龙溪花园旧改项目定位及物业发展建议(世联)XXXX-237页

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宏观政策
房地产大势何去何从?
Байду номын сангаас
宏观趋势共识1：人口红利、城市化加速、收入的结构性增 长, 房地产市场具有持续发展的动力，长期利好。
人口红利——未来20年自住
型需求人群将集中在80、90年 代出生的人群，这段时间恰好 是中国人口增长的一次高峰期
25 20 15 10
5 0
1976
1979
1982
1985
1988
1991
1994
1997
新增人口（万） 出生率(%)
2000 2003 2006
2000 1500 1000 500 0
城市化加速——2020年新
增城市人口将达3亿，带来140 亿平米的新增需求
收入的结构性增长——麦
肯锡预测，到2025年中上资产 阶级人均可支配收入将增加12 万亿， 按照国际15-20%的住 房消费比，可新增住房消费 1.8-2.4万亿
月份 金融 政策
土地 政策
行政 手段
2007-2008年
✓ 全面缩紧甚至停止二手房房贷 ✓ 取消加按业务； ✓ 贷款审批手续严格，三套房以上不予办理按揭； ✓ 二套房贷首付四成以上，利率提高基准利率1.1倍； ✓ 明确第二套住房以家庭为单位； ✓ 多次加息及上调准备金率
✓ 深圳通过城中村改造增加住宅土地供应量，平抑深圳房价 ✓ 加大闲置土地回收力度，加大保障房的供给
✓ 即国19条：其内容包括了“开发商竞买保证金最少两 成”、“1月内付清地价50%”等19条土地调控政策。
✓ 深圳重点打击非法预售，发布虚假广告、囤积房源等 行为；
✓ “粤四条”：各地在审批商品住房项目预售许可时， 以整栋为最低审批规模，不得分层、分单元办理预售 许可证。 此外，房地产开发企业取得预售许可证后， 应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公 开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明 码标价。
✓ 地方可限定购房套数 .
政府决心：中央和地方双管齐下，政策更彻底，措施更坚 决，市场进入一个理性发展时期。
1、本次调控中央提高首付比例上调利率，政策权利下
放地方，是有因可循的，代表着一个理性市场的来临。
2010年第一季度政府两面性、信贷投放过量、市场供给不 足以及通胀预期的加速，这四个原因导致了房价的疯狂上涨， 也是导致本轮调控的主要原因。
•二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率 1.1倍； •两次上调金融机构人民币存贷款基准利率； •商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三 套及以上住房贷款； •对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险 缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
➢2007年“以家庭为认定单位”及“首付最低四成”仅是对“9.27政策”的重申， “利率按照风险定价”相比“贷款利率不得低于1.1倍基准利率”空间更大，但是 不进行改善性住房的区分，一定程度上增强了调控力度。
➢2010年4.14新政对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款 首付款比例不得低于30%；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比 例和利率水平。 调控力度更大，表明了政府的决心。
结合07-08年的宏观调控经验，2010年政府的表现为决心大, 出招
谨慎直效,政策出台的密度及执行力度视调控的效果进行调整。
部登记、办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；禁 止收取任何预定性质款项；取得预售许可证需备案开盘方案 和价格表；取得《房地产预售许可证》后十日开盘令，不得 囤积房源、捂盘惜售；预售房明码标价、价格网上公示；预 售合同管理、网上下载打印、限制更名；统一合同文本 ✓ 地方限价
2009-2010年
✓ 二套房贷首付五成以上，利率提高基准利率1.1倍； ✓ 两次上调金融机构人民币存贷款基准利率； ✓ 商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上
住房贷款; ✓ 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证
明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
✓ 首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分 期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年， 特殊项目可以约定在两年内全部缴清。
市场动力 土
期房价格
投资者
地
现房价格
自住者 投机者
政策态度：从目前密集出台的金融调控手段来看，政府稳 定房价决心坚定。
时间
2007-2008年
2009-2010年
金融 政策
•全面缩紧甚至停止二手房房贷 •取消加按业务；贷款审批手续严格， 三套房以上不予办理按揭； •二套房贷首付四成以上，利率提高基 准利率1.1倍； •明确第二套住房以家庭为单位； •七次上调金融机构人民币存贷款基准 利率.
人口
40
人均可居住面积
80%
城市化率 30
60.0% 60%
45.7%
20
40%
10
20%
0 2008
0% 2020E
2025E
19
17
51.1
2005 0
24.2 20
15.4 40
50.5
60
80
需求总量
350 新 增 需 求
140
300
315
250
200
150 175 100
50
0
2008 2020E
26万亿
全球富裕客户（>200,000）
9.9 2.6
大众富裕客户（100,001200,000） 中上中产阶层（40,001100,000） 下层中产阶层（25,001-40,000）
贫穷阶层（<25,000）
100 5万亿
宏观趋势共识2：房地产行业将呈现明显的周期性规律
影响 因素
影响 因素
时间 幅度
龙溪花园旧改项目 定位及物业发展建议
世联地产 2010.4.28
商业声明
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报告目录： 1、宏观政策 2、基础背景 3、客户分析 4、案例借鉴 5、产品定位 6、项目规划 7、旧改补偿建议 8、动态经济测算
✓ 对深圳房地产广告进行全面检查；
✓ 执行新版《二手房买卖合同》抑制以往二手房买卖中的阴阳 合同现象；
✓ 国家八部委联手查中国房价暴涨因素 ，深圳市13个部门联合 开展的全市房地产市场秩序专项整治行动；
✓ 住宅限外令 ✓ 现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交
开盘方案； ✓ 取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内