商业项目定位及物业发展方案

原有存在于零星门面的零售业经营者，吸纳到新建的大型商场或购物中心．
▪商业地产发展着力探索的问题
房地产界短期现金到现金模式与商业长期发展的矛盾。
一、理解城市：
２、天津商业发展趋势： ▪外地经营者占主流
外地投资者在新建商业项目购买中占了超过５０％以上重要的比重。
▪目前缺乏合理的商业结构
商业项目操作需要以下三大要素：策划能力、招商能力、经营管理能力。
二、理解区域：
3、纵横观点：
⑴塘沽区作为新兴的国际化港口城市，发展态势迅猛，其天 津市经济中心的地位日益凸显，在此大势之下，其城市的外 扩的速度明显加快，人口数量稳步增长，各方面消费需求快 速拉升。而开发区和保税区的国际化进程日益加快，并与塘 沽区相互依托，凭借其商业的快速发展，其国际化进程及前 景被普遍认可，投资价值极高。
三、理解项目：
1、项目描述：
⑴项目整体描述：
本项目隶属洋货商圈内，总占地14035.2平方米，整个项 目为四层商业建筑，其中二、三层已经被韩国著名品牌超市“ 易买得”所租赁，他将为本项目吸引充足的客源，以保持长期 稳定的经营。项目总建筑面积47293平方米，其中一层建筑面 积9383平方米，目前将主要以售卖方式进行市场发售。
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑶区域交通分析：
②沿津塘公路两侧分布商业情况分析：规划区面积50公顷，可出 建筑面积约35万平方米，主要是大型的集散批发商城，包括现有 新洋市场、大五金超市，拟建世纪超市、金洋市场等；一部分位于 河北路两侧，主要建设大型商业、娱乐、餐饮等服务设施，规划区 面积20公顷，可出建筑面积约 14万平方米。 特点：已有商业面积和规划面积规模大，各种业态丰富，商业氛围 浓厚，已经形成区域购买习惯已经具备了塘沽区的地区商业中心基 本条件。
⑵技术经济指标： （ 略）
三、理解项目：
2、项目区域概述：
⑴区位描述：本项目位于塘沽区津塘路与中心北路交口，北临杭 州道，其周遍拥有塘沽区中心居住区，依托着天津重点商圈洋货 商圈的独有的商业优势使其在区域内产生巨大的投资价值。胜利 宾馆为该区域的标志性建筑。
⑵临近已有商业描述：新洋市场是以批发零售家用电器为主兼营服 装百货业的综合性市场。新洋市场的家电批发零售业在京津地区有 较大的影响，服务整个华北地区，从河北路抚顺道口起至市场内形 成了电器、光盘一条街，并带动了服装、小百货、饮食业的聚集， 形成了繁华热闹的街市市景。
二、理解区域：
1、区域概述：
⑴区域定位：
新兴的现代化港口城市的标志区
⑵区域位置描述：
位于天津市区的东南方，紧邻渤海湾畔，距天津市中心 45公里，距北京160公里，临近天津经济技术开发区、天 津港保税区和国家级海洋高新技术开发区。
二、理解区域：
1、区域概述：
⑶区域经济概述：
塘沽区面积859平方公里、总人口60万。近10年来，作 为滨海新区的核心发展区域和沿海的地理优势，大力发展外向 型经济，不断完善的城市基础设施并大力发展金融商贸，加之 其得天独厚的地理优势及旅游业的不断繁荣，塘沽已成为华北 地区最具投资潜力的国际化新兴港口城市。未来的塘沽，将在 加强、改善其自身商业环境的基础上，发展为区域内以居住、 休闲、娱乐、旅游为主的，辐射周边的中心城市。
二、理解区域：
2、整体区域商业分析：
⑶区域交通分析：
①整体概述：为了在目前的基础上进一步 改善滨海新区的交通状况。新区计划在 2006 年前，以塘沽为轴心建成“三环” 道路，交通的发展将会使得塘沽区整体城 市发展再此推上一个新的高峰，也必将带 动当地的商业迅猛发展，尤其是现以洋货 市场为中心的周遍商业地产，交通便利的 城市商业区将迅速发展。
二、理解区域：
3、纵横观点：
⑵由于整体市场态势及好而带来的投资热和建设热，使之相 互之间的竞争也愈演愈烈；市场的快速发展带来的不可预见 因素增多，增加了操作难度；同时国家土地政策和金融政策 的紧缩，使得市场风险增大。
二、理解区域：
3、纵横观点：
⑶除中心北路与津塘路交口的餐饮及少数商业外，洋货市场 觉大部分商铺租金价格为６元／平米／天，单从租金来看与 本项目存在较大的竞争。
A、以金街为首的商业群落：其业态主要以服装、餐饮、娱乐 业为主，超市、银行、药房、家电商场为辅，项目档次不一 ，消费群体层面较为广泛。
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析：
B、洋货市场为代表的“洋货商圈”： Ⅰ、其主要依靠泊来品进行零售业和物流商业，长期以来凭借其销售产品
的独特性和高额的利润在市场中确立自己的地位。 Ⅱ、商业规模逐渐加大，将形成一个新的区域中心级商圈。 Ⅲ、外来消费占有大量比例，随旅游业的发展必将带来大量的流动人口，必 将对当地商业的特别是洋货商圈的发展也起到很好的拉动作用。
经济的强劲发展、城市化进程加快，城市建设迅猛，造成各类产品需 求持续增长，启动梯次需求，形成联动效应。
一、理解城市：
２、天津商业发展趋势： 随着经济的飞速发展，商业地产也随之迅速发展，２００４ 年天津市商业地产将有３８０万平方米的竣工量。
２００４年天津市的商业地产将呈现出以下特征： ▪分散变集中 平面变立体
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析： ①区域商圈规划布局：
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析： ②区域商业规划面积：
规划2003 至2010 年期间，区域的内各类消费品市场的总 面积将达到150,000 平方米，是目前区域规模的1.5 倍，
③重点商贸中心描述及发展分析：
天津市国信唐人街商业定位及物业发展建议
方案整体架构描述
方案整体架构
理解城市
理解区域
理解项目
理解客户
SWOT分析
商业定位
业态定位
项目发展建议 定价方案
一、理解城市：
1、天津整体经济概述：
天津市整体国民经济近年来保持旺盛增展势头，2003年全市GDP总值达到 2386亿元，比上年同期增幅14.3%，2004年1~4月增幅居全国第一，人均 GDP超过3000美元。
二、理解区域：
2、整体区域商业分析：
⑴区域居民消费情况特点分析： ①塘沽区的人均社会消费品零售总额一直高于天津市的水平，整 体的收入水平高,区内人口消费潜力巨大，尚存在一定的释放空 间。 ②塘沽区的恩格尔系数远远低于市内各区平均水平，人们对提高 生活质量的消费要求越来越高。 ③有相当部分的区外人群在本区域实现消费，流动购买力高。