房地产企业经营风险分析
房地产企业财务风险分析论文
房地产企业财务风险分析论文随着中国经济的不断发展，房地产行业成为了支撑国民经济持续增长的重要产业之一。
然而，与其高速发展的同时，房地产企业也面临着诸多的财务风险。
因此，对于房地产企业的财务状况进行分析，成为了市场监管者、投资者和企业自身的重要任务。
本文将重点分析房地产企业的财务风险，并提出相应的应对策略。
一、房地产企业财务风险的背景房地产企业作为一种颇具风险的企业，其面临的财务风险主要有以下几个方面：1.产业周期风险。
房地产企业属于重资产行业，其产业周期通常需数年甚至数十年才完整循环一次。
然而，由于市场需求、经济政策、金融环境等因素的影响，房地产企业的经营周期常常会出现波动和波峰，从而导致其财务状况的不稳定性。
2.融资风险。
房地产企业通常需要大量的资金来支持其开发建设和销售运营等各项业务。
由于筹措资金常常需要借助金融市场，所以房地产企业的融资能力、融资成本等会直接影响到其财务状况。
3.项目风险。
房地产企业在开发建设过程中，面临着多种多样的风险问题，如工程质量、拆迁施工、规划审批等等。
这些风险如果不得到妥善的处理，会直接影响到企业的营收和盈利能力。
二、房地产企业财务风险的分析1.财务结构分析。
财务结构指的是企业在资产、负债、权益等方面的构成和比例。
一般来说，房地产企业的资产构成多以不动产为主，而负债主要是融资债务，权益主要来自股东投资。
财务结构分析的重点是观察企业的财务杠杆水平，包括负债比例、股份质押比例等。
如果企业的杠杆水平较高，则意味着其财务风险也相对较高。
2.经营能力分析。
经营能力是指企业从事资源配置、加工生产、销售与营销、成本控制以及研发创新等方面的能力。
对于房地产企业而言，可以通过观察其房地产项目的开发与销售情况来判断其经营能力。
如果项目进展缓慢，销售不上门，会导致企业的财务状况受到影响，从而出现财务风险。
3.盈利能力分析。
盈利能力是指企业在一定期间内达到的利润。
对于房地产企业而言，其盈利能力与项目建设进度、市场需求、竞争情况、销售报价等息息相关。
房地产企业财务风险分析与防范以绿地控股集团有限公司为例
4、税务风险
4、税务风险
房地产企业在开发经营过程中，涉及的税种较多，如土地增值税、企业所得 税等。如果绿地集团在纳税过程中出现违规行为，可能会遭受税务处罚，从而带 来税务风险。
二、绿地控股集团有限公司财务 风险防范措施
1、多元化融资渠道
1、多元化融资渠道
为了降低融资风险，绿地集团可以采取多元化融资渠道，除了银行信贷，还 可以通过发行债券、引入战略投资者等方式筹集资金。此外，绿地集团还可以加 强与国际金融机构的合作，以便在全球范围内寻求资金支持。
一、绿地控股集团有限公司财务 风险分析
1、融资风险
1、融资风险
绿地控股集团有限公司（以下简称“绿地集团”）在项目开发和扩大规模过 程中，需要大量资金支持。然而，由于银行信贷政策的收紧和监管力度的加强， 绿地集团融资难度逐渐加大。此外，随着利率水平的上升，融资成本也不断增加， 进而加大了融资风险。
4、合规经营，强化涉税风险管 理
4、合规经营，强化涉税风险管理
绿地集团应严格遵守国家税收法律法规，合规经营，强化涉税风险管理。具 体而言，可以采取以下措施：
4、合规经营，强化涉税风险管理
（1）建立涉税风险管理机构：成立专门的税务管理部门，负责制定公司税务 政策、纳税申报、税务审计等工作。
4、合规经营，强化涉税风险管理
2、谨慎投资决策
2、谨慎投资决策
绿地集团在投资过程中，应充分考虑各种不确定性因素，提高投资决策的科 学性和谨慎性。同时，在投资领域上，应将资源集中在具有核心竞争力的领域， 避免盲目扩张。此外，绿地集团还可以采取并购、合作开发等方式，以降低投资 风险。
3、加强现金流管理
3、加强现金流管理
针对流动性风险，绿地集团应加强现金流管理，保持现金流的稳定和充足。 具体而言，可以采取以下措施：
绿城房地产财务风险分析
绿城房地产财务风险分析引言概述：绿城房地产作为中国知名的房地产开发企业，其财务状况一直备受关注。
本文将从财务风险的角度对绿城房地产进行分析，探讨其面临的风险因素及应对策略。
一、财务杠杆风险1.1 负债比率过高：绿城房地产的负债比率较高，可能导致偿债能力不足。
1.2 利息支付能力不足：高负债率意味着高利息支出，如果公司盈利能力下降，可能无法及时支付利息。
1.3 资产负债表风险：资产负债表的资产负债结构可能存在不均衡，资产负债表风险较大。
二、市场风险2.1 房地产市场波动：受宏观经济政策、市场供需等因素影响，房地产市场存在波动风险。
2.2 市场竞争激烈：房地产行业竞争激烈，绿城房地产需不断提升产品质量和服务水平以应对竞争。
2.3 市场需求不确定性：市场需求受多种因素影响，需求不确定性可能导致销售不达预期。
三、经营风险3.1 开发项目风险：开发项目的周期长、投资大，存在市场认可、政策变化等风险。
3.2 资金流动性风险：资金流动性不足可能导致项目无法按时完成，影响公司经营。
3.3 管理风险：管理层能力不足、内部管理制度不完善等因素可能导致公司经营风险增加。
四、政策风险4.1 宏观经济政策风险：政府宏观经济政策的变化可能对绿城房地产的经营产生影响。
4.2 房地产政策风险：房地产政策的调整可能影响绿城房地产的项目开发和销售。
4.3 土地政策风险：土地政策的变化可能对绿城房地产的土地储备和项目开发造成影响。
五、应对策略5.1 多元化发展：绿城房地产可通过多元化发展，降低单一项目的风险。
5.2 控制负债率：合理控制负债率，降低财务杠杆风险。
5.3 强化风险管理：建立完善的风险管理体系，及时识别和应对各类风险。
结语：通过对绿城房地产的财务风险分析，我们可以看到其面临的多方面风险挑战。
绿城房地产需要充分认识到风险的存在，采取有效的应对策略，保持财务稳健，确保公司可持续发展。
房地产企业的财务风险及防范措施
房地产企业的财务风险及防范措施随着房地产市场的火爆，在高负债率背景下，房地产企业的财务风险越来越被重视。
本文将着重分析房地产企业的财务风险及防范措施。
一、房地产企业的财务风险1. 负债率过高房地产企业通常需要通过贷款等方式获得资金，来进行项目建设和房地产销售，因此负债率通常比较高。
但是当负债率过高时，就会出现还不起贷款的风险。
2. 经营周期长房地产项目的经营周期往往比较长，建设和销售需要很长时间，如果投资者资金的来源受到影响或项目存在不利因素，企业可能会出现大量资金滞留的情况，导致财务风险。
3. 土地储备带来的风险土地是房地产投资的关键资源，一旦土地证书存在问题或不能够及时获得土地使用权，企业将面临重大的财务风险。
二、防范措施1. 完善内部管理体系房地产企业应该建立和完善内部管理体系，制定相应的财务管理规定，加强对经营资金的管理，预留足够的资金用于偿还贷款等财务风险的应对。
2. 加强对土地储备的管理土地储备是房地产企业的重要资产，应该合理规划土地储备，注意土地的来源及使用权的合法性，同时应积极配合政府部门掌握土地政策动态和法规变化。
3. 创新融资渠道房地产企业可以通过创新融资渠道来降低财务风险。
可以通过发行债券、合作开发等方式来获得资金，同时也需要注意融资的风险，避免过度依赖债券等债务融资方式。
4. 提高行业竞争力房地产企业应该注重提升产品质量和服务能力，从而提高品牌价值和市场竞争力，获得更多的资金来源和业绩增长。
综上所述，房地产企业的财务风险不容忽视。
只有加强管理，完善内部运营机制，提高品质和服务能力，才能让企业在激烈竞争中保持强劲的发展。
浅析房地产企业经营风险分析及管理措施
浅析房地产企业经营风险分析及管理措施张骞化摘㊀要:结合以往的经济发展现状分析可知房地产行业快速发展对我国经济和城镇化发展起到重要的推动作用ꎮ但自从我国经济逐步朝着平稳方向发展ꎬ这无疑给房产企业带来较大的挑战ꎬ但同时也得到更多发展机遇ꎮ当前阶段房地产企业更关注把控经营风险的问题ꎬ在此背景下企业必须提高自身防范经营风险能力ꎬ这是开展各项工作的重点ꎮ基于此ꎬ文章结合房地产企业经营中存在的风险探讨房地产企业经营风险管理措施ꎬ以期为房产企业发展提供参考ꎮ关键词:房地产ꎻ经营风险ꎻ管理措施㊀㊀经济快速发展背景下各行业都得到一定的发展ꎬ近年来房地产行业取得明显的进步ꎮ房地产企业对经营风险问题极为重视ꎬ该行业收益高ꎬ但相应的也具有较高的风险ꎮ若房地产企业没有做好经营风险管理工作ꎬ则可能埋下较大的经营风险隐患ꎬ对国家经济发展产生较大的影响ꎬ由此可知当前阶段房地产企业必须意识到经营中存在的风险ꎬ在此基础上提出相应的风险管理措施ꎮ一㊁房产企业经营中常见的风险(一)建设阶段经营风险毋庸置疑ꎬ房产企业在具体的经营过程中或多或少都会面临一定的经营风险ꎮ前期工程安排㊁工程进行和完善配套等阶段主要受到诸多因素影响ꎬ如任务范围㊁不确定因素等ꎮ这就需要工作人员首先对施工场地进行检查ꎬ之后做出有效的设计安排ꎬ这是整个工程前期安排工作的重点内容ꎬ之后搭建基础设施并处理地面等ꎬ此步操作受到国家住房问题和税收等政策影响ꎬ这个过程中原有土地配套设施建设和地理气候条件和地理位置等问题都会导致房产企业发生经营风险ꎮ其次ꎬ建设工程的进行阶段中主要工作为土建以及安装工作ꎬ因此对房地产企业而言无论是材料价格还是工作人员工作能力都可能是其面临经营风险的主要原因ꎮ最后ꎬ房地产在完善工程阶段相关任务时工作重点为设置房产相关的基础维护措施ꎬ如运动器材等工程ꎬ若发生紧急情况ꎬ则提高了房地产企业完善配套工程经营风险ꎮ(二)租售阶段经营风险从房地产企业角度分析ꎬ租售阶段是其回收资金和盈利的重要阶段ꎬ这也是重要的阶段之一ꎬ其直接决定了付出和回报的多少ꎮ企业在此阶段面临的问题是付出成本与得到的收益是否理想的问题ꎬ但房产投资回报与预期投资目标偏差较大ꎬ需要考虑诸多因素ꎬ增加了房地产企业经营风险ꎮ二㊁强化房产企业经营风险的有效措施(一)建设阶段经营风险的管理措施针对建设阶段存在的风险管理可从以下两个方面着手:一方面ꎬ聘请综合能力较强的公司和专业监管人员对整个项目进行监督ꎮ房产建设开发是房地产企业的主要业务ꎬ其与人民人身安全有关ꎬ因此广大人民对其安全性更为关注ꎮ严格把控房产质量是推动房地产企业长足发展的关键ꎮ与此同时ꎬ这个过程中房产开发建设无论实践性和专业性都很强ꎬ因此在降低质量问题时必须聘请资质较强且专业性较强的工程监理做好项目监管工作ꎮ此外ꎬ财务人员应以资金预算为基础筹集和应用资金ꎬ确保在监理公司等部门核对后再支付相应的工程款ꎬ这是有效的预防资金断裂的问题的关键ꎮ另一方面ꎬ销售进度和销售策略等工作的决定应根据销售状况和市场行情进行ꎮ受我国房地产市场宏观政策和低迷市场的影响ꎬ各地区房地产市场情况并不乐观ꎮ虽然各地区相继取消限购限贷等政策ꎬ国家针对首套房也采取了一系列的优惠措施ꎬ但仍有不少仍然选择持续观望ꎬ这就需要房企以当地市场行情为基础提出合理的销售策略并做出正确的决策ꎮ比如可针对项目进度考虑稳健性问题ꎬ在保证规定时间内交房的基础上不赶工期ꎬ加大资金支出ꎬ提高资金占用率ꎬ确保充足的销售费用预算ꎬ加大考核销售广告费用效比问题ꎬ切实提高房地产企业经营利润ꎮ(二)租售阶段经营风险的管理措施针对租售阶段存在的经验风险可采取如下两种解决办法:一方面ꎬ提高物业公司管理水平ꎮ购房者除了考虑房租硬性方面条件之外还考虑物业管理水平ꎮ配备管理水平较高的物业公司是房地产项目是否成熟的关键ꎬ这个过程中物业管理能力同样对房地产企业竞争力的提高起到促进作用ꎬ提高人们对该房产项目的认可度ꎮ在当今不利于房地产项目租售的外部条件下优化房地产项目条件对企业而言有利于加快其实现自身租售目标ꎬ缓解其资金压力ꎬ减少财务压力ꎬ提高其内控能力和企业形象ꎬ使其立足于激烈的市场竞争中ꎬ并得到长足发展ꎮ另一方面ꎬ控制销售ꎬ降低坏账损失问题ꎮ租售对房地产企业而言是回笼资金的重要阶段ꎬ若存在拖欠租金等问题ꎬ则给企业带来较大的财务风险ꎮ基于此ꎬ房地产企业应控制销售工作ꎬ降低坏账发生率ꎬ避免出现财务恶化等问题ꎮ房产企业应对购房者首付比例和余款支付等比例进行严格控制ꎬ规定租房者押金㊁租金缴纳期限等ꎮ总之ꎬ只有合理控制管理房产租售ꎬ才能最大限度降低企业经营风险ꎮ三㊁结束语在我国经济发展中房地产行业做出了较大的贡献ꎬ近年来房地产行业得到良好的发展ꎮ但对房地产企业而言ꎬ在经营管理中必须控制经营风险ꎬ提高对相关风险的重视并加大管理力度ꎬ只有这样才能让企业得到可持续发展ꎮ文章立足于房产企业经营的风险管理问题提出相应的借鉴措施ꎬ这对房地产市场企业获得长足发展具有重要的现实意义ꎮ参考文献:[１]闵遵荣.房地产经营风险管理分析及措施[Ｊ].中外企业家ꎬ２０１７ꎬ１４(５６８):２０２.[２]蒙良.房地产企业资金风险分析以及控制措施[Ｊ].财会学习ꎬ２０１９(１７):２２３－２２４.[３]杜桂兵.房地产经营风险管理分析及策略[Ｊ].装饰装修天地ꎬ２０１７(２１):１０４.作者简介:张骞化ꎬ乌鲁木齐市房屋产权交易中心ꎮ６２。
绿城房地产财务风险分析
绿城房地产财务风险分析标题：绿城房地产财务风险分析引言概述：绿城房地产作为中国房地产行业的领军企业之一，其财务状况向来备受关注。
本文将从五个方面对绿城房地产的财务风险进行分析，以匡助读者更好地了解该公司的财务状况。
一、经营风险1.1 销售收入下滑：绿城房地产在过去几年中，面临着销售收入下滑的风险。
这主要受到市场需求的变化、竞争对手的崛起以及政策调控等因素的影响。
1.2 高负债率：绿城房地产的高负债率也是其经营风险的一个重要方面。
高额的债务压力可能会对公司的经营活动产生负面影响，特别是在利息支出方面。
1.3 土地储备不足：绿城房地产的土地储备不足也是其经营风险之一。
土地供应的不稳定性可能会导致公司无法及时开辟新项目，从而影响销售收入的增长。
二、市场风险2.1 房地产市场波动：绿城房地产所处的房地产市场存在较大的波动性，这可能会对公司的销售收入和资产负债表产生重大影响。
2.2 市场需求变化：市场需求的变化也是绿城房地产面临的市场风险之一。
随着消费者对房地产需求的变化，公司可能需要调整产品结构和销售策略，以适应市场的需求变化。
2.3 政策调控风险：政府的房地产政策调控也会对绿城房地产的市场表现产生重要影响。
政策的不确定性可能导致销售收入和市场份额的波动。
三、资金风险3.1 资金链紧张：绿城房地产的资金链紧张是其资金风险的一个重要方面。
公司可能需要大量的资金来支付土地购置费用、建设成本和利息支出等，一旦资金链断裂，将对公司的经营活动产生严重影响。
3.2 财务杠杆效应：绿城房地产的财务杠杆效应也是其资金风险的一个关键因素。
财务杠杆效应可能会导致公司在经济下行时面临更大的偿债压力，进而影响公司的财务状况。
3.3 债务违约风险：由于高负债率，绿城房地产面临债务违约的风险。
一旦公司无法按时偿还债务，将面临诉讼、资产冻结等风险，严重影响公司的经营和声誉。
四、竞争风险4.1 同行竞争加剧：绿城房地产所处的房地产行业竞争激烈，同行竞争加剧是其竞争风险的一个重要方面。
房地产开发与经营的风险与防范
房地产开发与经营的风险与防范随着城市化进程的不断推进，在城市发展进程中，房地产业是一个重要的促进力量，也是投资回报高的行业之一。
然而，随着市场竞争的日益加剧，房地产业的风险也不断增加。
本文将就房地产开发与经营的风险进行分析，并提供相应的防范措施，以便从业者更好地开展业务。
一、房地产开发风险1.资金风险资金是企业发展的核心，对于房地产开发企业也是如此。
资金的问题主要表现在公司的借款能力和大量的流动资金是否能够顺利运转。
资金风险往往会影响项目的开发进度，甚至会导致项目停工、停售等问题的出现。
防范措施：•加强与银行、投资公司的合作，确保有足够的资金来源。
•严格控制财务风险，建立完善的财务管理体系，保证资金的流动性。
•制定明确的资金使用计划，合理规划资金使用，降低资金风险。
2.市场风险房地产市场环境复杂，受政策、经济和社会等各种因素的影响，市场价格波动大。
在连续多年火爆市场后，房地产市场形势正在发生变化，房价下跌风险加大。
如果房地产开发企业无法有效应对市场风险，将会造成资产负债表的不平衡，导致企业盈利能力的下降，甚至面临倒闭的风险。
防范措施：•精准研究市场，确定开发的对象。
•加强对市场趋势的研究，及时调整开发策略。
•通过服务品质升级、优惠政策等来拉动销售，稳固市场份额。
3.政策风险房地产开发涉及到土地使用、财产尤其是物业等诸多方面的法律法规。
如果有关政策发生变化，将对房地产开发企业的经营造成不利影响。
例如，取消限购、放开住房贷款等政策调整，会直接导致市场供求关系发生变化，企业的经营模式需要做出及时调整。
防范措施：•提高对法律法规的关注度，了解政策出台后的影响，及时调整企业经营策略。
•进行规划和预测，建立风险评估体系，做好企业风险防范工作。
二、房地产经营风险1.经营风险房地产经营风险主要表现在经营技能和经验的缺失上。
随着近年来房地产市场竞争日益激烈，追求最大盈利的结果，企业可能会陷入盲目冒险和过度扩张的风险中。
中国房地产行业风险分析研究
中国房地产行业风险分析研究近年来，中国房地产市场一直处于高速发展的状态，成为了引领全国经济发展的主导产业之一。
然而，房地产行业大量的资金投入、过高的楼市价格、不完善的市场监管等问题，也给整个行业的发展带来了很多风险和挑战，值得我们深入分析。
一、政策风险近年来，中国政府对房地产行业出台了一系列政策，主要包括限购、限售、限价等措施，旨在控制房地产市场的过热，避免出现泡沫破裂的风险。
但是，政策的不稳定性以及执行力度的不均衡，也给市场带来了一些不确定性，投资者和开发商面临着政策风险。
二、资金风险房地产行业投资大量的资金，资金的流动与融资的问题直接影响到企业的运营和发展。
此外，高负债的情况下，企业还面临着利率上升、银行信贷政策收紧等因素的风险，这些都会对企业的借款能力和经营状况带来影响。
三、债务风险房地产开发商进行大规模房地产开发项目时，通常涉及到大量的借款，长时间叠加的利息负担导致企业存在着极高的债务风险。
在市场结构不稳定的情况下，一些开发企业很容易出现财务危机，甚至破产倒闭。
四、市场风险市场风险主要是指在房地产行业的投资、开发、销售等环节出现的关联方违约、恶意炒作等风险。
这些风险如果不及时得到解决，可能会直接导致企业的经营收入和利润的下降，从而影响到企业的生存和发展。
五、政治风险政治风险主要是指政府政策、法律及其解释的变化带来的影响。
在中国，政府在房地产行业中占有举足轻重的地位，一些政策或政策解释的不明确、频繁变化，会大大提高投资者和开发商的不确定性，给企业的稳定经营带来极大的挑战。
总体来看，中国房地产行业发展存在着多种风险，这些风险是相互关联的，缺失其中任何一个环节的风险防范，都将会影响到企业的整体经营情况。
因此，企业在房地产行业的发展中，必须关注风险、加强风险管理，并在政策、资金、债务、市场、政治等多方面做好风险防范措施，以保证企业的持续成长和可持续发展。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产企业经营风险分析
摘要：现金是企业管理的命脉。
现金也像潘多拉的盒子，如果运用好就会带给企业无限机遇和活力，反之就会成为压倒企业的最后一根稻草。
本文通过对房地产企业现金流动与管理的分析，对房地产企业的经营风险提供参考。
关键词：现金流量；房地产；管理；建议
房地产开发企业有别于一般的生产、贸易企业，在开发项目过程中具有现金投资数额大、现金占用风险大、项目周期长、对资金规模和流动性要求高等特点，是非常典型的资本密集型行业。
因此，在房地产经营管理中，现金的流动与管理是非常重要的环节，也提供对流动性及经营性风险的重要预警信息。
一、现金在房地产开发各阶段的流动
根据房地产开发现金流入、流出的项目，大致分为以下四个阶段：第一阶段项目立项、科研、规划设计、市政配套等环节，现金流出包括可行性研究费、工程规划费、工程设计费、勘察设计、配套设计等各项在立项阶段发生的税费，现金流入主要是股东的投入；第二阶段项目拿地、拆迁安置阶段，现金流出包括土地出让金及拿地过程发生的各项税费、房屋拆迁补偿款及各种安置、补偿、清理、补助、服务、管理等前期费用，现金流入主要来自资本市场融资；第三阶段项目基础施工、主体施工、安装施工以及预售阶段，现金流出主要包括建安费用及各项施工阶段发生的建设、维护、监理、补偿、管理等费用，现金流入包括达到预售条件后的预售回款；第四阶段项目经营、物业管理阶段，现金流出主要包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等各项经营过程中发生的税费及物业管理费，现金流入主要是销售回款。
二、现金流动的预警指标
当前，对于如何建立一套比较科学合理的现金流指标评价体系，没有权威的共识与证实。
基于学术研究界比较认可的一些指标并结合房地产企业的特点，笔者从房地产经营、投资、融资方面归纳了以下几类：
（一）现金流量结构分析
一般情况，维持和支撑公司运营发展所需要的大部分现金是在经营过程中产生的，融资类现金对公司起到了辅助性或补充性作用。
经营性流动比例保持在合理范围内，是企业经营状况良好的重要标志。
在分析企业未来偿债能力时，需要更多考虑经营性现金获利能力能否覆盖其融资本息偿付。
（二）获利能力分析
根据经营活动现金净流量与净利润、股本等之间的关系，揭示企业保持现有经营水平，创造未来盈利能力的一种分析方法。
1、每股经营现金净额均值=经营现金净流量/股数。
房地产整体行业的现金趋紧，上市公司中70%的经营现金都呈现“入不敷出”的状况。
负值的经营现金流量更需要警惕在宏观政策调控下，很可能造成企业实现销售和资金回笼的困难加大，经营风险增加，现金流量继续恶化的恶性循环。
2、盈利现金比率=经营现金净流量/净利润。
国外破产倒闭的企业中有80%多的企业是盈利情况不错的企业，例如美国W.T.Grant公司，破产有很大因素在于其净利润中存在大量未能实现现金的收入，最终破产清算。
因此经营现金净流量与净利润的关系可以反映利润中为实现现金收入的情况，当然进一步分析中还要结合企业的折旧政策和存货变动情况。
（三）偿债能力分析
充分利用财务杠杆，负债经营是现代企业的一个重要特征。
房地产企业资金投入数额大，杠杆效果显著，但是相应的财务风险也很高。
1、短期融资现金保障系数=货币资金/短期及一年到期借款。
短期融资现金保障系数是最直接反应企业对偿还短期负债的能力。
整个行业的保障能力较低，现金对短期负债的能力面临较大考验，特别需要警惕财务风险。
2、有效负债率=（总负债-预收账款）/总资产。
剔除了预收账款后的负债，比较客观地反映了房地产企业的真实负债。
从房地产整个行业来看，有效负债率保持在50%左右，随着房地产调控的深化，预计企业的融资需求将进一步增加。
三、房地产企业现金管理方式
企业现金管理战略，即是将资金预算与具体项目开发进度、企业的战略规划乃至企业生命周期营运发展相结合，寻求稳健的、低成本和可持续现金流动管理模式。
当然，不同企业现金管理模式也是多样化的，笔者单独提出了以下几种模式，结合当前房地产宏观调控政策及行业市场环境，希望对现金流分析提供多方位参考。
（一）房地产企业现金资金池管理
对于房地产集团企业，为了提高资金的整体使用效益和减少闲置成本，对于旗下同区域或跨区域的项目公司的资金进行统一调配，实现资金集中管理。
常用的模式包括设立内部结算中心或具有独立法人资格的财务公司。
采用集团资金池管理模式，一方面加强了集团的预算管理，提高了闲置资金使用效率，另一方面集团内部关联方交易能够减少操作成本，降低融资成本。
然而，由于集团资金池管理，也容易出现对项目公司顾此失彼，照顾局部忽略集体利益，更因为关联交易不符合公允、信息披露等要求，容易遭到外部监管的审查或税务局的质疑。
因此，在分析房地产集团企业的现金管理模式下，建议应该从集团层面项目安排及资金统筹等方面着手；集团公司是否建立规范的内控管理和风险防范体系，若一
家项目公司不能履行还款义务，集团资金池管理能否可以做到事前防范，事后完善等操作；此外，还应该防范潜在税务风险及内部操作风险。
（二）房地产企业生命周期与多元化的融资渠道管理
根据中国指数研究院发布《2012中国房地产百强企业研究报告》显示，百强房地产企业2010年及2011年资产负债率均值分别为70.9%和71.8%，有息负债率分别为48.9%和48.1%。
对于这种大的房地产企业，融资比例都将近50%，更别说相对小些的房地产企业，融资需求更为尤胜，投资资金高达80%来自外部融资也不足为奇。
因此，多元化的融资渠道是房地产企业突破现金困局，解决流动性问题的一大法宝。
在分析房地产企业融资模式时，可以借鉴对房地产企业生命周期发展的不同时期、不同条件下融资渠道的组合选择。
比如下面展示的是融资与生命周期相结合的一种模式，力求企业经营稳定和风险可控的现金流运作：萌芽期，现金流量表现高流出，融资渠道一般是自由资金、风险投资与股权投资组合形式，现金管理主要为资本的原始积累与投资风险相结合；成长期，现金流量以流出为主，现金流入逐渐增加，融资渠道一般来自金融机构信贷，现金管理主要为解决企业快速发展的资金需求；成熟期，现金流量以流入为主，现金流出逐渐减少，融资渠道一般可来自非银机构信贷，现金管理主要充分发挥杠杆作用和寻求新的投资；衰退期，现金维持流入，并逐步收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业，现金管理以资金撤回管理或在寻找新项目投入。
将现金管理、融资需求与企业生命周期相结合，更准确判断企业未来偿债能力，较全面分析企业经营发展规划和风险承受能力。
（三）房地产业务模式管理
由于房地产项目的现金投资大、项目前期大量支出、到中后期才有回报的特点，使得这种现金流的大起大落无疑给房地产企业的财务造成了极大的风险。
而房地产企业可以通过多种业态的组合、开发项目错配等方式来平衡现金流管理。
比如万达为代表的“租赁并举+自营”的商业地产模式，通过销售保证短期业绩，持有部分商业收租物业增值来保证取得长期回报，赢得稳定现金流，并且项目物业综合体化的特征，以“购物中心+住宅+酒店+写字楼+公寓”等业态组合，更能够提升企业的品牌价值，代表性的还有华润“万象城”、中粮置业“大悦城”、上海亿丰“亿丰时代广场”等。
除了对物业业态的组合，还可以推动产业链的组合。
房地产一般2-3年的开发周期，资金占用成本较高，通过投资具有稳定现金流的业务，使得房地产企业负值现金流的风险大大降低。
2001年后，新世界业务重组：基建、物业开发都是投资回报期长、利润高、资金投入大的行业；服务管理（设施管理、交通运输及金融保险）提供了稳定利润和现金流入；收纳的港口管理及新世界百货也带来了稳定的现金流。
综上，关于房地产企业的现金流量分析是个庞大的管理体系，肯定的是现金流在房地产乃至所有行业都占有重要地位。
本文从对房地产行业现金流量表介绍，房地产开发现金流量流动介绍，现金流量预警指标的分析和房地产现金管理
模式浅析，希望能够使读者在业务分析的过程中多一份参考。
参考文献：
[1]王惠娟.浅谈现金池在房地产行业的应用[J].中国集体经济，2011，（30）.
[2]祝桂芳.基于现金流量的我国房地产上市公司财务风险的预警研究[D].广州：广东工业大学，2011.
[3]谢家泉.房地产上市公司财务综合评价研究[J].山东经济，2009，（03）.
[4]中国指数研究院.2012年中国房地产百强企业研究报告[R].2013.
[5]中国指数研究院.2012年中国房地产上市公司研究报告[R].2013.。