2012房地产评估习题

合集下载

2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解【圣才出品】

2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。

A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C．房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D．房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】B【解析】B项，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。

A项，房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格；C项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；D项，房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内。

2．下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。

A．为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B．为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C．为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D．为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】D【解析】房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：①鉴证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；②咨询性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。

3．某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。

共有100套住房，有100户居民。

经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。

2012房地产估价复习题型和题库(答案)

2012房地产估价复习题一、单项选择1.运用市场比较法评估房地产价格，在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定（B ）A.土地还原利率B.各有关修正系数C.如何计算容积率修正D.如何计算土地使用年期修正2.通过使用年期修正，可以消除对不动产价格造成的影响因素是（ B ）A.土地的估价期日B.土地的使用期限不同C.土地在不同时期的基准地价不同D.土地在不同时期的路线价不同3.房屋重新建造成本中应包括（ B ）A.利息、利润B.利息、利润、税费C.利润、税费D.利息、税费4.运用市场比较法所必须遵循的合法性具有的含义是（B ）A.交易案例与待估房地产的适用法律背景可以有一定差别B.交易案例与待估房地产的适用法律背景基本相似C.没有土地使用证的房地产也可以D.交易案例与待估房地产的土地用途、容积率限制、建筑物高度限制等可有较大差别5.用成本法的实际观察法计算建筑物的现值，主要的前提是( A )A.要求估价人员具有实际操作经验B.要求被估对象为新建筑物C.要求被估对象为旧建筑物D.仅对一些特殊建筑物进行估价6.在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的( A )进行的。

A.替代原则B.供需原则C.变动原则D.预期收益原则7.在市场比较法中，案例与待估宗地所在地区的区域特性及其影响地价的因素和条件相同或相近时，可称为二者处在( C )。

A.相同区域或同一供需圈B.比较区域或同一供需圈C.类似区域或同一供需圈D.比较区域或类似区域8.下列城市规划因素中对地价影响最大的因素是( D )。

A.面积、形状、土地使用年限B.防洪堤、供电容量、消防站C.绿化、游憩设施、环境质量D.用途、容积率、建筑密度9.某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为2020元/平方米、1850元/平方米，建筑容积率分别为3、5，若其他规划条件相同，则两宗地的总价比较为( D )。

A.甲小于乙B.甲略大于乙C.甲与乙相同D.甲远大于乙10.某宗土地面积为3000平方米，城市规划限制指标为：容积率不高于2.5，建筑密度不高于30%，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列方案中最佳的、可行的是( D )。

2012年案例真题

2012年考试真题一、问答题（共3题，每题10分。

请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。

在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。

请问：1.造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？2.在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？【参考答案】1.租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。

参见教材P127。

2.统一租金内涵。

将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

（二）某市因进行道路建设，需征收王某拥有的一处独院住宅，甲房地产估价机构接受委托对该房屋及其室内装饰装修的价值进行了评估。

王某对估价报告中房屋部分的评估结果没有异议，但认为室内装饰装修评估结果仅为15万元被严重低估，理由是他3年前装修连同购置家具的实际费用超过30万元，为此向甲房地产估价机构申请复核评估。

请问：1.如果甲房地产估价机构复核后认为该房屋室内装饰装修的评估结果并无差错，你认为可以从哪些方面对王某的疑问进行解释和说明？2.一般而言，评估房屋室内装饰装修价值主要适宜采用哪种估价方法？请简要说明采用该种方法评估的主要步骤。

2012年房地产估价师(房地产基本制度与政策)真题试卷

2012年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷A．住宅用地B．商业用地C．工业用地D．农用地2．非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( )申请续期。

A．3个月B．6个月C．1年D．2年3．集体土地未经依法( )不得出让。

A．征用B．征收C．批准D．备案4．评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由( )选定。

A．被征收人协商B．房屋征收部门C．市、县级人民政府D．房屋征收实施单位5．国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是( )之日。

A．房屋征收决定作出B．房屋征收决定公告C．房屋征收补偿协议签订D．房屋征收实施6．房地产开发企业在商品房销售过程中应实行( )制度。

A．住宅质量保险和住宅质量保证书B．商品房预售许可证和住宅质量保证书C．住宅使用说明书和住宅质量保证书D．住宅使用说明书和住宅质量保修书7．建设工程竣工验收由( )单位组织实施。

A．施工B．建设C．监理D．工程质量监管8．城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是( )。

A．紫线B．绿线C．蓝线D．黄线9．施工单位对房屋建筑工程的保修期自( )之日起计算。

A．房屋完工B．房屋竣工验收合格C．房屋交付使用D．办理房屋登记10．商品房预售合同登记备案的申请人应是( )。

A．购房人B．房地产开发企业C．商品房销售代理机构D．购房人和房地产开发企业11．房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是( )。

A．按套销售B．返本销售C．按房间销售D．售后包租12．陈某预买一套建筑面积为100m2的商品住房，单价为10000元／m2，买卖双方对面积误差处理未作约定。

房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2，如陈某选择购房，则实付购房款为( )万元。

A．90B．91C．93D．9513．房屋登记费按( )收取。

A．房屋面积B．件C．房屋体积D．房屋价值14．已办理抵押登记的在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为( )。

房地产估价试卷2012

4．房地产的社会经济位置发生变化，可能是由于（）等引起。
Ａ、交通建设；Ｂ、市场供求变化；Ｃ、人口素质变化；Ｄ、所在地区衰落
5．房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要是()。
A．最高最佳使用原则B．合法原则C．估价时点原则D．替代原则和公平原则E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期
2.什么是市场比较法？其理论依据和适用条件是什么？
五、计算题(第一题15分，第二题10分，共25分)
1.某宗房地产交易总价为40万，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％，试计算该宗房地产在其成交日期一次付清的价格。
2.某宗房地产预计未来第一年的净收益为8万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的还原利率为9%。试求该宗房地产的价格。
9．房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。
A发明B发现C创造D隐藏
10、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。
A.市场价值B.清算价值C.快速变现价值D.投资价值
二、多项选择题(在每小题的备选答案中选出二个或二个以上正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。正确答案未选全或有选错的，该小题无分。每小题1分，共5分)
1、区位状况比较修正的内容包括（）修正。
Ａ、繁华程度；Ｂ、临街状况；Ｃ、容积率；Ｄ、使用年限
2．在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。
Ａ、农用地改为非农建设用地；Ｂ、在写字楼旁新建大型游乐场
Ｃ、住宅区内道路禁止货车通行；Ｄ、常常遭受洪水威胁
3．估价中的最高最佳使用具体包括（）等。
A．最佳用途B．最佳位置C．最佳规模D．最佳环境E．最佳集约度

[工程类试卷]2012年房地产估价师(房地产开发经营与管理)真题试卷及答案与解析

2012年房地产估价师（房地产开发经营与管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物( )之日。

（A）开始施工（B）竣工（C）登记（D）开始营业2 下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是( )。

（A）时间风险（B）比较风险（C）持有期风险（D）通货膨胀风险3 以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的( )组合来提高收益、降低风险。

（A）地理区域（B）时间分布（C）物业类型（D）收益形式4 下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是( )。

（A）空置率（B）预售面积（C）房地产价格（D）房屋空间使用数量5 某城市写字楼市场年初存量为1000万m2，空置量为40万m2；本年写字楼施工面积为100万m2，新开工面积为60万m2，新竣工面积为50万m2。

该城市写字楼的平均建设周期为( )年。

（A）1．20（B）1．67（C）2．00（D）2．806 某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有( )。

（A）垄断性（B）外部性（C）复杂性（D）信息不对称性7 对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的( )中提出。

（A）《规划意见书(选址)》（B）《设计方案审查意见》（C）《建设工程规划许可证》（D）《建设用地规划许可证》8 房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由( )组织。

（A）项目施工单位（B）项目监理单位（C）项目建设单位（D）建设行政主管部门9 在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是( )。

（A）领导定价法（B）认知价值定价法（C）成本加成定价法（D）价值定价法10 房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于( )。

2012年房地产估价师考试《房地产基本制度与政策》真题及答案精校版

2012年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 我国土地用途管制的核心是不能随意改变( )的用途。

（A）住宅用地（B）商业用地（C）工业用地（D）农用地2 非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( )申请续期。

（A）3个月（B）6个月（C）1年（D）2年3 集体土地未经依法( )不得出让。

（A）征用（B）征收（C）批准（D）备案4 评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由( )选定。

（A）被征收人协商（B）房屋征收部门（C）市、县级人民政府（D）房屋征收实施单位5 国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是( )之日。

（A）房屋征收决定作出（B）房屋征收决定公告（C）房屋征收补偿协议签订（D）房屋征收实施6 房地产开发企业在商品房销售过程中应实行( )制度。

（A）住宅质量保险和住宅质量保证书（B）商品房预售许可证和住宅质量保证书（C）住宅使用说明书和住宅质量保证书（D）住宅使用说明书和住宅质量保修书7 建设工程竣工验收由( )单位组织实施。

（A）施工（B）建设（C）监理（D）工程质量监管8 城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是( )。

（A）紫线（B）绿线（C）蓝线（D）黄线9 施工单位对房屋建筑工程的保修期自( )之日起计算。

（A）房屋完工（B）房屋竣工验收合格（C）房屋交付使用（D）办理房屋登记10 商品房预售合同登记备案的申请人应是( )。

（A）购房人（B）房地产开发企业（C）商品房销售代理机构（D）购房人和房地产开发企业11 房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是( )。

（A）按套销售（B）返本销售（C）按房间销售（D）售后包租12 陈某预买一套建筑面积为100m2的商品住房，单价为10000元／m2，买卖双方对面积误差处理未作约定。

房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2，如陈某选择购房，则实付购房款为( )万元。

2012年房地产估价制度与政策练习题及答案6

2012年房地产估价制度与政策练习题及答案6多项选择题1、城市房屋拆迁中，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁，县级以上人民政府责令其限期拆迁后；仍逾期不拆迁的，由( )强制拆迁。

A、人民政府B、县级以上人民政府责成有关部门C、公安机关D、房屋拆迁主管部门申请人民法院E、规划主管部门2、《城市房地产管理法》规定，( )要进行登记备案。

A、房屋租赁B、房地产评估C、设立房地产开发企业D、商品房预售E、房地产转让3、按有关规定，城市房屋拆迁不予补偿的建筑物包括( )。

A、临时建筑物B、超过批准期限的临时建筑物C、产权有纠纷的建筑物D、违章建筑物E、已设定抵押权的建筑物4、物业管理与传统的房屋管理有着本质的区别，主要体现在( )。

A、管理体制不同B、物业的产权类型不同C、管理的内容不同D、物业的用途不同E、管理的运行机制不同5、产权人将其房地产( )的行为，属于房地产转让。

A、买卖B、捐献给福利机构C、抵押D、抵债E、使用权抵债6、编制城市分区房产估价师资料：1 /kcnet590/ 2/kcnet590/规划的主要任务，是在总体规划的基础上，对城市的( )配置作进一步安排。

A、建筑密度B、人口分布C、公共设施D、基础设施E、土地利用7、根据《土地管理法》的规定，征用耕地的补偿费用包括( )。

A、土地补偿费B、安置补助费C、地上附着物补偿D、青苗补偿E、生产补偿费8、下列哪些既可能属于国家所有，又可能属于集体所有的( )。

A、森林B、山岭C、水流D、滩涂E、草原9、H公司的一处合法房产倒塌，经与G公司协商，由G公司出资新建，房屋建成后其一半归G公司所有。

H公司与C公司需到房地产管理部门办理房屋( )登记。

A、初始B、转移C、变更D、注销E、他项权10、某职工购买了一套商品房，申请房屋权属登记，登记机关经审查决定不予登记，其原因可能是( )。

A、该商品房未办理土地出让手续B、买卖双方未签订购房合同C、商品房配套设施不齐全D、房屋竣工验收不合格E、未办理公证11、房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，是具有( )等特点的产业。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

房地产评估习题
一、选择题
1.有一宗地,占地面积为500平方米,地上建有一幢3层的楼房,建筑密度为0.7,容积率为
2.0,土地单价为3000元/平方米,则楼面地价为( )元/平方米。

A.1000
B.1500
C.2100
D.2800
2.若反映宗地地价水平,( )指标更具说服力。

A.建筑总价格/土地总面积
B.土地总价格/土地总面积
C.房地总价格/土地总面积
D.土地总价格/建筑总面积
3.有一宗地深度为15米,若标准深度为10米,按照“四三二一”法则,该宗地的单独深度百分率为40%、30%、20%、10%、9%、8%,则其平均深度百分率为( )。

A.117%
B.78%
C.58.5%
D.19.5%
4.某地产未来第一年纯收益为30万元,假设该地产的使用年限为无限年期,预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加1万元,资本化率为7%,则该地产的评估值最接近于( )万元。

A.205 B.429 C.633 D.690
5.地产市场的不完全竞争性是由土地的( )决定的。

A.稀缺性
B.用途多样性
C.位置固定性
D.价值增值性
6.待估地产年总收入18万元,年总费用10万元,剩余使用年限10年,折现率为10%,则其评估价值最接近于( )万元。

A.110 B.61 C.80 D.49
7.我国土地使用权出让的最高年限由( )确定并公布。

A.国土资源部 B.建设部 C.财政部 D.国务院
8.标定地价是( )。

A.省政府公告的具有独立权属单位的宗地地价
B.市、县政府公告的具体地块在一定使用年期内的宗地地价
C.土地使用权出让底价
D.地产市场交易价格
19.商业用地基准地价对应的使用年限为( )年。

A.50
B.70
C.60
D.40
1.某房地产为一块已经完成“七通一平”的待建筑空地，土地总面积为2000平方米，且土地形状规则，允许用途为商业居住混合，允许容积率为10%，允许覆盖率《=50%，土地使用权年限50年，出售时间为1996年10月。

根据市政规划和市场分析预测，认为该地块的最佳开发方式是商业居住混合，建筑面积为20000平方米，建筑层数为20层，各层建筑面积均为1000平方米，地上一至二层为商业用房，总面积为2000平方米，3-20层为住宅，总面积为18000平方米，预计共需3年才能完成。

建造完成后，其中的商业用房预计即可全部售出，住宅部分的30%在建造完成后预计可售出，50%半年后才能售出，余下的一年后才能售出，预计商业用房出售的平均价格为5000元/平方米，住宅楼售价为3500元/平方米，预计总建筑费用2000万元，专业费用为建筑费用的6%，年利息率为10%，利润率为20%，租售费用及税金综合为售楼价的4%。

在未来3年的建设周期中，开发费用的投入情况如下：第一年需投入50%的建筑费以及相关的专业费用，第二年需投入30%的建筑费以及相应的专业费用，余下的20%在第3年完成。

试评估该地块1996年10月出售时候的市场价格
2.某地块是通过城镇土地出让取得的，出让金为10万元/亩，拆迁费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费3亿元/平方公里。

当地银行一年期贷款利率为9%，两年期为10%，开发周期为两年，第一年投资占总投资的75%，利润为10%，试计算熟地的价格
3.有一宗土地,出让年期为40年,已使用35年，资本化率为6%,预计未来5年的纯收益分别为30万元、32万元、35万元、33万元、38万元,试用收益法评估此时该宗地价格。

4.有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓,土地使用权年期为50年。

据市场调查和项目可行性分析,该项目建设开发周期为3年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。

建筑费预计每建筑平方米1000元,专业费为建筑费的10%,建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

假设当地银行的贷款利率为7%,不动产综合还原利率为8%,开发商要求的总利润为所开发不动产总价的15%。

试评估该宗土地的地价。

计算结果以元为单位,取整。

1．有一宗已七通一平的待开发建设的空地,土地面积为3200平方米,建筑容积率为2.5,拟开发建设为公寓,土地使用权年期为50年。