写字楼物业发展建议精粹
物业管理 建议
物业管理建议物业管理建议一、背景介绍物业管理是指对房地产项目进行综合管理和维护的工作，包括维修、保洁、安全等方面。
良好的物业管理能够提高居民的生活质量，增加房产价值，因此，对于一个小区或者一个商业综合体来说，物业管理至关重要。
二、建议内容1. 提升服务质量物业管理公司应该注重提升服务质量，提供高效、便捷、周到的服务。
可以通过以下措施来实现：- 建立24小时服务热线，随时接受居民的投诉和需求，并及时解决问题。
- 加强物业人员的培训，提高他们的服务意识和专业素养。
- 定期组织居民活动，增进居民之间的交流和凝聚力。
2. 加强安全管理安全是居民生活的重要保障，物业管理公司应该加强安全管理，保障居民的人身和财产安全。
可以采取以下措施：- 安装闭路电视监控系统，监控小区或商业综合体的出入口、公共区域等重点区域。
- 加强保安力量，定期巡逻，确保小区或商业综合体的安全。
- 配备灭火器材和应急设备，并定期进行检查和维护。
3. 提高环境卫生良好的环境卫生是居民生活的基础，物业管理公司应该加强环境卫生管理。
可以采取以下措施：- 定期清理公共区域的垃圾，保持小区或商业综合体的整洁。
- 积极开展垃圾分类教育，引导居民养成良好的垃圾分类习惯。
- 加强绿化管理，定期修剪树木和草坪，保持绿化景观的美观。
4. 改善设施设备物业管理公司应该及时维修和更新设施设备，提供良好的居住和工作环境。
可以采取以下措施：- 定期检查和维护电梯、水电设备等常用设施，确保其正常运行。
- 根据需要，适时更新设施设备，提升小区或商业综合体的档次和品质。
- 建立设备维修的投诉渠道，及时响应居民的需求。
5. 加强与业主的沟通物业管理公司应该与业主保持良好的沟通，及时了解他们的需求和意见。
可以采取以下措施：- 定期召开业主大会，向业主通报物业管理的工作情况，并听取他们的建议和意见。
- 建立业主意见反馈系统，及时回复业主的咨询和投诉。
- 成立业主委员会，与业主代表保持密切联系，共同协商解决问题。
怎样做好办公楼物业管理工作
怎样做好办公楼物业管理工作引言办公楼物业管理工作是保障办公楼正常运转和提供良好办公环境的重要工作之一。
良好的物业管理能够有效提高办公楼的价值和吸引力，同时创造一个舒适、安全、高效的办公环境。
本文将介绍如何做好办公楼物业管理，包括物业管理的基本原则、具体操作步骤以及常见问题的解决方法。
1. 物业管理的基本原则在进行办公楼物业管理工作时，应遵循以下基本原则：1.1 客户至上物业管理的核心是为租户提供优质的服务。
管理人员应亲自关注租户的需求和反馈，并及时解决问题。
通过与租户的有效沟通和良好的服务态度，可以增加租户的满意度，提升办公楼的声誉。
1.2 高效管理物业管理应高效运作，避免浪费时间和资源。
通过合理规划和组织，提高工作效率，减少不必要的人力和物力消耗。
管理人员应提前预见问题，制定相应的预案，确保管理工作的顺利进展。
1.3 持续改进物业管理工作是一个不断改进的过程。
管理人员应不断学习和掌握新的管理技能和知识，及时调整和优化管理策略。
通过不断改进，提高管理水平和工作质量。
2. 办公楼物业管理的具体操作步骤下面将介绍办公楼物业管理的具体操作步骤，以保证管理工作的高效实施。
2.1 定期巡视和维护定期巡视和维护是办公楼物业管理的基本工作。
管理人员应按照预定计划，对办公楼进行巡视，检查公共区域、设施设备的运行情况，发现问题及时进行维修和处理。
2.2 维护良好的安全环境办公楼的安全环境是保证租户正常工作的重要条件。
管理人员应定期检查并维护消防设施、电气设备等安全设施的运行情况，清理消防通道和疏散通道，加强安全巡逻和监控。
2.3 管理租户关系良好的租户关系是保证办公楼稳定经营的关键。
管理人员应主动与租户沟通，了解他们的需求和问题，并及时回应和解决。
管理人员应建立租户档案，记录租户信息，及时与租户签订租赁合同，并跟踪合同履行情况。
2.4 精细化管理精细化管理是提高物业管理效果的重要措施。
管理人员应制定详细的管理工作规范和流程，对各项管理工作进行监控和评估。
写字楼物业管理创优方案
写字楼物业管理创优方案随着城市化进程的加快和商业发展的蓬勃，写字楼成为了城市中不可或缺的重要建筑物之一。
而对于写字楼的物业管理来说，如何提高服务质量，提升管理水平，已成为一个亟待解决的课题。
在这个背景下，我们将提出一些创新的写字楼物业管理方案，从而为提升写字楼物业管理水平提供一些新的思路和方法。
一、引入科技手段1. 引入物联网技术通过在写字楼内部安装传感器，实现对写字楼各项设施设备的监控和管理。
利用物联网技术，可以实时监测写字楼设备的运行状态，提前发现设备故障，及时维修，从而有效降低设备运行成本，提高设备利用率。
2. 利用大数据分析通过大数据分析，对写字楼内部的数据进行深入挖掘，发现更多优化管理的可能性。
比如，通过分析租赁数据，可以找出写字楼出租率低的原因，采取有效措施吸引更多租户入住，提升写字楼的租赁收入。
3. 提升智能化管理水平引入智能化管理系统，实现对写字楼内部设备的远程监控和远程操控。
比如，通过智能化系统，可以实现对灯光、空调等设备的实时监控和调节，提高设备的能效，降低运行成本。
二、加强服务品质1. 建立完善的服务体系建立写字楼物业管理服务的标准化流程，并设置服务质量考核机制，确保服务品质稳定可控。
比如，对写字楼内的保洁、保安等服务人员进行定期培训，提升服务水平，让客户感受到贴心的服务。
2. 提升客户满意度开展客户满意度调查，了解客户对写字楼物业管理的需求和意见，及时优化管理措施。
比如，根据调查结果，增加写字楼内的健身房、休息区等配套设施，提升客户的满意度，促进客户长期留存。
3. 开展客户活动定期举办写字楼客户活动，增强客户交流和互动，拉近物业管理与客户之间的距离。
例如，举办写字楼内的文化活动、座谈会等，让客户感受到写字楼物业管理的人文关怀，增强客户归属感。
三、提升品牌形象1. 完善物业管理的宣传和推广通过多种渠道和方式，传播写字楼物业管理的优势和特色，树立良好的品牌形象。
比如，定期制作写字楼物业管理的宣传册、海报等宣传资料，发布在社交媒体上，向更多客户展示写字楼物业管理的卓越服务。
办公楼物业管理合理化建议办公楼物业合理化建议
办公楼物业管理合理化建议办公楼物业合理化建议随着城市建设的快速发展，办公楼物业管理面临着越来越多的挑战。
为了更好地提升办公楼物业的管理效率和服务质量，以下是我对办公楼物业管理合理化的一些建议。
1.引入智能化管理系统引入智能化管理系统是提高办公楼物业管理效率的一种重要方式。
通过安装统一的智能门禁、监控、能耗监测等设备，可以实现对办公楼的实时监测与控制，减少人力资源的浪费，并提升安全性和便利性。
2.完善设备维护体系办公楼物业往往拥有大量的设备设施，如电梯、空调、消防设备等。
为了确保设备的正常运行，及时维修和保养是必不可少的。
物业管理部门应建立完善的设备维护体系，定期检查设备运行情况，及时发现和处理故障，确保设备的可靠性和使用寿命。
3.提供个性化服务不同的企业对办公楼物业的需求有所不同，物业管理部门应根据不同企业的特点和需求，提供个性化的服务。
例如，为一些需要有特殊清洁要求的企业提供增值服务，为需要更高安全性的企业提供专业化安保服务等。
通过这种个性化的服务，可以更好地满足租户的需求，并提升其对物业管理的满意度。
4.加强沟通与协作办公楼物业管理需要与租户、业主、服务商等各方进行紧密的沟通与协作。
物业管理部门应建立高效的沟通渠道，及时了解租户的需求和反馈，并尽快解决问题。
此外，物业管理部门还应与相关服务商建立良好的合作关系，确保服务质量和效率。
5.注重环境保护与可持续发展现代办公楼物业管理不仅仅要追求经济效益，还应注重环境保护和可持续发展。
物业管理部门应加强对办公楼的环境管理，推广垃圾分类、能源节约等环保措施，倡导租户节约用水、用电等行为。
此外，还可以引入新能源、减少对传统能源的依赖，推动办公楼物业朝着可持续发展的方向发展。
6.加强人员培训和管理人员培训和管理是提高办公楼物业管理质量的关键。
物业管理部门应精心设计和实施人员培训计划，提升员工的专业水平和服务意识。
同时，加强对员工的绩效评估和激励措施，激发员工的工作积极性和创造力。
办公楼物业品质提升方案
办公楼物业品质提升方案一、引言办公楼作为企业形象的重要体现，其物业品质的提升对企业的发展起到至关重要的作用。
本文将从管理方案、设施设备改善、服务水平提升等方面，提出办公楼物业品质提升的具体方案。
二、管理方案1. 强化维护措施：建立完善的维修保养制度，定期巡查楼内设施设备，及时发现并处理问题；增加专业人员数量，提升维修保养的效率。
2. 提升安全防范能力：安装监控设备，加强对楼内安全的监控和保护，增加消防设施，提高安全防范能力。
3. 定期清洁保洁工作：加大对办公楼内部和周边环境的清洁力度，定期进行彻底的清洁保洁工作，确保办公环境清新、整洁。
4. 提升投诉处理水平：建立快捷有效的投诉处理机制，确保投诉能及时受理、协调解决，并采取相应措施避免类似问题再次发生。
三、设施设备改善1. 空调设备的更新：对老旧的空调设备进行替换，选用能源效率更高、环保性更好的新型空调设备，提高室内空气质量，为租户提供更舒适的工作环境。
2. 照明设备的升级：将传统的荧光灯替换为LED照明设备，提高照明效果，降低能源消耗，延长使用寿命。
3. 电梯设备的维护更新：加强对电梯设备的维护管理，确保电梯的正常运行和安全性。
4. 维修响应速度的提升：建立维修服务响应机制，对设施设备出现问题后能够快速响应，并及时安排维修，缩短维修时间，提升租户满意度。
四、服务水平提升1. 建立租户服务中心：设立租户服务中心，提供一站式服务，协调解决租户在使用办公楼过程中的各类问题。
2. 增加物业服务人员的培训：提升物业服务人员的专业水平，加强服务态度和技能的培训，提高服务质量和效率。
3. 制定一系列服务准则：明确物业服务准则，规范服务流程和服务标准，确保每位物业服务人员对服务的要求和期望保持一致。
4. 创新服务方式：引入智能化管理系统，提供在线服务、远程监控等创新服务方式，提升服务效能，提高租户体验。
五、总结通过以上的管理方案、设施设备改善以及服务水平提升，办公楼的物业品质将得到明显提升。
对物业公司发展的建议和展望
对物业公司发展的建议和展望对物业公司发展的建议和展望摘要：随着城市化进程的加速，物业行业成为了一个不可忽视的重要领域。
然而，目前物业公司在发展过程中仍面临一些问题和挑战。
本文从提升服务质量、加强与居民的沟通、创新科技应用、加强人才培养和加强社区建设等方面，提出了对物业公司发展的建议和展望。
一、提升服务质量作为物业公司的核心职能之一，提升服务质量是物业发展的关键。
为此，物业公司应制定一系列服务标准，包括养护、保洁、维修等方面，明确服务内容和细节。
同时，物业公司应积极培训员工，提高其服务意识和专业水平，确保居民享受到高质量的服务。
此外，物业公司还可以引入第三方评估机构，对其服务进行评估，及时发现问题并加以改进。
二、加强与居民的沟通与居民的良好沟通是物业公司成功发展的重要因素之一。
物业公司应建立各种沟通平台，包括微信群、微博、公众号等，通过这些平台及时发布公告、回复居民问题等。
此外，物业公司还应定期组织座谈会、业主会议等形式，与居民面对面交流，了解居民需求和意见，并及时解决问题。
三、创新科技应用科技的发展为物业公司提供了许多便利和机遇。
物业公司应积极引入先进的科技应用，提高工作效率和管理水平。
例如，物业公司可以使用智能门禁系统，提高小区安全性；采用物联网技术，实现设备的远程监测和控制；利用大数据分析，优化物业管理和投诉处理等。
创新科技应用将提升物业公司的竞争力，为居民提供更便捷、高效的服务。
四、加强人才培养优秀的员工是物业公司稳定发展的基石。
物业公司应加强对员工的培训和提升，提高其专业素质和服务意识。
此外，物业公司还应注重激励机制的建立，通过薪酬待遇、晋升空间等方式，激发员工的工作热情和积极性。
同时，物业公司应加强与高校合作，通过引进优秀人才和实习生的方式，注入新鲜的血液和智慧。
五、加强社区建设物业公司应积极参与社区建设，提供多样化的活动和服务。
例如，组织社区文体活动、志愿者服务、绿化建设等，增强居民的归属感和满意度。
原创物业公司发展方向建议
原创物业公司发展方向建议引言随着城市化进程的加快，物业管理行业逐渐成为社会发展中不可或缺的重要组成部分。
然而，目前物业公司市场竞争激烈，许多公司面临着发展困境和巨大压力。
本文将就如何促进物业公司发展提出一些建议，旨在帮助物业公司找到更多的发展机遇和突破口。
提升服务质量物业公司的核心竞争力在于提供优质的服务。
为了取得长远发展，物业公司应注重提升服务质量，满足客户的需求。
以下是一些提升服务质量的建议：增加人性化服务物业公司应积极倾听客户的意见和建议，并根据需求提供个性化的服务。
例如，在小区物业管理中，可以根据居民的需求增加一些特色服务，如增加健身设施、绿化美化等。
这将使居民感受到物业公司的关怀和关注。
加强教育培训物业公司应加强员工的教育培训，提升员工的业务能力和沟通技巧。
提供更专业、高效的服务将有助于提升客户满意度，并增加公司的口碑。
利用科技手段提升效率物业公司可以借助科技手段提升管理效率，如引入智能化管理系统、物联网技术等。
通过提高工作效率，物业公司可以更好地满足客户的需求，提升服务质量。
拓宽业务领域除了提升服务质量，物业公司还可以通过拓宽业务领域来实现更好的发展。
以下是一些可行的业务拓展方向：专业化物业服务物业公司可以逐渐发展成为提供专业化物业服务的综合性公司。
例如，可以在物业管理的基础上，拓展相关业务，如停车管理、房地产销售中介、装修监理等。
通过不断扩大业务范围，物业公司可以实现规模化发展。
跨地区扩展物业公司可以考虑跨地区扩展，进入新的市场。
例如，当前一线城市的物业市场竞争激烈，物业公司可以考虑进入二、三线城市开拓新市场。
此外，物业公司还可以考虑进军国际市场，拓展海外业务。
环保物业服务随着社会环保意识的不断提升，环保物业服务逐渐受到关注。
物业公司可以在绿化管理、垃圾分类等方面发挥积极作用，提供更环保的物业管理服务。
这不仅有益于社会发展，也有助于树立公司良好的形象。
加强品牌建设要取得长远发展，物业公司需要加强品牌建设，树立自己的品牌形象。
写字楼物业管理与思考
写字楼物业管理与思考一、引言写字楼物业管理是指对写字楼进行日常运营、维护和服务的管理工作。
良好的物业管理能够提升写字楼的价值，为租户提供舒适的办公环境，提高租户的满意度和忠诚度。
本文将探讨写字楼物业管理的重要性，并提出一些思考和建议。
二、写字楼物业管理的重要性1. 提升写字楼价值：良好的物业管理能够提高写字楼的价值，吸引更多的租户入驻。
物业管理人员需要及时解决各类问题，并保持写字楼的良好形象和品质。
2. 提供舒适的办公环境：写字楼物业管理应关注租户的需求，提供舒适的办公环境。
这包括空调、照明、通风等设施的维护和升级，以及保持写字楼的整洁和安全。
3. 提高租户满意度和忠诚度：良好的物业管理能够提高租户的满意度和忠诚度。
物业管理人员应积极回应租户的需求和意见，及时解决问题，提供优质的服务。
三、写字楼物业管理的关键要素1. 人员管理：物业管理团队应具备专业知识和技能，能够有效地执行各项管理工作。
物业管理人员应具备良好的沟通技巧和服务意识，能够与租户建立良好的关系。
2. 设备设施维护：物业管理人员需要定期检查和维护写字楼的设备设施，确保其正常运行。
他们应制定维护计划，及时修复故障，并与供应商保持良好的合作关系。
3. 安全管理：物业管理人员应加强写字楼的安全管理，确保租户和财产的安全。
他们应制定应急预案，定期进行安全检查，并与相关部门建立紧密合作。
4. 环境卫生管理：物业管理人员应保持写字楼的整洁和卫生。
他们应制定卫生管理计划，定期清洁公共区域，妥善处理垃圾和污水，提供良好的环境。
四、写字楼物业管理的思考和建议1. 制定明确的管理规范：物业管理团队应制定明确的管理规范和流程，确保各项管理工作的执行和监督。
规范应包括人员管理、设备设施维护、安全管理和环境卫生管理等方面。
2. 加强与租户的沟通和合作：物业管理人员应与租户建立良好的沟通渠道，及时回应他们的需求和意见。
他们可以定期召开租户会议，了解租户的意见和建议，以提升服务质量。
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小于1.75m/s
小于2.5m/s 小于3m/s 小于4m/s
大于130米
大于4m/s
本报告是严格保密的。
写字楼物业发展建议相关要点——电梯
电梯台数的确定
办公人数上班集中率 N 写字楼内 300 底层进入轿 厢人数
电梯往返一周的时间
5分钟内上班人数 占所有人数的比例： 12.5%~25%
+
硬性指标价值
时间 销售期 出租期
本报告是严格保密的。
6
写字楼价值构成体系
南京金陵饭店(白色框内为写字 楼部分)：主要客户为意大利菲 亚特公司中国总部、微软、戴 尔、摩托罗拉、IBM、思科、 通用电气、英特尔等
本报告是严格保密的。
纽约帝国大厦：1931年落成， 通用汽车公司投资兴建，保持 第一高度时间达42年之久。伴 随着一个与克莱斯勒争夺世界 第一高度的传奇故事。
强制性视觉冲击——现代高档的外立 面、豪华的大堂
优越的商务、政务办公环境
建筑指标：层高、景观 材料、设备高档齐全
KPI体系
功能化体系
配套设施齐全 交通畅顺 便利停车
成本控制体系
优质的物业管理
……
软性指标
大型知名企业的入驻 自身或周边的文化、历史——写字楼价值曲线
楼宇价值
=
软性指标价值
+
硬性指标价值
时间
本报告是严格保密的。
5
写字楼价值构成体系——写字楼价值曲线
价值
由于硬性指标和软性指 标的变化，销售性物业 和租赁性物业对价值的 取舍是不一样的；
楼宇价值
销售性物业主要目标是 加强前期价值的投入； 出租性物业必须保证前 期的投入对后期经营的 影响。
=
软性指标价值
60s~120s
本报告是严格保密的。
12
发展银行大厦租户关注的问题及解决方法
租户关注问题 租户比较关注的硬件设施主要是空调、电梯和停车位。配套设施 来说比较喜欢大厦中现有的食堂。 租户现有满意度都比较高，对大厦的意见主要是食堂饭菜口味以 及加班无空调。在3年前车位问题非常突出。 物业公司的解决办法
空调问题：深发展银行大厦采用的是中央空调，开放时间有限， 以前无法分层控制，现在经过改装后可以分层控制，但仍然无法分 户控制。对于需要加班的咨询业、设计业等租户或物流企业（与国 外有时差）来说，空调问题无法解决。后来通过在有特殊要求的租 户所租的写字间重新安装分户式空调进行单独控制。 车位问题：大厦地下和地上共有280个车位，在3年前车位不够的 问题较为突出，最后规定发展银行本身职工的车一律不能停在大厦 车位，银行的领导除外。公司对于职工在外停车进行一定的补贴。 最终解决租户停车不够的问题。大厦现有固定车位为2000/个/月， 流动车位为600元/个/月。 食堂问题：对于食堂的口味问题，众口难调，无法解决
大厦所有的机电设备 都选用国际名牌
楼宇自动化管理系统（BA） 霍尼尔楼宇管理系统 辛普森火灾报警系统 派而保安监控系统 办公自动化系统（OA） 通讯自动化系统（CA） 公共天线系统 远端模块光纤入户通信网络 系统，配有DDN节点机 万点IBＤN布线系统，每层 可提供300个接点
21
写字楼物业发展建议相关要点——写字楼 等级分类
智慧型甲级写 字楼 甲级写字楼
5000元以上
乙级写字楼
2800以上~5000元
局部优质贵重材料 相当于三星级酒店装修， 每平米1000~2000 局部高档材料 每150~250平米一个车位 40秒~1分30秒 60~100瓦/平米一级 可以有 一部电话/15平米 部分自动化 必须有 无热水供应 集中空调（四管式）， 温湿度自动调节
本报告是严格保密的。
10
大厦客户情况
大厦现有42家租户，大厦的出租率在90％左右 面积需求特征 行业分布特征 100－500平米的小客户占50％，500—1000平米的中等客户和 1000平米以上的大客户分别占有的比例为25％ 从行业来看，60％租户为金融、保险行业（主要受深发展总行的 影响），由于证券行业最近几年不景气，以前一些大型证券公司从 降低办公成本考虑，已经搬离了发展银行大厦，不过总体来看，租 户较为稳定 在租户中规模较小但支付能力较强的主要是外企的办事处，人员 较少，但实力雄厚 大厦大客户 联合证券总部、友联保险、鹏华基金、世联地产、百盛集团等
发展战略
租售模式及项目定位
物业发展建议
本报告是严格保密的。
2
写字楼主要租售模式
全售 盈利模式 优点 销售收入 快速回笼资 金 丧失销售更 高价格的机 会 全租 租金收入 调整公司的资产 结构，提高公司 的抗风险能力 租售结合 销售收入+租金 收入 折中方式 先持有再销售 租金收入+销售 收入 先获取一定租 金，根据市场 条件进行销售 无法尽快回现 承受较大财务 成本，物业的 贬值，未来激 烈的竞争 现有租赁市场 较好， 未来前景较好， 有较大上升空 间
电梯提升高度与电梯速度
提升高度 电梯速度
楼层数与电梯速度
层数 2~6 7~11 12~16 17~21 22~26 27~31 32~36 37~41 … 电梯速度 1.5m/s 2m/s 2.5m/s 3m/s 3.5m/s 4m/s 4.5m/s 5m/s … 23
小于75米
小于90米 小于110米 小于130米
本报告是严格保密的。
13
深圳发展银行大厦案例总结
大型的企业集团的入住，对提高大厦的形象是非常有好处的，同 时会带来产业的聚集。选择支付能力高的企业入住能降低租赁的风 险，同时带来较为稳定的收益。 外企或大型企业的办事处规模小，但是支付能力较强。 顶级或者先进的机电设备的使用能够使写字楼维持良好的形象。 而且对于高端客户来说，先进的设施是基本的要求。 车位是影响写字楼的重要因素，在很紧张的情况下，可以牺牲内 部员工的部分利益，首先满足租户的车位需求。 食堂、会所、会议室等写字楼配套可完善写字楼功能，在部分亏 损的情况下，从完善写字楼功能的角度出发，仍需要继续经营。 对于需要加班的租户，分户式空调是非常必要的。
本报告是严格保密的。
22
写字楼物业发展建议相关要点——电梯
电梯造价及用电量可占 大厦总投资与总用电量的 10%~12% 电梯设计中，主要需要 确定电梯的速度、分区、 台数等
电梯高峰期5分钟内运客量
美国 租户较多 一个单位专用 12%~15% 15%~18% 日本 11%~15% 20%~25% 德国 15%~17% 20%~25% 国内高级 12~15% 国内一般 10%~12%
一般情况下，硬性指 标价值是呈下降趋势的， 影响其价值的变化因素 主要是2方面：1设备、 建材的绝对老化；2设 备、建材的相对落后；
价值
软性指标变动幅度可 能很大，在其能正常使 用的条件下，没有明显 的上升或者下降的规律。 其主要影响因素是城市 发展、经济波动、产业 转移等，同时，因为设 备老化等问题，物业管 理难度加大、费用上升。
SALON
写字楼物业发展建议的思考
2016/12/20
本报告是严格保密的。
写字楼物业发展建议写作的困惑
写字楼的租售模式对 物业发展建议的影响 是什么？低成本高形 象？高成本高形象？ 还是有其他的东西？ 为什么？
发展商战略
市场分析
经济产业分析
写字楼的物业发展建 议主要由几方面构成？ 电梯？空调？大堂？ 外立面？还是有其他 的东西？
丙级写字楼
2800元以下
普通外墙和门窗 普通材料，每平米 1000元以下 一般材料 每250平米以上设 一个车位 >1分30秒 <60瓦/平米二级 非必需 1部电话/20平米 非智能性 非必需 无热水供应 一般集中空调或分 体式、窗式空调
每平米造价
外墙装修 室内公共部分装修 室外及绿化 停车位 电梯等候时间 电力 夜间艺术照明设计 通讯 控制 擦窗机 给排水 空调 标准层面积
7
深圳发展银行大厦——租赁型写字楼
本报告是严格保密的。
8
如何控制写字楼租户的质量？
•写字楼必须有良好的商务氛围，给使用客户和潜在客 户很强的心理安全感和风水好的感觉； •作为租赁型写字楼，必须保证有稳定的客户群，防止 可能出现的客户大量外流；必须保证客户具备较高档 次，防止低端客户进入。
发展银行大厦作为银行总部所在场所，必须严格控制进驻企业的类 型和质量，主要手段有： 控制招租渠道：主要通过银行高层介绍（1/3），内部物业公司招 租（1/3），外部中介招租（1/3）。前2种渠道可以很好筛选客户， 中介渠道所占比例较小； 深度查找客户真实背景：利用银行关系，查找客户资料，判断其背 景是否符合要求、是否有足够资金实力； 适当延长签约时间：在签订租赁合同时，一般都签订两年的合约， 同时交付2个月的保证金。
本报告是严格保密的。
14
发展银行大厦平面图
发展银行大厦由澳洲 设计师设计，造型新颖， 呈阶梯状向上，香槟红 的幕墙，内部平面布局 合理，呈回字型空间， 层高4米，中间没有柱 位，宽敞、实用率高
本报告是严格保密的。
15
先进的3A系统，最先进的机电设备
智能大厦、设备先进、 采用3A系统，即楼宇自 动化管理系统（BA）、 办公自动化系统 （OA）；通讯自动化 系统（CA）
本报告是严格保密的。
9
关于“飞标公司”
“飞标公司”由于进行违规私募民间资金被查封，客观上影响了发 展银行的对外形象
但是，这家公司到底在事发前对于发展银行大厦而言是什么样的企 业呢？？ ——按时交纳租金 ——积极参加各种活动并提供支持 ——非常支持物业管理公司
飞标公司是一家优质公司，也是优质客户
本报告是严格保密的。
11
配套设施使用及物业管理情况