住宅项目整体定位与物业发展建议
晋祠别墅项目整体定位及物业发展建议(市场与定位)
特 征
资金、技术和人才向城市 集中区集聚 集中区人口增加，工商业 快速发展
城市 发展
南移：
太原城市整体发展规划采用 “南移西进、北展东扩、提升品质、 重塑形象”的发展思路，城市逐渐向外扩展。
长风街城南新中心区作为城市南移的桥头堡，在长风大街贯通 的实际利好下，成为城市扩张中最先发展起来，是全市财富阶 层购房的主要集中区。 西进：
外部 资源
地块周边主要为城中村改建住宅区，距离地块5分钟车程的晋祠公 园是区域内人群休闲的主要去处。
龙山风景区 本 案
龙山石窟
晋 祠
开发 目标
根据项目区域条件、地块条件以及产权条件，与开发公 司初步沟通后，确定本案项目发展目标为别墅类物业。
PART.
城市宏观背景研究
2
太原房地产市场研究
太原别墅市场研究 太原小产权市场研究
横滨
副城
川崎
太原
新城
其他城市
副城
东京
副 城
副城
其他城市
集聚
人均GDP3000美元以下
扩散
集聚
扩散
人均GDP10000美元以上
信息网络作为基础
城市群的形成 人口趋于分散 复合式、网络化的空间布局
人均GDP3000--10000美元
城市集中区交通拥挤、 环境恶化---“城市病”
投资效益降低;外生因素 促使城市向外扩张 新区的形成 组团式、多中心集 聚;组团功能多样， 设施齐备
规模以上工业增加值占二产的比例逐年增加，由2001年的52.82%上升到2008年的78.42%，
年帄均增长率达到6.06%。
城市 人口
太原市外来人口近5年来帄均增长率为12.33%，外来人口的不断 进入推动了太原城市人口的快速增长。
苏州胜浦地块定位及物业发展建议
苏州是长三角区域最具活力的城市 苏州经济的高速增长决定了房地产市场有着进一步的发展空间；湖东成为苏州新的经济增长极 园区湖东区经济的快速增长使园区成为苏州新的增长极，产业及人口将大量导入，为湖东区房地产的发展带来新的契机；胜浦镇城市化进程，规划为园区城市副中心 胜浦镇作为园区城市副中心，城市化进程将进一步加速；相比湖东板块，胜浦镇的城市公共资源更加丰富 胜浦镇生活配套丰富，也是胜浦镇的房地产市场的优势之一；公积金制度 特有的公积金制度促进园区包括胜浦镇人口的购房需求。
苏州位于长江三角洲经济发展的核心地带，是围绕上海经济增长极所产生的经济空间扩散的第一圈层，发展潜力强；发达的高速公路及轨道交通网络，使得苏州与长三角其他城市圈紧密相连；苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心。
城市背景
苏州城市经济地位：
长三角城市圈中，苏州GDP总值仅次于上海
南向商业广场，但商业的档次较低，再南方为景观河道；
东向已建成的金浦公园；
西向通江路，宽度约10米；
问题3：在区域形象整体较差的情况下，如何充分利用自然资源，改变形象？
项目界定总结
诠 释
项目界定
胜浦镇核心区域周边在售或待售项目较少周边景观资源优势较好地块较小、容积率较高
问题界定
高于周边项目的楼面地价高价下大户型的需求度较少地块周边有高压线等不利条件
二、项目的整体定位
三、物业发展建议
研 究 思 路
市场竞争
1.市场总体分析2.区域市场分析3.细分市场分析
战略选择
1.竞争占位2.战略选择
项目宏观界定
1.城市背景2.园区背景3.胜浦背景
宏观界定
本项目发展战略
项目界定
宏观分析
绿城彭州项目整体定位报告105P
主营业态
配置建议
中小型超市 调味品、生活小用品
规模 3000㎡
药品保健 中\西药、保健品、 快餐冷饮 快餐、糕点房
1000㎡ 2000㎡
生活服务 干洗店、发廊
1680m²
休闲生活 花店、书店
1000㎡
总面积控制
10680㎡
建议商家 红旗、互惠等 德仁堂等
\ \ \
住宅篇
细化：各类商业功能、业态及体量
区域级商业
（城市到达性消费） 业态细化
主营业态
休闲类
娱乐类 餐饮类
咖啡厅 茶楼
商务会所 洗浴中心
SPA 健身房
电玩 大型豪华KTV
酒吧主力店 特色酒吧 迪吧
餐饮主力店
特色餐饮店
总面积控制
配置建议
规模
偏高端休闲场所 商务、棋牌 会议、休闲 桑拿、洗浴 美容、美体 运动健身设施 动漫电玩娱乐城 优质设备、量贩服务 品牌酒吧 风情感强、特点鲜明 参与型娱乐场所 品牌餐饮
区域级商业
业态：休闲类 包括：咖啡馆、茶楼、商 务会所、健身房、洗浴中 心、SPA 标准：偏高端 体量：10000㎡ 体量依据：专业人士深访
业态：娱乐类 包括：KTV、酒吧、迪吧、 电玩 标准：偏高端型 体量：10000㎡ 体量依据：专业人士深访
业态：餐饮类 包括：品牌餐饮旗舰店，中 餐、西餐、火锅等特色餐饮 店 标准：偏高端 体量：16421㎡ 体量依据：专业人士深访
目标主营业态市场空间探讨
写字楼商务办公类商业
彭州市商务办公类 商业发展现状
多以街铺租赁形式办公 多以住宅兼容形式办公
多以单位自建房办公
真正意义办公商务楼 尚未形成
房地产项目整体定位与物业发展建议
9
不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
10
作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
8
都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
21
安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
怀来某高端别墅地块前期整体定位及物业发展建议
独栋，卖产品形式， 景观、配套不完善
突破传统独栋形式， 有TH出现，并逐渐成 为产品中的主流
为满足上升中的中产阶层对郊区低密 度理想生活的需求，经济型别墅出现。 加之此阶段消费者对产品认知逐渐清 晰，不再对TH趋之若骛，门槛较低、 有天有地的小独栋成为市场追捧，洋 房风行。
随着产品细分的深化， 经济型别墅供不应求， 为“金字塔尖”财富阶 层量身打造的顶级别墅 也层出不穷。度假产品 逐渐兴起。
4
项目周边环境
项目地标背山环水，边界距水岸仅200米，垂直落差十余米，居高临下视野开阔 湖光山色尽收眼底，晨曦、正午、暮色、春夏秋冬季节轮替均有不同意境展现
台地观湖
水岸芦苇栈桥 对岸风力发电集群
后山雪景
夕阳下的官厅
水岸平视
候鸟生态栖息地
风力发集群夜景
对岸雪景
月亮湾风景
5
项目周边规划
与北京接壤的 官厅南岸，华 夏基业的一城 四基地项目已 开始启动。清 华官厅科技园、 北师大怀来科 技园及北理工 的科研基地已 进入规划设计 阶段。
休闲主题城区； 度假村
世界度假经济发展规律表明，国民人均GDP超过1000美元时，国内就会出现旅游观光 需求；当人均GDP达到4000美元，旅游观光需求向休闲度假需求转变；当人均GDP达 到6000美元时，休闲度假需求进入高速增长阶段，当人均GDP达到9000美元时，旅游 形态开始进入成熟的度假经济阶段。目前北京人均GDP以达到8000美元，正属于休闲 度假地产的发展阶段。
具有高新、环保特色的旅游度假类产品
8
第一章：地块篇 第二章：市场篇 第三章：战略篇 第四章：定位篇
国内旅游度假市场概述
北京1小时生活圈低密度 市场概况
SWOT分析
(建议书)给小区物业的建议书
(建议书)给小区物业的建议书尊敬的小区物业管理部门：我是小区居民，对小区的发展和居住环境非常关心。
在此，我愿意向您提出一些建议，希望能够共同努力，改善小区的管理和服务质量。
首先，我建议物业管理部门加强对小区安全的管理。
近年来，社会治安形势变化快速，小区安全问题日益突出。
为了保障居民的安全，我们希望物业能加强巡逻巡查，提高小区的安全防范措施，完善小区的监控系统，并建立有效的安全管理机制。
此外，物业可以与社区警务室合作，加强安全宣传教育，提高居民的安全意识和防范能力。
其次，我建议物业管理部门加强对小区环境的维护和改善。
小区环境的整洁与美观直接影响着居民的生活质量。
我们希望物业能够加强对小区内公共区域的清扫和垃圾分类管理，定期修剪花草树木，确保小区环境的整洁和绿化水平。
同时，物业还可以组织居民参与环境整治活动，增强居民的环保意识，共同打造一个美丽宜居的小区环境。
另外，我建议物业管理部门加强与居民的沟通与互动。
居民作为小区的重要组成部分，他们的意见和建议应该被充分听取和尊重。
物业可以定期召开业主大会或居民座谈会，听取居民的意见和需求，及时解决居民反映的问题。
此外，物业还可以建立一个便捷的投诉反馈渠道，使居民能够及时反映问题并得到解决。
最后，我建议物业管理部门加强员工的培训和素质提升。
物业管理是一项综合性的工作，需要具备一定的管理和服务能力。
我希望物业能够加强对员工的培训，提高他们的业务水平和服务态度，使他们能够更好地为居民提供优质的服务。
总之，小区物业管理是一个综合性的工作，需要物业管理部门与居民共同努力。
我相信，通过我们的共同努力，小区的管理和服务质量一定会得到提升，居民的生活质量也会得到改善。
希望物业管理部门能够认真考虑我的建议，并尽快采取措施，为小区的发展做出更大的贡献。
谢谢！您真诚的居民。
物业建议书
物业建议书
尊敬的物业管理部门：
我们是该社区的业主，我们对社区的管理和维护非常关心。
为
了改善社区的居住环境和提升业主的满意度，我们提出以下建议：
1. 定期维护和清洁公共区域，社区的公共区域包括大厅、走廊、电梯、停车场等地方，需要定期进行清洁和维护，以确保整洁和安全。
2. 安全设施的完善，社区的安全设施包括监控摄像头、门禁系统、消防设备等，需要保持良好的状态，并且定期进行检查和维护，以确保居民的安全。
3. 改善绿化环境，社区的绿化环境是居民生活质量的重要组成
部分，我们建议增加绿化面积，种植更多的花草树木，提升社区的
美观度和舒适度。
4. 加强物业管理服务，我们希望物业管理部门能够提供更加周
到的服务，包括及时处理业主的投诉和问题、定期组织社区活动等，
以增进业主之间的交流和友谊。
5. 提高物业管理的透明度，我们建议物业管理部门定期向业主公布社区的财务状况和管理情况，让业主了解社区的运营情况，并且提出建议和意见。
以上是我们对社区管理的建议，我们希望物业管理部门能够认真对待，并且尽快改进。
我们相信通过我们的共同努力，社区的管理和居住环境一定会得到改善，让我们的社区变得更加美好。
谢谢！
业主代表签名。
日期: ________。
物业建议书
物业建议书
尊敬的物业管理部门：
我们是业主委员会的一部分，代表小区内的业主们向您提出以下建议，希望能够改善小区的居住环境和管理服务质量。
1. 提升保安服务水平，我们建议增加小区内的巡逻保安人员数量，加强对小区内的入口和出口的监控，并加强对小区内外的安全管理，确保业主的人身和财产安全。
2. 加强环境卫生管理，我们建议增加小区内的环卫人员数量，加强小区内的垃圾分类和清理工作，保持小区内的环境整洁，提高居住舒适度。
3. 完善物业管理服务，我们建议加强物业管理人员的培训，提高其服务意识和专业水平，及时解决业主们的投诉和问题，提升小区的整体管理水平。
4. 改善公共设施，我们建议对小区内的公共设施进行维护和改造，包括小区内的绿化、游乐设施、健身设施等，以提升小区的居住品质。
5. 加强业主沟通和参与，我们建议定期组织业主大会，听取业主们的意见和建议，增强业主们对小区管理的参与感和满意度。
希望物业管理部门能够认真考虑我们的建议，并在实际工作中加以落实，让小区的管理服务更加人性化、高效和便捷。
我们期待着与您共同努力，共同打造一个更加美好的居住环境。
谢谢！
业主委员会敬上。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2014年5月
本项目在策划定位阶段工作分两部分，目前处于第一阶段：整体 定位及物业发展建议
2014/03
第一阶段
第一阶段(中期）
市场调研与访谈
项目整体定位与规划建项议目整体 定位及物业发展建议
市场调研与访谈 – 项目周边及重点商业 – 在售住宅项目 – 政府访谈 – 专业人士访谈 – 消费者访谈
云城区
罗定市
云安县 新兴县
55
【项目区位】项目地块处在市区的老城区，距离市政府仅一公
里距离，区位优势明显
项目位于云城区的东南部
距离市中心仅0.8公里，交 通便利
距离云浮市政府仅1公里， 位置极佳
交通情况： 区域交通主要有三茂 铁路、324国道、广 昆高速 新世纪大道距离项目 位置仅百米
打造区域中高端楼盘 保证项目大于15％的行业利润率
15
【目标理解】初步测算后发现要实现经济目标需要容积率达到
6.0以上
目标收益率下容积率低值初算
计算假设条件：
面积（平方米）
容积率
售价：住宅6000元/平方米，公寓6400元 住宅（含公
/平方米，商业按出售一二层，价格15000
寓）
商业
元/平方米，车位按16万/个
66000
利润（万元）
税前利润 税后利润
成本利润率
11900 8900
15%
16
【目标理解】结合客户目标和项目现状，本项目存在两方面的
PART 1
项目本体分析
报
PART 2 核心问题界定
PART 5 项目定位
告 目 录
PART 3 宏观区域研究
PART 6 物业发展建议
PART 4 市场分析
PART 7 经济测算
3
P1.项目本体分析
通过对项目本体进行解读，总结 出项目的优劣势
பைடு நூலகம்
1、项目基本情况
2、优劣势分析
3、项目属性
【区域概况】云浮地处广东省中西部，东部与珠三角接壤，距
广州仅两小时车程
云浮城市区位 云浮市位于广东省中西 部 东连珠江三角洲，西靠 广西东部，北临西江 距广州140公里，距香 港260公里
云浮市行政区划 云浮市辖云城区、新兴 县、云安县、郁南县， 代管罗定市
郁南县
250米滨河休憩长廊
1000米河岸可视景观带
9
【项目劣势1】项目容积率约6.8，预期舒适度较低，建议在符
合经济条件下，尽可能降低项目容积率
华侨新村项目总建筑面 积为14.5万平方米，占 地仅32亩，容积率预计 高达6以上
云城区在售楼盘除雅湖 轩是单体楼容积率高以 外，其它楼盘的容积率 大部分在2.5左右，且均 不超过4.0
对河东岸的商业也有一 定影响
中专桥窄，交通拥堵
城市核心区
中专桥
11
【项目劣势3】受征询意见的业主，90%同意拆迁，但仍有20户
暂未同意拆迁
约20户业主因各种原因暂未同意拆迁，需要 尽快解决，这是项目拆迁及前期操作的难点 之一
但考虑到政府是拆迁以后交付地块给发展商 ，拆迁问题不是项目的核心问题；
13
P2.核心问题界定
理解目标，提炼核心问题
1、项目目标 2、目标理解 3、核心问题
【项目目标】
开发商目标
1、获得较高的利润空间 2、打造云城区中高端产品， 树立“旧城改造标杆”， 促使后续项目持续开发
政府目标
通过华侨新村项目改造， 打通河南东路与河南中路 相连接，提升城市形象
世联解读
开发商对本项目的期望是：
购物生活等配套 华侨新村菜市场 邮局、同福超市等
以地块为中心800米范围内配套分布
妇幼保健院
红十字妇产医院
皮肤病防治院 邮政马坪支局
同福超市
市第二小学 华侨幼儿园 华侨新村菜市场
市第三小学
8
【项目优势2】地块西侧为南山河，约有1000米河岸可视景观带
，私享250米的滨河景观休憩长廊
项目可利用的景观资源 项目紧临南山河，其中可 视范围达1000米 250米滨河休憩长廊
拆迁指标 总拆迁面积约为42,445平方米 其中住宅面积约为39,733平方米， 其余为商业和幼儿园
7
【项目优势1】地块周边800米范围内拥有三所医院，还有幼儿
园小学，购物生活配套均较完善
三所医院 妇幼保健院 红十字妇产医院 云浮皮肤病防治院
教育配套 市第二、第三小学 华侨幼儿园
三茂铁路
广昆高速
324国道
城市核 心区
0.8公里
1公里
云浮市政府
6
【地块状况】总用地约为32亩，容积率初定为6.8，住宅只能做
高层形式，地块内部现有大量待拆迁建筑，主要为住宅
地块指标 总规划用地：32亩（不包括沿河18 米宽的道路） 用地性质：商住 容积率初定为6.8 总建筑面积约145,000平方米
地块暂未同意拆迁的业主分布图
总户数共 240户
222户已征 询意见
202户同意
20户不同 意
18户暂无法联系
数据来源：华侨新村旧城改造调查汇报稿
12
【属性界定】
四线城市·老城区·河景资源 中等规模·高容积率·旧改项目
困难：高容积率如何进行物业排布，如何保证舒适度 机会：项目综合素质好，位处老城区优质地段，具备河景资源
111322 15000
建安成本：住宅1800元/平方米，商业
2300元/平方米
成本（万元）
其它 车位 合计 1400 1000个（1不2含77车22位）
土地补偿金 拆迁补偿 建安 其它 合计
6000
5000 32400 10600 54000
销售收益（万元）
6.0
住宅（含公 寓）
商业
车位
合计
42000 11300 12800
针对项目基本情况， 界定核心问题，并提出项 目的主要发展战略与定位 ，同时提出项目物业发展 建议
内容包括： – 项目 本体分析 – 区域宏观研究 – 物业市场分析 – 项目发展战略 – 物业发展建议 – 财务测算
2014/05
第二阶段
规划跟进
为确保项目设计顺利进行， 提供设计顾问工作
备注：应甲方要求，项目名称改为华侨新城，特此说明。
云城区在售主要楼盘容积率情况
6.8
“住宅容积率在3.0以上算是相对较高的，容积率高达6的话物 业排布将是挑战，楼间距和居住舒适度将是项目劣势” ——地产专业人士，陈先生
10
【项目劣势2】中专桥狭窄，影响南山河两岸的居民通勤，同时
影响项目商业氛围
中专桥仅9米宽，作为南 山河东岸的居民通往市 区的重要桥梁之一，在 上下班高峰期存在较为 严重的拥堵现象，影响 市民出行