国内长租公寓案例及开发模式
租售并举背景下长租公寓融资效益研究以招商蛇口为例
一、REITs与长租公寓概述
一、REITs与长租公寓概述
REITs是一种集合投资工具，通过发行证券或基金，吸引投资者将资金投入到 房地产市场中，为房地产企业提供低成本的资金来源。长租公寓是指由专业化租 赁企业持有和运营的长租住宿设施，为城市青年提供高品质的居住环境。
二、政策分析
二、政策分析
近年来，我国政府对长租公寓市场给予了大力支持。2017年，住建部提出 “租购并举”的住房制度，鼓励发展长租公寓。2018年，国务院提出加快发展住 房租赁市场，推进“租购同权”，进一步提高了长租公寓的市场地位。这些政策 为REITs在长租公寓融资中的应用提供了良好的政策环境。
四、结论与建议
2、提高企业运营能力和透明度：加强企业内部控制和管理水平，提高企业透 明度和信誉度，增加投资者对企业的信任度。
四、结论与建议
3、扩大市场规模和投资者数量：通过政策引导和市场培育等措施，扩大 REITs市场规模和投资者数量，提高REITs的融资能力和市场影响力。
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2、挑战
2、挑战
然而，尽管REITs在长租公寓融资中具有诸多优势，但在实际操作中仍面临一 些挑战。首先，REITs的发行和上市需要满足相关法律法规的要求和监管部门的 审查，这可能对一些企业来说是一个较高的门槛。其次，REITs的运作需要具备 较高的透明度和规范的披露制度，这可能会增加企业的运营压力和管理成本。此 外，由于我国REITs市场仍处于起步阶段，市场规模较小，投资者数量有限，这 可能会限制REITs的融资能力和市场影响力。
基本内容
在分析招商蛇口融资效益的过程中，我们发现政策、市场、运营等因素对利 润的影响不容忽视。首先，政策环境是长租公寓行业发展的重要保障。在政策支 持下，招商蛇口能够获得更多的低成本资金和优惠政策，从而提高利润水平。其 次，市场需求是影响长租公寓收益的关键因素。
旭辉瓴寓长租公寓样本解析
地产系开发企业在获取租赁住宅社区上有 显著的优势，主要体现在其多产业链支撑和协 同，以旭 辉 集 团 举 例，除 长 租板 块 旭 辉 瓴 寓外 还 有物业、商业、教育等 多元 化 业 务，整 合 平台 资源，可以为客户提 供 一 个 租 赁 社 区 全 模 块、 全 链条的综合服务方案。从项目顶层设计、产 品 打造、品牌推 广、运营 管 理、系 统 支 持、社 区 服务并包含公寓、物业、商业等不同模块，用资 产管理的思维和能力帮助业主实现资产价值最 大化。
旭辉者的角色，唯有插 上科 技和金融的翅 膀，以双 脑（人 脑+人 工智 能）驱 动，用 技 术 实 现 企 业 精 准 决 策、精 细 管 理，再融合金融资本放大器，行业才能实现质的 飞跃。
服务为王，服务取势
《城》：轻资产运营，最核心的是拼服务， 旭 辉 瓴寓是 如果做 服 务的 ？有哪些行之有效 的服务模式？
旭 辉 瓴寓：日常运营方面，旭辉瓴寓遵循 “三大体系，六项保障”的服务概念，包括安全 体系，以“人 防+ 技 防 ”的双 重 加 持 确 保各环 节 安全无隐患；环境体系，充分利用现代化智能机 械，力争呈现给租户最佳的感官体 验；维修体
26 2021.05 ·
开始进行优化。一方面优化物业结构，买进优质 物业的同时大量抛出劣质的、低收益的物业；另 一方面，在优化物业结构的基础上，优化利润， 提高运营管理能力。从这个时期开始，EQR的物 业 类 型，就 渐 渐向少 部 分核心区域 和 优 质 房产 进行聚焦。随着结构的不断优化，物业持有数量 逐步降低。到2015年的时候，公司所持物业数量 已经从巅峰时期的1100多，缩减到400左右，这 些物业全部均在纽约、波士顿、华盛顿特区、西 雅图、旧金山、南加州和丹佛等科技发达、经济 繁荣、人口流入大的城市。截至2019年，EQR持 有物业数量309个，房间数量79624套。
长租公寓企业的经营模式
长租公寓企业的经营模式随着城市化进程的不断加剧，越来越多的年轻人和外来务工人员纷纷涌入城市，而追求灵活居住方式的年轻人和旅游人群，也为长租公寓的崛起提供了机会。
长租公寓是近年来兴起的一种新型住房，它一般是由企业对房屋进行整租，然后分租给租户。
与传统租房相比，长租公寓的租期更长、价格更便宜、支付方式更灵活，备受年轻人的青睐。
那么，长租公寓企业是如何经营的呢？一、供应链建设作为整租再分租的模式，长租公寓企业的核心是购置社区、装修房屋、采购家居、管理服务等环节的互动。
长租公寓企业需要与社区的物业管理方、装修公司等各类供应商建立密切的合作关系，以确保项目的顺利推进和各项工作的协调有序。
长租公寓企业需要高效的供应链管理运作，可以通过物流、采购、仓储、物流方式来提高供应链的效率，并在长租公寓企业的经营过程中减少成本。
供应链建设将直接影响长租公寓企业的经营成本和产品质量，因此，建立良好的供应链关系对长租公寓企业的商业持续增长至关重要。
二、品牌建设随着市场竞争的日益激烈，长租公寓企业需要更加注重品牌建设。
品牌意识将成为企业成功的标志，一个成功的品牌可以为企业树立良好的信誉，甚至是独特的品牌形象和文化。
对于长租公寓企业，要树立良好的品牌形象，需要从企业文化、品牌形象、服务质量等多方面进行考量。
长租公寓企业要凭借自身的优势和服务理念，通过定位、市场营销、品牌策略等方面进行建设，扩大品牌知名度，提升品牌影响力。
三、管理服务长租公寓企业的服务质量对生意的发展具有至关重要的作用。
过硬的服务质量可以带来用户口碑，吸引更多的租客，进而优化营 income。
在管理服务上，长租公寓企业需要提供更加全面的服务，包括入住管理、维修保养、收租管理、安全监控、热水供应、清洁服务等综合服务。
长租公寓企业还需要建立完善的客户关系管理体系，通过租客的反馈从而进行服务的调整和优化，保证租户在长租公寓居住期间可以享受到高品质的住宿体验。
进一步地，长租公寓企业还可以借助移动互联网技术的应用，加强对于租户的管家式服务，提升客户体验，加强与租户的互动，培养忠实用户。
万科长租公寓发展情况及有关建议
万科长租公寓发展情况及有关建议万科长租公寓是万科集团面向长期居住需求而推出的租赁住房项目。
以下是关于万科长租公寓发展情况及相关建议：发展情况：万科长租公寓自推出以来，备受市场关注，并取得了一定的发展成果。
万科作为中国房地产龙头企业，具有多年的开发经验和品牌影响力，这为长租公寓项目的发展提供了有力的支持。
万科长租公寓的产品质量和服务水平得到了租户的认可，不断扩大用户群体。
建议：1. 提供多样化的户型选择：为满足不同租户的需求，万科可以推出多种户型的长租公寓。
除了普通的一、两室户型外，可以考虑推出带有办公空间或儿童房的三室户型，以满足家庭或职业人士的需求。
2. 提供高品质的公共设施和服务：长租公寓除了提供住房外，还应该注重公共设施和服务的建设。
例如，建立24小时安保巡逻、儿童游乐区、健身房、社交休闲区等公共设施，为居民提供更好的居住体验。
3. 采用智能化管理系统：万科可以借助智能化技术，提高长租公寓的管理效率和服务质量。
例如，引入智能门锁系统，方便租户出入；应用物联网技术，实现设备远程监控和故障排查；打造移动App，提供在线支付、报修等服务。
4. 加强社区建设和居民参与：万科可以积极营造租户之间的交流互动和社区氛围。
例如，组织定期的社区活动，如运动比赛、文艺演出、分享会等，增加居民的参与感和归属感。
5. 与政府和企业合作：长租公寓发展过程中，可以加强与政府和企业的合作。
与政府合作可以获得政策支持和优先土地供应；与企业合作可以提供更丰富的服务内容，例如企业员工福利、租金补贴等，增加租户的黏性和满意度。
总之，万科长租公寓在不断发展中要密切关注市场需求，提供丰富多样的产品和服务，并与各方合作，共同推动长租公寓的健康发展。
国内长租公寓案例及开发模式 ppt课件
结构
20-60 25-35
平
平
三居、四 居、五居
主要配套：冰箱、洗衣机、 空调特殊配套：油烟机、电
视机、热水器
房型多样、配套齐 全
房型 配套
10
2.2 【龙湖冠寓】当前以轻资产模式为主，盈利主要来源于租金+服 务费，通过规模扩张实现预期收益，后续会逐渐增加重资产比重
国内长租公 寓市场分析
= × － 盈利
租金+服务 费
规模
成本
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
烟台长租公 寓市场分析
内部回报率
毛利率 投资回收期
。
城市综合资源 物业综合管理
快速反应 全国布局
招采购体系 资本成本低
烟台长租公 寓客户分析
长租公寓发展 定位与策略
• 轻资产的内部回报率可 以达到15%以上，毛利 率35%以上。重资产内 部回报率在10%左右， 毛利率高达65%
• 成本：建立了自己的招 标采购体系和成本控制 计算模型，对集采、价 格、运营等成本进行控 制；在资本市场上，龙 湖仅4.7％的资金成本 也是一大利器
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2.2 【龙湖冠寓】产品系分为豆豆、松果、核桃，分别对位由低到高 不同客户需求
国内长租公 寓市场分析
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
烟台长租公 寓市场分析
电视 冰箱 空调 衣柜 洗衣机 油烟机
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长租公寓发展 定位与策略
杭州 | 三居| 一室一厅 | 30㎡ 2388元
14
杭州 | 六居 | 一室一厅 | 36㎡ 1739元
杭州 |19居 | 一室一厅 | 21㎡ 1550元
公寓式酒店的成功案例分享
员工的服务水平，确保客人满意度。
创新管理
02
酒店采用先进的管理理念和技术手段，如智能客房系统、客户
关系管理等，以提高运营效率和客户满意度。
合作共赢
03
酒店积极寻求与其他企业和品牌的合作，通过合作实现资源共
享和互利共赢。
05 公寓式酒店的发展趋势与挑战
发展趋势
持续增长的市场份
额
随着旅游业的繁荣和消费者需求 的多样化，公寓式酒店的市场份 额将持续增长，成为酒店业的重 要分支。
多元化的客户群体
公寓式酒店吸引各类客户群体， 包括长期出差的商务人士、家庭 旅游的游客、以及寻求舒适住宿 体验的情侣和夫妻。
创新的服务和设施
为了满足客户的需求，公寓式酒 店将不断创新服务内容和设施， 提供更为舒适、便利的住宿体验 。
面临的挑战
市场竞争激烈
随着公寓式酒店市场的不断扩大，竞争也日益激烈，酒店需要在 服务、设施和价格等方面不断提升竞争力。
服务特色
个性化服务
奥克伍德国际公寓为每位客人提供量身定制的服务，包括入住前 的咨询、客房布置、餐饮服务等。
贴心关怀
酒店员工对客人的需求和感受非常关注，能够及时提供帮助和支持 。
高品质设施
酒店房间内配备了高品质的家具和家电，如品牌卫浴、高端床品等 ，为客人提供舒适的住宿体验。
经营策略
优质服务
01
奥克伍德国际公寓注重提供优质的服务，通过培训和教育提高
创新发展
不断推出新的服务项目和房型，满足不同客人的 需求，提高客户满意度。
03 成功案例二：辉盛阁国际公寓
品牌介绍
辉盛阁国际公寓是一家高端公寓式酒店品牌，成立于新加坡，目前在全球多个城 市拥有连锁店。
自如(长租)公寓运营模式解读【同策】-房地产-2019
链家
自如
脱离链家，独立运营
自如
快速盈利要求，导 致弊端产生
快速装修，快速出 租，品质不高，甲醛 超标。
房源租金比周边传统 模式要高
租金逐年涨价
总体质量不高，租客 反馈声音良莠不齐
2011年自如在链家旗下成立，通过链家的 网点和渠道获得大量房源，推出长租公寓 业务，并逐渐成为中国最大的分布式公寓 运营商
资自管中中中中中中中中平中财管运服调O生运操中中O 平营民寓寓寓寓寓中增业业业事
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中拓拓拓中
心才心
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台 心 理 心 心 中台 理 心
中心心心中服运管拓心展Fra bibliotek展心流
中
中
心中 中
2017.06 自如进入南京 2017.04 自如进入杭州 2017.02 自如2017年计划增长率100%
2011年
2012年
2013年
2014年
2015年
2016年
2017年
2012.01 自如首次投放地铁广告 2012.07 自如网正式开通自如客网上交租金功能 2012.09 友家2.0正式上线，100多项升级 2012.10 自如成立一周年，自如客近3万，来自 76个国家
金融业务
（二手房）
（新房） （海外置业）
房产经纪业务
（豪宅） （长租公寓） （装饰装修）
资产管理业务
自如生活组织架构
根据进入城市，自如生活旗下有5个子公司，每个子公司按照业务开展设有相关的部门。以北京在自如为例，设立了职能体 系、金融体系、客服体系、自如生活服务体系、租住体系及销售拓展体系等，其中从人员配备上，客户服务中心、家修操作 中心及业务拓展中心是最大的
中国共享住宅案例
中国共享住宅案例共享经济已经成为中国房地产业的一大亮点，共享住宅作为共享经济在房地产领域的一种表现形式，近年来在中国得到了迅猛发展。
共享住宅以其便捷、经济、环保的特点，吸引了越来越多的年轻人和新移民的关注和青睐。
下面将介绍几个在中国的共享住宅案例，以展示共享住宅在中国的发展和应用。
首先是小鹿智享，这是中国共享住宅领域的领军企业之一、小鹿智享成立于2024年，总部位于北京。
他们致力于通过线上线下的共享房产平台，将空闲的房屋资源进行整合，并将这些房屋资源出租给需要的人。
小鹿智享通过资本运作和技术创新，将传统的长租模式转变为灵活的短租模式，满足了许多人在工作和生活中的灵活需求。
小鹿智享的共享住宅覆盖了北京、上海、深圳等一线城市和许多二线城市，租金相对于传统房屋租赁价格更加实惠，吸引了不少心态年轻人的关注和入住。
其次是青客公寓。
青客公寓成立于2024年，总部位于深圳。
他们专注于高端的青年共享住宅，提供独立卧室和公共空间的组合，旨在帮助年轻人更好地享受城市生活。
青客公寓除了提供高品质的住宿环境外，还提供了各种附加服务，如清洁、同城交友等，为年轻人打造了一个有活力和社交性的居住社区。
青客公寓在全国范围内开设了多个品牌公寓，通过严格的甄选标准和管理体系，保证了整个共享住宅的品质和服务，并得到了年轻人的高度好评和喜爱。
再次是优客工场，这是中国的共享办公领域的领军企业，也涉足共享住宅领域。
优客工场成立于2024年，总部位于北京。
他们通过共享的办公空间，提供灵活的办公方式和工作环境。
近年来，优客工场开始进军住宅领域，提供相应的共享住宅服务，将共享办公和共享住宅相结合，为白领人群提供全方位的共享服务。
优客工场的共享住宅采用了共享办公的管理模式，通过智能化的设备和系统，提供了更便捷和高效的居住体验。
这些案例仅仅是中国共享住宅领域的冰山一角，共享住宅在中国仍然有巨大的潜力和发展空间。
共享住宅无疑为人们提供了更加灵活、经济、环保的居住选择，也为传统房地产行业带来了新的发展机遇。