公寓产品定位及物业发展建议
公寓产品定位经典案例
普洱本地房地产市场处于快速发展阶段，住宅和商业的档次都较低，但当地以及周边高收入人群对于高端居住与商务的需 求一直没有被满足，昆明、丽江等省内投资客对公寓产品投资需求也很大，因此，作为“曼妙普洱，养生天堂”城市名片 的普洱新天地必须打造高端公寓项目以迎合市场需求。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
客厅挑高，空间感增强
二楼环形走廊，增加格调 挑高公寓内部品质打造
形象打造 功能分区，动静有效分离
瑞丰和观点：
本项目公寓产品承担着支撑项目整体定位以及快速回笼现金的功能，因此： 1. 在项目定位上追求高端、大气、上档次； 2. 在产品类型选择上，倾向于最新热点如行政公馆、酒店式公寓及LOFT公寓，本项目产品可以选择集中这几种产品元素； 3. 在产品打造环节，可以学习借鉴所提供的3个成功案例。
休 闲：健身室、室内游泳池、 餐饮设施：中西餐厅 康体娱乐：健身、游泳、桑拿、美容美发、按摩、SPA 会议设施：容纳12-120人
高水准打造商务空间兼顾商务客户高品质生活和 商务需求
可借鉴案例3：合肥北城 恒泰·风格城市
定位：北城首席成熟大城，带您体验 新北城的波澜壮阔
恒泰·风格城市位于合肥市蒙城北路与金海路交口 处，主要为小户型Loft公寓产品. 其主力购房群体均为年轻群体，年龄以＜30岁为主；
本项目地块紧邻市文化中心与湿地公园景观城 市中轴，这些资源是公寓产品投资价值的极大 保障。（普洱文韵）
可发展方向
将品牌酒店管理与Loft高端公寓概念结合在一起，打造适合商务办公、商务接待、高端居住需求于一体的超高端养伤度假 酒店式公寓： 酒店式公寓、品牌酒店管理公司统一管理 挑高的loft公寓，买一层得两层
精准定位，打造轻松商务环境
公寓式酒店的定位与产品特色
随着旅游业的发展，酒店业竞争日趋激烈 ，公寓式酒店需要面对来自传统酒店和其 他公寓式酒店的竞争压力。
由于公寓式酒店通常由私人业主经营，服 务品质可能存在差异，难以保证统一的标 准和体验。
法律法规限制
客户需求多样化
在某些地区，关于公寓式酒店的法律法规 可能较为严格，限制了其发展规模和经营 方式。
客户对于公寓式酒店的需求各异，如何满 足不同客户的需求成为一大挑战。
便利性优势
地理位置优越
公寓式酒店通常位于市 中心或交通便利的区域 ，方便客人出行和旅游 。
周边设施齐全
公寓式酒店周边通常有 超市、餐厅、银行等便 利设施，方便客人生活 。
提供旅游咨询服务
公寓式酒店可以提供旅 游咨询服务，为客人规 划行程、推荐当地景点 等，帮助客人更好地了 解当地的文化和历史。
04
家庭客人
公寓式酒店也适合家庭客人居住，提 供完整的居住设施，如厨房、客厅等 ，让家庭客人感受到家的温馨。
价格定位
高价位
01
公寓式酒店通常定位于高价位，价格高于一般酒店，但提供的
服务和设施也更加完善。
中等价位
02
也有一些公寓式酒店定位于中等价位，价格适中，性价比较高
。
优惠活动
03
为了吸引更多客人，公寓式酒店也会推出各种优惠活动，如折
设施体验
健身设施
公寓式酒店通常提供健身房、游泳池等设施，方便客人进 行锻炼和保持健康。
01
娱乐设施
公寓式酒店可能提供各种娱乐设施，如 桑拿、SPA、游戏室等，让客人在入住 期间享受愉快的时光。
02
03
餐饮设施
公寓式酒店通常提供各种餐饮服务， 包括自助早餐、晚餐等，满足客人的 口味需求。
天津军粮城二期酒店式公寓产品定位_物业发展建议_45PPT
金地 74000 0.8 6.2 252
别墅
0
朝阳上品
天津市新型
均11000
河东区雪莲南路以西，龙峰 高层,小高
路以东，津塘公路以北
层
建筑材料房 地产开发公 107000
1.8
4.42
160
司
78-85平米一居 85-95平米两居 105-140平米三室
0
万科魅力之城
9000 津塘公路轻轨开发区站北侧 小高层
从市场角度确定定位
首先在上面的调研中我们分析出东丽市场目前面临一个问题，住宅供应量较大，且出现 了同质化产品，如何能在保证利润最大化的基础上赢得这场竞争，也成为摆在我们面前的首 要工作。
目前区域市场在售项目标客户主要以中低端为主，此类客户购房考虑的主要因素就是价 格。而我们如果与其争夺这档次客户，首先从价格方面我们就处于劣势。
购房主要用来改善居住环境，同时还兼顾一定的保值功能，二期小户型 公寓蓝领也是主要客群
东丽区域及周边乡镇居住或工作的人群来往于塘沽和市区 为主力客户群年龄45岁左右改善和给孩子购买婚房的客群
塘沽及河东区域客户
核心客户群
其他区域客户外省市投资客群
津滨两地生活无边界 22
项目定位
项目定位
项目紧靠轻轨沿线，轻轨沿线产品的稀缺，与本项目产品性价比成正比，我 们要努力塑造轻轨优势“津滨两地生活无边界”的概念贯穿始终 中高档市场定位原则，为区域范围内中高档收入人群倾力打造永不落伍的公寓典 范。打造“轻轨沿线新生活，时尚便捷”的生活理念。强调人性化与现代建筑的完 美结合、人与自然和谐统一、舒适宜居，获利动感，方便快捷开放发展的新现代派 风格社区。
核心构建未来
———军粮城二期产品项目定位、物业发展建议
世联株洲大汉希尔顿国际各物业类型定位及产品价值提升建议
档次示意
本报告是严格保密的。
低成本，设计感十足
公共空间精装 修
大堂装修建议
休息区打造方式
细部灯饰处理
局部艺术装饰处理方式
信箱放臵
本报告是严格保密的。
公共空间精装 修
电梯厅装修建议
必备动作：电梯厅整体与大堂 风格保持一致，主要通过软性装 饰提升档次，提升要点：绿植、 墙灯、天花设计感、不锈钢镜面 电梯门
优点：去除自来水中的杂质、杀菌，保证家居用水健康、安全，有利于身体健康；经过软水设备软水后，
水源硬度降低，减少水中矿物质对衣物和皮肤的磨损； 避免管道、阀门、卫浴设备和家用电器中水垢产生， 延长使用寿命； 价格：一栋15万左右（不包括管道费用）
品牌参考：格力、美的、立升
本报告是严格保密的。
太阳能光电系 统
谨呈：株洲大汉房地产开发有限公司
：[2011]GW06
大汉· 希尔顿国际 各物业类型定位及产品价值提升建议
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2011.9.25
环保节能技术运用，提升项目品牌形象和 社会效益
将太阳辐射直接转化 为电能，为建筑提供 清洁的能源。太阳能 光电系统的组件与复
合板相似，其潜在的
成本效益比很高并且 适用于垂直建筑。光 电池可以作为一种可 再生的，无污染能源
用于照明，动力泵及
其他电力设施上，从 而达到节能目的。 灯泡 电费（按每天工作8 小时计算） 蓄电池（平均 寿命5年） 总计
插座
高新公寓物业管理方案范文
高新公寓物业管理方案范文一、物业公司的选择高新公寓的物业管理工作需要专业的物业公司来承担。
物业公司的选择将直接影响到公寓的管理质量和居民的生活品质。
因此，在选择物业公司时，建议园区开发商和业主委员会要有严格的审核程序，包括公司的资质、管理经验、服务水平等方面进行评估。
同时，要根据高新园区的特点，选择具有相关经验和技能的物业公司，以便更好地满足居民的需求。
二、物业管理团队建设高新公寓的物业管理工作需要一支专业化、稳定、高效的管理团队来保障。
因此，园区应该重视物业管理团队的建设工作，通过培训和激励措施，提高团队成员的素质和专业水平。
同时，要建立健全的管理制度和流程，明确各岗位职责，做好团队的沟通协作，确保物业管理工作的有序开展。
三、安全管理安全是高新公寓物业管理工作的首要任务。
园区应该建立健全的安全管理体系，包括消防设备和系统、安全防范措施等方面的完善。
在日常管理中，要定期组织安全培训，提高居民的安全意识，加强巡查和监控工作，及时发现和消除安全隐患，确保园区的安全稳定。
四、环境卫生管理高新公寓的环境卫生管理工作也是十分重要的。
园区应该加强对公共区域和周边环境的清洁和绿化工作，定期进行卫生检查和清理，确保园区的环境整洁和美观。
同时，要加强对居民的环境卫生知识宣传，引导他们养成良好的卫生习惯，共同维护园区的环境卫生。
五、设备设施维护高新公寓内的设备设施是居民生活的重要保障。
园区应该建立设备设施维护台账，定期对设备设施进行检查和维护，提高设备设施的使用寿命和稳定性。
同时，要建立健全的维修保养制度，确保设备设施的正常运转，为居民提供便利和舒适的生活环境。
六、服务质量提升高新公寓的物业管理工作需要注重居民的需求和感受。
园区应该建立健全的服务体系，包括服务热线、投诉处理机制、居民活动等，提高服务质量和水平。
同时，要加强对员工的服务培训，提高他们的服务意识和技能，为居民提供更好的服务体验。
七、信息化管理随着信息技术的发展，高新公寓的物业管理工作也需要借助信息化手段进行优化。
公寓有关的策划书3篇
公寓有关的策划书3篇篇一《公寓有关的策划书》一、项目背景随着城市化进程的加速和人们生活方式的转变，公寓市场呈现出蓬勃发展的态势。
为了满足不同人群对于高品质居住体验的需求，我们计划打造一个独具特色的公寓项目。
二、项目目标1. 提供舒适、便捷、安全的居住环境。
2. 打造具有吸引力的社区氛围，促进居民之间的交流与互动。
三、项目定位1. 目标客户群体：年轻白领、创业者、学生等。
2. 产品定位：时尚、智能、个性化的公寓。
四、项目规划1. 公寓布局：设计多种户型，满足不同居住需求。
2. 配套设施：包括健身房、休闲区、洗衣房等。
3. 智能化系统：如智能门锁、智能家电控制等。
五、营销策略1. 线上推广：利用社交媒体、房产网站等进行宣传。
2. 线下活动：举办开放日、主题活动等吸引潜在客户。
3. 合作与联盟：与相关企业、机构合作，扩大影响力。
六、运营管理1. 专业的物业管理团队，提供优质服务。
2. 定期维护和保养公寓设施。
3. 建立有效的客户反馈机制，不断改进服务。
七、财务预算1. 建设成本预算。
2. 运营成本预算。
3. 预期收益分析。
八、风险评估与应对1. 市场风险：密切关注市场动态，及时调整策略。
2. 竞争风险：突出项目特色，提升竞争力。
3. 经营风险：加强管理，降低成本。
九、实施计划1. 明确项目各阶段的时间节点和任务。
2. 建立有效的监督和评估机制。
篇二《公寓有关的策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们生活节奏的加快，对于高品质公寓的需求日益增长。
我们旨在打造一个集舒适居住、便捷生活、社交互动为一体的现代化公寓社区。
二、项目目标1. 提供高品质的居住环境和服务，满足不同人群的需求。
2. 打造具有特色的公寓品牌，提高市场竞争力。
三、市场分析1. 目标客户群体：年轻白领、创业者、学生等。
2. 市场需求：对交通便利、设施齐全、环境优美的公寓有较高需求。
3. 竞争情况：周边存在一定数量的公寓项目，但缺乏差异化和特色。
长租公寓整体运营策划方案
长租公寓整体运营策划方案一、背景分析随着城市化进程的加速以及居住需求的多样化，长租公寓作为一种新型的居住方式，逐渐进入了人们的视野。
长租公寓以其灵活、便捷的租赁方式和比市场价更优惠的价格，受到了越来越多年轻人的青睐。
然而，在市场上，长租公寓品牌如雨后春笋般涌现，消费者对于品质和服务的要求也逐步提高，因此，对于长租公寓的整体运营策划显得尤为重要。
二、整体运营策划方案1. 品牌定位长租公寓的品牌定位需要紧跟市场的趋势，以年轻人为主要客户群体，注重产品设计的时尚感和品质上的保证，提倡“居家”和“社交”的理念，创造一个充满活力和交流的居住社区。
同时，在产品开发中注重多元化的需求和功能，以满足消费者的需求。
2. 产品设计长租公寓的产品设计需要满足年轻人的生活方式和居住需求，注重功能性和时尚感的统一。
建议对公寓进行四个方面的设计：独立空间、共享空间、智能化、绿色环保。
独立空间是指为每一个租客提供完全私密的居住空间，如卧室、洗手间等，共享空间是指给租客提供社交和娱乐空间，如厨房、客厅、阅读室等，重点在于增加人与人之间的互动和交流。
智能化是指在公寓中加入智能化系统，如智能门锁、智能电视、智能空调等，提高居住的便利性和舒适度。
绿色环保是指在公寓中注重可持续发展，采取环保材料进行装修，并优化公寓的供暖、通风等环境因素，保障住户的健康和安全。
3. 管理模式长租公寓的管理模式需要注重以租户为中心的服务理念，在服务上实行差异化策略。
例如，定期清洁、修理、保养公共区域和客房设施，提供快递代收、安全保障、公共厨房使用等增值服务，结合社区市场提供住户所需的各项便利设施和服务。
4. 市场推广长租公寓的市场推广主要是通过社交媒体和线下广告宣传来进行。
在社交媒体方面，主要可以通过微信、微博等平台和各种生活方式、城市活动等相关的公众号进行宣传，提高品牌知名度和互动性。
在线下广告宣传方面，主要可以通过投放地铁广告、地铁站长轮播等方式进行，提高品牌的关注度和市场占有率。
【建议】公寓的建议书
【建议】公寓的建议书标题：【建议】公寓的建议书引言概述：公寓作为一种住宅形式，具有许多优势，如方便的交通、完善的设施和社区环境等。
然而，为了进一步提高公寓的居住质量和居住者的满意度，我们提出以下建议，以改善公寓的各个方面。
一、提升公寓的安全性1.1 加强公寓的安全设施：增加监控摄像头、安装门禁系统和消防设备，以提高居住者的安全感。
1.2 定期维护电梯和楼梯：确保电梯和楼梯的正常运行，以减少事故的发生。
1.3 加强居住者的安全教育：定期组织消防演习和安全知识培训，提高居住者的自我保护意识。
二、改善公寓的环境质量2.1 提供良好的噪音控制措施：采用隔音材料，安装双层窗户，减少噪音对居住者的干扰。
2.2 加强绿化和景观设计：增加公寓的绿化面积，种植花草树木，营造宜人的居住环境。
2.3 定期清洁公共区域：加强公共区域的清洁工作，包括大厅、走廊和楼梯等，提高居住者的生活品质。
三、改进公寓的管理服务3.1 增加物业管理人员：加强公寓的物业管理团队，提高管理效率和服务质量。
3.2 提供便捷的维修服务：建立维修服务热线和在线报修系统，方便居住者提交维修请求并及时响应。
3.3 加强社区活动组织：定期组织社区活动，如健身课程、文化讲座和社交聚会，增进居住者之间的交流和互动。
四、提升公寓的节能环保水平4.1 安装节能设备：采用LED照明、太阳能热水器等节能设备，减少能源消耗。
4.2 引入垃圾分类制度：设置垃圾分类桶，鼓励居住者进行垃圾分类，促进环境保护。
4.3 推广绿色出行方式：建设自行车停车场，提供电动车充电设施，鼓励居住者使用环保出行方式。
综上所述，通过提升公寓的安全性、环境质量、管理服务和节能环保水平，我们相信公寓的居住质量将得到明显提升，居住者的满意度也将大幅度提高。
我们建议公寓管理方在实施这些建议时，充分考虑居住者的需求和意见，并与他们保持密切的沟通和反馈，以不断改进和完善公寓的各项服务。
这样，公寓将成为一个理想的居住选择，为居住者提供舒适、安全和便利的居住环境。
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本体分析
公寓产品分布在4号、5号和6号 地块
2号地块 住宅
建35面0：00平地4号块
5号地块
建面： 61081 平
6号地块
建面： 74528平
本体分析 公寓产品拥有强势山水资源景观
山景
➢4号地块：西南、东北 朝向，靠近商务区，三面 遮挡，视野狭小，仅东北 向部分水景资源
➢5号地块：紧邻酒店及
商业，周边生活配套完善，
本次报告解决3大核心问题
问题1：公寓户型面积定多大？ 问题2：公寓客户是怎么样的？ 问题3：物业发展有何建议？
1 户型面积定多大？
本体分析/案例选取/修正分析
本体分析 龙坂片区，首个大型城市综合体
项目基本经济技术参数：
总用地面积：20.34万平米 总建筑面积：105.26万平米 容积率：5.175
一：公寓项目市场竞争盘点——过往案例
香年广场
美年广场 南海意库
综合体：多处于罗湖和福田
中心区
凤凰大厦
地王公寓
世纪豪庭 大中华IFC
金中环
福年广场
案例 1.地王公寓：以100-170平两房三房为主
案例 2.世纪豪庭：352平复式、445平大平面
案 3.NEO企业大道：以70-160平商务公 例 寓为主
一：公寓项目市场竞争盘点——将售案例
案例 1.伍兹公寓：180平左右4房纯大户精装公寓
预计2012年入市，含精装修。项目由3栋28 层高的住宅公寓组成，共279套，全部为 180平方米左右的大户型。
案例 2.金地大百汇： 80-140平国际公寓
莲花山公园
市民中心 城市大客厅
会展中心
预计2012年入市其中14万平公寓产 品分布在上图中2号和4号标示位置。
三：龙坂市场竞争分析
2011年
2012年
2013年
一季度
二季度
三季度
四季度
龙华花半里，建面28.4万㎡，70-90平米2-3房为主，共2010套
合正中央原著，128平米3房，143平米4房为主，共762套，建面19万㎡ 潜龙曼海宁，67-70平米2房，86-88/12平米3房，140 平米4房，建面24.6万㎡
工业用地性质办公楼特征：
大层高：工业性质产品由于用地性质特殊性，一般都会做大层高，提升产品附加值； 低容积率：工业性质产品容积率一般不高，多为5左右； 产权面积适中：产权面积集中在200-500平米之间，多往写字楼方向打造，以低价和 高赠送作为主要卖点。
三：龙板市场竞争分析
龙坂区域需求户型：近几年龙坂片区平层热销户型主要为65-72 ㎡2房，85-90㎡小3房，110-125㎡舒居3房，140-160㎡4房
东、南向山水资源优势明
显，景观开阔
4号 地块
➢6号地块：有一线山水
资源，三面无遮挡，视野
开阔
5号地块
山景
6号地块
湖景
景观价值排序：6号＞ 5号 ＞ 4号
案例选取 结合地块性质研究公寓发展方向
物业形态类似：商务公寓、酒店式公寓、城市公寓等
市场竞争项目；
用地性质相似：本案为工业用地，4-6号地块为工业
锦绣御园，二期（88平米2房、90-130平米3房、150-170平米4房，共421套）三期（约600套），建面29万㎡
二：工业用地性质案例
香年广场
工业用地性质办公楼：处于 非城市核心地段
美年广场
世纪豪庭
凤凰大厦 大中华IFC 金中环
福年广场
南海意库
地王公寓
案例 1.美年广场：200-500平灵活创变空间
案例 2.福年广场：自由贸易港国际创智生态总部
案例
3.香年广场：创意文化产业职能总部
工业用地性质案例小结：
选取标准：普通住宅、中高档住宅
数据来源：世联数据平台
三：龙坂市场竞争分析
龙坂豪宅市场：以换面积和换品质的福田换房客为主，因此客户主 力需求面积在120-140平米，160-180平米大户型需求在逐步放大。
龙岸一期户型配比
13%
27%
7% 53%
166－169平米 145平米 123－130平米 85平米
增加在售的去化速度
一：在售案例—是否通燃气
主要分布在福田及龙岗，绝大多数为商业用地性质
案例
1.和黄都会轩：公寓为30-110平米平层
和73-200平复式，现仅剩少量尾盘在售
项目商务公寓产品包括30-110平的1-3房平层及73-200平的复式单位； 现仅剩余5套左右平层单位和40套左右复式单位在售
溪山一期户型配比
23%
54% 23%
87平米 127平米 140平米
客户基本资料： 陈先生，广东人，人力资源管理 ，通过业主介绍认识溪山这个项目。溪山170平米购买客户。 客户描摹： 据溪山销售经理介绍，陈先生在园岭片区有一套104平米三房，但是感觉不够一家人住了，就想换个大点的房子， 喜欢一大家子住在一起。陈先生年前就开始关注溪山，当时他的几个亲戚都在溪山购买了120、170平米的大户型。 自己也比较过梅林关口的金域华府，感觉不是很满意。参观完溪山样板房后，很喜欢170平米户型，景观也不错， 经过跟家人商量后，决定购置一套。 客户语录： “家里人多，一直就想买个大点的，后来听亲戚说溪山还不错，就过来看看了”，“这里的定位还是很高的，社区 的品质、里面建筑风格还不错，环境资源很好，很多细节要等住进来之后才知道好不好，但是交通比较成问题”。
1#顶级写字楼 2＃写字楼/酒店 3＃商务公寓
案 4.大中华IFC：60-120平酒店公寓，200例 400平复式商务公寓
案例 5.金中环：50-90平米的1-2房酒店式公寓
案例 6.凤凰大厦：以120-180平三Leabharlann 四房为主案例葵花公寓
综合体案例小结：
商务公寓按面积分为两类：
奢居型公寓：以地王、世纪豪庭、NEO、金地大百汇为代表，产品面积段多为80平左 右两房、100平左右三房，300平以上的5房，无小户型产品； 酒店型公寓：以金中环、中国凤凰大厦为代表，产品面积段多为30-40平米单房、5060平米一房、80平米左右两房，无大户型产品。 将售的高端公寓项目如伍兹公寓、金地大百汇等以80-180平的大户型为主。
性质的住宅和公寓，在案例的选取上，参考部分工业用地性质 项目；
区域位置相似：选取项目所在区域的住宅竞争项目进
行比准。
项目内部竞争：分析2号地块产品，与2号地块的互
补
公寓项目案例
工业用地性质案 例
龙坂市场竞争分 析
2号地块产品定位
一：公寓项目市场竞争盘点——在售案例
主要分布在福田及龙岗，绝大多数为商业用地性质