， 支撑高价高速
国际公寓高端市场占位——细分市场梳理高端产品线，奠定国际 公寓的市场高端地位
主力 面积区间 主力 销售均价
类别 高层电梯豪宅 （含公寓豪宅）
物业形态
开发状态 在售项目居多，后 续规划项目相对较 多 在售项目居多，后 续开发量较少
小面积公寓能否承载银泰品牌下的高端使命，能否实现整盘的价值最大化？
困局之思1：酒店式公寓角色——木桶原理的尴尬和内部产品 线的割裂
银泰中心： ——成都里程碑式的精神领袖型建筑； ——成都的世界级建筑封面之一。 顶级综合体物业： ——国际甲级写字楼； ——华尔道夫酒店； ——顶级奢侈品商业； ——260-380平米公寓豪宅； ——100平米以下酒店式公寓。 木桶原理的尴尬和内部产品线的割裂：
2011年以前典型公寓项目 2012年典型公寓项目
2011年前市场供应以60平米以内中端小户型产品为主，且供销两旺； 2012年综合体公寓物业仍以100平米以下产品为主，其中铁狮门晶融汇为68-94平米，AFC中航国际广场为 47-76平米等； 潜在供应 40年产权公寓仍以 100平米以下小面积物业为主，本案 1000余套的酒店公寓压力堪忧。
国际城南：成都国际化城市名片； 顶级城市综合体：顶级城市综合体，含国际 甲级写字楼、 世界最豪华最著名五星酒店华尔道夫酒店、顶级奢侈品商业、 公寓豪宅和酒店式公寓等。
聚焦——小面积、大体量酒店式公寓，高价高速现金流型产品
公寓
70年产权公寓
面积：260-380平米； 预期价格：4万元/平 米； 角色：明星产品，价 值标杆。
——综合体各产品线高端立意，酒店式公寓面积过于紧凑和集中，价格
和形象拔升难度较大，能否为项目整体增值； ——酒店式公寓与公寓豪宅无承接性，不利于形象统一和整盘价值最大 化。
困局之思2：价值实现——价格梯度分级，小面积制约公寓型 物业价格拔升
公寓市场的区域均价在9500— 12500元/ ㎡之间，成交价全年 呈直线下滑状态。
该项目由2座高 档写字楼、1座五 星级酒店、1座服 务式公寓和1座 SOHO公寓等5栋 超高建筑围合组 团。
Icon国际中心 服务式公寓模式
项目包括写字、 集中商业、公寓、 酒店等，其中公 寓为雅诗阁服务 式公寓。
海洋中心 住宅模式
中航国际广场 行政公寓模式
棕榈泉国际中心 类酒店式公寓模式
住宅销售均不理想， 销售陷于停滞状态。
项目简介
•建筑面积：总建筑面积744175㎡，其中地上 建筑面积532942㎡，地下建筑面积211233 ㎡ •项目物业形态：商业、写字楼、酒店、住宅 （70年产权）及公寓（40年产权） •项目组成：整个项目总计有5栋超高层塔楼和 超大型高端商业裙楼组成，主楼高度56层， 建筑高220米 •项目配套酒店：希尔顿酒店集团旗下的顶级 品牌华尔道夫酒店
问题之思——基于整盘价值最大化高端发力下，酒店式公寓角色 思考及户型面积考量？
酒店公寓角色
价值实现
市场竞争
面积过于紧凑和 集中，价格和形 象拔升难度较大 ，且与公寓豪宅 无承接性； 木桶原理的尴尬 和内部产品线的 割裂。
投资型公寓以控 制总价为手段， 但小面积公寓存 在明显价格天花 板； 价格梯度分级， 小面积制约公寓 型物业价格拔升 。
银泰中心-酒店式公寓 初步定位及户型建议 报告（汇报版）
为银泰而作
2012年2月
目
录
项目本体及问题解析 酒店式公寓发展机会初探 酒店式公寓初步定位及户型建议
成都酒店式公寓研究报告
第一部分 第二部分 第三部分
附 件
2
第一部分：项目本体及问题解析
—— 项目本体分析
—— 问题解析
银泰中心——顶级城市综合体风向标，精神领袖型地标建筑
40年产权公寓
体量:6.2万平米，共 约1000余套； 面积： 100平米以下； 预期价格：3万元/平 米左右； 推售时间： 2013年底 或14年初； 角色：现金流产品， 高价高速出货。
使命——酒店式公寓高端首发，兑现品牌价值，品牌落地推动 西南发展战略
品牌落地 整盘价值提升 现金流产品 首发产品线，肩负 着回现的重任； 高价高速回现，最 大化兑现银泰及银 泰中心品牌价值。 综合体各产品线互 动，互相促进和抬 升，提升整盘价值 。 首发产品热销奠定 整盘价值，同时奠 定银泰品牌价值； 成都首发之作高端 发力，品牌落地， 推动西南战略发展 。
投资价值
高档公寓不仅租金高，其出 租率也高，特别是其涉外租 务市场已经供不应求。高档 公寓的客户正由自住型转向 投资型发展。
银泰中心操作模式——国际公寓（酒店式公寓）模式
柏悦居 所在楼层 建筑面积 单层户数 套数 7-36层 39,212平方米 9户 216套 133-240平米（一居室建筑面积为 132、134或138平米，二居室建筑 面积为240或242平米） 1居77.8%2居22.2% 3部
区域内竞品市场销售走量较好 项目成交价格在9500元/㎡。
项目名称 奥克斯广场 蜀都中心
面积区间 48-81㎡ 58-87㎡
精装标准 2000元/㎡ 2500元/㎡
面价单价 13200元/㎡ 12600元/㎡
平均 优惠 12% 5%
实收单价 11500元/㎡ 11000元/㎡
目前城南投资性公寓优惠额度 较大，成交价格较上月出现小 幅下滑，成交价维持在1000013500元/㎡区间内。
如深圳都会100、丽阳天下、小 小家等；如广州新港城、明轩 等。
案例
公寓属于租赁居住型；
具备高素质的酒店式服务（由 酒店公司或酒店公司背景的物 管公司提供）；
特点
此类物业的投资回报率较高， 作为生活工作室的综合功能符 合新经济时代产品功能多元化、 模糊化的趋势;
居住式公寓作为住宅的过渡用 房;
国际公寓 商务公寓 居住式公寓
北京阳光100国际公寓、和乔丽 晶、瑞城中心等，香港会景阁 等； 深圳地王大厦配套公寓、波托 菲诺国际公寓等； 广州中信广场配套公寓、东湖 御苑、二沙岛金亚花园等。
主要有北京SOHO现代城等; 深圳国际文化大厦、中电信息 大厦、创展中心等; 广州新达城、都市华庭、天文 苑、远洋宾馆公寓等，
客户
住户大多是外国领事馆工 作人员、外资机构的高级 管理人员及其家属。
租户多为一些新兴行业如ＩＴ、 广告、展览、贸易等行业的小 公司，也有部分被白领阶层租 用长期居住。
对置业能力相对较弱的年轻人 有较大的吸引力。同时由于市 场需求较旺，也吸引了投资客 的关注。
国际公寓契机——CBD效应下的高端商务需求
复城国际
海洋中心
51-79㎡
51-99㎡
2000元/㎡
5000元/㎡
11200元/㎡
16000元/㎡
9%
11%
10815元/㎡
13500元/㎡
相比城市高层豪宅，公寓单价相去甚远，难以企及； 投资型公寓以控制总价为手段，赢得市场和投资客的亲睐，但小面积公寓存在明显的价格天花板。
困局之思3：同质化竞争——100平米以下公寓仍为市场主流， 面积同质性严重，价格难以突出重围
40年产权公寓市场——逐渐往国际公寓方向发展，尚没有一个真 正意义上的国际公寓
14年 银泰中心
纯粹的涉外型公寓；
12年 棕榈泉国际中心
面向 CBD国际顶级商旅客户。
涉外型公寓发展方向；
08年 叠翠峰
面积89-129平米，两房和三房。
首个典型涉外型公寓； 以一房和两房为主。
涉外需求牵引下的公寓契机——以涉外公寓需求，牵动市场， 支撑高价高速
成都公寓市场在经历了2002-2007年起步阶段后，经 过2008年的突破爆发，目前处于发展阶段，逐步开 始与国际化公寓产品接轨
爆发点 2008年 公寓市场实现历史 性爆发的一年 第二阶段：起步阶段 2002—2007年 公寓正式面市 第一阶段：酝酿阶段 ——2002年 无真正意义上的商 务公寓面市 以商住综合楼产品 为主，是公寓产品 的市场雏形 2002年以前 2002-2007年 2008年 2009-至今 以酒店和办公形式 出现的商务公寓受 到人们的青睐。 代表项目：SOHO 沸城、玉沙小花园、 万达锦华城 市中心住宅用地日 渐稀少，使得商业 用地住宅物业成为 满足人们居住市中 心的途径之一 代表项目：龙湖三 千星座、万达锦华 城、城市理想 第三阶段：发展阶段 2009年至今 外地开发商开始把 国内外先进公寓开 发、运营理念带入 成都，公寓产品开 始发展繁荣 代表项目：叠翠峰、 海洋中心、保利中 心、中航国际广场、 棕榈泉国际中心
突破模式——高端城市综合体公寓中服务式公寓模式兴起，高速 高价制胜尚无市场验证
成都高端城市综合体公寓 突破模式
持有模式
销售模式
仁恒置地 服务式公寓模式
成都仁恒辉盛阁国 际公寓由新加坡辉 盛国际运营管理， 是成都首个超五星 级标准的服务式公 寓，也是国际商务 人士在成都的聚居 之所。
来福士广场 服务式公寓模式
面积小总价低； 尚未开盘，但蓄 客情况较好。
70年产权住宅； 大面积平层单位； 一房和两房； 尚未开盘有待验证。