某某房地产项目定位与物业发展方案
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世联_内蒙古鄂尔多斯龙湾项目定位与物业发展建议_186PPT
鄂尔多斯集团以强大的实力和规模成为中国出口名牌企业 和中国行业排头兵企业，进入全国520户重点企业和中国企 业500强之列。“鄂尔多斯”作为中国行业标志性品牌，以 150.67亿元的品牌价值稳居中中国最有价值品牌前列。
打造世界名牌
成就系列辉煌
解读鄂尔多斯集团：强劲的发展活力
鄂尔多斯温暖全世界
羊绒
煤炭
伊金霍洛街
路
杭达
锦拉
路特
路
鄂尔多斯大街
龙湾
乌审街
天骄花园
鄂尔多斯广场 龙湾项目 天骄花园
合计
总建面约28万平米（地上） 总建面约25万平米（地上） 总建面约49万平米（地上）
总建面约102万平米（地上）
报告目录
Part1 开发背景分析 Part2 城市背景研究 Part3 市场环境研究 Part4 三项目整体发展战略 Part5 龙湾项目定位与物业发展建议 Part6 龙湾项目经济测算
发时序和角色扮演，实现项目整体现金流的安全稳定，获得市场合 理利润，缩短集团的输血时间，早日实现房地产集团的自我循环。
第二目标 树立品牌 扩大影响——依托集团背景，通过率先启
动项目（部分项目）的市场影响，树立鄂尔多斯房地产的品牌，奠 定市场认知度与美誉度。
第三目标 锻炼团队 复制扩张——构建可复制的发展模式经验，
2008年城镇居民人均消费性支出19064元， 增长32% 。大大高于同级别西部其他城市。
2008年城镇居民人均消费结构图
元
5.38%
14.30%
25.72%
消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享 乐型和发展型转变，家用轿车、旅游、文化娱 乐、交通通信等消费热点持续升温。
16.52% 4.07%
打造世界名牌
成就系列辉煌
解读鄂尔多斯集团：强劲的发展活力
鄂尔多斯温暖全世界
羊绒
煤炭
伊金霍洛街
路
杭达
锦拉
路特
路
鄂尔多斯大街
龙湾
乌审街
天骄花园
鄂尔多斯广场 龙湾项目 天骄花园
合计
总建面约28万平米（地上） 总建面约25万平米（地上） 总建面约49万平米（地上）
总建面约102万平米（地上）
报告目录
Part1 开发背景分析 Part2 城市背景研究 Part3 市场环境研究 Part4 三项目整体发展战略 Part5 龙湾项目定位与物业发展建议 Part6 龙湾项目经济测算
发时序和角色扮演，实现项目整体现金流的安全稳定，获得市场合 理利润，缩短集团的输血时间，早日实现房地产集团的自我循环。
第二目标 树立品牌 扩大影响——依托集团背景，通过率先启
动项目（部分项目）的市场影响，树立鄂尔多斯房地产的品牌，奠 定市场认知度与美誉度。
第三目标 锻炼团队 复制扩张——构建可复制的发展模式经验，
2008年城镇居民人均消费性支出19064元， 增长32% 。大大高于同级别西部其他城市。
2008年城镇居民人均消费结构图
元
5.38%
14.30%
25.72%
消费结构转型升级加快，由温饱型消费向享 乐型和发展型转变，家用轿车、旅游、文化娱 乐、交通通信等消费热点持续升温。
16.52% 4.07%
房地产昆明项目二期定位及物业发展建议_172P
写字楼名称 租赁价格（元/平米/月） （2001年/2006年） 红塔集团 柏联广场 世纪广场 华尔贝大厦 华尔顿大厦 华域大厦 ---/85-120 ---/60 ---/40-60 20-30/25-40 40-50/45-60 ---/48 出售价格（元/平米） （2001年/2006年） 不出售 不出售 ---/4600-6000 ---/5000-6000 ---/4000-5000 不出售
酒店式写字楼
其他
目录
一、写字楼宏观数据
二、昆明一环内写字楼调查 三、重点案例裙楼及地下层调查
四、顺城项目调查
ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ
10
项目名称
银海SOHO 银海地产 北京路612号 高层 33层 2.5元/平米/月 建筑面积 层高 写字楼栋数
60% 50% 40% 30% 20% 10% 1% 0%
ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ
49%
26%
23%
1% 非常满意
一般
满意
不满意
非常不满意
6
2）46%的消费者对办公写字楼的附属配套不满意，不满意的主要原因是电梯和车位太 少；消费者对于目前的办公配套设施（如电梯、停车位、娱乐休闲配套等）表示不满 意的比例高达44％，是最高的，还有2%的表示非常不满意，经过测算，综合满意度评 分为55.6，属整体不满意状况。
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
44%
不满意的集中原因 满意的集中原因
一般对物业管理比较满意.
32%
办公的配套设施不齐全,停车不方便 本楼电梯太少,车位太少
酒店式写字楼
其他
目录
一、写字楼宏观数据
二、昆明一环内写字楼调查 三、重点案例裙楼及地下层调查
四、顺城项目调查
ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ
10
项目名称
银海SOHO 银海地产 北京路612号 高层 33层 2.5元/平米/月 建筑面积 层高 写字楼栋数
60% 50% 40% 30% 20% 10% 1% 0%
ＳＨＥＮＺＨＥＮＺＨＩＸＩＡＮＧＺＨＩＹＥ（ＫＭ）ＹＯＵＸＩＡＮＧＯＮＧＳＩ
49%
26%
23%
1% 非常满意
一般
满意
不满意
非常不满意
6
2）46%的消费者对办公写字楼的附属配套不满意，不满意的主要原因是电梯和车位太 少；消费者对于目前的办公配套设施（如电梯、停车位、娱乐休闲配套等）表示不满 意的比例高达44％，是最高的，还有2%的表示非常不满意，经过测算，综合满意度评 分为55.6，属整体不满意状况。
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
44%
不满意的集中原因 满意的集中原因
一般对物业管理比较满意.
32%
办公的配套设施不齐全,停车不方便 本楼电梯太少,车位太少
xxxxxx南路高端社区项目前期策划定位及物业发展建议
本项目的关注点应是关注开发大于关注产品，关注速度大于关注利润； 即是在开发的前期，以快速平衡现金流为导向；平衡现金流之后，追逐 利润的最大化
本报告是严格保密的。
8
核心问题分解
本项目实际关注的 核心问题是提高资 金的运营效率
由于地块自身条件的限 制，根据世联操作此类 项目的经验，以项目的 定位作为划分依据，本 项目可能有的开发方向 包括三种模式：
选择多种物业类型并存的综合体模式，有利于 优化解决本项目核心问题
低端定位： 普通高层住宅（顶峰国际公寓）
此种开发模式的市场价值实现度低；
中端定位： 综合体模式（怡丰新都会）
此种开发模式可能包含有写字楼、公寓、 住宅、商业等多种产品类型；
根据本项目企业目标的 深入解析及项目自身条 件的综合考量：适于本 项目的可能开发模式为 定义中端的综合体模式
青 弋 江 路
地块北部相邻青戈江
路规划中心线 目前原有沿路形象破 旧的民房等待拆迁； 沿xx路延伸，地块北 部有烟草局、广播电 视学校等单位
南部相邻多层 地块西部正对的省广 播电视中心，易造成 产业集群
南部相邻小高层
本报告是严格保密的。
地块东部相邻青戈江路
规划中心线； 目前较为破旧的建筑计 划拆迁 地块南部相邻华苑新村， 建设有小高层、多层
写字楼市场现状 写字楼市场未来发展格局
本区域为xx老城区， 区域内集中大量老城 写字楼的分布主要 中村； 集中在政务区大量 新建的高档写字楼； 人口密集，住宅氛围 北一环沿线、中心 浓厚 区的原有和在建的 未来将会形成具有较 中高档写字楼；各 高居住价值的区域； 区域分布的商住办 公楼
本报告是严格保密的。
区域内民房
地块所在区域原为xx老城区； xx路沿线集中曙红新村等类似城中村； 区域内住宅主要以此类城中村形成存在，形 象破旧
房地产项目整体定位与物业发展建议
9
不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
10
作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
8
都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
21
安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
世联地产株洲宏侨项目物业发展建议书
05
CATALOGUE
风险控制与应对措施
市场风险及应对措施
总结词
准确预测，快速反应
详细描述
加强对市场趋势的监测和分析，及时调整项目定位和推广策略，以适应市场需求的变化。同时，建立快速反应机 制，一旦市场出现异常波动，立即采取应对措施，确保项目稳定发展。
政策风险及应对措施
总结词
深入研究，灵活调整
现代简约风格
采用现代简约的设计风格，体现时尚、简约的特点， 满足年轻人的审美需求。
地域特色
在建筑设计中融入地域特色，体现当地的文化和历史 ，为居民提供更有归属感的生活环境。
绿色建筑
采用绿色建筑技术，提高建筑的节能性能，减少对环 境的影响。
绿化及景观设计
绿化率高
通过丰富的植物配置，提高小区的绿化率，为 居民创造一个宜居的生活环境。
03
分析竞争对手的价格策略和产品特点，制定具有竞争力的价格
策略，吸引更多潜在客户。
渠道策略
01
传统渠道
利用房产中介、开发商自有销售 团队等传统渠道进行项目销售， 确保市场份额和销售量。
网络渠道
02
03
跨界合作
利用互联网平台、社交媒体等网 络渠道进行项目宣传和推广，吸 引更多潜在客户和提高知名度。
与银行、金融机构等跨界合作， 提供更多元化的购房方式和优惠 条件，提高项目销售收益。
多层次景观
利用地形、水体等元素，打造多层次的景观效 果，增强居民的视觉享受。
休闲空间
在小区内设置休闲设施和场所，为居民提供放松和交流的空间。
智能化系统规划
安全监控系统
建立完善的安全监控系统，包括视频监控、 门禁系统等，提高小区的安全性。
XX房地产公司发展规划及职责管理方案
ＸＸ置业集团管理规划及职责管理方案序言一个企业的稳步发展，首先是看一个管理者有没有远见及一套高超的管理艺术，管理者的性格决定者一个企业的文化。
作为一个管理者必须具备卓越的管理才华。
管理是心与心的沟通，思想激励一个人的斗志。
心是看不到摸不着的东西，具体表现出来的一种成效。
管理不是管人，是在开发人才，是在管理一种程序，程序是一个企业的法宝，那就是企业的规章制度及企业各工作人员的工作职责。
人的积极性提高了，他才会发挥作用，给公司创造价值。
以下我就浅谈一下自己的思路，供董事长及董事会领导参考。
管理方案（草稿）A、工作职责管理方案公司各职能部门的设置（组织结构）公司设职能部门八个：①审计监督部；②行政管理中心；③工程项目管理中心（含总工室）；④财务管理中心；⑤营销管理中心；⑥项目开发中心；⑦物业管理部；⑧成本控制中心。
以上八个职能部门分别由经营副总裁、董事长助理（副总裁）、工程副总裁、财务总监分管，各分管副总裁对总裁（总经理）负责，由总裁提名任命，（总裁）总经理对公司董事长负责（含公司董事会）。
一、审计监督部工作职责（管理方案）审计监督工作有总裁任组长，董事长助理（副总裁）任副组长，组员由工程副总裁、经营副总裁、财务总监担任。
1、负责研究公司相关的法律、法规、政策，为公司提供法律帮助及意见，监督公司重要经济活动。
2、负责拟签定合同的审核、合同管理，对合同的执行情况进行定期检查和总结。
3、负责公司中ISO9000质量的管理工作，审核、复审ISO9000组织实施和组织内审情况的落实和制定。
4、负责来信来访的处理等工作。
二、行政管理中心工作职责（管理方案）由经营副总裁负责管理，任组长，行政管理中心主任任副组长负责全面工作。
1、负责人力资源的开发工作，分析、监管、调动、组织员工考核。
2、负责人才资源规划和年度人才资源成本预算，拟定公司组织机构、岗位设置、编制各职能部门职位说明书。
3、负责人才资源的储备、薪酬调研、福利等体系政策的制定及实施工作。
楼盘规划物业管理方案模板
楼盘规划物业管理方案模板一、前言本方案是为了规范楼盘内的物业管理工作，提高居民的生活质量和居住环境，确保楼盘安全、舒适、便捷的生活环境，实现楼盘内部的和谐与稳定。
二、物业管理基本情况1.楼盘名称：XXX楼盘2.楼盘地址：XXX市XXX区XXX路XXX号3.楼盘建筑面积：XXX平方米4.楼盘建筑结构：XX栋别墅、XX栋公寓、XX栋商业楼5.楼盘规划：物业管理区、居住区、商业区三、物业管理组织架构1.物业管理委员会：由业主代表、物业公司代表、居民代表等组成；2.物业管理办公室：设立物业管理办公室，负责管理和协调楼盘内各项事务，包括维修、保洁、安保等；3.部门设置：人事部、财务部、安保部、保洁部、维修部等。
四、物业管理服务内容1.安全管理：包括保安巡逻、安全设施的维护和保养、安防设备的运行和管理；2.环境卫生：包括楼盘内的公共区域的清洁、垃圾清运、绿化养护等；3.设备维修：包括楼盘内设备的日常维修、维护和保养；4.居民服务：包括居民关系管理、投诉处理、信息发布等；5.商业管理：包括商铺租赁管理、商家服务监督等；6.其他服务：包括停车管理、供水供电管理等。
五、物业管理工作流程1.日常工作：安保巡逻、环境清洁、设备维修等；2.事务处理：居民投诉、紧急事件处理、商业租赁、停车管理等；3.管理会议：定期召开物业管理委员会会议，研究解决楼盘内的重大问题；4.业主大会：定期召开业主大会，听取业主意见，对重大事项进行讨论决定。
六、物业管理质量控制1.对各类服务进行定期评估，评定为合格服务的工作人员给予奖励，不合格服务的人员给予相应惩罚；2.建立居民意见箱，定期收集居民投诉和意见建议，及时回复和处理；3.建立物业管理服务满意度调查制度，定期对居民进行满意度调查，为其提供满意的服务。
七、物业管理费用收费和使用1.物业管理费用的收取：按照《XXX楼盘物业管理服务收费标准》收取物业管理费用；2.费用使用：物业管理费用主要用于楼盘内的安保、环境卫生、设备维修等费用支出。
世联_山东胜利大厦定位定位及物业建议_99p
政策分析 风险分析 市场分析 竞争分析 案例借鉴 客户定位 公寓物业定位 公寓物业发展建议
项目界定以及思考方向
城市核心商圈内的综合体物业
一、从地段价值考虑，商业价值最高，首先要保证商业的 体量 二、项目占地规模小，保持较高的容积率，保证一定规模 的经营与销售面积，从而达到稀释地价，地块价值最大化。 三、因此，整体的定位中必有的物业类型为集中商业+塔楼 （高容积率），打造城市的地标型综合体。Fra bibliotek商场入口
南广场
内部平面交通示意（动线）
主要动线
平面交通布局原则
北广场
次要动线 一层主要动线
一条人流主动线，保证各个商铺的均好 适宜的步行尺度，保证购物的舒适性 设计宜曲不宜直的步行通道，增加购物的 趣味性和局部商铺的昭示性
平面交通布局说明
每层的主要交通动线是如图所示的主环路。 环路的设臵应考虑到划铺的可行性，同时 要尽量顾及到同层的不同区域。 次要交通动线包括中庭环路，主环路与中 庭环路的连接线路、主环路于垂直交通线之 间的连接线路。
功能描述：
内部功能为休闲、植物观赏、购物场所。 温室花园自然延伸到室外与室外广场连接，用绿植
形成室内和室外空间的过渡与互动。
业态确定
根据精品购物公园的商业定位确定本项目的业态组合为：
首选方案：
次选方案：
大型百货
超市+电器+IT类卖场+零售+餐饮+娱乐休闲
在次选方案中，考虑到总规模的限制，需控制餐饮娱乐的比例，并在建筑设 计中反映出可调整的弹性。
商业整体定位
精品景观式购物公园
体验式、情景化、景观化
“SHOPPING PARK”—— 景观式购物公园
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归云堂项目定位与物业发展建议
垠坤观点
梯式思考： 纵向思维 对应互动
城市
本案
时代机会
消费者
类 比研 究
本案不是一个普通楼盘的地位 整个城市的发展趋势将直接影响本案的发展
时代机会将创造本案的发展空间 消费者是本案支撑点
类比研究会提示关于项目的精准思路
研究课题
我们是谁？ [结合地块的属性研究，给予本案充分的认识和挖掘]
城市别墅
它是
市心居住， 却可享受到郊区森林的新鲜空气
它是
高科技、高品质的建筑空间 南京第一个模拟全智能住宅
实现远程操控家电、启动家庭安防设施的智能化管理 还引入智能开关和智能遥控器等设备 用户不在家中可以利用红外遥控器对家电和电源进行控制 实现“网络家庭”梦想
它是
最新技居住
项目研判[地块成本]
地块成本2600万，楼面地价达到4864元/㎡
成本决定本案只能建造城市高端物业
项目研判[SWOT]
S（优势）
地处中心城区，大区位易于获得认同； 地块侧边的文物资源和对面的城墙资源，地块本身归云堂的禅宗 渊源，使地块的文脉极为深厚； 袖珍型的规模，较短的销售周期，会较好的化解来自市场的周期 性风险；
因为稀缺而尊贵的身份感，会极大的提高产品的附加价值；
有文化的东方别墅成为思考方向之一
项目研判[SWOT]
W（劣势）
外部环境十分陈旧，周围居民收入较低，生活形态较为低下； 道路属社区搜集道路，十分狭窄，车行交通不畅； 周边配套属于基本满足型，缺乏成规模社区配套； 外部缺乏稀缺性既有资源，如名山、丽水、公园或人文环境等
目标市场
南京10多万的高收入人群将成为我们研究的重点
客户特征
收入
身价在500万元以上，年收入在30万元以上的朝阳产 业从业者，如IT业、旅游业、外贸业等
客户特征
家庭结构
38—45岁之间的三口之家 子女接受中学大学教育，部分已离巢
客户特征
涵养
淡泊不喜张扬，精深内敛
因此，在未来的战略中，我们将以：
未开盘，40套 已登记200人
售完
类比态势研究
企业 月牙湖边
品牌 品牌优势
金基唐城 品牌优势
区位关系
成本比较
优势
当年首席高尚居住 很低的地价成本 山水城林、板块环境与地位 区
莫愁湖边
较低的地价成本 稀有湖景、交通便利
观园翔龙
首善之区乌龙潭边 较低的地价成本 稀有水景、交通便利
本案
外行进入型 首善之区被贫民区 很高的地价成本 缺乏传统别墅的基本资源
借助经验丰富的专业化操作团队营造稀缺性 产品，通过环境再造、广告包装等手段弱化 劣势，降低风险，减弱威胁。
城市别墅类比研判
城市别墅认知
位于城市中心区（老城区） 不超过3层的地面住宅 拥有独特的景观资源，如独占性山水等 交通比较便利，与交通干道距离一般在500米及以上
城市别墅发展
❖南京最早的城市别墅当属颐和路、宁海路一带的民国公馆，现 在来看，他们最吸引人的反而是那种积淀已久的人文氛围。 ❖月牙湖和玄武湖的沿湖别墅是南京较成规模的城市别墅群，便 利的交通、无可替代的山水城林资源和高尚的板块形象是其大受 欢迎的主要原因。 ❖近期开发的位于莫愁湖畔的金基唐城朴园和乌龙潭边的观园翔 龙，也是较受欢迎的城市别墅的代表。
T（威胁）
缺乏稀缺性环境资源将带给项目很大的市场风险； 来自各方面对南京房价持续走高的负面影响，将直接 影响高端物业的价格走势； 发展商的操盘能力将面临比较严峻的考验；
在没有市场的地方，做出市场并将机会最大化
因此，我们
通过创造产品价值，创造市场机会和客户价 值，获得市场认同，将成为本案的基本操作 思路之一
企业
包围的腹地
结论
本项目自身质素较低，缺乏传统别墅应有的自然资源，因而原 创性的资源不足 这就要求我们必须从一个全新的角度来理解本地块的属性
以一种革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值
消费者研判
目标市场
本案的目标市场将以创造市场为主力 并带动极少量的投资市场。
以产品价值创造客户价值，产品创新带动市场创新
操作中对自我创造能力的要求将空前的高
项目研判[SWOT]
O（机会）
南京楼市的持续稳健发展带来的消费市场的信心； 经济发展高收入人群基数的不断扩大； 稀缺的城区别墅是目前许多不愿离开城市中心区的高收入人群寻 觅的对象；
产品自身创造的价值正成为房市的一把利器。
用产品创造市场机会以迎合高收入群体的需求
项目研判[SWOT]
因此，我们希望
❖它的居住体验是前所未有的，但它的外形又是 极其不张扬的 ❖不但要拥有自己独特的建筑符号，同时还要有 深厚的历史沉淀和文脉底蕴
——前者通过高科技来创造 ——后者就要依托于文脉来实现
文脉
是关于建筑的原点 是产品不可放弃的元素 是代表产品个性的某种精神
文脉探寻，追忆归云堂……
归云堂，一个意味深远的地名，必然 有它的文脉溯源所在。 禅堂，古称僧堂或云堂，与佛殿、法 堂同为禅宗丛林的主要堂宇，禅僧昼 夜于此行道。 清代有庙，称归云堂。巷以庙名。因 此归云堂名沿用至今…………….
我们卖给谁？ [锁定本案目标客户群，进行准确的目标市场划分和生活形态描述]
我们怎样去做？ [从战略和市场的高度，赋予本案独特的个性生活气质]
我们如何推动？ [以组合式攻击体系，确保市场和品牌的双赢]
项目研判
项目简况
地处戴家巷曲里弯处的归云堂 出让面积7000㎡，其中：
A区占地约3900㎡，容积率<0.3，限高9m B区占地约2640㎡，容积率< 1.6，限高18m
归云堂
金基唐城
观云翔龙
月牙湖别墅
代表案例
项目名称
月牙湖边 别墅群
位置
建筑量体 产品
推案时机
苜蓿园大街 近万平米 单体、双拼，单 98年前后 套300平米左右
观园翔龙 广州路
8500平米 联排、跃层公寓 2004年
金基唐城 汉中门大街 60套 联排、普通公寓 2003年
目前状况
二手房市场价 值600万左右 一套
市场创新型的产品和个性化生活的营造 提升本案的整体质素和生活品质
借以转移地块资源价值严重弱势和地价带来的高风险
我们的战略主题思想
为南京城市造一张高端物业的代表名片 以革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值 以高科技和实验性实现产品价值的完全再造
营销概念
我们要缔造
走在时代前列的 带有实验性质的 又具有恒久价值的 在南京绝无仅有的
垠坤观点
梯式思考： 纵向思维 对应互动
城市
本案
时代机会
消费者
类 比研 究
本案不是一个普通楼盘的地位 整个城市的发展趋势将直接影响本案的发展
时代机会将创造本案的发展空间 消费者是本案支撑点
类比研究会提示关于项目的精准思路
研究课题
我们是谁？ [结合地块的属性研究，给予本案充分的认识和挖掘]
城市别墅
它是
市心居住， 却可享受到郊区森林的新鲜空气
它是
高科技、高品质的建筑空间 南京第一个模拟全智能住宅
实现远程操控家电、启动家庭安防设施的智能化管理 还引入智能开关和智能遥控器等设备 用户不在家中可以利用红外遥控器对家电和电源进行控制 实现“网络家庭”梦想
它是
最新技居住
项目研判[地块成本]
地块成本2600万，楼面地价达到4864元/㎡
成本决定本案只能建造城市高端物业
项目研判[SWOT]
S（优势）
地处中心城区，大区位易于获得认同； 地块侧边的文物资源和对面的城墙资源，地块本身归云堂的禅宗 渊源，使地块的文脉极为深厚； 袖珍型的规模，较短的销售周期，会较好的化解来自市场的周期 性风险；
因为稀缺而尊贵的身份感，会极大的提高产品的附加价值；
有文化的东方别墅成为思考方向之一
项目研判[SWOT]
W（劣势）
外部环境十分陈旧，周围居民收入较低，生活形态较为低下； 道路属社区搜集道路，十分狭窄，车行交通不畅； 周边配套属于基本满足型，缺乏成规模社区配套； 外部缺乏稀缺性既有资源，如名山、丽水、公园或人文环境等
目标市场
南京10多万的高收入人群将成为我们研究的重点
客户特征
收入
身价在500万元以上，年收入在30万元以上的朝阳产 业从业者，如IT业、旅游业、外贸业等
客户特征
家庭结构
38—45岁之间的三口之家 子女接受中学大学教育，部分已离巢
客户特征
涵养
淡泊不喜张扬，精深内敛
因此，在未来的战略中，我们将以：
未开盘，40套 已登记200人
售完
类比态势研究
企业 月牙湖边
品牌 品牌优势
金基唐城 品牌优势
区位关系
成本比较
优势
当年首席高尚居住 很低的地价成本 山水城林、板块环境与地位 区
莫愁湖边
较低的地价成本 稀有湖景、交通便利
观园翔龙
首善之区乌龙潭边 较低的地价成本 稀有水景、交通便利
本案
外行进入型 首善之区被贫民区 很高的地价成本 缺乏传统别墅的基本资源
借助经验丰富的专业化操作团队营造稀缺性 产品，通过环境再造、广告包装等手段弱化 劣势，降低风险，减弱威胁。
城市别墅类比研判
城市别墅认知
位于城市中心区（老城区） 不超过3层的地面住宅 拥有独特的景观资源，如独占性山水等 交通比较便利，与交通干道距离一般在500米及以上
城市别墅发展
❖南京最早的城市别墅当属颐和路、宁海路一带的民国公馆，现 在来看，他们最吸引人的反而是那种积淀已久的人文氛围。 ❖月牙湖和玄武湖的沿湖别墅是南京较成规模的城市别墅群，便 利的交通、无可替代的山水城林资源和高尚的板块形象是其大受 欢迎的主要原因。 ❖近期开发的位于莫愁湖畔的金基唐城朴园和乌龙潭边的观园翔 龙，也是较受欢迎的城市别墅的代表。
T（威胁）
缺乏稀缺性环境资源将带给项目很大的市场风险； 来自各方面对南京房价持续走高的负面影响，将直接 影响高端物业的价格走势； 发展商的操盘能力将面临比较严峻的考验；
在没有市场的地方，做出市场并将机会最大化
因此，我们
通过创造产品价值，创造市场机会和客户价 值，获得市场认同，将成为本案的基本操作 思路之一
企业
包围的腹地
结论
本项目自身质素较低，缺乏传统别墅应有的自然资源，因而原 创性的资源不足 这就要求我们必须从一个全新的角度来理解本地块的属性
以一种革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值
消费者研判
目标市场
本案的目标市场将以创造市场为主力 并带动极少量的投资市场。
以产品价值创造客户价值，产品创新带动市场创新
操作中对自我创造能力的要求将空前的高
项目研判[SWOT]
O（机会）
南京楼市的持续稳健发展带来的消费市场的信心； 经济发展高收入人群基数的不断扩大； 稀缺的城区别墅是目前许多不愿离开城市中心区的高收入人群寻 觅的对象；
产品自身创造的价值正成为房市的一把利器。
用产品创造市场机会以迎合高收入群体的需求
项目研判[SWOT]
因此，我们希望
❖它的居住体验是前所未有的，但它的外形又是 极其不张扬的 ❖不但要拥有自己独特的建筑符号，同时还要有 深厚的历史沉淀和文脉底蕴
——前者通过高科技来创造 ——后者就要依托于文脉来实现
文脉
是关于建筑的原点 是产品不可放弃的元素 是代表产品个性的某种精神
文脉探寻，追忆归云堂……
归云堂，一个意味深远的地名，必然 有它的文脉溯源所在。 禅堂，古称僧堂或云堂，与佛殿、法 堂同为禅宗丛林的主要堂宇，禅僧昼 夜于此行道。 清代有庙，称归云堂。巷以庙名。因 此归云堂名沿用至今…………….
我们卖给谁？ [锁定本案目标客户群，进行准确的目标市场划分和生活形态描述]
我们怎样去做？ [从战略和市场的高度，赋予本案独特的个性生活气质]
我们如何推动？ [以组合式攻击体系，确保市场和品牌的双赢]
项目研判
项目简况
地处戴家巷曲里弯处的归云堂 出让面积7000㎡，其中：
A区占地约3900㎡，容积率<0.3，限高9m B区占地约2640㎡，容积率< 1.6，限高18m
归云堂
金基唐城
观云翔龙
月牙湖别墅
代表案例
项目名称
月牙湖边 别墅群
位置
建筑量体 产品
推案时机
苜蓿园大街 近万平米 单体、双拼，单 98年前后 套300平米左右
观园翔龙 广州路
8500平米 联排、跃层公寓 2004年
金基唐城 汉中门大街 60套 联排、普通公寓 2003年
目前状况
二手房市场价 值600万左右 一套
市场创新型的产品和个性化生活的营造 提升本案的整体质素和生活品质
借以转移地块资源价值严重弱势和地价带来的高风险
我们的战略主题思想
为南京城市造一张高端物业的代表名片 以革命性的理念来创造一种城市别墅的另类价值 以高科技和实验性实现产品价值的完全再造
营销概念
我们要缔造
走在时代前列的 带有实验性质的 又具有恒久价值的 在南京绝无仅有的