最新gA浙江台州高速公路集团公司房地产战略方案项目建议书.ppt
尊地地产03月31日浙江台州市国强建设集团的项目发展设想-66页PPT资料
战略 选择
城市新区大盘开发应遵循的规律
3、控制开发节奏是大盘开发利润的关键
与常规房地产开发的主要利润来源于竞争优势不同，城市新区大盘的开发 利润来源于开发节奏。来源于前瞻性视野和市场的预见能力以及物业类型的 演变、容积率的提高。同时，组团之间应差异化处理，一方面有利于社区建 筑的丰富多彩，同时有利于产品价值的不断提升。
因此，城市新近郊大盘的开发其整体定位必须与城市关联，必须站在城市层面、 面对未来、基于区域发展趋势来定位，并且从城市价值角度出发而拔高定位。深圳 四季花城、华侨城、星河湾等成功大盘项目定位都立足于城市层面，致力于打造城 市新的一极。
战略 价值主张
大盘开发面积大，开发年限长，因此必须保持可持续发展的核心吸引力。 大盘开发应有始终如一价值主张，给消费者重新定义一种生活方式，演示并 传递未来的生活场景，开发商则是这片生活场景的导演。同时，大盘的资源 需要人文化，人文产生更高附加值和归属感；大盘持续的卖点始终是综合素 质和社区文化。而常规项目的开发更多的是依托城市价值，展示成熟生活氛 围。奥林匹克花园“运动就在家门口”运动健康的生活主张打动了无数人的 心，成都中海国际社区五星级酒店、涉外医院、国际学校、国际网球俱乐部、 高尔夫练习场的建设、上海国际风情商业街的建设，上海金地格林世界法式 风情商业街的建设向消费者展示了未来的生活场景，同时突出了社区文化特 色。
战略 选择
城市新区大盘开发应遵循的规律
1、基于城市价值角度而拔高定位。
大盘关注的是城市层面的机会，如人口转移、城市某类供应短缺等。而小盘主要 瞄准市场的空白点，大盘不仅仅是瞄准市场的空白点，更重要的是要引导市场需 求, 引导市场是否成功关键在于其核心吸引力。大盘开发存在以下规律： 1）大规模开发项目尤其是郊区大盘的早期客户多具有较强的投资意向。因此，大 盘开发，首期一定要预留价值和投资空间以及可见的价值附送； 2）必须营造自己的客户圈层，以建设一个阶层的思路来吸引客户归属； 3）立足于主流客户群，且客户群要复合而非单一，诉求的主流客户要对其它客户 群具有影响力和关联性；
高速公路房建工程项目施工设计方案
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！)第一章、总体施工组织布置及规划1、对本工程的认识态度台缙高速公路位于浙江省境内，台缙高速公路东延段项目全长24.776KM，技术标准为双向四车道高速公路，设计速度100公里/小时，路基宽26米。
汽车荷载等到级为公路-I级。
我公司本次投标为房建DFJ1标段：沿江收费站、涌泉收费站、章安收费站及隧道救援站、75小道主线收费站、隧道洞口泵房、变电所约4000㎡的房建工程。
若本公司中标，将把本工程列为我单位2010年度的重点工程，以此为契机树立“我司”的精品形象。
为此，我们将集中人力、物力、财力确保工程顺利进行，并严格实行项目法管理，优质、快速、低耗、安全、文明、环保的把本工程建设好。
2、工程预期目标2．1、质量目标：分项工程一次验收合格率100%，优良率80%；分部工程一次验收优良率75%；单位工程一次验收优良率60%；观感质量评分90以上；技术资料齐全。
工程质量：确保交工验收的质量评定“合格”，竣工验收的质量评定“优良”。
2．2、进度目标：计划2010年3月1日开工，2010年11月30日完成。
缺陷责任期24个月，工程保修期60个月。
2．3、安全文明目标：确保进场安全教育率100%，杜绝重大伤亡事故，轻伤频率控制在1‰以下。
3、项目班子配备3．1、项目部管理机构按照ISO9001标准质量体系文件，组建本工程项目经理部，推行项目法施工，选派优秀项目经理担任项目经理，组成项目经理部领导层，调配具有丰富同类建筑施工经验的优秀工程技术人员组成责、权、利相统一的项目班子，做为项目管理层对工程施工进行全面的直接指挥，对工程的经济技术成果承担责任，同时接受业主指令进行工程管理和协调。
3．2、项目部管理人员配备我公司将委派从事多年建筑施工，具有丰富类似工程管理经验的优秀项目经理担任本工程的项目经理，并配备技术精湛、经验丰富的施工管理人员和施工队伍负责本工程的施工建设，确保工程管理目标的实现。
房地产战略规划
核心领导团队凝聚力强，高管个人能力也比较优秀 培养了一批核心团队，员工普遍对企业的认同感较强
已形成全国领先的片区规划及开发能力 对城市规划、产业功能的理解以及对政府思路的把握，有利于公司在异地开拓大型综合地产项目
随著&&&片区开发目标的逐渐完成，&&&公司正面临走出片区、放眼全国的重要转型阶段
满足华融总部战略的要求
股东的要求，特别是控股股东对其战略定位
赢得资本市场的认可
机构投资者对其回报的持续稳定增长的期望 赢得资本市场的综合评价
目录
&&&控股公司的成长历程与战略要求 &&&控股公司面临的行业环境 &&&控股公司发展战略 &&&战略的挑战、风险 &&&战略执行的近期举措(参考建议)
可以以较优惠的价格提供后续运营管理辅助提升服务
核心能力的发展是持续性的，需要时间积累，&&&期望能在后续的项目中协助&&&持续提升运营能力
对于核心能力的构建希望能有所新的帮助
观点体现在本报告中，行业分析的具体内容在本报告的附件中阐述
内部讨论与整理
希望对目前&&&要做的具体事情列出先后顺序
回应的结果
&&&开展的工作
人口数量/结构 人均消费水平 城市规模及布局 商业业态创新
城市工业特点、地位及结构 城市规划布局
增量开发 存量交易 销售为主，周期短
增量开发、存量改造 销售、租赁以及经营管理等可选择方式多 资金需求较大
某地产项目整体策略建议(ppt 81页)
功能定位
提纯“小户型”办公物业市场， 同时结合虹桥CBD未来商务发展 趋势的功能定位，建议主要瞄准 自用市场，强调在中小企业商务 使用型基础上的产品塑造，强化 空间的功能性和差异化。 商办线
商业线 以“大虹桥CBD”商旅人士为消 费核心，塑造与整体虹桥商务生 活氛围相匹配的，追求快速、高 效，同时不乏休闲舒缓的商业配 套。
区域住宅市场
在售项目去化分析
虹桥上海城二期·虹桥豪苑
区域住宅市场
在售项目去化分析
虹桥上海城二期·虹桥豪苑
一房70平方米
二房103平方米
三房138平方米
三房178平方米
周边二手房销售与出租价格
区域住宅市场
住宅产品分析
周边的楼盘都以5-15万平方米的中等社区为主 以中大面积的大户型产品为主
户型产品有向经济型产品发展的趋向
区域办公市场
处于虹桥商务区的延伸段，办公楼为中高档水平 租金水平相差较大，为0.5-1.0美元/平方米/日 客户以国内外小型企业为主
高档写字楼：以欧美办事处、外资及本地高科技企业为主 中档写字楼：以全国及本地中小贸易企业为主
出租率普遍在90%以上
区域办公市场
目前虹桥商务区在租办公楼行情
区域办公市场
区位市场研判
4大“办公+品质住宅”版块全面围合的“居住品质谷地”
本项目所在区域恰为“虹桥”、“内长宁”、“中山公园”、“徐家 汇”4大“办公+品质住宅”版块的全面围合，5大版块融为一体的发 展趋势，使本项目所在区域目前处于力求迅速摆脱“品质谷地”的新 陈代谢旺期，品质拔升的转型节点已经来临。
整体市场机会
区域办公市场
在售项目去化分析
虹桥银城
区域办公市场
PPT-某路桥工程总公司战略规划(ppt53)-工程综合共58页文档
地域扩展
权重*
得分
25%
–利润率
20%
• 内部资本
5%
• 人员
20%
• 声誉
15%
• 关系
15%
• 知识
0%
公路维护
权重*
得分
25% 15% 5% 15% 20% 20% 0%
总分
1.75
5.20
采掘行业
权重*
得分
20% 15% 5% 15% 10% 20% 15%
4.15
9
战略方案的根据
关键购买因素 重要性排序*
3719路桥的表现
1.关键人员（项 目经理与总工）
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
9
2.业绩/信誉
9
3.商务标
8
4.政府关系
7
5.施工经验
6
6.技术标
5
7.资质
4
* 按1-10分排序，10分为最重要 22
高等级公路建设市场有向地方下移的趋势，3719路桥面临地方保 护壁垒
1
0
、
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战略建议（3）
公路养护
战略建议
• 作为第三阶段的业务考虑：策略性在
第一及第二阶段做小规模建立关系投 入，以培养能力，跟踪市场为主，为 在第三阶段(或在更远期的未来)大规模 发展奠定基础
采掘业
• ？？？
主要理由
• 该业务创造高价值的机会低 • 养护业务是与客户交流的一个重要渠道，与
3719路桥 施工能力 的局限
房地产战略报告(ppt 113页)
1.2.1.1 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析
北京房地产业的现状（续）
二、消费市场 1、住宅需求增长比重较大 ：据统计，上半年北京市商品房竣工面积２２９．２万平方米，其 中住宅１７９．３万平方米，同比分别增长１５．２％和２０．４％。实现商品房销售面积２ ４９．５万平方米，其中住宅销售２３６万平方米，同比分别增长８．５％和７．１％。商品 房销售面积比竣工面积多２０．３万平方米。 2、房地产销售价格继续上扬：上半年全国商品房平均售价为2284元，比去年同期增长10.9％。 其中北京地区增幅达到23.7%。全国商品住宅平均售价为2138元，同比增长11.8%，其中北京增 幅达到24.1％。 3、个人购房已成为住宅市场主力军 ：2001年上半年在商品住宅销售面积中，销售给个人的达 到２２１．３万平方米，同比增长１７．８％。个人购买面积占到商品住宅销售面积的９ ３．８％，比上年提高７．８个百分点。 4、消费概念在发生变化：住房投资作为一种新的投资手段越来越受到人们的重视，在住宅销 售中，相当比重是销售给这类人群的。同时，人们对住房消费的呈现出个性化需求趋势。 5、需求结构发生变化：随着住房体制改革的深入、中国即将加入WTO及户籍制度的改革，对 商用和住房需求的结构已经造成影响，这种需求结构在房地产投资开发市场已经有所反映。 三、政策及其它 1、政府加大对住房体制改革的力度，各类政策不断出台：北京市新近出台房地产方面的政策 很多，从经济适用房到危旧房改造，从土地一级市场到二级市场，继续推进房改是政策出台的 大方向。 2、房地产中介服务业全面发展：包括金融、营销、管理等各类房地产经纪中介业务呈现良好 的发展态势。互联网、信息化的发展也为房地产业的发展带来新的变革要求。
1.2.1.1 北京市房地产业发展历史、现状和前景分析
[浙江]高速公路项目前期策划书(81页)_修正版_修正版
![[浙江]高速公路项目前期策划书(81页)_修正版_修正版](https://img.taocdn.com/s3/m/6b1057ecdaef5ef7bb0d3c67.png)
××××高速公路××××工程项目第××合同段项目前期策划书中交××××有限公司××高速公路××合同段项目经理部年月日目录一、工程概况（一）、工程简介………………………………………………………（二）、工程所处地区的自然环境……………………………………（三）、地质及水文地质条件…………………………………………（四）、施工条件………………………………………………………（五）、业主、设计、监理单位情况…………………………………（六）、合同环境………………………………………………………（七）、项目的管理模式及管理目标…………………………………二、现场生产策划（一）、项目生产组织策划…………………………………………（二）、施工进度控制策划…………………………………………（三）、施工组织机构策划…………………………………………（四）、项目文明施工策划…………………………………………（五）、项目环境保护策划…………………………………………（六）、项目安全施工策划…………………………………………三、项目材料机械策划（一）、项目材料管理策划…………………………………………（二）、项目机械管理策划…………………………………………四、经营策划（一）、工程成本控制策划…………………………………………（二）、合同管理策划………………………………………………（三）、结算管理的策划……………………………………………（四）、计量支付的策划……………………………………………（五）、变更索赔的策划……………………………………………四、财务管理（一）、项目资金使用控制的策划…………………………………（二）、项目利润的策划……………………………………………（三）、分包队伍资金监管的策划…………………………………五、技术质量管理策划（一）、前期技术准备工作…………………………………………（二）、现场人员及施工队伍管理…………………………………（三）、内业资料的管理……………………………………………（四）、质量控制要点及质量计划…………………………………（五）、试验检测的策划……………………………………………（六）、测量管理策划………………………………………………六、企业文化……………………………………………………………（一）、物质文化……………………………………………………（二）、行为文化……………………………………………………（三）、制度文化……………………………………………………（四）、精神文化……………………………………………………一、工程概况:（一）、工程简介××高速公路是国家高速公路网的重要组成部分，是浙江省交通规划的二纵二横十八连三绕二通道的关键一连，是浙皖闽三省的省际快速通道，也是××市迄今为止投资最大的交通项目。
高速公路沿线地产整合开发策略
域经济高速公路沿线地产整合开发策略◎张妍在各地交通运输网不断完善的当下，为满足人们对出行方式的多样化需求，很多地区都在扩建高速公路，并正在完善公路上的基础设施。
基于此，人们开始研究在公路沿线发展经济的可行性，这需要结合高速公路的通车运行特点，了解周围适宜发展哪些产业，合理优化产业结构。
同时，要根据高速公路的占地面积，了解可用土地的面积、范围，有序做好对沿线地产的整合开发工作，考虑如何发挥出土地的最大使用价值。
应注意的一点是：这项工作应具有合理性、适应性的特征，要了解当地管理政策，遵循依法管理的原则，拟定科学的地产整合开发计划。
一、高速公路沿线地产整合开发工作的必要性1.满足产业转型发展的需求。
进行高速公路沿线的地产整合开发工作，可以满足当地的产业结构转型升级需求，依靠便捷的交通来拓宽产业结构链。
让客运、货运工作与旅游、农业、林业等经营建设工作合理融合。
围绕着高速公路，找到适宜当地发展的产业类型，关键要体现出新时期的环境保护建设要求。
上述这些工作都涉及到对土地资源的开发与利用，如果开发方案不合理，利用率比较低，将无法满足产业发展需求。
因此，必须要安排专业工作人员，在政府主导下完成高速公路沿线地产的整合开发工作。
2.带动当地经济的稳步发展。
结合各地区的高速公路沿线地产整合开发工作的实际情况来分析，这项工作的价值在于：可以带动当地经济的可持续健康发展，解决区域间经济发展水平差异较大的问题。
这主要是由于高速公路网具有四通八达的特点，公路上的行车速度快，各个区域之间的人流量大，流动速度快。
所以，能够在一定程度上促进经济流通。
开发商选择在高速公路沿线区域发展经济，进行地产整合与开发工作，还能为当地居民增加就业机会。
而市场经济管理条例不断更新，市场需求量变化速度也比较快，如何科学优化地产整合开发方案，就是相关工作人员应重点关注的问题。
3.合理发挥土地的使用价值。
高速公路周围具有人烟稀少的特点，而且，大部分高速公路都建设在山区。