商业项目定位及物业发展建议
商场物业工作计划和目标
商场物业工作计划和目标
1. 与商场租户保持良好合作关系，解决他们的问题并满足他们的需求。
2. 确保商场的设施和设备保持良好状态，定期进行维护和维修。
3. 提高商场内部的清洁和卫生标准，确保顾客和租户的满意度。
4. 制定应急预案，确保商场在突发情况下的安全和稳定。
5. 优化商场的管理和运营流程，提高效率和降低成本。
6. 开展促销活动和活动策划，吸引更多的顾客和提高商场的知名度。
7. 定期组织商场需求调研，了解顾客和租户的需求和反馈，不断改进和提升商场的服务质量。
8. 培训和提升物业团队的专业素养和服务意识，确保团队的整体素质和执行力。
房地产项目整体定位与物业发展建议
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不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
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作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
8
都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
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安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
商业综合体的项目建议书
商业综合体的项目建议书一、项目概述商业综合体是目前各大城市发展的新趋势，是集购物、娱乐、餐饮、文化等多种元素于一体的大型综合性商业建筑群落。
本项目旨在打造一座以娱乐、休闲、购物为主的现代化商业综合体，致力于为居民带来更加便捷的生活方式，提供全方位的消费需求。
二、市场分析目前，随着经济的发展，消费结构不断升级，人们的需求也逐渐多元化。
商业综合体通过集成多元化的商业服务，为消费者提供更全面的生活消费需求，越来越受到市场欢迎。
针对本综合体所在区域，人口密度高，商业市场空间大，因此具备较好的市场基础。
三、项目定位本商业综合体定位于高端消费市场，以满足高端人群对于生活品质的要求为目标。
通过高品质、高档次的商品汇聚，为消费者创造一个高尚的购物环境，同时也是各种娱乐休闲活动的理想场所。
维持高品质的形象，同时也是项目长期发展的重中之重。
四、项目设计本商业综合体总占地面积140000平方米，总建筑面积100000平方米，分为地下2层、地上6层，主要包括商业、休闲娱乐、餐饮、电影院、KTV等配套设施。
其中，货架面积50000平方米，其余10000平方米分配给各种餐厅、电影院等配套设施。
1、商业空间：为顾客提供高品质、高档次的购物环境，商业区主要设有服装、化妆品、眼镜、珠宝、高端数码产品、家具等品牌，所有品牌都是全球精选的高端品牌。
2、休闲娱乐：为消费者提供各种娱乐设施，包括文化创意区、艺术空间、主题体验区等，多元化的游戏设施也是本商业综合体的特色。
3、餐饮空间：本综合体的餐饮区域主要用餐人数针对中高端消费人群，标志性的餐饮品牌和很多特色小店，能够丰富顾客们的品质生活。
4、影院和KTV：作为休闲娱乐的重点项目之一，高端豪华的影院和KTV极富吸引力。
全高清的观影体验能够着眼于满足消费者的高端品质体验。
五、经营模式本商业综合体的经营模式主要分为直营、托管和合作经营。
其中直营和托管模式主要针对大型品牌或服务，合作经营则针对小型餐饮和零售品牌。
物业商业工程管方案
物业商业工程管方案一、引言随着城市化进程的加速以及人们生活水平的提高，商业地产项目也日益增多。
物业商业工程管理作为商业地产项目管理的重要组成部分，其具有重要意义。
良好的物业商业工程管理方案能够为商业地产项目的建设和运营提供有力保障，保证项目的顺利进行和成功营运。
本文就物业商业工程管理方案进行了全面的研究和分析，并提出了相应的管理措施和建议，旨在为商业地产项目的成功实施提供有力支持。
二、物业商业工程管理方案的目的和意义1. 目的物业商业工程管理方案的目的在于通过规范的管理模式和有效的管理措施，提高商业地产项目的建设质量、运营效率和服务水平，实现项目的可持续发展。
2. 意义良好的物业商业工程管理方案有利于提高商业地产项目的整体经济效益和社会效益，降低项目的运营成本，增强项目的市场竞争力，提升企业形象和品牌价值，为投资者、业主和用户提供优质的项目服务和产品体验。
三、物业商业工程管理方案的基本原则1. 立足于市场需求物业商业工程管理方案应该始终以市场需求为导向，紧密结合市场需求和项目定位，制定相应的管理策略和服务标准，实现项目供给与市场需求的良性互动。
2. 服务至上物业商业工程管理方案应注重提升服务质量，以用户体验为核心，倡导“以人为本”的管理理念，全面提升项目的服务水平和客户满意度，实现“服务至上”。
3. 持续创新物业商业工程管理方案应该促进创新意识和创新能力的培养，鼓励员工不断学习和实践，注重技术创新和管理创新，提高项目的竞争力和持续发展能力。
4. 风险控制物业商业工程管理方案应该加强风险管理意识，建立健全的管理体系和规章制度，加强安全生产和环境保护，有效防范和化解各类风险，全面提高项目的安全性和稳定性。
四、物业商业工程管理方案的主要内容1. 建设阶段管理在商业地产项目的建设阶段，物业商业工程管理方案应重点关注以下内容：（1）项目规划和设计根据项目的定位和市场需求，制定项目建设规划和设计方案，注重项目的功能性、美观性和实用性，确保项目能够适应市场需求和未来发展。
大型商业街区物业管理方案
大型商业街区物业管理方案一、前言随着城市化进程的不断加快和商业发展的蓬勃发展，大型商业街区已成为城市的重要组成部分。
大型商业街区拥有规模庞大、商业种类繁多、客流量大等特点，对物业管理提出了更高的要求。
本文将针对大型商业街区的特点，提出相应的物业管理方案，旨在提升商业街区整体品质，优化管理效率，满足用户需求，实现可持续发展。
二、大型商业街区物业管理的现状分析1. 物业管理存在的问题目前大型商业街区物业管理普遍存在以下问题：(1) 缺乏全面性规划：部分商业街区物业管理仅停留在保持基本秩序的层面，缺乏整体规划和定位，无法提供符合商业街区形象的管理和服务。
(2) 信息化程度低：部分商业街区物业管理手段简单，缺乏信息化管理系统支持，无法及时、准确地获取商业街区的运营数据，影响管理决策的精确性和效率。
(3) 缺乏专业人才：部分商业街区物业管理团队能力不足，缺乏专业知识和经验，无法有效应对商业街区管理中的复杂问题和挑战。
(4) 服务品质有待提升：部分商业街区物业管理服务质量不高，存在服务态度不好、反应速度慢、服务项目单一等问题，让用户体验不佳。
2. 大型商业街区物业管理的发展趋势随着社会经济的不断发展和科技的不断进步，大型商业街区物业管理也呈现出以下发展趋势：(1) 多元化运营模式：大型商业街区物业管理将逐渐向多元化运营模式转变，引入互联网、文化、体育等元素，打造更具吸引力的商业街区品牌形象。
(2) 信息化管理：大型商业街区物业管理将逐渐借助信息化技术，构建信息化管理系统，实现对商业街区的全面监控和管理，提高管理效率和服务质量。
(3) 专业化管理团队：大型商业街区物业管理将逐步引入专业人才，建设专业化管理团队，提升管理水平和服务品质，为商业街区的可持续发展奠定基础。
(4) 用户体验优化：大型商业街区物业管理将重视用户需求，注重用户体验，通过提升服务质量和管理水平，打造更舒适、便捷、安全的商业环境，提升用户满意度和忠诚度。
商业物业市场开拓方案
商业物业市场开拓方案商业物业市场竞争激烈，开拓市场需要一些有效的策略，本文将会介绍一些可行性的方案，为商业物业的开拓市场提供参考。
1. 定位明确商业物业市场包括各种类型的商业建筑和商业中心。
开发商需要清楚地了解市场需求，以及自身的定位。
在定位上，建筑外观和内部设施对吸引潜在客户有关键作用。
商业物业的理念应能够满足当地用户的需求，包括不同年龄层、家庭或商业客户的需求。
商业物业的选择应该能够提供各种租赁和购买方案，同时考虑到今后的可持续性。
2. 加强宣传在市场开发中，正确的宣传和广告策略尤其重要。
开发商可以利用各种宣传方式，包括多媒体广告、传单和海报等。
另外，社交媒体的利用也非常重要。
通过社交媒体平台，如facebook、instagram、微信等，可以将物业项目的照片和资讯推向目标客户。
通过社交媒体，开发商可以与客户进行互动，从而获得更多的流量。
3. 建立低价格定位价格是物业市场中非常敏感的一个问题。
在低价定位上，可以降低门槛，进一步吸引潜在客户。
但这并不意味着开发商要以低价竞争为主要策略，而是要在市场标杆价的范围内保持合理的价格。
在建立低价定位时，还需要考虑附带服务、资本投入、决策和管理成本等因素，以便制定合理价格。
3.1 打造信誉和口碑在市场中建立开发商的信誉是对低价定位的首要任务。
开发商应该保证物业项目的品质，确保没有问题存在，并迅速解决客户的问题，从而树立良好的口碑和商业信誉。
3.2 专注于客户需求开发商应该以客户需求为中心，建立物业管理服务，重视解决客户的需求和问题，为客户量身定制服务方案，增加客户满意度，从而获得更多的口碑宣传和流量。
4. 开展营销策略在物业市场的开发中，营销策略是必不可少的一部分。
通过不断改进和优化营销策略，可以提高市场份额和回报率。
4.1 提供优惠方案提供优惠方案是吸引潜在客户的有效方式。
开发商可以通过包括减价、折扣、免费月租等方式，留住现有客户，同时吸引新客户。
4.2 建立黄金时段建立黄金时间是市场营销中非常关键的因素。
世联_山东胜利大厦定位定位及物业建议_99p
政策分析 风险分析 市场分析 竞争分析 案例借鉴 客户定位 公寓物业定位 公寓物业发展建议
项目界定以及思考方向
城市核心商圈内的综合体物业
一、从地段价值考虑，商业价值最高，首先要保证商业的 体量 二、项目占地规模小，保持较高的容积率，保证一定规模 的经营与销售面积，从而达到稀释地价，地块价值最大化。 三、因此，整体的定位中必有的物业类型为集中商业+塔楼 （高容积率），打造城市的地标型综合体。Fra bibliotek商场入口
南广场
内部平面交通示意（动线）
主要动线
平面交通布局原则
北广场
次要动线 一层主要动线
一条人流主动线，保证各个商铺的均好 适宜的步行尺度，保证购物的舒适性 设计宜曲不宜直的步行通道，增加购物的 趣味性和局部商铺的昭示性
平面交通布局说明
每层的主要交通动线是如图所示的主环路。 环路的设臵应考虑到划铺的可行性，同时 要尽量顾及到同层的不同区域。 次要交通动线包括中庭环路，主环路与中 庭环路的连接线路、主环路于垂直交通线之 间的连接线路。
功能描述：
内部功能为休闲、植物观赏、购物场所。 温室花园自然延伸到室外与室外广场连接，用绿植
形成室内和室外空间的过渡与互动。
业态确定
根据精品购物公园的商业定位确定本项目的业态组合为：
首选方案：
次选方案：
大型百货
超市+电器+IT类卖场+零售+餐饮+娱乐休闲
在次选方案中，考虑到总规模的限制，需控制餐饮娱乐的比例，并在建筑设 计中反映出可调整的弹性。
商业整体定位
精品景观式购物公园
体验式、情景化、景观化
“SHOPPING PARK”—— 景观式购物公园
广州琶洲写字楼市场定位及策划建议
目录[壹]物业概述 (1)[贰]市场定位 (2)1写字楼定位 (2)1.1新型写字楼的趋向 (2)1.2定位依据 (3)1.3形象与功能定位 (5)1.4目标客户群 (5)2公寓定位 (6)2.1定位依据 (6)2.2功能定位 (6)2.3目标客户群 (6)3商场定位 (9)3.1商场目标客户群 (9)4价格定位 (9)4.1写字楼、公寓 (10)4.2商场 (11)[叁]项目建议 (12)1项目命名建议 (12)1.1商场 (12)1.2写字楼 (12)1.3公寓 (12)2项目功能分布建议 (12)3项目整体设计建议 (13)3.1商场 (13)3.1.1规划设计建议 (13)3.1.2配套设施建议 (14)3.2写字楼 (14)3.2.1规划设计建议 (14)3.2.2配套设施建议 (15)3.2.3装修标准建议 (15)3.3公寓 (16)3.3.1规划设计建议 (16)3.3.2硬件设施建议 (16)3.3.3软件管理建议 (17)3.3.4服务式公寓管理服务内容及要求 (17)3.3.5装修标准建议 (18)[肆]销售策略 (19)1价格策略 (19)2推广策略 (19)2.1推出时机选择 (19)2.2相关推广策略 (20)2.3销售模式 (20)2.4建立分销网 (21)2.5编制“琶洲第一中心完全工作手册” (21)3配合推广的广告安排 (22)3.1在香港的广告安排 (22)3.2在广州的广告策略 (22)4销售渠道 (22)4.1点对点的销售方式 (22)4.2网上推广 (23)4.3客户网络 (23)[伍]实施计划 (24)1开发进度与销售的配合进度安排 (24)2有关销售配合工作 (24)2.1接待中心布置方案建议 (24)2.2工地现场包装建议 (24)2.2.1广告牌等户外广告宣传 (24)2.2.2工地围墙处理 (25)2.3样板间选址及表现建议 (25)2.4接待中心内销售工具摆放建议 (25)[陆]策划顾问服务内容 (27)1前期策划顾问 (27)1.1项目可行性研究分析（略） (27)1.2定期提供相关的最新市场信息 (27)1.3策划顾问 (28)1.3.1细化目标客户群 (28)1.3.2规划建议 (28)1.3.3开发/销售计划建议 (28)1.3.4推广策略的制定 (29)1.3.5推广执行方案建议 (29)1.3.6制定工作流程表及工作安排表 (30)1.4设计物业管理模式 (30)1.5协助发展商甄选广告公司并监督其工作 (30)1.6协助发展商甄选模型制作公司 (31)1.7协助准备招商有关文件 (31)1.8策划并指导参与一切推广宣传活动 (31)1.9地盘包装建议 (31)1.10现场展厅布置建议 (32)1.11参与有关项目的工作会议 (32)2建筑规划顾问 (33)2.1项目设计阶段的建筑顾问服务 (33)2.2物业施工阶段的工程顾问服务 (33)2.2.1评估物业规划设计及相关之建议 (33)2.2.2评估机电房的规划位置, 机电设备合理充份利用及布置 (34)2.2.3绿化的规划 (34)2.2.4水电供应容量问题 (35)2.2.5安全保卫系统的设置 (35)2.2.6垃圾处理设备 (35)2.2.7消防设备的设置 (35)3招商服务 (35)3.1具体操作方案 (35)3.2现场展厅与海外展厅的管理 (36)3.3检讨销售策略 (37)3.4市场信息 (37)4服务期限 (37)4.1前期顾问期 (37)4.2招商代理期 (37)[壹] 物业概述项目所处的琶洲地区北临珠江，周边有珠江新城、广州高新技术产业开发区、广州生物岛、赤岗领事馆区、长洲文化旅游风景区、海珠果园保护区等城市重要发展区，是广州市未来的会展板块和城市副中心区，具有良好的发展前景。
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4%-5% 停滞
5%-8% 稳定发展
大于8% 高速发展
0-800US$ 启动期
人均GDP与房地产发展关系
800-4,000US$ 快速发展期
4000-8,000US$ 平稳发展期
8,000-20,000US＄ 减缓发展期
常熟市社会消费品零售总额以每年15%左右上涨，居民 消费性支出占可支配收入比重大
社会消费品零售额
增长率
25000 20000 15000 10000
5000 0
15037 10301
17203 11692
19308 14439
2004
2005
2006
人均可支配收入 人均消费性支出
➢ 这个指标反映通过各种商品流通渠道向居民和 社会集团供应的生活消费品来满足他们的生活 需要，是研究人民生活、社会消费品购买力、
2001 2002 2003 2004 2005 2006
总GDP
增长率
100000 80000 60000 40000 20000 0
35.0%
30.1%
77075 30.0%
29181173.65%202204.65%800
64931 54314
18.6% 19.5%
25.0%
18.72%0.0% 15.0%
项目区域特征
区域内主要以住宅开发为主，目前没有商业氛围，新建成的 住宅小区很多，项目地块位于片区核心位置，商业价值很大， 辐射面广
常熟 三个 专业 市场
地块解析
明日星洲
锦绣苑 金山苑
西侧地块
镇政府大楼
东侧地块
东区铂宫
禧徕乐
项目参数
西侧地块
东侧地块
用地面积：30272平方米 容积率≤1.8 建筑密度≤50% 绿地率≥20% 建筑形式：多层建筑 东南角设置集散广场≥2500平方 60车位/万平米，地面停车位≥总停 车位的20%
——极大促进商业发展
200 180 160
17.0% 176.7127.01%8.0% 151.041266.5% 16.0%
140
15.1%129.6787
120
110.821832.6% 97.5386
14.0%
100 84.752112.0%
12.0%
80
60
10.0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006
常熟市产业结构以第二产业为主，其中以轻工制造业为 支柱，但第三产业消费性行业提升明显
常熟市产业分布比例
100%
50%
0%
2002
2003
2004
2005
2006
第一产业 第二产业 第三产业
第二产业产值
25000000 20000000 15000000 10000000 5000000
0
2004
2005
常熟商业规划
常熟市商业发展规划——两心三带
两心：古城核心 新城中心
三带：
虞山---尚湖
旅游渡假休闲商业带
10.0%
5.0%
0.0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006
人均GDP
增长率
■常熟市大量外来从商人
群，人口不计在市区人口 内，但经济税收计入常熟市 地税部门，从而大量提高了 常熟市的人均GDP；
■正常本地人口的人均GDP
应该处于4000-8000US＄；
小于4% 萎缩
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
货币流通等问题的重要指标。
➢ 常熟市以每年15%左右的年增长率上涨，表示 常熟市居民的消费水平大幅度的提高，商业发 展进入快速期
➢ 04、05、06年常熟人均消费性支出 占人均可支配收入比例，分别为： 68.51%、69.97%、74.79% 表明常熟市的居民消费能力逐渐提 升，占支配比重大，商业发展潜力 巨大
宏观经济 消费市场 产业结构
➢常熟市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入高 速平稳发展期
➢社会零售消费品总额每年以15%以上增长，且人均消费性 支出占可支配收入的比例不断增加，突破70%
➢第二产业轻工制造业为全市支柱产业，第三产业潜力巨大， 消费性行业年增长率30%~60%
报告思路
１、城市宏观经济背景 ２、项目区域地块特征 ３、城市商业地产规划 ４、城市商业地产现状 ５、客户定位及客户访谈分析 ６、客户目标 ７、项目核心问题分析 ８、项目物业发展建议
用地面积：42487平方米 容积率≤2.2 建筑密度≤50% 绿地率≥20% 建筑形式：多层为主，局部可设点式 高层，限高60米 西南角设置集散广场≥3000平方 60车位/万平米，地面停车位≥总停 车位的20%
项目总建筑面积将近14万平米 具备成为市级商业中心的潜质 跨越昆承片区服务功能，辐射全市，形成三足鼎立
常熟市近年GDP及人均GDP上涨迅速，房地产业进入 高速平稳发展期
亿
1000
35.0%
800
30.1%
809.28 30.0%
678.78 565.1625.0%Fra bibliotek600
20.54%75
400 30317.53%65
19.0% 20.1% 19.22%0.0% 15.0%
10.0%
200
5.0%
0
0.0%
2006
制造业 能源供应业 建筑业
消费性第三产业 住宿餐饮业
2004年 2005年 增长率
69801 103799 48.71%
居民服务及其他服务业
78639 130147 65.50%
文娱业
30015 38692 28.91%
批发零售业
1524205 1758406 15.37%
常熟市宏观总结—发展态势迅速，为房地产、商业物业 发展奠定了良好的平台
世联对项目的理解——项目界定
总GDP、人均GDP上涨迅速 消费能力不断提升的三线城市 全国百强县（市）排名第六的城市 城市人口迁移，未来成熟区域 跨越昆承片区辐射全市，形成三足鼎立
报告思路
１、城市宏观经济背景 ２、项目区域地块特征 ３、城市商业地产规划 ４、城市商业地产现状 ５、客户定位及客户访谈分析 ６、客户目标 ７、项目核心问题分析 ８、项目物业发展建议
谨呈：常熟鸿泰置业有限公司
常熟鸿泰商业项目 项目定位及物业发展建议
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报告思路
１、城市宏观经济背景 ２、项目区域地块特征 ３、城市商业地产规划 ４、城市商业地产现状 ５、客户定位及客户访谈分析 ６、客户目标 ７、项目核心问题分析 ８、项目物业发展建议