写字楼物业发展建议及物业管理1856283844
办公楼物业管理服务总体设想及目标
办公楼物业管理服务总体设想及目标1.提供全面的物业管理服务为了满足办公楼租户的各种需求，物业管理服务应该包括办公楼的维护、安全管理、清洁卫生、设备维修等方面的服务。
同时，还应提供一站式服务，包括办公设备的租赁、会议室的预订、快递服务等，以提高租户的工作效率和生活品质。
2.高效的运营管理物业管理服务应该建立高效的运营管理机制，包括人力资源的合理配置、设备设施的规范维护和更新、信息化管理系统的建设等。
通过科学精细的管理，提升办公楼的整体运营效率，降低租户成本，增加经济效益。
3.提供良好的服务体验物业管理服务应以租户的需求为导向，提供符合租户期望的高质量服务。
如建立完善的服务标准和流程，提供24小时的维修服务，及时反馈和解决租户的问题和需求。
同时，还应注重提升服务员工的专业素养和服务技能，使其能够提供更加贴心、周到的服务。
4.节能环保的管理策略办公楼的物业管理服务应注重节能环保，通过优化建筑能源管理、提供高效的水电设备、推广绿色出行等方式，降低能源消耗和环境污染。
同时，还应开展环保宣传和教育活动，鼓励租户参与节能减排，共同推进办公楼的可持续发展。
总体目标：1.提升租户满意度：通过提供全面、高效、贴心的物业管理服务，提升租户对办公楼的满意度，增加租户的忠诚度，提高办公楼的稳定性和收入。
2.提高运营效率：通过科学精细的管理，降低运营成本，提高办公楼的经济效益。
3.促进可持续发展：通过节能环保的管理策略，保护环境、提高资源利用效率，为租户提供一个绿色、健康、可持续发展的办公环境。
4.建立良好的企业形象：通过提供优质的服务体验和保持公正透明的管理策略，树立良好的企业形象，吸引更多优质租户，提升办公楼的市场竞争力。
为了实现这些目标，需要以租户需求为导向，建立完善的管理机制，加强与租户的沟通和合作，不断提高服务质量和管理水平，并注重创新和改进，适应市场变化和发展需求。
同时，还需加强与相关部门和社区的合作，共同推动办公楼物业管理服务的发展。
办公楼物业服务的重点、困境及解决建议
办公楼物业服务的重点、困境及解决建议引言办公楼物业管理是一个复杂且不断发展的领域，它涉及到多个方面的管理和维护工作，旨在为租户和用户提供高质量的工作和生活环境。
本文档将重点分析办公楼物业服务的重点、面临的困境，并提出相应的解决建议。
一、办公楼物业服务的重点办公楼物业服务的重点主要包括以下几个方面：1. 设施管理：包括维护和修理建筑物及其组件，如电梯、空调、照明、消防系统等，确保其正常运行。
2. 安保服务：负责办公楼的安全，包括监控系统、门禁控制、访客管理、紧急响应等。
3. 清洁与维护：保持办公楼的清洁和整洁，定期进行保养和维护，以提供舒适的工作环境。
4. 空间管理：合理规划和分配空间，满足不同租户的需求，同时进行租赁管理。
5. 服务支持：提供支持服务，如前台接待、邮件收发、会议设施租赁、餐饮服务等。
6. 能源管理：有效管理和节约能源，减少成本，同时符合环保要求。
7. 合规性：确保办公楼的运营和管理符合当地法律法规和行业标准。
二、办公楼物业服务的困境1. 人力资源管理：招聘和保留合适的员工是一大挑战，特别是经验丰富的技术工人和物业管理人员。
2. 成本控制：物业管理的成本不断上升，包括维护费用、能源费用和劳动力成本，而租金可能上涨空间有限。
3. 技术挑战：随着技术的快速发展，办公楼需要不断更新和升级设施，以满足租户的需求。
4. 客户需求变化：租户的需求和期望不断变化，要求物业服务提供更加个性化和高质量的服务。
5. 法规遵从：物业管理人员需要时刻关注法律法规的变化，确保物业运营合规。
三、解决建议1. 强化人力资源管理：提供有竞争力的薪酬和福利，进行员工培训和发展，建立良好的企业文化，以吸引和留住人才。
2. 提高能效和成本效益：通过采用节能技术和设备，改进维护程序，实现成本控制。
3. 技术创新与适应：积极采用新技术，如智能楼宇管理系统，以提高管理效率和服务质量。
4. 客户关系管理：建立强大的客户关系管理体系，定期收集反馈，提供定制化的服务和解决方案。
办公楼物业管理合理化建议办公楼物业合理化建议
办公楼物业管理合理化建议办公楼物业合理化建议随着城市建设的快速发展，办公楼物业管理面临着越来越多的挑战。
为了更好地提升办公楼物业的管理效率和服务质量，以下是我对办公楼物业管理合理化的一些建议。
1.引入智能化管理系统引入智能化管理系统是提高办公楼物业管理效率的一种重要方式。
通过安装统一的智能门禁、监控、能耗监测等设备，可以实现对办公楼的实时监测与控制，减少人力资源的浪费，并提升安全性和便利性。
2.完善设备维护体系办公楼物业往往拥有大量的设备设施，如电梯、空调、消防设备等。
为了确保设备的正常运行，及时维修和保养是必不可少的。
物业管理部门应建立完善的设备维护体系，定期检查设备运行情况，及时发现和处理故障，确保设备的可靠性和使用寿命。
3.提供个性化服务不同的企业对办公楼物业的需求有所不同，物业管理部门应根据不同企业的特点和需求，提供个性化的服务。
例如，为一些需要有特殊清洁要求的企业提供增值服务，为需要更高安全性的企业提供专业化安保服务等。
通过这种个性化的服务，可以更好地满足租户的需求，并提升其对物业管理的满意度。
4.加强沟通与协作办公楼物业管理需要与租户、业主、服务商等各方进行紧密的沟通与协作。
物业管理部门应建立高效的沟通渠道，及时了解租户的需求和反馈，并尽快解决问题。
此外，物业管理部门还应与相关服务商建立良好的合作关系，确保服务质量和效率。
5.注重环境保护与可持续发展现代办公楼物业管理不仅仅要追求经济效益，还应注重环境保护和可持续发展。
物业管理部门应加强对办公楼的环境管理，推广垃圾分类、能源节约等环保措施，倡导租户节约用水、用电等行为。
此外，还可以引入新能源、减少对传统能源的依赖，推动办公楼物业朝着可持续发展的方向发展。
6.加强人员培训和管理人员培训和管理是提高办公楼物业管理质量的关键。
物业管理部门应精心设计和实施人员培训计划，提升员工的专业水平和服务意识。
同时，加强对员工的绩效评估和激励措施，激发员工的工作积极性和创造力。
对物业公司发展的建议和展望
对物业公司发展的建议和展望对物业公司发展的建议和展望摘要：随着城市化进程的加速，物业行业成为了一个不可忽视的重要领域。
然而，目前物业公司在发展过程中仍面临一些问题和挑战。
本文从提升服务质量、加强与居民的沟通、创新科技应用、加强人才培养和加强社区建设等方面，提出了对物业公司发展的建议和展望。
一、提升服务质量作为物业公司的核心职能之一，提升服务质量是物业发展的关键。
为此，物业公司应制定一系列服务标准，包括养护、保洁、维修等方面，明确服务内容和细节。
同时，物业公司应积极培训员工，提高其服务意识和专业水平，确保居民享受到高质量的服务。
此外，物业公司还可以引入第三方评估机构，对其服务进行评估，及时发现问题并加以改进。
二、加强与居民的沟通与居民的良好沟通是物业公司成功发展的重要因素之一。
物业公司应建立各种沟通平台，包括微信群、微博、公众号等，通过这些平台及时发布公告、回复居民问题等。
此外，物业公司还应定期组织座谈会、业主会议等形式，与居民面对面交流，了解居民需求和意见，并及时解决问题。
三、创新科技应用科技的发展为物业公司提供了许多便利和机遇。
物业公司应积极引入先进的科技应用，提高工作效率和管理水平。
例如，物业公司可以使用智能门禁系统，提高小区安全性；采用物联网技术，实现设备的远程监测和控制；利用大数据分析，优化物业管理和投诉处理等。
创新科技应用将提升物业公司的竞争力，为居民提供更便捷、高效的服务。
四、加强人才培养优秀的员工是物业公司稳定发展的基石。
物业公司应加强对员工的培训和提升，提高其专业素质和服务意识。
此外，物业公司还应注重激励机制的建立，通过薪酬待遇、晋升空间等方式，激发员工的工作热情和积极性。
同时，物业公司应加强与高校合作，通过引进优秀人才和实习生的方式，注入新鲜的血液和智慧。
五、加强社区建设物业公司应积极参与社区建设，提供多样化的活动和服务。
例如，组织社区文体活动、志愿者服务、绿化建设等，增强居民的归属感和满意度。
2024年对物业公司经营管理的建议和意见
2024年对物业公司经营管理的建议和意见随着社会经济的发展和人们生活水平的不断提高，物业管理行业也面临着新的挑战和机遇。
在当今竞争激烈的市场环境下，物业管理公司需要不断创新和改进管理方式，以适应市场需求和满足客户的需求。
本文将从技术、服务和规划三个方面，提出对2024年物业公司经营管理的建议和意见。
一、技术方面1.引入智能化管理系统随着物联网技术的逐渐成熟，智能化管理系统已经成为物业管理的趋势。
物业公司应该加大对智能化管理系统的投入，引入智能化设备和传感器，实现对物业设施和设备的远程监控和智能化管理，提高工作效率和服务质量。
2.推广虚拟现实技术虚拟现实技术在物业管理中的应用也逐渐成熟。
物业公司可以利用虚拟现实技术，为客户提供更直观的房屋展示和装修效果展示，提高客户体验和满意度。
3.加强信息化建设信息化是提高物业管理效率的关键。
物业公司应加强对管理信息系统的建设和应用，实现信息共享和业务流程优化，提高工作效率和管理水平。
二、服务方面1.提升服务质量物业管理公司的核心竞争力在于服务质量。
2024年物业公司在服务方面应该加大投入，提升服务水平，提高客户满意度。
例如，实行7*24小时的值班服务，便利客户的需求，提供更周到、更全面的服务。
2.注重人性化管理物业管理服务不仅仅是对物业设施的管理，更重要的是对居住环境的管理。
2024年，物业公司应该注重人性化管理，关注业主的需求和感受，提供更加人性化的服务，增进与业主的互动和信任。
3.开展定制化服务不同客户有不同的需求，物业公司应该提供定制化的服务，根据客户需求，提供个性化的管理方案和服务内容，满足客户的需求，提高客户满意度。
三、规划方面1.提高资产管理水平物业公司应加强对物业资产的管理，提高资产的使用效率，降低管理成本。
加强对物业设施和设备的维护和保养，延长资产的使用寿命，提高资产的价值。
2.积极开展社区规划社区规划是物业管理的重要组成部分。
物业公司应积极参与社区规划，根据社区的特点和需求，制定合理的规划方案，提高社区的整体管理水平和居住品质。
写字楼物业建议
写字楼物业建议随着城市发展和经济的繁荣，写字楼作为办公场所的需求也变得越来越大。
作为为广大企业提供场所的写字楼物业，需要不断提升自身的服务质量和管理水平，以满足租户的需求。
下面是我对写字楼物业的一些建议：首先，物业公司应注重提升服务质量。
物业工作人员应保持友善和专业的态度，热情地接待租户并解答他们的问题。
物业公司可以在写字楼内设立一个服务台，提供24小时的咨询和帮助，为租户解决各种问题。
此外，物业公司应定期进行设备维护和保洁工作，确保写字楼的环境整洁、设施完善。
在保持良好卫生的同时，物业还可以定期组织一些公共活动，增强租户之间的交流和互动。
其次，物业公司应提供安全可靠的保安服务。
写字楼的安全问题一直是企业关注的焦点，物业公司应加强安保措施，保障租户的生命财产安全。
物业可以采用高科技的安防设备，如闭路电视监控系统、门禁系统等，加强对写字楼的巡逻和巡查，及时发现和处理安全隐患。
此外，物业还可以与当地警察部门建立密切的合作关系，提供安全咨询和协助处理突发事件。
再次，物业公司可以提供一些额外的增值服务。
例如，为租户提供配套的会议室、休息区和健身房等，满足租户的个性化需求。
物业还可以协助租户办理许可证和证件等手续，简化租户的办公流程。
此外，物业还可以与周边商家合作，提供折扣和优惠，为租户提供更多的福利和服务。
最后，物业公司应加强对租户的沟通和反馈。
物业应设立租户意见箱或建立一个网上平台，鼓励租户提出建议和意见，及时解决租户的问题。
物业公司还可以定期与租户召开座谈会，听取租户的需求和反馈，以便更好地满足他们的需求。
综上所述，写字楼物业在提升服务质量和管理水平方面还有很大的改进空间。
物业公司应注重提升服务质量，提供安全可靠的保安服务，提供额外的增值服务，并加强与租户的沟通和反馈。
通过不断改进和创新，写字楼物业可以为企业提供更好的办公环境，促进经济的发展和城市的繁荣。
关于写字楼的物业管理方案
关于写字楼的物业管理方案一、管理目标1.提高物业管理的服务水平，提升写字楼整体形象；2.保障写字楼业主和租户的合法权益，维护写字楼的稳定运营；3.提升写字楼的能源利用效率和环境保护水平；4.促进写字楼内部设施的更新和维护。
二、管理措施1.积极推进智能化管理可以借助信息化技术，实现写字楼设备的远程监控和自动化控制。
比如，对空调、照明系统等设备进行智能管理，根据写字楼内的人流情况自动调整设备的运行模式，以提高能源利用效率。
通过应用智能化系统，实现对写字楼设备和设施的远程监控和运行管理。
这样可以及时发现和解决设备故障，避免因此而影响到写字楼的正常运营。
2.优化环境管理写字楼物业管理可以加强对公共区域的定期清洁和维护，确保写字楼内部环境的整洁卫生。
同时，要加强对写字楼内部空气质量的监测，及时清理和更换空调过滤网、净化器等设备，提高写字楼内部空气的质量。
此外，可以开设健康生活宣传栏，向业主和租户传达健康生活方式和环保理念，促进大家的环保意识。
3.加强安全管理写字楼物业管理要加强对写字楼内部安全设施的检查和维护，并定期进行安全演练，提高写字楼内部的安全防范水平。
在办公楼内部设置监控摄像头，保证写字楼内部的安全。
并设置自动灭火系统和紧急疏散指引，确保写字楼内部的安全。
4.促进能源节约应用LED照明、太阳能发电、能源回收等技术手段，实现写字楼内的能源节约和环保目标。
5.强化设施维护对写字楼内的设施进行定期检查和维护，及时发现并解决设施故障，确保写字楼内部设施正常运行。
6.提高服务水平写字楼物业管理要加强对业主和租户的服务，提高对业主和租户的满意度和忠诚度。
可以每月进行满意度调查，及时了解业主和租户对物业管理的意见和建议。
7.加强对租赁单位的管理对于写字楼内的租赁单位，物业管理要加强对其租金管理、装修管理等方面的监督和管理，保障租赁单位对写字楼的良好使用和管理。
三、管理体制1.设立专门的物业管理岗位，负责物业管理的日常事务处理和监督；2.建立完善的物业管理制度和操作规程，确保物业管理的规范化和有序进行；3.加强对物业管理人员的培训，提高物业管理人员的服务意识和专业能力；4.建立物业管理委员会，由业主和租户代表组成，参与物业管理事务的决策和监督。
写字楼物业发展建议及物业管理
深圳发展银行大厦——租赁型写字楼
本报告是严格保密的。
8
如何控制写字楼租户的质量？
•写字楼必须有良好的商务氛围，给使用客户和潜在客 户很强的心理安全感和风水好的感觉；
•作为租赁型写字楼，必须保证有稳定的客户群，防止 可能出现的客户大量外流；必须保证客户具备较高档 次，防止低端客户进入。
发展银行大厦作为银行总部所在场所，必须严格控制进驻企业的类 型和质量，主要手段有：
风险
丧失销售更 大量的沉淀资金， 折中方式
高价格的机 较高的财务成本，
会
物业贬值
适用条件
需快速回现
未来竞争激 烈
区域发展前 景有限
企业实力雄厚， 资金充足，无回 现压力
区域发展前景好
宏观经济持续向 好
未来前景存在 较大不确定性
无法尽快回现 承受较大财务 成本，物业的 贬值，未来激 烈的竞争
现有租赁市场 较好，
优质的物业管理 大型知名企业的入驻
自身或周边的文化、历史内涵
本报告是严格保密的。
4
写字楼价值构成体系——写字楼价值曲线
一般情况下，硬性指 标价值是呈下降趋势的， 影响其价值的变化因素 主要是2方面：1设备、 建材的绝对老化；2设 备、建材的相对落后；
软性指标变动幅度可 能很大，在其能正常使 用的条件下，没有明显 的上升或者下降的规律。 其主要影响因素是城市 发展、经济波动、产业 转移等，同时，因为设 备老化等问题，物业管 理难度加大、费用上升。
SALON
写字楼物业发展建议的思考
本报告是严格保密的。
08.08.2020
写字楼物业发展建议写作的困惑
写字楼的租售模式对 物业发展建议的影响 是什么？低成本高形 象？高成本高形象？ 还是有其他的东西？ 为什么？
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12
发展银行大厦租户关注的问题及解决方法
租户关注问题 租户比较关注的硬件设施主要是空调、电梯和停车位。配套设施 来说比较喜欢大厦中现有的食堂。 租户现有满意度都比较高，对大厦的意见主要是食堂饭菜口味以 及加班无空调。在3年前车位问题非常突出。 物业公司的解决办法
空调问题：深发展银行大厦采用的是中央空调，开放时间有限， 以前无法分层控制，现在经过改装后可以分层控制，但仍然无法分 户控制。对于需要加班的咨询业、设计业等租户或物流企业（与国 外有时差）来说，空调问题无法解决。后来通过在有特殊要求的租 户所租的写字间重新安装分户式空调进行单独控制。 车位问题：大厦地下和地上共有280个车位，在3年前车位不够的 问题较为突出，最后规定发展银行本身职工的车一律不能停在大厦 车位，银行的领导除外。公司对于职工在外停车进行一定的补贴。 最终解决租户停车不够的问题。大厦现有固定车位为2000/个/月， 流动车位为600元/个/月。 食堂问题：对于食堂的口味问题，众口难调，无法解决
小于1.75m/s
小于2.5m/s 小于3m/s 小于4m/s
大于130米
大于4m/s
本报告是严格保密的。
写字楼物业发展建议相关要点——电梯
电梯台数的确定
N
写字楼内 办公人数 上班集中率
300 底层进入轿 厢人数 电梯往返一周的时间
5分钟内上班人数 占所有人数的比例： 12.5%~25%
60s~120s
本报告是严格保密的。
10
大厦客户情况
大厦现有42家租户，大厦的出租率在90％左右 面积需求特征 行业分布特征 100－500平米的小客户占50％，500—1000平米的中等客户和 1000平米以上的大客户分别占有的比例为25％ 从行业来看，60％租户为金融、保险行业（主要受深发展总行的 影响），由于证券行业最近几年不景气，以前一些大型证券公司从 降低办公成本考虑，已经搬离了发展银行大厦，不过总体来看，租 户较为稳定 在租户中规模较小但支付能力较强的主要是外企的办事处，人员 较少，但实力雄厚
SALON
写字楼物业发展建议的思考
2013-11-17
本报告是严格保密的。
写字楼物业发展建议写作的困惑
写字楼的租售模式对 物业发展建议的影响 是什么？低成本高形 象？高成本高形象？ 还是有其他的东西？ 为什么？
发展商战略
市场分析
经济产业分析
写字楼的物业发展建 议主要由几方面构成？ 电梯？空调？大堂？ 外立面？还是有其他 的东西？
本报告是严格保密的。
14
发展银行大厦平面图
发展银行大厦由澳洲 设计师设计，造型新颖， 呈阶梯状向上，香槟红 的幕墙，内部平面布局 合理，呈回字型空间， 层高4米，中间没有柱 位，宽敞、实用率高
本报告是严格保密的。
15
先进的3A系统，最先进的机电设备
智能大厦、设备先进、 采用3A系统，即楼宇自 动化管理系统（BA）、 办公自动化系统 （OA）；通讯自动化 系统（CA）
丙级写字楼
2800元以下
普通外墙和门窗 普通材料，每平米 1000元以下 一般材料 每250平米以上设 一个车位 >1分30秒 <60瓦/平米二级 非必需 1部电话/20平米 非智能性 非必需 无热水供应 一般集中空调或分 体式、窗式空调
每平米造价
外墙装修 室内公共部分装修 室外及绿化 停车位 电梯等候时间 电力 夜间艺术照明设计 通讯 控制 擦窗机 给排水 空调 标准层面积
7
深圳发展银行大厦——租赁型写字楼
本报告是严格保密的。
8
如何控制写字楼租户的质量？
•写字楼必须有良好的商务氛围，给使用客户和潜在客 户很强的心理安全感和风水好的感觉； •作为租赁型写字楼，必须保证有稳定的客户群，防止 可能出现的客户大量外流；必须保证客户具备较高档 次，防止低端客户进入。
发展银行大厦作为银行总部所在场所，必须严格控制进驻企业的类 型和质量，主要手段有： 控制招租渠道：主要通过银行高层介绍（1/3），内部物业公司招 租（1/3），外部中介招租（1/3）。前2种渠道可以很好筛选客户， 中介渠道所占比例较小； 深度查找客户真实背景：利用银行关系，查找客户资料，判断其背 景是否符合要求、是否有足够资金实力； 适当延长签约时间：在签订租赁合同时，一般都签订两年的合约， 同时交付2个月的保证金。
本报告是严格保密的。
9
关于“飞标公司”
“飞标公司”由于进行违规私募民间资金被查封，客观上影响了发 展银行的对外形象
但是，这家公司到底在事发前对于发展银行大厦而言是什么样的企 业呢？？ ——按时交纳租金 ——积极参加各种活动并提供支持 ——非常支持物业管理公司
飞标公司是一家优质公司，也是优质客户
8000元以上
优质玻璃幕墙，铝合金，不锈钢，花岗岩等 相当于四星级、五星级酒店装修，每平米不 低于5000元 高档材料，精心设计和施工的环境设计 至少每150平米建筑面积设一个停车位 <40秒 电力负荷100瓦/平米以上，负荷级别：一级 必须有 <1部电话/10平米 楼宇、通讯、办公自动化及综合布线系统 必须有 高层写字楼设消火栓、自动喷淋、中央热水 供应 集中空调（四管式），可同时供冷供热，温 湿度自动调节 1100平米
风险
大量的沉淀资金， 折中方式 较高的财务成本， 物业贬值
适用条件
需快速回现 未来竞争激 烈 区域发展前 景有限
企业实力雄厚， 资金充足，无回 现压力 区域发展前景好 宏观经济持续向 好
未来前景存在 较大不确定性
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3Байду номын сангаас
写字楼价值构成体系——对于市场的价 值，而不是本身的固化的价值
硬性指标
+
硬性指标价值
时间 销售期 出租期
本报告是严格保密的。
6
写字楼价值构成体系
南京金陵饭店(白色框内为写字 楼部分)：主要客户为意大利菲 亚特公司中国总部、微软、戴 尔、摩托罗拉、IBM、思科、 通用电气、英特尔等
本报告是严格保密的。
纽约帝国大厦：1931年落成， 通用汽车公司投资兴建，保持 第一高度时间达42年之久。伴 随着一个与克莱斯勒争夺世界 第一高度的传奇故事。
强制性视觉冲击——现代高档的外立 面、豪华的大堂
优越的商务、政务办公环境
建筑指标：层高、景观 材料、设备高档齐全
KPI体系
功能化体系
配套设施齐全 交通畅顺 便利停车
成本控制体系
优质的物业管理
……
软性指标
大型知名企业的入驻 自身或周边的文化、历史内涵
本报告是严格保密的。
4
写字楼价值构成体系——写字楼价值曲线
21
写字楼物业发展建议相关要点——写字楼 等级分类
智慧型甲级写 字楼 甲级写字楼
5000元以上
乙级写字楼
2800以上~5000元
局部优质贵重材料 相当于三星级酒店装修， 每平米1000~2000 局部高档材料 每150~250平米一个车位 40秒~1分30秒 60~100瓦/平米一级 可以有 一部电话/15平米 部分自动化 必须有 无热水供应 集中空调（四管式）， 温湿度自动调节
发展战略
租售模式及项目定位
物业发展建议
本报告是严格保密的。
2
写字楼主要租售模式
全售 盈利模式 优点 销售收入 快速回笼资 金 丧失销售更 高价格的机 会 全租 租金收入 调整公司的资产 结构，提高公司 的抗风险能力 租售结合 销售收入+租金 收入 折中方式 先持有再销售 租金收入+销售 收入 先获取一定租 金，根据市场 条件进行销售 无法尽快回现 承受较大财务 成本，物业的 贬值，未来激 烈的竞争 现有租赁市场 较好， 未来前景较好， 有较大上升空 间
大厦所有的机电设备 都选用国际名牌
楼宇自动化管理系统（BA） 霍尼尔楼宇管理系统 辛普森火灾报警系统 派而保安监控系统 办公自动化系统（OA） 通讯自动化系统（CA） 公共天线系统 远端模块光纤入户通信网络 系统，配有DDN节点机 万点IBＤN布线系统，每层 可提供300个接点
楼宇价值
=
软性指标价值
+
硬性指标价值
时间
本报告是严格保密的。
5
写字楼价值构成体系——写字楼价值曲线
价值
由于硬性指标和软性指 标的变化，销售性物业 和租赁性物业对价值的 取舍是不一样的；
楼宇价值
销售性物业主要目标是 加强前期价值的投入； 出租性物业必须保证前 期的投入对后期经营的 影响。
=
软性指标价值
电梯提升高度与电梯速度
提升高度 电梯速度
楼层数与电梯速度
层数 2~6 7~11 12~16 17~21 22~26 27~31 32~36 37~41 … 电梯速度 1.5m/s 2m/s 2.5m/s 3m/s 3.5m/s 4m/s 4.5m/s 5m/s … 23
小于75米
小于90米 小于110米 小于130米
大厦大客户 联合证券总部、友联保险、鹏华基金、世联地产、百盛集团等
本报告是严格保密的。
11
配套设施使用及物业管理情况
配套设施 深圳发展银行大厦配套设施相对齐全，包括食堂、会所、洗衣店、 水厂、会议室、便利店，近期将引入南方航空公司的订票点 配套设施的使用及盈利情况：会所亏损、食堂略亏，洗衣店、便 利店以及水厂、会议室都是盈利的。水厂位于大楼地下室，为大楼 租户提供纯净水。会议室音响、视频等设施齐全，由于全行经常召 开视频会议，供不应求， 对于食堂和会所来说，虽然有亏损，但对于提高写字楼的整体品 质来说却起到很好的作用。会所一般为租户单位的领导提供优惠。 物业管理 深发展银行大厦的物业管理公司为深圳发展银行的下属企业，深 圳市友银物业管理有限公司。 除了一般的清洁、绿化等活动外，物业管理公司有一些其他的增 值服务。例如，每年组织客户进行远程座谈（旅游），一对一的小 活动（打篮球等），每个新年给租户赠送花篮，客户领导人过生日 时进行祝贺等。其他如大门鲜花的更换，一些细微的活动使租户感 到价值。