商业地产正确的操盘方式
房地产营销全案操盘流程
房地产营销全案操盘流程
房地产营销全案操盘流程包括以下步骤：
1. 市场定位：进行房地产项目市场定位，包括客户定位、产品定位、形象定位等。
2. 企划定调：整合项目卖点，确定USP，拟定广告总精神，包括项目定位
广告语，阶段广告主题及主题推广活动等。
3. 道具准备：包括楼书、折页、单页、户型单片、DM、简报设计类物料及礼品类物料等。
4. 现场包装：包括精神堡垒、LED、灯箱、围挡、楼顶广告、导视系统等。
5. 线上广告：微信、短信、户外看板、高炮、灯箱、横幅、楼梯块幅及报刊、电视、广播、门户网站等。
6. 公关推广：主要为开盘大型活动及各类主题活动及促销活动。
7. 销售准备：含组织架构，人员招聘，人员培训，销讲准备（如答客问、销售手册等）、沙盘演练等。
8. 线下管理：就是策略执行、场外拓客、展会巡展、流程执行、活动执行、现场逼定和合同管理等。
请注意，这只是一个大致的流程，具体实施时可能需要根据项目具体情况进行调整。
商业地产项目轻资产操作路径与合作模式
商业地产项目轻资产操作路径与合作模式在商业地产行业，轻资产模式是指在不需要大量投入固定资产的情况下，通过灵活的运营管理手段，实现商业地产项目的经营和盈利。
这种模式适合于投资资金较为有限、风险承受能力相对较低的投资者。
下面将以商业地产项目轻资产操作路径和合作模式为主题，进行详细探讨。
一、轻资产操作路径1.寻找合适地段对于商业地产项目，找到合适的地段是关键。
可以选择位于繁华商业区、交通便利的位置，以便能够吸引更多的顾客。
2.配置适宜的租赁商户3.灵活的租赁方式采用灵活的租赁方式，如按日租赁、按周租赁或分时租赁等，可以满足不同商户的不同需求，并且降低一些创业者的经营压力。
4.良好的项目管理要确保商业地产项目的良好的项目管理，包括规范经营行为、保持商户和顾客的良好关系、保持项目的清洁卫生等。
通过良好的项目管理，能够提高商业地产项目的经营效益和盈利能力。
二、合作模式1.财务合作投资者可以与商业地产项目进行财务合作，以获得项目的部分收益。
这种方式适合于有一定经济实力但同时风险承受能力较低的投资者。
2.品牌合作投资者可以与知名品牌进行合作，引入其品牌商户作为项目的重要组成部分。
通过与知名品牌的合作，可以提升项目的知名度和吸引力。
3.投资合作投资者可以与其他投资者进行合作，共同投资商业地产项目。
通过共同投资，可以分摊风险，并可以共同分享项目的收益。
4.运营合作投资者可以与专业的运营公司合作，将商业地产项目的运营工作交给专业公司负责。
专业的运营公司能够提供全方位的运营服务，包括商户招募、租金收取、项目管理等，可以为投资者提供更好的运营效果。
总结来说，商业地产项目轻资产操作路径与合作模式的选择应根据自身的投资能力和风险承受能力来确定。
无论采用哪种操作路径和合作模式，都需要投资者具备一定的商业地产知识和经营能力，以确保项目的成功经营和盈利。
商业项目操盘策划方案
商业项目操盘策划方案背景商业项目操盘是指通过市场分析、投资决策和运营管理等手段，对商业项目进行有效的运营和管理，实现商业利润最大化的过程。
随着经济的不断发展和市场的不断变化，商业项目操盘的重要性越来越明显。
同时，随着科技的不断进步，商业项目操盘也需要不断更新和提升。
本文将针对商业项目操盘策划方案进行阐述，从市场分析、投资决策和运营管理三个方面进行详细分析和讨论，旨在帮助读者更好地理解商业项目操盘的策划方案，提高商业项目操盘的能力。
市场分析市场分析是商业项目操盘的第一步，也是非常重要的一步。
市场分析的目的在于了解市场的具体情况，对市场的动向和趋势进行分析和预测，以便制定更加准确的商业项目操盘策略。
市场情况分析在进行市场分析之前，需要对市场的整体情况进行分析，包括市场规模、市场竞争情况、市场增长趋势等。
这些数据可以通过市场调研和数据分析等方法获得。
行业趋势分析行业趋势分析是市场分析中最重要的一环，它可以帮助商业项目操盘者了解市场的最新动态和趋势，从而针对性地制定相应的商业项目操盘策略。
行业趋势分析可以从宏观层面和微观层面两个方面进行分析，包括政策环境、经济环境、消费者需求等。
投资决策市场分析是商业项目操盘的基础，而投资决策则是制定商业项目操盘策略的关键。
投资决策的目的在于确定商业项目的投资方向和规模，以及投资回报率和风险等参数。
投资规模确定商业项目操盘的投资规模是制定商业项目操盘策略的前提。
投资规模的确定需要考虑市场的规模和竞争情况、项目的运营周期、项目的风险、项目的管理费用等因素。
投资回报率和风险评估投资回报率和风险评估是商业项目操盘的两个重要参数。
投资回报率和风险评估需要综合考虑市场的需求、项目的运营周期、项目的管理费用、市场竞争等因素。
运营管理做好市场分析和投资决策是商业项目操盘的第一步，而运营管理则是实现商业利润最大化的关键。
运营管理需要全面考虑项目的整体运营情况，做好项目的管理和运营。
运营策略运营策略是商业项目操盘的重要组成部分。
购物中心从拿地到开业实操经验分享！做商业地产的必备！
购物中心从拿地到开业实操经验分享！做商业地产的必备！在这个互联网、新零售等新生事物对传统商业形成一波又一波不断冲击的时代，我们如何去做商业，如何做资产？这是很多开发商和职业经理人都头痛的事，特别对于一些没做过商业地产的企业，更是不知所措，一片迷茫，其实这也无可厚非，人也好，企业也罢，都有一个从无到有从不会到会的过程，关键看你用什么样的心态去看待，有什么样的思维和方法去做它，只要你遵循了商业地产该有的逻辑和原则，即使你对商业一无所知，一样可以做出很牛的项目，因为一切皆有可能。
梦想还是要有的，万一实现了呢！只是梦想的实现是有前提的，曾经听人说过，商业地产又不是什么高精尖的事，谁都可以做；还有人说，商业地产很简单的，给我几个月，我肯定学会；是的，做商业地产确实很简单，只是要真正做好却不容易更不是简单的事，世间万物，大道至简，知易行难；如果做商业地产真那么简单，全国就不会有那么多死掉的项目，也不会真正专业人才那么少，很多企业都招不到合适的人了；要做好商业地产我们需要具备三样东西，有一个健全的商业体系，一套完善管控考核制度，再要有一群真正专业的人才，一个强大的团队是做好商业地产根源。
人是一切的本原，一切成败都源于人，所以此刻我们暂且不谈论人本身的问题，我们只从专业的角度来说专业的事；就从商业地产开发的几个重要阶段，拿地→定位（业态规划及产品设计）→土建→招商→开业，逐个梳理：一、拿地：很多人都说拿地拿好了，这项目就成功一半了，确实拿地的地段、价格、经济指标等都比较优越，确实成功的可能性就非常大了，当然好位置做烂做死了的项目举不胜数，所谓的拿好地，其实看你怎么算账了，如果是商住结合，也许你算是好的地，但单纯从商业的角度来说未必是好地，最近几年很多企业拿地时商业指标过大，区域商业用地过多，从商业地产逻辑来讲，该部分就未必是好地了，所以商业地产拿地应该算两本账，一是从项目整体角度去核算，另一方面是从商业的逻辑和角度去算账，同样的一块商住用地有些公司看似住宅不赚钱，但商业沉淀的价值却远远高于住宅销售产生的价值；但有些公司看来商业不好做，如果积压太多的资金，住宅又无钱可赚，这项目就应该放弃；所以这需要看企业本身的战略定位和拿地的策略，这是决定企业在商业地产方面发展的关键，众所周知商业是长期持有型资产类产品，拿地的时候企业就要想清楚是长期持有还是建好就卖，如果长期持有且作为融资的平台，财务投资测算的时候就需要偏重定位及后期怎么运营好的长期收益，而轻短期的收益。
商业操盘十大原则
商业操盘十大原则商业操盘是指在商业决策中通过运用一系列的策略和模型来实现利润最大化的过程。
在操盘中，有一些原则是非常重要的，下面介绍商业操盘的十大原则。
1.有效的市场理论：有效的市场理论认为，市场是信息高度透明和充分合理的，价格已经反映了所有可获得的信息。
因此，商业操盘一定要遵循市场的规律，根据市场的反应来进行决策。
2.风险与收益的平衡：商业操盘需要对风险和收益进行平衡的考虑。
高风险可能会带来高收益，但也可能会造成巨大的损失。
因此，操盘者需要综合考虑风险和收益的比例，追求稳定和可持续的利润。
3.适应市场的快速变化：市场是一个不断变化的环境，操盘者需要及时了解市场的变化，并及时调整策略。
只有灵活适应市场的变化，才能在竞争中获得优势。
4.战略与执行的结合：商业操盘既需要制定明确的战略，也需要高效地执行。
战略是指定目标和路径的蓝图，而执行是将战略落实到实际行动中的过程。
只有战略和执行的有机结合，才能取得良好的操盘效果。
5.风险管理：在商业操盘中，风险是无法避免的。
操盘者需要采取一系列的风险控制措施，如多样化投资组合、设定止损点等，降低风险并保护资本。
6.市场调研与分析：商业操盘需要基于充分的市场调研和分析来做出决策。
操盘者需要分析市场的趋势和竞争环境，了解消费者需求和行为，以及预测市场的变化趋势。
7.资源的合理配置：商业操盘需要合理配置资源，包括资金、人力、物流等。
合理的资源配置可以提高效率，降低成本，增加利润。
8.持续创新和改进：商业操盘需要不断进行创新和改进。
操盘者需要不断研发新产品、改进服务等，以满足市场的不断变化的需求。
9.建立有效的合作关系：商业操盘需要和供应商、合作伙伴建立有效的合作关系。
好的合作关系可以共同获得更大的利益，提高竞争力。
10.良好的企业文化和价值观：商业操盘需要建立良好的企业文化和价值观。
操盘者应该注重道德和诚信，以及注重员工的发展和福利，建立积极向上的企业文化。
综上所述，商业操盘的十大原则包括：有效的市场理论、风险与收益的平衡、适应市场的快速变化、战略与执行的结合、风险管理、市场调研与分析、资源的合理配置、持续创新和改进、建立有效的合作关系、良好的企业文化和价值观。
商业地产项目开发流程及运营策略
商业地产项目开发流程及运营策略商业地产项目开发流程包括前期策划、项目定位、土地选址、项目方案设计、项目审批、项目施工及竣工等环节。
而商业地产项目的运营策略主要涉及商业模式选择、租赁及管理、市场营销等方面。
下面将详细介绍商业地产项目开发流程及运营策略。
一、商业地产项目开发流程1.前期策划：明确项目定位及目标市场，调研市场需求，确定项目规模和功能布局。
2.土地选址：根据项目定位选择适宜的土地，考虑交通便利性、周边配套设施、人口密度等因素。
3.项目定位：根据土地选址、市场需求和投资预期，确定项目的商业定位，如购物中心、商业综合体等。
4.项目方案设计：根据项目定位，设计合理的平面布局、建筑风格、临街商铺、公共设施等，并配备合适的停车场及停车管理系统。
5.项目审批：向相关政府部门申请项目开发许可证，包括土地使用证、规划许可证、建设用地规划许可证等。
6.项目施工：与施工公司签订合同，组织施工队伍进行土建和装修工程，确保项目按时完成。
7.竣工验收：相关部门对项目进行验收，并办理相关手续，取得相关证件和许可证。
二、商业地产项目运营策略1.商业模式选择：根据项目定位和市场调研，选择适合的商业模式，如租赁模式、销售模式、合作模式等。
2.租赁及管理：制定优秀的租赁计划，吸引优质商户进驻，确保商业项目的繁荣；建立完善的物业管理体系，提供专业的物业服务，保障顾客及商户的满意度。
3.市场营销：开展有效的市场推广活动，提升项目知名度。
制定营销计划，组织各种促销活动，如打折、折扣、限时特惠等，吸引消费者。
4.租金管理：合理定价及租金管理，确保租金的收益最大化。
根据项目的吸引力、市场需求和地区经济发展水平等因素，合理定价以吸引商户的入驻。
5.客户关系管理：建立客户档案，根据客户消费习惯提供个性化服务，并通过会员制度、折扣券等方式增强顾客忠诚度。
6.安全管理：建立完善的安全管理体系，包括监控系统、安保人员、紧急疏散预案等，确保项目顺利运营。
房地产项目小股操盘模式和管
加强合同管理，明确各方权利义务，防范合同纠纷和法律 风险。
法律咨询与支持
聘请专业律师提供法律咨询和支持，确保项目合法合规推 进。
05
小股操盘模式的案例分析
成功案例一：某住宅项目的小股操盘模式
总结词
高效决策、资源整合
详细描述
该住宅项目采用小股操盘模式，通过引入经验丰富的操盘手作为核心管理团队， 实现了高效决策和资源整合。在项目策划、设计、施工等各个环节，操盘手凭借 丰富的经验和资源，优化了项目流程，降低了成本，提高了项目品质。
利益分配
根据合作协议约定的利益分配方案，进行利润分配或亏损分担。
项目总结
对项目全过程进行总结，提炼经验教训，为未来项目提供参考。
04
小股操盘模式的管理要点
团队建设与人才培养
建立高效协作的团队
01
选拔具备专业知识和丰富经验的成员，形成高效协作的团队。
人才培养与提升
02
定期组织培训和交流活动，提升团队成员的专业技能和综合素
特点
以小股操盘模式运作的房地产项 目，通常由专业的管理团队进行 项目管理，企业通过股权投资获 得收益，同时承担较小风险。
小股操盘模式的应用范围
01
适用于大型房地产企业，在多个 项目中进行分散投资，降低整体 风险。
02
适用于中小型房地产企业，通过 与大型企业合作，共同开发项目 ，实现资源共享和优势互补。
人才培养
加强人才培养和引进，建立完善的人才管理体系，为小股操盘模式提供充足的人才支持。
专业化需求
提高专业化水平，加强团队建设和知识积累，提升项目管理人员的专业素养和技能水平。
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风险识别与应对措施
商业地产招商操盘思路及技巧
商业地产招商操盘思路及技巧
一、思路
1.定位：首先要明确商业地产的定位，确定是要吸引什么类型的商户。
可以根据所在地区的消费人群、旁边的商业环境等因素进行定位。
例如，
如果是位于购物中心附近，可以定位为服装、餐饮等行业的商户。
4.灵活运营：不断调整和优化商业地产的运营方式，提供更好的服务
和环境，吸引更多商户租赁。
可以根据市场反馈进行相应的调整，如调整
租金、改进物业管理等。
二、技巧
1.建立合作网络：与周边的商业机构、行业协会等建立合作关系，通
过互相推荐商户，来寻求更多的合作机会。
可以定期组织联谊活动，增进
沟通和信任。
2.熟悉市场动态：及时了解市场的变化和潮流，有针对性地引进新兴
行业和热门品牌，以满足目标商户的需求。
3.加强宣传推广：通过各种媒体渠道进行广告宣传，提高商业地产的
知名度和美誉度。
可以邀请知名人士、行业专家等来商业地产进行考察和
推广。
4.专业团队：组建专业的招商团队，人员结构合理，各自分工明确，
配合默契。
团队成员需要具备良好的人际关系和沟通能力，能够与商户建
立良好的合作关系。
5.提供增值服务：为商户提供一系列增值服务，例如提供装修、物业管理、广告宣传等服务。
可以根据商户的需求，定制相应的服务方案，来吸引商户租赁。
6.调研市场需求：通过市场调研，了解目标商户的需求和喜好，进行市场分析，掌握市场走向。
可以通过调研问卷、走访调研等方式，获取相关信息。
收藏｜地产项目总操盘指南
收藏｜地产项目总操盘指南由于专业出身和工作经历不同，绝大多数项目总无法熟悉项目中所有事项及管理要点，在这样的条件下，如何才能补足短板，在项目操盘的不同场景中有效应对？先来看两个场景。
【场景1】张总刚接手某项目不到一个月，公司里程碑节点“总平公示”已接近截止期限，张总此前没有没做过这类工作，感到茫然无措。
作为项目总，他到底要介入多深？需要注意哪些要点的控制？有哪些风险？【场景2】王总此前担任过项目总，但原项目后期根据公司要求交接给其他人，因而没有全周期参与，而这次新接的项目即将面临集中交付，实际上王总并没有统筹过该项工作，作为项目总，在交付工作中需要重点关注哪些环节？介入深度如何？有哪些要点？01场景那么多，应对那么难据了解，标杆房企的项目总往往都有一份“随身秘籍”，业内称之为“操盘手册”，它是一本指导项目总如何操作、管控项目的“口袋书”，同时也是汇聚项目总经理操盘经验的“宝典”。
对于操盘手册的设计，我们总结了五大标准，即：运营标准（指标）、兵法标准（纲领）、路径标准（路径图）、操作标准（场景卡）和成果标准（表单模板）。
一份相对完整有效的操盘手册，设计原则应尽可能覆盖上述五方面的理念和内容。
024大关注要点，1份参考手册从使用者角度来指导操盘手册的完善性和实用性，项目总在操盘过程中核心要关注什么？我们经过大量调研和访谈，总结出项目总最关心的“四问”：“我要参与哪些项目环节？”“每个环节我要管控什么事情？”“有什么风险是我要注意的？”“有没有前人的经验可以给我分享？”这四个问题是项目总操盘手册所需要回答的。
不同企业因发展阶段、管理现状和人才储备等的不同，项目总的要求和类型也不同。
以下以T企的项目总作战手册为例，来解锁一个项目操盘手册的基本组成和使用。
T企专注省内市场，近几年公司调整战略方向，加大规模扩张，实现本省销售总额连年排名第一。
T企现有在建在售项目超过50个，但项目总大多从过去的工程经理转型而来，人员能力和意识仍处在专注工程现场管理的阶段。
商业地产的四种盈利模式
一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。
第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权,快速回收资金。
如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80％以上，回笼资金逾二亿元。
第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。
这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处： 1. 2。
能为公司带来稳定的资金流,而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想. 产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。
第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营,赚取商业经营利润。
第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售,然后从投资者手中取得经营权,对购物中心进行统一经营和管理。
好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。
四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。
如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场(总建筑面积二十万平方)就同时选择前三种模式,既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。
选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究,不要盲目跟风;商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商市场定位不准; 二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪；200612 P。
1商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究五是要有后备方案,能够在市场变化时有相应的应变措施. 总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。
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商业地产正确的操盘方式招商在先→营运为主→企划造势→物业保障。
招商在先一个购物中心成功与否，与前期的招商定位、结构设计、租户选择有着极其重要的关系。
01 招商定位招商定位包括购物中心的主题定位、面积配比、租金产出配比、业态功能配比等。
购物中心按照面积及周边消费人数分为三个等级：区域性（regional）或大型购物中心，客源范围的消费人数超过10万人次；地区性（district）或社区性的购物中心，客源范围的消费人数至少4万人次以上；地方性（local）或邻里性的购物中心，客源范围的消费人数大约在1万人左右。
不同等级的购物中心决定了不同的主题定位和操作思路。
在一般情况下，区域型大型购物中心的面积配比把35%用于主力店，25%用于次主力店，40%用于商业店铺。
主力店是指面积在5000㎡以上的，比如百货店、大型超市、电影院这类的业态；次主力店是1300-3000㎡左右的，比如家电城、运动广场、儿童游戏城、手机城等等；商业店铺就是在500㎡以下的。
对于租金产出配比来说，35%的主力店只能占租金产出15%，25%的次主力店占30%，40%的商业店铺要占55%的租金产出。
也就是说配比租金的时候，次主力店要打平。
从业态功能配比来讲，在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
那么怎样的“业态组合”才是最合理的呢？一般情况下零售、餐饮、娱乐三大业态大致可以按照5：3：2的比例安排，这是业内推崇的购物中心黄金设置配比。
但是这些都要根据当地消费习惯和市场情况进行调整。
随着现代生活节奏的加快，邻里疏于来往，那么，到购物中心去，不仅可以休闲、健身，还可以交友，这种大型综合性的购物中心可以让人一呆一天，起码可以玩几个小时。
为什么现在的购物中心要更多发展文化娱乐方面的内容，说穿了，就是为了增加人们的滞留时间来拉动零售。
就租金承受力来说，购物中心租金承受从高到低为花车及临时租赁、服饰专卖店、珠宝眼镜专卖店，专业卖场、餐饮、主力店、娱乐。
但我们从前期操作的购物中心也有体会，哪一个购物中心的娱乐、休闲文化健身做得好，哪个购物中心就火。
另外商业很难有规范化的业态，即便在另外一个城市完全拷贝一个，其业态组合与现在的也肯定是完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。
02 铺位划分实际上铺位划分在购物中心的前期及运营当中都有着很隐性但是很科学的方面，一般要做到一个人流动线上所有的店铺都有一个良好的外展示面，但是对外展示面的总长度是固定的，要在一定的展示面上放置尽量多的店铺。
03 动线设计（改造）商业有两句名言，一句是“隔街死”，一条街一边火的要命，另一边死街；还有句话是“一步差三成”，哪怕门挨着门开店，但客流过不去，差一步生意就差了三成。
这些都形容了商业动线的重要性。
针对于已经建好的购物中心，对于一些人流动线不畅通的，就需要进行改造。
如，楼层水平动线设计的目的是要使同平面上的各店铺在空间上得到充分展示，使消费者能轻松看见商店内的展示细部；在大型购物中心内，建议使用专卖商店或多品种商店，使专场更紧凑；如果是有中庭的，要使店铺及招牌尽量都面向中庭展开，面向视觉焦点，以达聚集效果。
各层次的通道动线设计表现形式也要有多种方式，既可以设计成“一”“十”型，也可以设计成“Y”或“T”“L”型等，还有环形，典型的例子就是宜家家居的形状，目的就是要使消费者视觉通透，使所有商铺达到“共好”，尽量做到没有盲点，处在购物者盲点中的店铺是没有商业价值的，其动线设计和商铺分隔也是不成功的。
要做好这一点也不是容易的，需要经营管理方不断努力并根据需要在实践中持续改进。
另外购物中心人行直线通道应该不要太长以至于令人打消由一端走至另一端之念头，要有一定的变化，如宜家家居在很长的通道中间增加快速通道，更人性化和便利。
04 租户选择购物中心业态组成包括：主力店、专卖店、临时租赁、社区服务、餐饮配套、商务休闲、娱乐设施。
但是同一业态不同购物中心应选择的租户也有不同。
主力店和次主力店的租户确实是有讲究的，有些业态适合在商业中心区，有些业态适合在副中心区，有些业态适合在郊区。
在核心商圈，不能搞建材、家居；在郊区不适合做百货、珠宝，这里面是有商业规律的。
在什么位置上适合建什么主力店，这里面学问很深，要根据购物中心的地址和规模选择合适的业态。
比如在副中心区就选新兴业态，如果在核心商圈，就不要选大卖场，尽可能选租金比较高的业态，而在郊区，尽量选聚人气的业态。
运营为主2主要指商场的统一经营管理、商户淘汰升级、客户服务维护等。
01 统一经营管理统一管理指对整个商场统一的经营管理，对于形象布置、宣传、营业人员管理（服装、仪容、上下班时间等）、商品管理（进出货管制、限销商品查核、退换货处理等）、装璜设计与施工管理、导购规范等都有统一的标准。
主力店是主力店、品牌店是品牌店，每个租户都应该有独特的“烙印”来给顾客留下印象，以吸引顾客重复光临。
商场租赁及管理尽量不引进没有特点的二房东，即不方便统一管理，对商场的统一形象也不利。
02 商户逐渐淘汰招商不能保证所有找来的商户都能很好的生存，有的很可能在很短的时间内就不见了，一般来讲，购物中心开业的前三年，尤其是第一年的掉铺率会达到30%。
小租户的特点是只能共繁荣不可能共患难，火的时候想方设法挤进来，生意不好卷铺盖就走，但小租户的好处是能承受不断提升的租金。
所以，招满商、开了业绝不意味着大吉，第一年可能会掉30%，补充上来后，第二年可能会掉20%，这种调整是个永远的循环。
另外如果商户活的都很好的话，商场管理也要实行每年10%的淘汰率来保证商场新鲜感和更新换代。
同时，运营要采用放水养鱼的原则。
因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金；这样，发展商与商户才能一同成长。
放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则。
03 客户服务及维护购物中心的客户服务重在吸引更多顾客前来，并使其成为忠诚的顾客，主要通过人性化的细节服务，如服务台增加雨伞借用、婴儿服务、会员服务等等。
企划造势3购物中心营销包括节假日营销、场地营销、明星营销、主力店营销、文化营销等多种营销企划。
所有购物中心的营销均围绕“旺场——提升品牌——盈利”这一不同阶段达到不同的目的。
01 节假日营销是购物中心的必杀技即“大节大过小节小过，没节造节过”要把所有的节假日的因素都挖掘出来，春节、国庆、母亲节、儿童节、清明节、端午节、情人节，情人节也有国产情人节及国际情人节，没有节日也要想法搞个周年庆典。
02 文化营销是购物中心塑造个性品牌的重要途径之一不同购物中心的文化营销方式不同，比如上海K11的莫奈特展。
03 明星营销明星营销是购物中心在短期内制造人气最有效的方法，适合于购物中心开业初期，来迅速扩大知名度，但费用也高。
在正常运营期，根据商场情况亦可适度安排。
04 主力店营销主力店就是请它来给做宣传、吸引人流的，就得让它每日、每个礼拜、每个月都要搞促销，没有我就要找你的，逼着他去做促销。
花钱请主力店进来就是让它当牌坊的，就是给你招人气的，你不存在这个问题，你要它干吗？05 场地营销每个购物中心的室内中庭，户外广场均是购物中心整体结构布局中的关节结点处，有效利用上述场地，开展营销活动可以人为达到客流转移。
物业保障4购物中心的物业管理是购物中心操作的重要一环，为商业广场经营提供重要保障，也是购物中心硬件设施能够安全、正常、经济运营的重要保证。
物业管理水平能最直接体现购物中心操作管理的能力，是商业广场物业持续升值的重要因素之一，与招商、营运、企划是一有机体密不可分。
物业管理是成本控制的重要一环，管理工作牵涉的事项及专业领域范围很广，大至建物及设备，小至花草树木的维护，均为各领域的专业工作，非一般开发商所能独立承担，其中部分工作甚至需要委托专业公司来协助。
一个好的资产，可以用10年、20年，比如电梯理论上是用10年，你用得好可以用15年，这5年就是赚回来的，一个商场有多少电梯，这个维护工作就非常重要。
统一运营一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。
这其中“统一招商管理”又是后面三个统一工作的基础和起源。
这项工作的成败得失不仅决定了发展商前期的规划是否成功，而且决定着后期购物中心商业运营的管理能否成功。
01 “统一招商”是“统一招商管理”成功与否的关键统一招商简单而言即按照制定的招商准则，购物中心的商业管理公司严格审核、统一招商，并对所有招来的商户进行统一管理。
其实统一招商并不难，难的是如何招商以及对商户如何管理。
所以，设计一个合理的、符合实际的招商管理基本原则，又是“统一招商管理”成功与否的关键。
02 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益由于目前购物中心竞争激烈，为吸引购物者光顾，打折降价的促销竞争手段日益水涨船高。
一般地，管理公司都会为购物中心策划好1年365天内的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”，组织策划相关的促销活动，所发生的费用预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。
统一收银管理，较好地执行按销售额分摊费用。
03 “统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作购物中心都设立有由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。
常见的方式有：指导项目即培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；协调项目即协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；服务项目即行政事务管理；监督项目即维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。