国内长租公寓案例及开发模式

长租公寓产品方法

长租公寓产品方案1、概述长租公寓保理项目主要解决长租公寓运营方融资问题。该业务采用应收账款转让模式，长租公寓运营方将未来应收取的房屋租金转让给盈潽保理，盈潽保理在租赁协议签署后一次性垫付给运营方，向运营方收取保理服务费，并代运营商按月向租客额收取租金。该业务对租客来说不产生任何额外的费用。在该业务模式下，长租公寓运营方与盈潽保理签署合作协议确定合作内容，然后在租客确认租房后与租客签署三方协议，通知租客应收账款转让事宜。 2、收费模式该产品保理服务费在垫付房租时一次性收取，押金及首月房租由公寓运营方收取，保理公司从第二个月开始收取房租。保理服务费用标准为：月费率1%。举例：某公寓月租金1000元，租客与公寓运营方签署了1年的合同，在首月合同签署时租客需要支付押金2000元以及首月租金1000元，这3000元由公寓运营方自行收取。假定保理公司与运营方签署的合同为垫付11个月，则：保理公司需要垫付给运营方11个月房租共11000元；收取保理服务费 11000*11*1%=1210元；暂扣风险保证金11000*3%=330元（终止合作后退回），保理公司在租客签署租赁协议后共需支付给运营方：11000-1210-330=9460元。合同到期后退还运营方风险保证金余额。 3、租客违约租客违约包括但不限于租客超过15天未支付房租、租客与运营方协商提前退租等。当租客违约时，公寓运营方可以选择按月代偿或者保理协议提前终止。

当公寓运营方代偿时，运营方需要按照原合同约定每月代替租客向盈潽保理支付应付房租。当保理协议提前终止时，公寓运营方需要按比例退还保理公司代垫的后续租金，并补偿保理公司半个月房租。退还资金计算公式为：垫付总金额*待付租金月数/应付租金月数+半个月租金。以上述案例计算，若租客在保理公司收取了3个月房租后退租，则公寓运营方需要退还保理公司金额为：11000*（11-3）/11+500=8000+500=8500元。如果公寓运营方延期退还垫付租金的，需要按照每天千分之一的费率支付违约金。公寓运营方需要预留垫付房租1%—5%的资金，建立风险资金池用作房租代偿及合同终止退租。以避免运营方与保理公司之间频繁的账务往来，简化操作。 4、签约模式该项业务签约分两部分：第一份协议为公寓运营方与盈潽保理签署保理业务合作协议，确定保理服务时长、保理服务费率等。另一份协议为租客承租房屋时签署的租赁协议，需要将应收账款转让条款加入原租赁协议，并在协议中通知租客房租由盈潽保理代收，在租金逾期后，盈潽保理有权向租客进行催收。同时需要租客签署银行卡代扣协议以及征信授权协议。

1-长租公寓产品方案

长租公寓产品方案 1、概述长租公寓保理项目主要解决长租公寓运营方融资问题。该业务采用应收账款转让模式，长租公寓运营方将未来应收取的房屋租金转让给盈潽保理，盈潽保理在租赁协议签署后一次性垫付给运营方，向运营方收取保理服务费，并代运营商按月向租客额收取租金。该业务对租客来说不产生任何额外的费用。在该业务模式下，长租公寓运营方与盈潽保理签署合作协议确定合作内容，然后在租客确认租房后与租客签署三方协议，通知租客应收账款转让事宜。 2、收费模式该产品保理服务费在垫付房租时一次性收取，押金及首月房租由公寓运营方收取，保理公司从第二个月开始收取房租。保理服务费用标准为：月费率1%。举例：某公寓月租金1000元，租客与公寓运营方签署了1年的合同，在首月合同签署时租客需要支付押金2000元以及首月租金1000元，这3000元由公寓运营方自行收取。假定保理公司与运营方签署的合同为垫付11个月，则：保理公司需要垫付给运营方11个月房租共11000元；收取保理服务费11000*11*1%=1210元；暂扣风险保证金11000*3%=330元（终止合作后退回），保理公司在租客签署租赁协议后共需支付给运营方：11000-1210-330=9460元。合同到期后退还运营方风险保证金余额。 3、租客违约租客违约包括但不限于租客超过15天未支付房租、租客与运营方协商提前退租等。当租客违约时，公寓运营方可以选择按月代偿或者保理协议提前终止。

长租公寓REITs案例分析及长租公寓运营方的路径分化

目录 1.薛定谔的地产：资产证券化 (4) 1.1.ABS按监管机构不同分为四类 (4) 1.2.短期内，私募抵押型REITs和权益型REITs仍将是主流 (6) 2.魔方公寓——首单公寓行业ABS产品 (8) 2.1.采用“信托受益权+专项计划”的双SPV架构 (8) 2.2.专项计划的增信措施 (9) 2.3.魔方公寓——传统的商业地产运作模式 (10) 3.自如——首单房屋租金分期类ABS产品 (12) 3.1.采用“信托受益权+专项计划”的双SPV循环架构 (12) 3.2.专项计划的增信措施 (14) 3.3.自如——仍处规模化的投入期 (14) 4.新派公寓——首单长租公寓权益型类REITS (16) 4.1.采用“契约型私募基金+专项计划”架构 (16) 4.2.专项计划的增信措施 (17) 4.3.新派公寓——为数不多的重资产运营 (18) 5.保利地产——首单储架发行类REITs (20) 5.1.采用“私募基金+专项计划”架构 (21) 5.2.专项计划的增信措施 (21) 5.3.整租方保利商业与保利安平——公寓与养老运营商 (23) 5.3.1.保利商业于2016年开始运营自主品牌公寓：瑜璟阁、N+ 23 5.3.2.保利安平已开业运营2家“和熹会”老年公寓 (24) 6.投资建议 (25) 7.风险提示 (25) 图表目录图1：按监管机构不同，ABS划分为四类 (4) 图2： 2017年ABS产品基础资产类型更加丰富 (5) 图3：中国REITs家族及其亲戚们 (6) 图4：采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构 (9) 图5：魔方公寓A户型平面图 (10) 图6：魔方公寓B户型平面图 (11) 图7：魔方公寓C户型平面图 (11) 图8：截至2016年6月底为止，公司股权结构如下图所示： (11) 图9：采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构 (13) 图10：左晖先生为自如实际控制人 (15) 图11：标的资产新派公寓北京CBD店是用有限合伙制的赛富不动产基金收购的 (16) 图12：新派公寓整体交易结构 (17) 图13：新派提倡一种新的生活方式，用两个30打造白领们的幸福生活 19 图14：保利专项计划基本交易结构示意图 (21)

专题回顾｜恒大万科龙湖旭辉的长租公寓发展调查

专题回顾｜恒大万科龙湖旭辉的长租公寓发展调查 Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】

专题回顾｜万科、龙湖、旭辉的长租公寓发展调查近年来，住房租赁市场受到从国家部委到地方政府的双重支持。从2016年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批房企纷纷以不同形式涉足。本专题将从城市进入、区位选择、客户定位、户型设计、盈利情况等方面对房企自营长租公寓情况做了全面研究。文／克而瑞研究中心沈晓玲、朱伟、刘敏、冯惠前言2017年7月，九部委联合印发住房租赁新政，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，并选取了12个城市开展住房租赁试点。与此同时，各地区也积极响应，目前已有20多个省市出台了住房租赁实施细则。作为试点单位的广州，也在新出台的住房租赁市场工作方案中首提“租购同权”概念，引发市场广泛讨论。此外，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地也在上海市土地交易市场成交，两幅土地采取“只租不售”模式，项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源。可以说，住房租赁市场受到从国家部委到地方政府的双重支持。在政策支持背景下，标杆房企也积极布局这一领域。从2016年开始，万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等一批房企纷纷以不同形式涉足。万科自2016年将长租公寓项目上升到“泊寓计划”后，2017年加速规模扩张，成功在全国

范围内开发8.4万间公寓，并计划在2018年拓展45万间公寓房源。龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面，成立“冠寓”运营公司，至2017年底成功开业逾1.5万间。2017年5月，碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部。绿地将长租公寓纳入发展战略。旭辉领寓计划未来5年打造20万间公寓，并进行IPO上市。目前房企是如何参与到长租公寓领域中来的呢？我们重点从城市选择、区位选择、客户定位、户型设计、盈利情况等方面对房企自营长租公寓情况做了全面研究，以供企业参考。一、长租公寓基本情况1、行业政策：15年将公寓纳入生活服务业，利好政策不断2015年11月，国务院办公厅发布的《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次把公寓业纳入生活服务业；紧接着2016年3月《关于全面推开营业税收改征增值税试点的通知》文件将长租公寓所在的生活服务业纳入到营改增试点；随后发布的《关于印发促进消费带动转型升级行动方案》和《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出：鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务；而2016年第69号营改增公告也将相应的个人住房、非住房出租税进行挑战，加快了长租公寓市场发展速度，之后国家、地方政府也出台了具体如何发展长租公寓的鼓励政策。2、基本概念：将

国内长租公寓品牌发展格局分析

国内长租公寓品牌发展格局分析一、四大类长租公寓品牌中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出，近年来，面对市场的刚性需求，国家租赁政策的有力引导，公寓市场引来多方企业分食蛋糕，不仅有以YOU+、魔方为代表的互联网型公寓区域，还涌现出以万科泊寓、世联红璞为代表的开发商系公寓，以窝趣、城家为代表的酒店系公寓，以及以自如、相寓为代表的中介系公寓。图表四大类长租公寓品牌分析资料来源：中投顾问产业研究中心二、品牌格局分析——按集中式/分散式分类（一）集中式:品牌公寓运营方租下或者买下整栋楼（或一栋楼的几层），然后对房间进行统一装修，配备统一的服务，然后进行出租。租下整栋楼的公寓有： 1、普通，月租金在500-1K元：深圳协纵 2、中端，月租金在1K-2K元：青客 3、高端，月租金在2K-4K元：青年汇、You+、未来域、寓见 4、高级，月租金在1W元以上：源涞国际、亚朵寓、雅诗阁、辉盛阁、优帕克；买下整栋楼的公寓有：北京新派公寓（二）分散式：品牌公寓运营方在普通生活小区里分散拿下个人房东的房源，对房间装修装配后，以公寓品牌对外出租。分两种形态，一种是整租，租进来是三居，租出去就是整套三居，一种是合租，租进来三居，租出去三四间房，然后又分为不同价位档次。合租的品牌公寓有：中投顾问·让投资更安全经营更稳健

中投顾问·让投资更安全经营更稳健第2页 1、普通，价格500-1K 元：优客逸家 2、中端，价格1K-3K 元：蘑菇、青客 3、高端，价格3K 以上：源涞国际、自如友家；整租的品牌公寓：源涞国际,价格1W 元以上。三、品牌对比分析至2016年，国内已有多个互联网类长租公寓品牌，如下主要选取其中运营较为成熟的、融资能力强、知名度高的自如友家、warm+公寓、蘑菇租房、寓见公寓、YOU+5个品牌进行对比分析。图表国内主要长租公寓品牌对比分析资料来源：中投顾问产业研究中心中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中指出，通过分析以上5个品牌的基本情况，不难发现，目前为止国内大多数长期公寓均分布在住房需求大、频率高，租金承担能力强的北上广深一线城市，二线城市由于住房需求相对稍少、租金价格难以支撑运营等原因基本没有进入。各品牌规模都不大，属于典型新兴领域，多品牌混战、各品牌市场占有率低，相对国内2.5万亿的住房租赁市场正处于启蒙阶段，尚未形成巨头型品牌，依然存在市场机会点。目前市场主要存在两类收房模式，一是以YOU+、Warm+为代表的集中整体收房，主要选取地铁沿线等交通便利区域的工业厂房、整栋公寓签订多年租赁合约，然后进行统一装修改造、集中运营管理，其优势在于整体收房成本较低，实现标准化流程，便于集中装修、运营管理，同时有利于核心优势——租客社交平台的搭建，但是其收房慢、难以形成规模等劣势也很明显；二是以自如友家、蘑菇租房、寓见公寓为代表的集中、分散式两手抓的收房模式，整栋拿地降低成本、建立标准化，分散式收房迅速扩大覆盖面，满足多样化需求，实现规模化发展。品牌特色上均采用互联网实现看房、交租、维修申报等一站式服务，同时在传统租赁市场痛点基础上进行了改进升级，如统一装修、品牌家具解决住房装修差的问题，专人管家、每周保洁维修解决房东态度差、房东管理费力的问题，真实房源、所见即所得解决虚假房源等问题。盈利模式主要依赖于“租金收入+服务费”。