土地增值税和所得税的区别汇总
增值税与所得税的区别与联系
增值税与所得税的区别与联系增值税与所得税是我国常见的税收种类，它们在征收对象、计税方式、税率等方面存在差异，但也存在一定的联系。
本文将从税收对象、税收领域、计税方式、税率以及税收调节等方面对增值税与所得税的区别与联系进行详细讨论。
一、税收对象的区别与联系增值税的税收对象是商品的生产、销售和进口环节，即增值税是在商品的增值环节中征收的一种间接税。
而所得税的税收对象是个人、企事业单位和其他经济组织的所得额，即所得税是针对个人和企业的直接税。
尽管增值税和所得税的税收对象不同，但它们之间存在联系。
在实际征收过程中，增值税和所得税的税基是相互关联的。
企业在计算所得税时，需要将增值税作为可抵扣项目，即企业销售商品所增加的增值税可用于抵扣所得税。
二、税收领域的区别与联系增值税主要涉及商品的生产、销售和进口环节，以及与商品相关的服务业，如餐饮、旅游、娱乐等；而所得税则主要涉及个人和企业的经营所得、劳务报酬、稿酬等。
尽管增值税和所得税的征收范围存在差异，但两者在税收领域上存在一定的联系。
企业的销售收入通过征收增值税实现了商品的间接税负转嫁，而企业经营所得则需缴纳所得税。
因此，增值税的征收对企业的所得税负有一定的影响。
三、计税方式的区别与联系增值税是按照增值额来计征的，即销售额减去进项税额，实行逐笔征税方式。
在实际征收过程中，增值税采用累计抵扣制度，即企业可以抵扣从供应商购买商品或接受服务所支付的增值税，只需缴纳净增值税。
所得税则是按照所得额来计征的，税率较高，具有渐进性。
在个人所得税方面，我国实行分类的综合征收方式，对不同来源的所得进行分类计税。
企业所得税则采取分别征收的方式，对企业的各项所得单独计税。
尽管增值税和所得税的计税方式不同，但两者在企业征税过程中存在联系。
企业在计算所得税时，需要参考增值税税负，根据增值税的抵扣规则计算出实际所得额，再进行所得税的计税和缴纳。
四、税率的区别与联系增值税的税率相对较低，主要有17%、13%和6%三个档次。
所得税与土地增值税的区别与联系解析
所得税与土地增值税的区别与联系解析所得税与土地增值税是两个经济领域重要的税收类型，在税收政策和财务管理中扮演着重要的角色。
本文将对所得税和土地增值税进行深入分析，探讨它们的区别与联系。
一、所得税的定义与特点所得税是一种基于个人或企业所得的税收，根据所得的不同形式和来源，由国家实施的税法来征收。
所得税的特点主要体现在以下几个方面：1. 纳税主体：个人和企业是所得税的纳税主体。
个人所得税纳税主体是个人，而企业所得税纳税主体是企业。
2. 税收对象：所得税的税收对象是个人或企业所取得的经济收益，包括工资、薪金、利息、股息、租金、特许权使用费、经营收入等。
3. 税率方式：所得税的税率采用渐进税率方式，即所得越高，税率越高。
4. 征收方式：所得税可以通过预缴和年度综合结算等方式进行征收。
二、土地增值税的定义与特点土地增值税是一种基于土地增值的税收，是财产税的一种形式。
它主要用于管理土地资源和调节土地市场。
土地增值税的特点包括：1. 纳税主体：土地增值税的纳税主体是土地所有者或土地使用者。
2. 税收对象：土地增值税的税收对象是土地转让或出租的增值部分。
3. 税率方式：土地增值税的税率通常比较高，采用固定税率方式，一般由国家根据地区和房地产市场的状况来确定。
4. 征收方式：土地增值税可以通过土地转让时的即时征收、周期性征收以及预征等方式进行征收。
三、所得税与土地增值税的区别所得税和土地增值税在很多方面存在明显的区别。
主要区别如下：1. 纳税主体不同：所得税的纳税主体是个人和企业，而土地增值税的纳税主体是土地所有者或土地使用者。
2. 税收对象不同：所得税的税收对象是个人或企业的经济收益，而土地增值税的税收对象是土地的增值部分。
3. 税率方式不同：所得税采取渐进税率方式，税率随所得高低而有所变动；而土地增值税一般采用固定税率方式。
4. 征收方式不同：所得税可以通过预缴和年度综合结算等方式征收，而土地增值税的征收方式包括即时征收、周期性征收以及预征等。
企业所得税与土地增值税纳税申报差异表
没有明确。
土地增值税没有明确接受土地使用权投资应按何种价格入帐。
公共配套设施成本
开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。
〈关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉
（财税[2006]88号）第一条
对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条
两税加计扣除的内容完全不同。
合作建房
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
房地产开发企业所得税与土地增值税纳税申报差异表
（适用查帐征收的内资房地产企业）
企业所得税
依据
土地增值税
依据
差异说明
收入总额
纳税人的收入总额包括:
(一)生产、经营收入；
(二)财产转让收入；
(三)利息收入；
(四)租赁收入；
(五)特许权使用费收入；
(六)股息收入；
(七)其他收入。
增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税【区别】
增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税【区别】一、概念：1、增值税：以商品在流转过程中产生的增值额为计税依据而征收的一种流转税。
2、消费税：是对在我国境内生产、委托加工、进口应税消费品的单位和个人征收的一种流转税。
3、营业税：对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人征收的一种流转税。
4、企业所得税：对在我国境内的企业和其他组织取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。
5、个人所得税：是对个人（自然人）的劳务和非劳务所得征收的一种税。
二、征税对象（纳税义务人、税目、税率、计税依据）：1、增值税：（占全国的60%税收）项目一般纳税人（销项税－进项税）小规模（销售额×税率）划分标准从事货物生产或提供应税劳务的纳税人，以及以其为主，兼营货物批发或零售的纳税人年销售额在50万元以上50万元以下从事货物批发或零售的纳税人年销售额在80万元以上80万元以下适用税率（一般纳税人）或征收率（小规模纳税人）17% 除适用13%税率货物之外征收率3%（1）销项税额＝不含税销售额×适用税率（2）不含税销售额＝含税销售额÷（1＋税率或征收率）（3）进口货物应缴纳税额：不得抵扣进项税额（4）进口税：应纳税额=组成计税价格×税率①不征消费税：组成计税价格=关税完税价格+关税税额②应征消费税：组成计税价格=关税完税价格+关税税额+消费税税额2、消费税：（1）纳税义务人：在中华人民共和国境内生产、委托加工和进口应税消费品的单位和个人（2）税目：烟、酒及酒精、化妆品、贵重首饰及珠宝玉石、鞭炮焰火、成品油、汽车轮胎、摩托车、小汽车、高尔夫球及球具、高档手表、游艇、木制一次性筷子、实木地板（3）税率：①单一比例税率：除适用单一定额税率和复合税率之外的各种应税消费品②单一定额税率：黄酒、啤酒、成品油③复合税率：卷烟、白酒（4）计算方法：①从价定率计征：应纳税额=销售额×税率②从量定额计征：应纳税额=销售数量×税率③复合计征：应纳税额=销售额×税率+销售数量×税率4、企业所得税：纳税人税率备注居民25%非居民在中国境内设立机构、场所取得的所得与该机构、场所有实际联系取得的所得与该机构、场所没有实际联系20%预提所得税，以支付人为扣缴义务人在中国境内未设立机构、场所应纳税所得额＝纳税年度的收入总额－不征税收入－免税收入－扣除项目－允许弥补的以前年度亏损应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率－税法规定减免和抵免的税额5、个人所得税：（1）纳税义务人：在中国境内有住所，或者虽无住所而在境内居住满1年，并从中国境内和境外取得所得的个人；在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满1年，但从中国境内取得所得的个人。
从税总34号公告的处理方法适用土地增值税问题谈土地增值所和企业所得税原理差异-财税法规解读获奖文档
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今天才看到小海同志的《张伟版主文章讨论国家税务总局（2011）34号公告的处理方法适用土地增值税吗？》，很对不住小海同志。
小海同志的原文主要是讨论旧房屋改建商品房时，原房屋余值是否可以再土地增值税里面扣除，比如某公司将原自有房屋推倒重置，建好开发产品后出售，将原房屋净值400万如何处理？
小海同志在上文中高瞻远瞩的提出土地增值税与所得税征税原理上差异，令人击节赞叹。
的确，土地增值税虽然具有所得税性质，但是和企业所得税还是有较大差异，因为企业所得税是按年计算，具有永续的性质；而土地增值税是按项目计算，项目结束清算完，以后就不需要再计算土地增值税了。
上述差异导致了土地增值税和企业所得税在归集成本费用时存在不同的处理原则。
比如经营费用、管理费用之类，在企业所得税处理原则中，由于可以永续计算，所以允许按实际发生按年扣除，一次性支付多期的，还可以分摊到各年去扣除；
而在土地增值税计算扣除时，由于土地增值税归集成本是一种项目成本制度，而项目成本又直接成本和间接成本之分，所谓项目直接成本是项目发生必然产生的支出，而项目间接成本则不是项目发生必然产生的支出，比如一个房地产公司即使什么项目都不做也会有办公费发生，这些支出就属于项目间接成本。
值得注意的是，项目本身也会产生直接支出性质的办公费，由于会计制度。
房地产企业所得税与土地增值税的九大差异
房地产企业所得税与土地增值税的九大差异近年来，房地产行业一直是中国经济的重要支柱之一。
作为房地产企业，面临着多种税收政策的约束和规范。
其中，房地产企业所得税和土地增值税是两个重要的税种。
虽然它们都是与收入相关的税种，但在征收方式、适用对象、税率等方面存在着许多差异。
本文将对房地产企业所得税和土地增值税的九大差异进行介绍。
第一，差异的税种名称。
房地产企业所得税是指依据国家税收法规定，针对房地产企业的利润所得进行征税。
而土地增值税则是指企业在土地转让时，根据土地增值收益进行征税。
第二，差异的征收主体。
房地产企业所得税的征收主体是国家税务机关，由税务机关按照企业的实际利润进行核算。
而土地增值税的征收主体是地方税务部门，根据土地增值幅度进行税费征收。
第三，差异的纳税对象。
房地产企业所得税的纳税对象是房地产企业以及个别从事房地产经营活动的自然人。
而土地增值税的纳税对象是土地所有者，也就是在土地转让过程中获得土地增值收益的个人或者企业。
第四，差异的税收计算基础。
房地产企业所得税的计算基础是企业的实际利润，即企业的销售收入减去直接经营成本、费用以及税金等支出后的余额。
而土地增值税的计算基础是土地增值额，即土地转让价款减去购买土地时的价款、增值税、契税和其他相关费用。
第五，差异的税率政策。
房地产企业所得税采用的是逐级递进税率政策，税率区间为5%至35%。
而土地增值税则采取了不同区域和不同时间段的差异税率政策，税率区间为30%至60%。
第六，差异的税收优惠政策。
房地产企业所得税对于房地产开发企业可以享受一些税收优惠政策，如减免税、税收抵免等。
而土地增值税则没有明确的税收优惠政策。
第七，差异的税收申报和缴纳时间。
房地产企业所得税的税收申报和缴纳时间是每年的3月1日至6月30日，分季申报。
而土地增值税的税收申报和缴纳时间则是每次土地转让完结后，应当在15个工作日内申报并缴纳。
第八，差异的税收扣缴义务。
房地产企业所得税施行了一定的税源扣缴义务，如买房人在购房时需代扣代缴企业的房地产企业所得税。
增值税和企业所得税的联系和区别
增值税和企业所得税的联系和区别增值税和企业所得税是我国税收制度中重要的两种税种，它们在征收对象、税基计算、税率设置等方面存在一定的联系和区别。
联系方面，增值税和企业所得税都是属于间接税的范畴，即将税收的负担转嫁给最终消费者或纳税人。
两者都是按照法定税率对特定行为征收税款，都需要依法进行申报和缴纳。
其次，增值税和企业所得税都是属于国家税收收入的重要来源。
增值税主要通过流转的方式征收，即在商品和服务流通环节中逐级征收税款，从而实现税收的逐级增值。
而企业所得税则是对企业的盈利额进行征收，即根据企业的实际利润水平来确定税收的金额。
另外，增值税和企业所得税也具有一定的互补性。
根据我国税收法规定，企业在销售商品或者提供劳务时，应当按照增值税法的规定征收和缴纳增值税；而企业在实现利润时，应当按照企业所得税法的规定征收和缴纳企业所得税。
这种互补性的存在，既能够确保税务收入的全面覆盖，也能够避免重复征税的情况发生。
然而，增值税和企业所得税在一些方面也存在一定的区别。
首先，在征收对象上，增值税的纳税人主体是商品和服务的提供者，即在商品和服务流通环节中进行交易的企事业单位和个体工商户。
而企业所得税的纳税人则是企业和其他利润性组织，只有在获得利润时才需要缴纳相应的税款。
其次，在税基计算上，增值税是按照商品和服务的交易额来计算的，即计算增值税时，只需从销售额中减去可抵扣的进项税额即可；而企业所得税则是按照企业的实际利润额来计算的，计算公式为：应纳税所得额=全年利润总额-加计扣除额+减：免税收入-减：减免税收入。
最后，在税率设置上，增值税的税率分为一般税率、低税率和零税率等不同档次，具体适用于不同类型的商品和服务。
而企业所得税的税率则根据企业的不同所属类型和盈利水平来确定，一般分为15%和25%两档税率。
总的来说，增值税和企业所得税在税收制度的建立和完善中起着重要的作用。
它们在税收征管、财政收入、税收分配等方面都有一定的联系和区别。
企业所得税和土地增值税计算时的主要差异
一、执行所依据的政策原则差异 （1）企业所得税按照季度预缴，年度汇算清缴原则。以企 业所有经营所得为计税对象，税率以 25% 为基础税率。 季度预缴时，房地产企业作为一个特殊行业，在项目完工 前，以开发产品预售收入为基数，适用对应地区的预计毛利率， 预测计算项目毛利额，将该毛利额并入当期应纳税所得额缴纳 企业所得税。 在项目完工年度，企业根据实际结算的计税收入和成本， 计算得出实际毛利额，实际毛利额与该项目累计预计毛利额之 间 的 差 额 ，计 入 当 年 度 企 业 所 得 税 应 纳 税 所 得 额 进 行 汇 算 清缴。 （2）土地增值税实行项目单位清算，清算之前按照各申报 期间取得的项目收入预缴税款，达到清算条件时，依据政策进 行清算。以项目的增值部分为计税对象，税率依据增值率来 确定。 二、成本计算内容及分摊方法差异 （1）在企业所得税年度清缴时，成本包含土地征用拆迁补 偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配 套设施费、开发间接费等 6 大类成本项目。所有成本按照“谁受 益谁承担”的原则，可选用占地面积法、建筑面积法、直接成本 法或预算造价法分配至各成本对象。其中，占地面积法分配土 地成本，建筑面积法分配公共配套设施开发成本；按直接成本 法或预算造价法配借款费用；企业可自行选择其他成本项目的 分配方法。无论采用何种分配方法，均不会在总额上改变所属 期企业所得税列支的成本总额，因此税务机关在核查企业所得 税时关注的点在于成本的归属期，而采用何种方法分摊并不是 最重要的。 与项目相关的借款费用资本化进入项目成本，在项目预缴 企业所得税时，并不直接影响企业所得税应纳税所得额，只有 在项目完成年度进行清算时会影响项目实际毛利。 （2）在土地增值税项目清算时，成本除主要包含上述 6 项成 本项目外，但其中已经资本化的借款费用，应剔除出来，费用化 的财务费用一起列支，不作为加计扣除的成本基数。分摊清算 项目共同负担的扣除项目方法相对简单，且纳税人可自行选 择，保持前后一致并合理即可。纳税人统一受让土地使用权， 但开发、转让是分期分批的，所有项目可扣除金额的确定，可以 按照占用土地面积比例法、建筑面积分摊法、或者税务机关认 可的其他方法分摊。 三、开发间接费的处理差异 （1）在核算时，不能直接归集到某个项目的支出，如项目销 售用房的建造费等计入“开发成本”科目下的二级科目“开发间 接费用”。此类费用还包括管理人员相关职工薪酬、管理用房 折旧费维修费、项目相关办公水电费、劳动者保护费、工程相关 咨询管理费、周转房支出摊销费用等。在计算企业所得税时， 此类费用只要真实发生并取得相关单据，均可以据实扣除。 （2）此类“开发间接费”在计算土地增值税时，作为“销售费 用”处理，从开发成本中剔除出来单列，不能作为计算加计扣除 的成本基数。 四、配套设施支出的处理差异 （1）在会计核算时，配套设施的成本并入其对应的地上开 发产品。最典型的配套设施如地下停车场，应作为该地下停车
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企业所得税和土地增值税是房地产开发企业缴纳的主体税种，他们具有按“项目”归集成本、按“所得额”或者“增值额”征税、分摊计算复杂等共同特点。
但是由于税种性质、税制设计原则以及征管手段不同等原因，在实际征管过程中，房地产开发涉及的企业所得税（以下简称房地产企业所得税）和土地增值税存在诸多差异。
本文通过案例形式解析两个税种之间的八个重要差异点。
一、税种性质不同土地增值税属于财产行为税[1]，而房地产企业所得税是所得税，二者的课税对象存在本质差别，这导致土地增值税无法与房地产企业所得税的相关处理原则保持完全一致，在纳税义务发生时间等问题上，土地增值税有着明显的财产行为税的烙印。
同时，房地产企业所得税主要依据的是《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文），与其配套的地方性的规范性文件较少，而土地增值税除了暂行条例及其实施细则等文件外，还有大量的地方规范性文件。
案例1A房地产开发企业与客户于2015年2月签订购房合同，合同约定2月28日一次性付款，客户在2015年4月15日付款。
分析土地增值税纳税义务发生时间为合同签订之日，该纳税人应在合同签订之日起7日内即在3月份申报土地增值税。
而A公司应将该笔收入确认为第一季度的企业所得税收入，并在4月15日前申报纳税。
[1] 也有专家认为，它是所得税，见刘佐《2015年税制概览》第13页，经济科学出版社2015年3月第1版；靳万军《税收知识简本》第24页，中国税务出版社2011年3月第1版二、税率和征管方式的差异土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%，40%，50%和60%，是我国现行税种中税率最高的。
而房地产企业所得税一般情况下税率为25%。
另外，《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）规定：“主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
”由此确定了税务机关对于土地增值税清算的前置审核责任，这与税务机关对房地产企业所得税的后续管理责任有着较大区别。
案例2B房地产开发企业开发了一个项目，项目销售收入为每平方米3万元，项目扣除成本为每平方米2.5万元，其中精装修1万元每平方米。
税务机关对其开展土地增值税清算和企业所得税后续管理时发现，该项目的建筑工程是由其关联公司C公司做的。
分析由于土地增值税的较高税率，少数房地产开发企业倾向于通过虚增建筑安装成本的方式规避土地增值税。
上述1万元每平方米的精装修是明显不合理的，由于可能造成土地增值税款的巨大流失，税务机关在土地增值税清算审核时严格把关，对其建造成本是否真实合理进行了认真核实。
如存在影响企业所得税计税成本真实性的因素，在后续管理亦要做相应调整。
三、纳税的时间性差异较大31号文规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
”项目完工与否，对其当年度应纳税所得额的计算影响很大。
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入也需要预征土地增值税。
这与房地产企业所得税的上述处理有点类似。
土地增值税相关文件同时规定，在企业达到应清算或者可清算条件后，才对项目进行土地增值税清算。
一般而言，在税务机关清算阶段，上述收入和成本均已经结转，时间性差异的问题并不突出。
案例3广州市D房地产开发企业开发的项目在2014年开始销售，预售收入10亿元，缴纳土地增值税、营业税及附加税7600万元，项目于2015年完工。
大多数成本费用在2015年拿到了合法凭证，但是有5000万元的成本因结算的原因在2016年8月才拿到合法凭证。
税务机关于2017年开始对该项目进行土地增值税清算。
分析对于企业所得税而言，7600万元税金应当在2014年扣除，而不能在2015年扣除，存在税收和会计处理的差异，极容易被财务人员忽略。
另外，5000万元的成本应归属到2015年还是直接放到2016年，实践中存在一定争议。
而对于土地增值税而言，由于税务机关在2017年开展清算，主要关注开展清算的时候企业是否有相关成本和税金的合法凭证，而不用关注它们在哪个年度扣除。
四、“项目”确认原则的差异企业所得税方面，31号文规定了成本对象确认的五个原则：“可否销售”、“功能区分”、“定价差异”、“成本差异”、“权益区分”等，房地产开发企业应在开发产品完工当年就成本对象确认相关的情况出具专项报告报送主管税务机关。
土地增值税方面，《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，以下简称187号文）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
”其“清算项目”的确认原则主要以“国家有关部门审批”为要件，而广东省地税局则确认该有关部门审批的文件为修建性详细规划。
企业所得税成本对象的确认相对比较灵活，而土地增值税的清算单位确认方法则规定得比较明确。
案例4：广州市E房地产开发企业开发了两栋楼均已销售，一栋楼是办公楼，一栋楼包含普通住宅和商铺。
分析房地产开发企业通常没有将两栋楼的成本分离开来进行会计核算，因此在企业所得税上，为了避免税收和会计差异，一般企业会将两栋楼合起来作为一个成本对象。
而土地增值税方面，如果每栋楼都有一个修建性详细规划，则应以每一栋楼作为清算单位。
如果两栋楼同属于一个修建性详细规划，则应当将两栋楼作为一个清算单位，同时还要进一步区分两栋楼内的普通住宅和其他项目的收入和扣除项目金额。
五、成本扣除原则的差异真实性原则，合法性原则，相关性原则以及合理性原则是房地产企业所得税和土地增值税成本费用扣除的共同原则。
所不同的是，房地产企业所得税成本扣除有权责发生制原则，而土地增值税相关文件中则未提到该原则。
土地增值税成本扣除原则有成本和费用准确归集原则，而房地产企业所得税相关文件中未提及。
同时，土地增值税还有“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和加计扣除20%的规定，房地产企业所得税则没有该项规定。
案例5：F房地产开发企业开发的项目于2015年完工，并于2015年达到可清算条件。
按照规划部门要求需在小区内建设一所小学，预算造价为2000万元，由于资金问题，该小学未开始建设。
分析假设2015年年底税务机关对该项目开展土地增值税清算，2000万元由于未实际发生，且无合法凭证，因此不予作为土地增值税的扣除项目。
而房地产企业所得税方面，根据31号文的规定：“公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用”。
即上述2000万元可以在2015年作为公共配套设施费扣除。
六、期间费用处理的差异《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
”根据这项规定，一项支出应当计入房地产开发成本还是计入房地产开发费用，对于土地增值税税款的影响巨大。
而对于企业所得税而言，一项支出放在房地产开发成本还是放在房地产开发费用中，只存在时间性差异。
案例6：G房地产开发企业开发了一个项目，该项目达到了土地增值税可清算条件，税务机关对其开展土地增值税清算审核时发现，该企业将财务人员的工资合计500万元计入到开发间接费中，审核人员不认同其相关处理，最终作出调整，将该500万元计入到管理费用。
分析在企业所得税方面，该500万元如果作为管理费用，则在当期扣除，如果计入开发间接费，则可在产品销售时候作为成本构成扣除，仅存在成本费用扣除的时间性差异，对企业所得税额总体影响不大。
而对于土地增值税，该500万元如果由开发间接费调整到管理费用，则意味着该500万元将不能列入房地产开发成本，将直接影响土地增值税税款。
因此，土地增值税相关规范性文件一再强调区分房地产开发成本和房地产开发费用的重要性，而这也是税务机关开展土地增值税清算审核的重点核查内容。
七、后续销售税务处理的差异房地产企业所得税方面，31号文第十四条规定“已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积；已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本”。
对于完工年度后继续销售的，可以按照上述办法计算相应成本。
土地增值税方面，187号文第八条规定：“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
”对于税务机关完成清算后在销售的，应按照上述方法计算，而对于清算后再发生的成本，只能按照过去发生成本计算的“单位建筑面积成本费用”乘以尾货销售面积计算扣除，而不能按照后期实际发生的成本再行计算扣除。
案例7：广州H房地产开发公司开发了一个大型项目，2015年该项目已经完工且销售比例为90%，税务机关在2016年12月对该项目开展了土地增值税清算。
2017年7月又销售了另外5%的物业，同时获取了1亿元的成本发票。
分析：清算后销售的5%物业，应按照土地增值税清算后再销售的计算方法计算。
虽然该企业于2017年7月获取了1亿元的成本发票，但是土地增值税清算工作已经结束，不允许二次调整，所以该1亿元不能在5%物业再销售的时候据实扣除。
而对于房地产企业所得税而言，上述发生的1亿元成本发票，可以按相关原则和方法计算并在企业所得税前扣除。
八、车位的税务处理差异企业所得税方面，31号文第三十三条规定：“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理”。
企业单独建造的停车场所，收入和成本是配比计算的，这与土地增值税基本一致。
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施处理，在停车场所销售时会出现有收入而无成本配比的情况。
而土地增值税方面，一般而言，可以销售的车位，应当作为可售建筑面积，其收入和成本均应当配比计算。
案例8：广州I房地产开发企业开发一栋10层住宅，地下两层是车位，车位可销售面积为1万平方米，车位归集的各类成本合计为1亿元。