房地产经济学 第四章 房地产市场
2024版房地产经济学基础概论
2024版房地产经济学基础概论2.1 房地产经济学定义2.2 房地产市场的特点2.3 房地产经济学的研究范畴第三章：房地产市场分析3.1 市场供需分析3.2 价格决定机制3.3 市场周期与波动第四章：房地产投资分析4.1 投资特性与风险4.2 投资回报分析4.3 投资组合与策略第五章：房地产金融5.1 房地产融资方式5.2 房地产信贷市场5.3 房地产信托与基金第六章：房地产开发流程6.1 土地获取与规划6.2 设计与施工6.3 销售与运营第七章：房地产法律与政策7.1 房地产法律法规概述7.2 房地产政策影响7.3 房地产税收政策第八章：房地产估价方法8.1 估价原则与方法8.2 市场比较法8.3 成本法与收益法第九章：房地产经济周期与宏观经济9.1 经济周期对房地产的影响9.2 宏观经济政策与房地产9.3 国际视角下的房地产经济第十章：房地产经济学案例研究10.1 国内外房地产案例分析10.2 案例中的经济学原理10.3 案例启示与应用第十一章：课程总结与展望11.1 课程知识回顾11.2 房地产经济学发展趋势11.3 未来研究方向与挑战第十二章：附录12.1 参考文献12.2 术语解释12.3 相关法规与政策链接第十三章：课程评估与反馈13.1 课程评估标准13.2 学生反馈机制13.3 教学改进建议第十四章：签字与认证14.1 学生签字栏14.2 课程完成时间14.3 课程认证机构合同编号______第一章：引言1.1 课程概述本课程旨在为学生提供房地产经济学的基础知识，涵盖房地产的市场分析、投资、金融、开发流程以及相关法律法规等多个方面。
1.2 教学目标课程目标是使学生能够理解房地产市场的运作机制，掌握房地产投资分析的基本技能，并熟悉房地产相关的法律政策。
1.3 课程结构与安排课程分为理论教学和实践案例分析两部分，每周安排____课时，共____周。
第二章：房地产经济学基础2.1 房地产经济学定义房地产经济学是研究房地产资源配置、市场交易和价格形成等经济活动的学科。
房地产经济学
房地产经济学复习提纲1、什么是房地产市场？房地产市场有哪些特点？房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和房地产市场是房地产经济运行的载体房地产市场同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可缺少的重要组成部分特点：区域性、竞争的不充分性、供给调节的滞后性、交易的复杂性、与金融的关联度高、政府干预性强2、阐述级差地租I 和II的区别与联系两者实质一致，都是由个别生产价格与社会生产价格之间的差额所产生的超额利润转化而成的级差地租Ⅱ要以级差地租Ⅰ为前提和基础级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的区别：投资方式不同转化为地租的时期不同，级差地租Ⅰ归土地所有者拥有，级差地租Ⅱ在租约期内归土地使用者所有，租约期满归土地所有者拥有，见134页表6-4最低限度的投资额不同：Ⅰ为粗放经营，投资量相对小Ⅱ为集约经营，投资量相对大3、杜能圈的分布情况中心城市---自由农业区----林业去---集约农业区----谷草农业区----三年轮作制农业区-----畜牧业区4、什么是住宅需求？住宅需求有哪些特点？住宅需求有哪些影响因素？住宅需求是指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意并且能够购买的住宅的数量。
特点：多样性、区域性、层次性、消费和投资的双重性、一定的可替代性影响因素：房价、人口、收入、消费者偏好、预期、金融因素5、什么是住宅供给？住宅供给有哪些特点？住宅供给有哪些影响因素？住宅供给是指其他条件不变，生产者在每一价格水平上愿意并且能够提供的住宅的数量。
特点：缺乏弹性、层次性、滞后性影响因素：生产要素价格、政策因素、资金供应量和利率、税收政策、开发商的未来预期6、阐述住宅市场的四象限模型（物业-资产市场模型）住宅资产市场：ASSET MARKET该市场中，房地产作为一种资产被家庭和企业持有、交易，其目的是通过租金或转售增值获取投资收益，为此，必须拥有房地产。
房地产经济学
房地产经济学第一章一、国家规定的土地使用权出让最高年限按下列用途而不同居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
二、房地产定义及属性土地、附着于土地的永久性建筑物及构筑物以及由它们衍生出来的各项权利。
♦物业与房地产的区别物业：单元性的房地产，是个体的概念，已建的、投入使用的、具体的。
房地产：总体或整体的、宏观的概念三、房地产的分类根据土地利用方式分类♦按照用途划分1.工业和仓储类房地产2.商业类房地产3.居住类房地产4.其他用途房地产四、房地产业的含义♦房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。
五、房地产业对国民经济发展的作用1拉动了GDP的增长2带动了相关产业的发展3城市建设的快速发展4解决农村富裕劳动力5为财政增加收入六、土地价格与国民经济关系经济发展初期，国民经济越发达，土地价格越高；当国民经济到高度发达的时候,土地价格又会回落。
第三章一、房地产市场的含义指房地产交易活动的总和，是交易双方相互作用的一种机制。
（注：房地产交易包括房地产转让、抵押、租赁。
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
）二、房地产市场构成要素主体客体交易组织形式三、房地产市场的主体1、供给主体。
2、需求主体。
3、专业机构与人员。
4、管理者。
5、其他四、房地产市场的特征1.区域性一一固定性、异质性、空间性2.竞争的不充分性一一市场特性3.供给调节的滞后性一一土地供给无弹性、开发周期长、耐久性4.交易的复杂性：异质性、交易形式的多样性、时间持续长、涉及环节多、是权益交易5.金融依赖性一一资产特性（价值量大）6.政府干预性强一一法律和制度特性7.需求的消费投资性和投机性五、房地产需求的含义是指其他条件不变，消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的房地产数量。
房地产需求分为有效需求和潜在需求。
房地产经济学讲义PPT课件第4讲 房地产价格
•
评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的方法对房地产的市场价值进行估算
而得出的价格，可称之为参照价格。
•
实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格，其中受到供求关系、竞争
烈度等因素的深刻影响，也可称之为市场价格。
•
房地产价格形成方式还可从价格形式的角度进行划分
为：自由市场价、政府指导价、政府定价三种类型。
何地点使用，而是一种权利关系的转移；因而房地产价格实质上是权利价格。房地产权利
包括房地产所有权和他项权利，这种权利体系称为“权利束”，即房地产权利是由一束权
利组成的。房地产所有权是最完全的、最充分的权利，由此派生出租赁权、抵押权、典当
权。同时，又由于房地产使用价值的多样性，对于同一种房地产不同的人所需要的用途是
• 周边环境因素 ：如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气 清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、 机场等噪声源或垃圾处理场等，价格就低。
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房地产价格与其它变量的关系
• 房地产价格与房地产租金
租赁和买卖市场具有互补、竞争和依存关系
其他一般商品的价格形成相比，有着不同的特点。
房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地
的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不
可分割的统一体的价格。
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（二）房地产价格的具体特点
• 1．房地产价格具有明显的权利价格特征
•
房地产本身空间的固定性和不可移动性，不像其他商品一样通过买卖可以转移到任
•
自由市场价是完全由市场自发调节并由企业自主确定的房地产价格，这是主体，
房地产04 房地产经济学 第4章 房地产价格
包括设计费、监理费、概预算编制费、招标费、管理 费、财务费用、销售费用、合同预算审查费、不可预 见费、有关税费、利润等。
一、建筑物价格的构成
如建筑物是一个已经使用若干年的建筑物，那么 该建筑物的价格，就是用该建筑物的重置价格或 重建价格减去价值损耗（价值损耗一般以折旧表 示）。
重置价格要求重新建造与估价对象具有同等功能效用的 全新状态的建筑物的正常价格。 重建价格要求重新建造与估价对象相同的全新状态的建 筑物的正常价格。 “重置”要求具有同等的功能效用，而”重建”要求是 完全相同的复制品（copy）。
七、土地价格与国民经济的关系
（3）地价投机和泡沫经济对国民经济的不良影响
1）投机和泡沫造成的价格暴涨，会使对产品的需求增加，从而使价 格更加急剧上升，导致虚假的繁荣；另一方面，投机和泡沫造成的价 格暴跌，会导致需求的突然减少，引发价格急剧下降，从而人为的导 致企业亏损和经济萧条。这就造成供求的脱节，使市场经济无法有秩 序的进行。 2）投机和泡沫造成的虚假繁荣，会使得信用过度膨胀，以至于泡沫 破裂时，国民经济的各个环节之间就会出现信用的相互拖欠甚至不能 偿还的现象，信用渠道的中断或阻滞会给整个国民经济带来严重的后 果。
• 土地价格的内涵 • 土地价格的形成 • 土地价格的构成本质 • 土地价格的种类 • 不同类型地价之间的关系 • 土地价格的变动 • 土地价格与国民经济的关系
一、土地价格的内涵
• 土地价格是土地权利和预期收益的购买价格，是地租的资
本化。
•地租=地价的利息收入=地价×资本化率 •地价=地租/资本化率
抵押价格是以土地为抵押担保借款时，贷款人确
评估价格
评估价格是具备评估资格的估价人员，运用科学的 方法和技术手段，对照有关的法律规定和评估规则 所确定的土地价格。 （基准地价、标定地价属于评估价格）
房地产经济学4
房地产经济学4一、引言房地产经济学是研究房地产市场中的经济现象和规律的学科。
它关注的是房地产市场的供求关系、价格变动、投资行为等方面的问题，对于理解和预测房地产市场的运行具有重要意义。
本文将介绍房地产经济学中的一些核心概念和理论，并对其在实际应用中的作用进行探讨。
二、房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系是指房地产产品（包括住宅、商业用地、写字楼等）的供给与需求之间的关系。
供给是指开发商提供的房地产产品的数量和质量，需求则是指市场上购买房地产产品的意愿和能力。
2.1 供给侧因素房地产产品的供给受到多种因素的影响，主要包括土地供应、建设成本和政府政策等。
土地供应是房地产市场供给的基础，土地资源的稀缺性和政府对土地的开发政策直接影响到房地产市场的供给量。
建设成本是指开发商建造房屋所需要的费用，包括人工成本、材料成本、设备成本等。
政府的政策也会对房地产市场的供给产生一定的影响，例如限制购房政策、土地招拍挂等。
2.2 需求侧因素房地产市场的需求受到居民收入、人口变化、金融政策等因素的影响。
居民收入水平是购买房地产产品的主要影响因素之一，收入水平高的人群更容易购买高价位的房地产产品。
人口变化也是影响房地产市场需求的重要因素，人口增长会带动住房需求的增加。
金融政策对于购房者的贷款能力以及房地产投资者的资金成本都有直接的影响。
三、房地产价格的变动房地产价格的变动是房地产市场的核心问题之一，也是广大购房者和投资者最为关心的问题。
房地产价格的变动受到供求关系、经济周期和政府政策等多方因素的影响。
3.1 供需关系与价格变动房地产市场的供需关系是决定房地产价格的重要因素。
当市场需求增加且供给不足时，房地产价格往往上涨；相反，市场需求下降且供给过剩时，房地产价格则会下跌。
供需关系的紧张程度和价格弹性也是价格变动的重要因素，需求和供给的弹性较低意味着价格变动的幅度较大。
3.2 经济周期与价格变动房地产市场的价格变动与经济周期密切相关。
房地产经济学各章课后习题答案
房地产经济学第1章房地产经济学概述基础知识练习一、单项选择题1. B2. D3.A4.C5.D二、多选题1.ABCD2.ABC3.ABCD4.ABD5.ACD6.ABCD三、简答题1. 什么是房地产？房地产是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物及其衍生的权利。
2.简述房地产的自然特性。
(1) 房地产的二元性。
(2) 土地面积的有限性和不可再生性。
(3) 位置的固定性和独特性。
(4)房地产使用的耐久性和效用的多层次性。
3.简述房地产业的行业特性。
（1）先导性和基础性（2）综合性和关联性（3）资金密集型和高风险性（4）级差收益型和区域性（5）权利主导型和制约性4.简述房地产业在国民经济中的地位和作用。
(1) 房地产业属于基础性产业。
(2) 房地产业又是先导性产业。
1.3.2房地产业在国民经济中的作用房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长、增加财政收入和提高居住生活水平等方面。
具体表现在：(1) 推动城市开发，促进现代化建设。
(2) 带动相关产业发展，促进经济增长。
(3) 增加财政收入，为现代化建筑积累资金。
(4) 改善居住条件，提高劳动者素质。
5.简述学习房地产经济学的意义。
（1）学习房地产经济学，为学习其他经济学科和管理学科打好基础（2）学习房地产经济学，有助于了解房地产行业的运行机制（3）学习房地产经济学，有助于正确做出个人房地产投资决策（4）学习房地产经济学，有助于理解政府的房地产政策第2章地租与区位理论基础知识练习一、单项选择题1. B2. B3.C4.D5.A二、多选题1.ABD2.ABC3.AB4.ABC5.ABD三、简答题1.什么是级差地租、绝对地租、垄断地租？级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终为土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。
4第四章_市场法
2010。11.20 185.00 65 28462 正常 转让
2010.11.05 154.00 65 23692 正常 转让
2010.11.30 240 68 35294 正常 转让
2010.11.11 109 66 16515 正常 转让
公寓
有较多商铺店面、 繁华度较好 较优 较完备，近新华医 院 较近 较好 较优 砖混 5/20 1.68/35% 精装修/05
100 100 100 98 99
16515
100 100 99 97 98
100 100 100
100 99 99
100 100 100
100 100 100
100 99 100
100 98 98
100 100 103
98 97 99
100 101 101
99 97 100
100 97 102
95 99 98
第四节 建立可比基础
统一房地产范围 范围不同的情况 带有债权债务的房地产 含有非房地产成分 房地产实物范围不同
统一付款方式 估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额为准 例如：一物业合同总价20万元，分三期支付，首付 30％，半年后支付30％，一年后支付40％，问合 同签订时一次性付款总价（银行贷款年利率6％， 按月付息）。
环境条件 楼层
个别 因素 容积率/绿 化率 房龄/装修 平面布置
比较因素修正表
指
估价对象及 比较实例
新凤城（估价对 象） 待估
才茂公寓 7635.5 28462 100/100 100/100 100/100 100/99
贵仁雅苑 6426.5 23692 100/100 100/100 100/99 100/98
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指消费者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够购 买的房地产商品或劳务的数量，即房地产市场需求。 指某一时期全社会房地产需求的总量即房地产总需求。
房地产市场供给分析 房地产市场需求分析
房地产市场供给分析
房地产供给类型
土地供给：自然供给、经济供给（短、长期） 住宅供给
住宅存量：指在一定时点上统计的现存的累积房地产再交易总量，不 包括虽已建好但尚未交易的房地产增量。 住宅流量（增量）
指每一时期房地产供给的新增加量，即增量市场产生的房地产增量 指每一段时期内房地产所有特征所提供的无形的消费效用的总和。
房地产供给特点
缺乏弹性：短期、长期供给弹性 层次性：现实供给、储备供给和潜在供给 滞后性
房地产供给影响因素分析 房地产供给弹性分析
供给影响因素分析1
影响土地供给因素
自然供给曲线 经济供给曲线
短期、长期供给曲线
房地产供给曲线
增量房地产供给曲线
短期供给曲线 长期供给曲线
存量房地产供给曲线
土地供给曲线
P
S1 计划指标 S’2 自然供给极限 S2
S1
S’1
0
S
S’ Q1
Q2
Q3 Q4
Q
增量房地产厂商短期供给曲线
P
B
AC’ AC
P*
MC’
A
MC
MC—厂商边际成本曲线 AC—厂商平均成本曲线
影响土地需求因素
城市人口 国民收入 景气预期 投资渠道（投机） 土地制度和财产税制 城市经济形势
人口总量与人口结构 国民收入的增长速度与分配结构 国家政策 住房价格 其他经济因素：利率、储蓄、通货膨胀、投资等
影响住宅需求因素
需求弹性分析
需求弹性
土地需求曲线
房地产市场体系划分 房地产市场的特点和功能
房地产市场体系划分
按市场运行层次划分 按市场交易客体划分
土地市场、房产市场、房地产金融市场、房 地产中介市场 住宅市场、商业房地产市场、写字楼市场、 工业房地产市场、特殊房地产市场 国际性、全国性、地方性房地产市场
按物业类型划分
按覆盖（影响）范围划分
房地产市场的功能
4 .2 房地产市场供求分析
房地产市场的供给与需求
供给与需求的一般概念：微观、宏观概念 房地产供给
指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提 供的房地产商品或劳务的数量，即房地产市场供给。 指某一时期全社会房地产供给的总量即房地产总供给。
房地产需求
由于灾害、拆除或转为它用引起的总量的减少 由于新建筑量、改造或由其他用途的转变引起的总 量的增加
经济因素：房地产价格、需求、成本等 信息、预期 政策因素 建筑业技术水平及劳动生产率 资金来源与数量
房地产供给弹性分析
供给弹性
价格供给弹性系数：Es=(△Q/Q)/(△P/P)
土地供给曲线
0
Q*
Q
增量房地产长期供给曲线
P S1 S2 LRS B A D2 D1 0 Q1 Q 2 Q3 P P2 P3 P1
P2 P3 P1
SAC2 SAC1 LAC2 LAC1
Q
0
q1
q2
Q
SAC—厂商短期平均成本曲线 LAC—厂商长期平均成本曲线
存量房地产供给曲线
P房价或房租
S
0 Q 1.增量相对存量是非常小的 2.短期房屋的增量不足于改变存量的规模 3长时间存量规模的变化则取决于存量的灭失或增量的增加
自然限制因素 经济因素
土地使用者成本：UL=r＋Te＋S－P 交易费用
技术因素 制度因素 经济因素：房地产价格、需求、成本等 信息、预期 政策因素 建筑业技术水平及劳动生产率 资金来源与数量
影响增量房产供给因素
供给影响因素分析2
影响存量房产供给因素
直接因素
房地产市场均衡模型
土地市场均衡 增量房地产市场均衡
短期市场均衡 长期市场均衡
存量房地产市场均衡
存量—流量模型 蛛网模型 闲置和过度需求模型 房地产投资与消费市场模型
房地产市场运行整体互动机理分析
房地产市场机制
市场运行机制
供求机制 价格机制 竞争机制 城市规划控制和土地供应计划机制 财政税收机制 信贷及利率机制
房地产市场需求分析
需求类型
土地需求：派生需求，取决于它与其他投入品结 合后产生收益的能力。 住宅需求
房地产需求特点
有效需求：De=f(收入，房价，抵押贷款能力) 潜在需求： Dp=f(人口等)
多样性、层次性 、区域性、双重性可替代性
房地产需求影响因素分析 房地产需求弹性分析
需求影响因素分析
0
D
D’
无偿划拨土地需求曲线
Q
住宅需求曲线
其他商品Y B Y0 Y1 Y’1 0 P 房租或房价 P1 P0 0 X1 d d’ X0 A’ I’1 I1
PCC
I0 A 住宅Y
X1
X0
住宅Y
存量房地产需求曲线
P房价或房租
D
0
Q
4.3 房地产市场的运行
房地产市场机制 房地产市场的供求均衡
价格需求弹性系数：Ed =(△Q/Q)/(△P/P) 收入需求弹性系数:Ed =(△Q/Q)/(△Y/Y) 土地需求曲线 土地投机需求曲线 无偿划拨土地需求曲线 （8.31之后取消） 有偿偿划拨土地需求曲线（8.31之后取消）
增量房地产需求曲线 存量房地产需求曲线
土地需求曲线
P
土地需求曲线 D P D D’ 有偿划拨土地需求曲线 D D’ D’ 土地投机需求曲线
其他分类
按市场运行层次划分
国家
房地产一级市场
房地产公司 房地产公司 房地产二级市场
房地产消费者
房地产消费者
房地产三级市场
房地产消费者
房地产消费者
房地产市场的特点和功能
房地产市场的特点
区域性 竞争不充分性 供给调节的滞后性 交易的复杂性 与金融的关联度高 政府干预性强 资源配置功能 信息传递功能 价值实现和价值评价功能
房地产经济学 第四章 房地产市场
4 房地产市场
房地产市场概述 房地产市场供求分析 房地产市场的运行
4.1 房地产市场概述
市场的一般概念 房地产市场的概念
狭义：指房地产交易的专门场所。 广义：指整个社会房地产交易关系的总和 。 组成要素：
主体:主要参与者:使用者、供给者、管理者、各中介 组织 客体:房地产产品及其权属证书 交易组织机构