公寓产品案例
公寓产品定位经典案例
普洱本地房地产市场处于快速发展阶段，住宅和商业的档次都较低，但当地以及周边高收入人群对于高端居住与商务的需 求一直没有被满足，昆明、丽江等省内投资客对公寓产品投资需求也很大，因此，作为“曼妙普洱，养生天堂”城市名片 的普洱新天地必须打造高端公寓项目以迎合市场需求。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
客厅挑高，空间感增强
二楼环形走廊，增加格调 挑高公寓内部品质打造
形象打造 功能分区，动静有效分离
瑞丰和观点：
本项目公寓产品承担着支撑项目整体定位以及快速回笼现金的功能，因此： 1. 在项目定位上追求高端、大气、上档次； 2. 在产品类型选择上，倾向于最新热点如行政公馆、酒店式公寓及LOFT公寓，本项目产品可以选择集中这几种产品元素； 3. 在产品打造环节，可以学习借鉴所提供的3个成功案例。
休 闲：健身室、室内游泳池、 餐饮设施：中西餐厅 康体娱乐：健身、游泳、桑拿、美容美发、按摩、SPA 会议设施：容纳12-120人
高水准打造商务空间兼顾商务客户高品质生活和 商务需求
可借鉴案例3：合肥北城 恒泰·风格城市
定位：北城首席成熟大城，带您体验 新北城的波澜壮阔
恒泰·风格城市位于合肥市蒙城北路与金海路交口 处，主要为小户型Loft公寓产品. 其主力购房群体均为年轻群体，年龄以＜30岁为主；
本项目地块紧邻市文化中心与湿地公园景观城 市中轴，这些资源是公寓产品投资价值的极大 保障。（普洱文韵）
可发展方向
将品牌酒店管理与Loft高端公寓概念结合在一起，打造适合商务办公、商务接待、高端居住需求于一体的超高端养伤度假 酒店式公寓： 酒店式公寓、品牌酒店管理公司统一管理 挑高的loft公寓，买一层得两层
精准定位，打造轻松商务环境
青年公寓专题案例
单间、套间、ispace、iscarf、icube loft等
【南京越界梦幻城店】
独栋物业，共5层，1层公共大厅，2-5层为房间，共81套房源 LOFT产品，层高3.6米 配套：一层有健身、活动区
二层有集中式厨房和餐区 租房成本：约3300元/月，面积21㎡
租金2950元/月+管理费200元/月+水电费自理
（157元/㎡/月，较附近普通住宅 65元/㎡/月的租金高出141 %）
一层健身活动区
二层集中厨房
湾流国际青年社区是前星浩资本总裁黄海滨发起创立的租房生活综合平台，成立于2015年8 月，总部在上海。湾流国际是城市更新和产业升级的践行者，通过“存量资产+地产金融+互 联网”的创新商业模式，打造一个以长租公寓为核心，融合居住、办公、商业、娱乐、会展 等功能在内的多元化Co-Living社区。引领年轻人精英生活居住方式，Live Different！
品牌定位 给刚刚毕业、漂泊在外地寻求发展的年轻人提供性价比高的住处，让他们能在这里认识更多的朋友，从 而有家的感觉。
客群定位： 三不租原则：45岁以上的不租，结婚带小孩的不租，不爱交朋友的不租
主要客群： You+有20%～30%是创意者，他们一起研究项目，寻求资源互补。You＋还能为他们提供创业研讨与分 享会，引入投资人与项目对接，相当于把创业链上的每一个环节整合起来。依靠创业孵化的亮点吸引住客。
的租金高出70%）
安全性： 大门有门禁，刷卡才可进出，公共区域安装摄像头，房 间配备智能锁。
公寓配套： 光纤宽带、门禁、24小时监控。
房屋设施： 空调、书桌、书柜、椅子、沙发、床、床垫
公共配置： 空调、洗衣机、WIFI、餐桌、餐椅、沙发、茶几、独立 洗手间、热水器、抽油烟机、智能锁。
欧美几个老年公寓案例
1、德国巴伐利亚州Kursana Domizil Hösbach老年寓1）项目概况Kursana Domizil Hösbach是一家中端出租型老年公寓，位于德国巴伐利亚州赫斯巴赫市（Hösbach）新开发区，属于城市东部的核心区域，交通较为便利。
由于这个区域毗邻施佩萨尔特山，环境较好，适宜居住。
热爱大自然，喜欢散步和登山的人们都喜欢来这里郊游.这个新建的老年公寓是巴伐利亚州埃根费尔德的一家地产公司投资开发的，该公司专门投资开发住宅和商业地产。
项目于2008年10月24日开业,共三层，可供100个老人居住。
其中80套单人间,每套23平米，10套双人间,每套31平米.其中在首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计的，并配有较好的照料和护理服务。
截至2010年9月仅一年的时间，入住率已经达到76％.在建筑设计上，大量采用了暖色调,并且有良好的采光功能。
除了在首层有一个大露台和餐馆外，二层、三层的公寓都有阳台和无障碍通道。
另外这个老年公寓中还配有美发沙龙、诊疗室、公共活动区域。
每套公寓中，老人可以根据自己的喜好，携带自己的家具,还可以养宠物.（1）照料和护理⏹固定长期护理⏹短期护理⏹度假护理和残疾护理⏹老年痴呆症专业护理（2）房屋基础设施⏹床及床头柜⏹睡衣/内衣柜，带安全抽屉⏹桌子和椅子⏹餐具柜⏹吸顶灯、小夜灯⏹电视和电话⏹护士呼叫系统⏹单独的卫浴（3）户外区域⏹花园⏹露台⏹大阳台（4）公共区域⏹大厅⏹美发沙龙⏹诊疗室⏹餐馆⏹礼拜堂（为有宗教信仰的人设计的）⏹另外每层还有大的公共休息室和厨房2）项目特色（1）毗邻施佩萨尔特山，环境好；（2）首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计，配有较好的照料和护理服务；（3）出租型养老别墅；项目平面图庭院阳台2、汉堡高端养老别墅—-Kursana Villa Reinbek1）项目概况项目前身是由美国第二大养老连锁机构Sunrise公司开发经营的豪华养老住宅，于2009年1月1日关闭。
国内长租公寓案例及开发模式 ppt课件
结构
20-60 25-35
平
平
三居、四 居、五居
主要配套：冰箱、洗衣机、 空调特殊配套：油烟机、电
视机、热水器
房型多样、配套齐 全
房型 配套
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2.2 【龙湖冠寓】当前以轻资产模式为主，盈利主要来源于租金+服 务费，通过规模扩张实现预期收益，后续会逐渐增加重资产比重
国内长租公 寓市场分析
= × － 盈利
租金+服务 费
规模
成本
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
烟台长租公 寓市场分析
内部回报率
毛利率 投资回收期
。
城市综合资源 物业综合管理
快速反应 全国布局
招采购体系 资本成本低
烟台长租公 寓客户分析
长租公寓发展 定位与策略
• 轻资产的内部回报率可 以达到15%以上，毛利 率35%以上。重资产内 部回报率在10%左右， 毛利率高达65%
• 成本：建立了自己的招 标采购体系和成本控制 计算模型，对集采、价 格、运营等成本进行控 制；在资本市场上，龙 湖仅4.7％的资金成本 也是一大利器
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2.2 【龙湖冠寓】产品系分为豆豆、松果、核桃，分别对位由低到高 不同客户需求
国内长租公 寓市场分析
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
烟台长租公 寓市场分析
电视 冰箱 空调 衣柜 洗衣机 油烟机
电视 冰箱空调 衣柜 微波炉 洗衣机 油烟机
电视 冰箱 空调 衣柜 洗衣机
长租公寓发展 定位与策略
杭州 | 三居| 一室一厅 | 30㎡ 2388元
14
杭州 | 六居 | 一室一厅 | 36㎡ 1739元
杭州 |19居 | 一室一厅 | 21㎡ 1550元
老年公寓案例分析及规划设计建议
公寓户型
东方太阳城畅销户型
四室两厅两卫 本报告是严格保密的。
三室两厅两卫
两室两厅一卫
排楼户型
东方太阳城畅销户型
本报告是严格保密的。
独栋别墅户型
东方太阳城畅销户型
本报告是严格保密的。
四合院户型
东方太阳城畅销户型
本报告是严格保密的。
东方太阳城装修标准
东方太阳城项目整体定位为“退休后的释意居所”，配套 及装修强调对老年人生活的便捷性。 （具体装修标准详见下页）
本报告是严格保密的。
太阳城公寓畅销户型
本报告是严格保密的。
一居室
太阳城外部装修标准
本报告是严格保密的。
结构： 钢筋混凝土全现浇剪力墙，部分砖混结构 外墙：涂料 电梯：西子奥的斯电梯，24小时运行 门窗： 户门：日上防盗门； 供电： 40A智能磁卡表 供水： 插卡式智能计量系统 供气：天然气入户，插卡式智能表 采暖：地板集中供暖 通讯：宽带网接口入户
本报告是严格保密的。
东方太阳城三期
欧式风格，延续前两期惬意、高尚的生活品质。
本报告是严格保密的。
东方太阳城三期
建筑类型：94栋板式公寓、24栋点式公寓，均为6层 规划特点：南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台； 每单元一梯两户；板式公寓包含一居~三居室；点式公寓均为四 居室，沿社区湖布置楼座。
本报告是严格保密的。
序号
1
2
3 4 5 6
7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17
楼、地面
墙面
顶棚 户门 内门 外窗及有关部件
部位
初装修标准
备注
卧室、起居室、内走道、 阳台
现浇砼楼地面基层及垫层找平
中国经典服务式公寓案例及照片
概况
东长安街1号，毗邻天安门、紫禁 城、紧邻王府井商业街与东单北 大街
总建筑面积达80万平方米，包括 写字楼、五星级酒店、服务式公 寓、商场，其中，豪华服务式公 寓为尊萃豪庭与汇贤豪庭
服务式公寓
服务式公寓
中国经典服务式公寓案例及照片
北京服务式公寓案例——东方豪庭
建筑设计
香港建筑师丁广沅设与玻璃，避免北京的灰暗天气带来的沉闷感
概况
地处北京商业休闲中心，朝阳公园美景尽收眼底 总建筑面积32万平米， 其中棕榈泉万豪行政公寓44000平方米 行政公寓位于8号和11号楼，共224套酒店服务式公寓套房
中国经典服务式公寓案例及照片
景观特色
北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓
中国经典服务式公寓案例及照片
北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓
北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓
户型设计
•1房：125平方米；2房：176-178平米；3房：245-286平米 • 共224套；1房约占25%；2房约占45%；三房约占30%
➢ 户型的梯度化满足不同客户的需求； ➢ 所有户型都配有客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、 阳台/转角窗，明显的居家风格。
北京服务式公寓案例
1、万豪棕榈泉行政公寓 2、嘉里公寓 3、东方广场尊萃豪庭 4、盛捷中关村行政公寓 5、银泰中心
中国经典服务式公寓案例及照片
北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓
位于居住区内的服务式公寓 居家风格与酒店服务共舞！
中国经典服务式公寓案例及照片
北京服务式公寓案例——万豪棕榈泉行政公寓
建筑特色
新加坡DP建筑设计事物所担当建筑设计 外立面是现代风格，线条简单、清晰、摩登，以浅色石材为主 底部入口以及下面几层线条用豪华和古典的做法，顶部将现代和古典 豪华的精神融合到一起，形成了丰富而具有气质的天际线
国内外科技住宅案例
国内科技住宅一、北京·世纪财富中心世纪财富中心是北京乃至全亚洲首家在美国获得USGBC(美国联邦绿色建筑委员会)LEEDTM绿色建筑认证（国际公认的绿色建筑标准）的大厦。
中心中部玻璃幕墙，采用中空Low-E玻璃；内外层均为钢化玻璃，内层加镀银、钛、锡等五层金属膜层，具有极好的节能保温、防结露、防紫外线、防潮、防静电、隔音、高透光度和采光度等效果，总体楼宇能耗节省达50%以上。
二、上海·中鹰黑森林上海首个高舒适度、低能耗恒温恒湿楼盘。
中鹰黑森林运用102项世界先进节能建材、16项德国建筑科技系统，联合了56家德国建筑建材品牌共同开发而成；连屋顶和楼底也采用多达11项的屋顶生态科技，种植花草形成屋顶生态项目鸟瞰图种植花草形成屋顶生态科技系统：生态系统：12万㎡森林，2条原生态河流，屋顶花园，可调节社区内微气候与湿度，促进气候循环。
（恒温、恒湿、恒氧）毛细管传导系统：德国科学家根据仿生学原理发明新型环境调节系统，无论冬夏，还是黄梅天，都让人仿佛置身于暖春的早晨。
置换式新风系统：完全舒适节能的置换式新风系统，是一种全新的送新风方式，它可以使整个室内空间具有高品质的空气质量、高舒适性和高通风效率。
送风只改善空气质量，而不破坏空气湿度、温度、新风量平衡。
户外轴帘系统：采用德国技术，双层铝板滚压成型，中间填充绝热发泡材料，能起到保温、隔音、遮阳、防盗等作用光环境智能控制系统：引入获得世界顶级设计展“100%设计”的示范项目-中泰光环境智能控制系统。
让光线成为建筑的灵魂，让夜晚和早晨都充满了浪漫氛围。
外墙外保温系统：采用超厚岩棉保温，隔音效果强，不可燃性，安全性高；防开裂，不渗水；透气性强、防霉防藻，自洁长效。
食物垃圾处理系统: 中鹰黑森林，引进德国高科技的食物垃圾处理系统，让厨房卫生更轻松、实用、方便，倡导生活的环保健康理念.地暖系统: 采用低温节能热水辐射地暖，供暖方式均匀，无噪音、环保，免维护四层交联无缝聚乙烯管。
住宅共享空间案例
住宅共享空间案例
住宅共享空间案例包括但不限于：
1. 春晖路青年公寓：该公寓将底层空间分为公寓大厅、文创书店、社群商业、美食集合和共享办公这五个部分，旨在为年轻人提供一个全方位的生活场景。
2. Treehouse青年共享公寓：该公寓为单身专业人士设计，既考虑了每个
人的私密生活和不同的生活方式，也提供了各种社交活动空间和便利服务，甚至专门为单身人士的宠物伴侣设计了各种配套设施。
3. 北京西直门泊寓：这是一个由安置小区改造而成的公寓，居民们共同打造共享空间，包括儿童活动区、多功能休闲区等，使小区变得和谐宜居。
4. 紫泥堂纤维板厂改造公寓：这座公寓是由上世纪50年代的巨型国营糖厂改造而成，居民们共同分担改造工作，把小区当作自己的家，邻里之间相处和谐。
以上案例仅供参考，可查看共享住宅相关的资料或咨询相关业内人士获取更多信息。
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休
闲：健身室、室内游泳池、 高水准打造商务空间兼顾商务客户高品质生活和 商务需求
餐饮设施：中西餐厅 康体娱乐：健身、游泳、桑拿、美容美发、按摩、SPA 会议设施：容纳12-120人
可借鉴案例3：合肥北城 恒泰· 风格城市
定位：北城首位于合肥市蒙城北路与金海路交口 处，主要为小户型Loft公寓产品. 其主力购房群体均为年轻群体，年龄以＜30岁为主；
市场需求：投资、度假、商务等需求导向
普洱本地房地产市场处于快速发展阶段，住宅和商业的档次都较低，但当地以及周边高收入人群对于高端居住与商务的需 求一直没有被满足，昆明、丽江等省内投资客对公寓产品投资需求也很大，因此，作为“曼妙普洱，养生天堂”城市名片 的普洱新天地必须打造高端公寓项目以迎合市场需求。
公寓产品定位：
普洱文韵|新城公寓尚品
定位阐释
思考
？
突出项 目资源
描述产 品品质
本项目公寓品质定位首先为全普洱第一，并将 与昆明、大理、丽江等地的公寓产品品质比肩， 以打造自身的对大普洱市场的吸引力。（公寓 尚品）
展示区 位潜力
本项目处于未来行政中心附近，且邻近机场收 费站，规划为城市发展新区，投资潜力巨大。 （新城）
公寓定位
3.2.1 公寓产品打造的必要性
3.2.2 公寓产品定位及阐释 3.2.3 可发展方向及成功案例
公寓产品打造的必要性
经济效益：溢价高，资金回流快
公寓产品的溢价水平比普通住宅要高，且本项目商业体量所占比例较大，公寓产品作为承担居住功能的角色，其打造成本 会比普通住宅容易。 在本项目中主要的现金流产品为街铺和公寓，而公寓总价低，去化速度快，开发商资金回流就快。
行政公寓
批发生产及服务的中关村地带。
精准定位，打造轻松商务环境
形象打造
服务系统及配套设施
运营管理：雅诗阁（Ascott）酒店( 星级：★ ★ ★ ★ ★)
酒店服务：
24小时前台服务/24小时保安/空调/婴儿看护/酒吧/商务中心/有线电视/健身房/房间配
置电吹风/宽带上网/停车场/餐厅/保险箱/桑拿浴/餐饮管理中餐厅/西餐厅/咖啡厅/酒吧/ 茶室/限时送餐服务
可借鉴案例1：欢乐海岸万豪行政公寓
定位：深圳第一个高级行政公寓
深圳欢乐海岸万豪酒店公寓是中国南部地区首家万豪酒店 公寓，占地面积达 27,000 平方米。 住宿单元总计 155 个， 其中包括开放式套房、一房一厅套房、两房一厅套房和三 房一厅套房。 形象打造
内在品质
内在品质
形象打造
知名酒店管理品牌
客厅挑高，空间感增强 二楼环形走廊，增加格调 挑高公寓内部品质打造 形象打造 功能分区，动静有效分离
瑞丰和观点：
本项目公寓产品承担着支撑项目整体定位以及快速回笼现金的功能，因此： 1. 在项目定位上追求高端、大气、上档次； 2. 在产品类型选择上，倾向于最新热点如行政公馆、酒店式公寓及LOFT公寓，本项目产品可以选择集中这几种产品元素； 3. 在产品打造环节，可以学习借鉴所提供的3个成功案例。
市场竞争：本地初级、周边城市快速发展
普洱本地公寓产品大多还在规划阶段，周边城市如昆明、大理、丽江、版纳等公寓产品销售状况非常好，它们的旅游度假 价值和投资价值是销售好的根本因素。随着未来普洱旅游的迅猛发展，公寓产品的价值将得到巨大提升，现在周边城市及 邻国的投资客户正缺少这样的投资产品，本项目可以趁本地未有公寓标杆产品之时打造大理标杆公寓产品。
30 天或更长时间的国际旅游解决方案。 公寓内设独立的卧室、客厅和办公区，以及设备齐全的厨房，个性化服务体贴入微。
可借鉴案例2：盛捷中关村行政公寓
定位：中关村核心位置，毗邻电脑批发 及服务基地，适合于行政公寓产品定位
位于著名的“硅谷”中关村核心区，距离奥运村仅15分钟 车程，毗邻中关村步行街。北京大学、清华大学、人民大 学等数所高等学府及众多电子中心，都围绕在其周围电脑
本项目地块紧邻市文化中心与湿地公园景观城 市中轴，这些资源是公寓产品投资价值的极大 保障。（普洱文韵）
可发展方向
将品牌酒店管理与Loft高端公寓概念结合在一起，打造适合商务办公、商务接待、高端居住需求于一体的超高端养伤度假 酒店式公寓： 酒店式公寓、品牌酒店管理公司统一管理 挑高的loft公寓，买一层得两层