房地产项目定位及物业发展建议
晋祠别墅项目整体定位及物业发展建议(市场与定位)
特 征
资金、技术和人才向城市 集中区集聚 集中区人口增加，工商业 快速发展
城市 发展
南移：
太原城市整体发展规划采用 “南移西进、北展东扩、提升品质、 重塑形象”的发展思路，城市逐渐向外扩展。
长风街城南新中心区作为城市南移的桥头堡，在长风大街贯通 的实际利好下，成为城市扩张中最先发展起来，是全市财富阶 层购房的主要集中区。 西进：
外部 资源
地块周边主要为城中村改建住宅区，距离地块5分钟车程的晋祠公 园是区域内人群休闲的主要去处。
龙山风景区 本 案
龙山石窟
晋 祠
开发 目标
根据项目区域条件、地块条件以及产权条件，与开发公 司初步沟通后，确定本案项目发展目标为别墅类物业。
PART.
城市宏观背景研究
2
太原房地产市场研究
太原别墅市场研究 太原小产权市场研究
横滨
副城
川崎
太原
新城
其他城市
副城
东京
副 城
副城
其他城市
集聚
人均GDP3000美元以下
扩散
集聚
扩散
人均GDP10000美元以上
信息网络作为基础
城市群的形成 人口趋于分散 复合式、网络化的空间布局
人均GDP3000--10000美元
城市集中区交通拥挤、 环境恶化---“城市病”
投资效益降低;外生因素 促使城市向外扩张 新区的形成 组团式、多中心集 聚;组团功能多样， 设施齐备
规模以上工业增加值占二产的比例逐年增加，由2001年的52.82%上升到2008年的78.42%，
年帄均增长率达到6.06%。
城市 人口
太原市外来人口近5年来帄均增长率为12.33%，外来人口的不断 进入推动了太原城市人口的快速增长。
房地产昆明项目二期定位及物业发展建议_172P
酒店式写字楼
其他
目录
一、写字楼宏观数据
二、昆明一环内写字楼调查 三、重点案例裙楼及地下层调查
四、顺城项目调查
ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ
10
项目名称
银海SOHO 银海地产 北京路612号 高层 33层 2.5元/平米/月 建筑面积 层高 写字楼栋数
60% 50% 40% 30% 20% 10% 1% 0%
ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ
49%
26%
23%
1% 非常满意
一般
满意
不满意
非常不满意
6
2）46%的消费者对办公写字楼的附属配套不满意，不满意的主要原因是电梯和车位太 少；消费者对于目前的办公配套设施（如电梯、停车位、娱乐休闲配套等）表示不满 意的比例高达44％，是最高的，还有2%的表示非常不满意，经过测算，综合满意度评 分为55.6，属整体不满意状况。
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
44%
不满意的集中原因 满意的集中原因
一般对物业管理比较满意.
32%
办公的配套设施不齐全,停车不方便 本楼电梯太少,车位太少
苏州胜浦地块定位及物业发展建议
苏州是长三角区域最具活力的城市 苏州经济的高速增长决定了房地产市场有着进一步的发展空间；湖东成为苏州新的经济增长极 园区湖东区经济的快速增长使园区成为苏州新的增长极，产业及人口将大量导入，为湖东区房地产的发展带来新的契机；胜浦镇城市化进程，规划为园区城市副中心 胜浦镇作为园区城市副中心，城市化进程将进一步加速；相比湖东板块，胜浦镇的城市公共资源更加丰富 胜浦镇生活配套丰富，也是胜浦镇的房地产市场的优势之一；公积金制度 特有的公积金制度促进园区包括胜浦镇人口的购房需求。
苏州位于长江三角洲经济发展的核心地带，是围绕上海经济增长极所产生的经济空间扩散的第一圈层，发展潜力强；发达的高速公路及轨道交通网络，使得苏州与长三角其他城市圈紧密相连；苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心。
城市背景
苏州城市经济地位：
长三角城市圈中，苏州GDP总值仅次于上海
南向商业广场，但商业的档次较低，再南方为景观河道；
东向已建成的金浦公园；
西向通江路，宽度约10米；
问题3：在区域形象整体较差的情况下，如何充分利用自然资源，改变形象？
项目界定总结
诠 释
项目界定
胜浦镇核心区域周边在售或待售项目较少周边景观资源优势较好地块较小、容积率较高
问题界定
高于周边项目的楼面地价高价下大户型的需求度较少地块周边有高压线等不利条件
二、项目的整体定位
三、物业发展建议
研 究 思 路
市场竞争
1.市场总体分析2.区域市场分析3.细分市场分析
战略选择
1.竞争占位2.战略选择
项目宏观界定
1.城市背景2.园区背景3.胜浦背景
宏观界定
本项目发展战略
项目界定
宏观分析
房地产项目定位与策划分析
房地产项目定位与策划分析1. 简介本文将针对房地产项目的定位和策划进行分析。
房地产项目定位是指确定项目所面向的目标市场和目标客户群体，策划则是制定项目的具体发展方向和实施计划。
房地产项目的定位和策划对于项目的成功与否至关重要，因此有必要对其进行深入研究和分析。
2. 房地产项目定位2.1 目标市场房地产项目的目标市场是指项目所在地区的潜在购房人群。
在确定目标市场时，需要考虑以下几个因素：•人口规模与结构：目标市场中的人口规模和结构决定了购房需求的总量和特点。
例如，年轻人口多的地区需求更多的小户型住房，而老年人口多的地区则需求更多的养老型住宅。
•经济发展水平：经济发展水平决定了目标市场中购房需求的支付能力。
经济发展水平较高的地区对高档次住宅的需求较大，而经济发展水平较低的地区则对经济型住宅的需求较大。
•地区发展规划：地区发展规划会对目标市场的特点和需求产生重要影响。
例如，如果地区发展规划中有大量商业和工业项目，那么对住宅项目的需求也会相应增加。
2.2 目标客户群体目标客户群体是指项目最有可能吸引到的购房人群。
在确定目标客户群体时，需要考虑以下几个因素：•年龄段：不同年龄段的购房需求和购房能力不同。
例如，年轻人更倾向于购买首套房，而中年人更倾向于购买升级房。
•家庭结构：家庭结构会对购房需求产生重要影响。
例如，有孩子的家庭更倾向于购买大面积的住宅，而单身人士则更倾向于购买小户型住宅。
•支付能力：购房人群的支付能力决定了他们对项目的吸引程度。
支付能力较高的购房人群对高档次住宅的需求更大。
3. 房地产项目策划3.1 发展方向房地产项目的发展方向是指项目的核心竞争力和市场定位。
在确定发展方向时，需要考虑以下几个因素：•项目特点：项目的地理位置、配套设施、建筑设计等特点决定了项目的核心竞争力。
例如，位于市中心的项目更适合开发商或投资者购买，而位于郊区的项目更适合自住购房人群。
•市场需求：市场需求决定了项目的市场定位。
房地产项目定位的三面
房地产项目定位的三面在房地产开发领域中，项目定位是至关重要的一步，它决定了项目的发展方向、市场定位及运营策略。
而项目的定位不仅局限于某一个方面，而是需要综合考虑多个因素。
本文将从三个方面探讨房地产项目定位的重要性和方法。
一、产品定位项目的产品定位是指确定项目的产品特点、属性和目标受众。
在进行产品定位时，开发商需充分了解市场需求、竞争对手和目标消费群体。
比如，某地区居民对低密度、高品质住宅的需求较高，那么开发商就应该将项目定位为高端住宅区，注重绿化规划和物业服务。
另外，还需要考虑项目类型，比如住宅、商业、写字楼等，以及是否集中发展或多元化发展。
项目的产品定位需要综合考虑市场需求、土地条件、竞争对手等因素，以确保项目在市场上有竞争力。
开发商可以通过市场调研、人口统计数据、市场趋势等多种手段，为项目定位提供依据。
二、市场定位市场定位是指为项目确定目标市场及市场细分，明确项目在市场中的地位和竞争策略。
通过市场定位，可以帮助开发商更好地了解目标受众的需求，从而针对性地开展市场营销活动。
市场定位需要考虑多个因素，如项目所在地区的经济发展情况、人口结构、消费习惯等，并与项目的产品定位相匹配。
比如，某地区的年轻人群体多，对时尚、便利的购物环境有需求，那么商业开发项目可以将目标市场定位为年轻人群体，并选择适合的品牌和业态进驻。
为了确定市场定位，开发商可以进行市场研究、竞争对手分析、行业趋势预测等，以便更好地把握目标市场的需求和竞争情况。
三、运营定位运营定位是指为项目确定合适的运营策略和目标。
一个房地产项目的成功与否，很大程度上取决于其运营能力和服务质量。
通过运营定位，可以为项目制定合理的运营目标和策略，从而提供优质的居住环境和良好的居住体验。
针对不同类型的项目，运营定位有所不同。
比如，住宅项目可以注重物业管理和社区服务，商业项目可以注重租户引进和宣传推广，写字楼项目可以注重办公环境和配套设施等。
同时，开发商还需要考虑项目的定位是否与运营目标相匹配，以确保项目在运营过程中能够持续发展。
xxxxxx南路高端社区项目前期策划定位及物业发展建议
本项目的关注点应是关注开发大于关注产品，关注速度大于关注利润； 即是在开发的前期，以快速平衡现金流为导向；平衡现金流之后，追逐 利润的最大化
本报告是严格保密的。
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核心问题分解
本项目实际关注的 核心问题是提高资 金的运营效率
由于地块自身条件的限 制，根据世联操作此类 项目的经验，以项目的 定位作为划分依据，本 项目可能有的开发方向 包括三种模式：
选择多种物业类型并存的综合体模式，有利于 优化解决本项目核心问题
低端定位： 普通高层住宅（顶峰国际公寓）
此种开发模式的市场价值实现度低；
中端定位： 综合体模式（怡丰新都会）
此种开发模式可能包含有写字楼、公寓、 住宅、商业等多种产品类型；
根据本项目企业目标的 深入解析及项目自身条 件的综合考量：适于本 项目的可能开发模式为 定义中端的综合体模式
青 弋 江 路
地块北部相邻青戈江
路规划中心线 目前原有沿路形象破 旧的民房等待拆迁； 沿xx路延伸，地块北 部有烟草局、广播电 视学校等单位
南部相邻多层 地块西部正对的省广 播电视中心，易造成 产业集群
南部相邻小高层
本报告是严格保密的。
地块东部相邻青戈江路
规划中心线； 目前较为破旧的建筑计 划拆迁 地块南部相邻华苑新村， 建设有小高层、多层
写字楼市场现状 写字楼市场未来发展格局
本区域为xx老城区， 区域内集中大量老城 写字楼的分布主要 中村； 集中在政务区大量 新建的高档写字楼； 人口密集，住宅氛围 北一环沿线、中心 浓厚 区的原有和在建的 未来将会形成具有较 中高档写字楼；各 高居住价值的区域； 区域分布的商住办 公楼
本报告是严格保密的。
区域内民房
地块所在区域原为xx老城区； xx路沿线集中曙红新村等类似城中村； 区域内住宅主要以此类城中村形成存在，形 象破旧
房地产项目整体定位与物业发展建议
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不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
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作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
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都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
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安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
对房地产运营管理建议
对房地产运营管理建议引言房地产运营管理是指对房地产项目在运营阶段进行有效管理和运营，以实现项目的稳定运营和利益最大化。
在当前房地产行业竞争激烈的环境下，有效的运营管理对于房地产企业的长远发展至关重要。
本文将对房地产运营管理提出一些建议，以帮助企业实现更卓越的运营效果。
提高租户满意度租户满意度是衡量房地产项目运营管理成功与否的重要指标。
通过提高租户满意度，可以增加租户留存率和口碑，在竞争激烈的市场中获取更多的租房需求。
以下是提高租户满意度的建议：1.定期开展租户满意度调研，了解租户的需求和意见，针对性地改善问题；2.建立快速响应机制，及时解决租户的问题和反馈，提高服务质量；3.提供个性化的服务，满足租户的特殊需求；4.加强与租户的沟通，定期组织交流活动，增加租户的参与感和归属感；5.定期维护和改善公共设施，保持房地产项目的整洁和良好状态。
提升物业管理水平物业管理是房地产运营管理的核心环节，直接关系到项目设施的维护和管理品质。
提升物业管理水平可以增强项目的市场竞争力和品牌形象。
以下是提升物业管理水平的建议：1.招聘高素质的物业管理团队，注重员工的培训和素质提升；2.加强对项目公共设施的巡检和维护，确保设施的正常运行；3.定期开展安全检查和隐患排查，确保项目的安全性；4.建立高效的维修保养机制，及时处理设施故障，提高设施的可用性；5.提供便捷的在线报修服务，提高反应速度和服务质量；6.积极参与社区管理，组织居民活动，增加居民之间的互动。
提高成本控制和效益成本控制和效益是房地产项目运营管理的重要目标，直接影响到企业的盈利能力和发展空间。
以下是提高成本控制和效益的建议：1.优化房地产项目的设计，减少建设成本和运营成本；2.引入节能环保技术，降低能耗和资源消耗；3.精细化管理收入和支出，合理分配资源，实现资源最优配置；4.加强供应链管理，与供应商建立长期稳定的合作关系，降低采购成本；5.制定合理的租金和物业费政策，提高收益水平；6.注重数据分析和市场研究，及时调整经营策略，提高运营效益。
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本报告是严格保密的。
谨呈：郑州鑫苑置业房地产有限 公司
郑州鑫苑经三路项目定 位及物业发展建议
本报告是严格保密的。
项目研究工作的阶段划分
2005.1.26---2005.3.3 25个工作日
第一阶段 项目定位及 物业发展建议
发展战略 项目定位 物业发展建议 经济测算 规划设计任务书
本报告是严格保密的。
第二阶段 项目营销战略与策略
营销战略及策略初稿 营销战略 营销推广策略 展示策略
世联的一切研究都以事实为基础，以客户 目标为导向
客户的目标实质上是 项目的宏观愿景。
现实的目标体系则是 随着市场的变化和项目 的发展在动态变化的。
速度是第一位的，快速回收资金。销售率在开盘实 现30％，封顶实现50％。
但随着资源稀缺和竞 争升级，市场供应向 着同等价格水平的中 端写字楼演化。在自 用市场销售情况良好。
但在中端产品的投资 市场上面临着郑东新 区的竞争；
河南信息大厦 4500
注协大厦 3400
国际企业中心 4100
英特大厦 3400
思达数码大厦 3500
索克大厦
广汇国贸大厦 4000
清华国际 3400
东汇大厦 3200
本报告是严格保密的。
融元广场 3500
本案
注协大厦 3300
金成国际 3100
财富广场 3500
融丰花园 3500
才智广场 3500
龙湖大厦 3200
东方国际 3000
奥园 3000
纵向比较，突破3500意味着挑战区域中端写字楼的产品主 流，与经三路及郑东区的市场热点展开竞争。
高端市场 （纯写字楼）
3300
鑫苑名家小高层
3300
住宅产品符合预期目标的机会在于城中豪宅
绿洲·银郡
3400
汉飞城市公园
3500
阳光豪宅别墅
3600
本报告是严格保密的。
核心地段型
我们不具备占位高端住宅的资源，不适合 做城中豪宅类产品
自然资源型
人文资源型
产品价值型
•项目要求：
商务繁华区 规划中的政务区或商务 区
•郑州代表：
通过本项目开发，价格期望突破3500元/M2，实现 利润4000万元以上，利润率18%。
本报告是严格保密的。
技术路线图
市场机会扫描 地块价值分析
市场竞争分析
提出假设
发展战略 项目定位
案例借鉴
物业发展原则
经
建
户
济
筑
型
指
排
配
标
布
比
重
建
配
设
点
筑
套
计
形
风
建
创
象
格
议
新
元
Hale Waihona Puke 素本报告是严格保密的。
区域市场大势基本能保证开盘三个月50％的速度实现。所以我们选 择价格标杆扫描市场机会，通过提升产品力获得速度和价格的突破。
对于周边环境的便利性和成熟度要求高，产品配置还有相当 的提升空间。
经三路南段的商住楼业主以实物贸易型中小企业为主，北段 的商住楼业主以知识、信息商贸服务型中小企业为主。
本报告是严格保密的。
（三）典型小户型产品扫描
香桔市 2700 独立空间 2600 时尚PARTY 2400 都市领地 2500 21TH银宫 3500
绿地老街 3000
本报告是严格保密的。
大盘均价2300元，多层2500～2600元，小高层、高层3100～ 3200元，别墅3500～3600元。纯住宅产品难以突破3500
区域内住宅以多层为主， 约占80％；其次为小高 层约占15％；
高层和公寓较为稀缺。
多层住宅市场存量较大， 面临较大竞争，价格难 以突破3000元。
本报告是严格保密的。
（一）传统住宅市场扫描
➢ 选取具有代表性、竞争 性的住宅进行分析
恒升府第 2650
汉飞城市公园 3100
湖适精华版 2800
达观369 3000
中亨都市家园 3000
金成国际 3100
绿洲·银郡 3400
本案
鑫苑名家 3100～ 3300
联盟新城 4300
顺驰第一大街 3300
产品特征
供需状况
在04年集中放量弥补了之前存在的市场空白，销售情况良好。 均价在4000-4500，租金2元以上；
主要特征
原高端写字楼具有政府资源的依赖性或投资导向性； 高端产品的硬件配置还有一定提升空间； 老城区市场现有高端产品对片区环境依赖性不强。
中端市场 (商住楼为主）
供需状况 主要特征
市场相对成熟，近年租售情况普遍良好。 价格集中在3000-3500之间，租金在1～1.5左右。 中端写字楼目前的投资需求旺盛。
本报告是严格保密的。
新楼中楼 2800
恒升府第玲珑 居2700
财富中心 2300
普通公寓成为市场主流，供需两旺，价格在2500～3000 之间；而概念型公寓则可能会成为我们的机会
时代 第一 代
第二 代
第三 代
第四 代
类型 类单 身宿 舍时 代
普通 公寓 时代
纯概 念公 寓时 代
顶级 公寓 时代
位置
•操作评估：
•产品对施工精细度要求高 高科技类创新市场风险高 很容易被市场复制
本报告是严格保密的。
（二）写字楼市场扫描 ——专业写字楼+商住楼
经三路商住楼群是区 域市场最为成熟的中 端写字楼产品。产权 70年，价格3000～ 3500元，租金1～ 1.5。租售情况非常 好，业主以中小商贸 及服务型企业为主；
体量（万M2） 销售周期
销售率
国际企业中 心
10.8
开盘三个月
60％
清华国际
1.4
开盘三个月
99％
财富广场
6
开盘三个月
70 ％
注协大厦
2.5
开盘三个月
60％
金成国际二 期
本报告是严格保密的。
5
开盘三个月
70 ％
突破3500意味着什么？ ——主打商务方向、写字楼与公寓相结合
用预期目标扫描市场机会
传统住宅市场是否给我们提供机会？ 写字楼市场是否给我们提供机会？ 小户公寓方向是否给我们提供机会？
绿洲银郡
可为之事：
引进核心商业，打造区 域核心
•项目要求：
自然山体、水系
近高尔夫、游乐场等旅游 项目
•项目要求： 区域有历史文化等沉淀
•郑州代表： 未来龙湖周边项目
•郑州代表： •——
项目要求：
建筑或园林为绝对领先产品 高科技、酒店式等产品附加值 突出
•郑州代表
鑫苑名家
•可为之事：
通过细节或规模展示绝对精品 引进高科技，打造智能住宅
高层住宅价格普遍高于 多层400元，且市场供 应量有限。可能成为一 个市场机会。
恒升家园
1950
恒升府第
2180
湖适
2200
新楼中楼
2400
湖·左岸
2400
鑫苑名家都市家园
2400
中亨都市花园多层
2800
金成国际广场
2800
达观369高层
3000
中亨都市花园高层
3000
鑫苑名家多层
3100
加州风情别墅