写字楼项目定位
写字楼项目定位方案
➢项目要求物业类型为写字楼与底层商业的结合类型 ➢项目除占地面积和容积率确定外其余指标尚未给出，要求根据法 定图则确定其他指标 ➢项目对资金流没有提出要求，我们按照利润最大化条件考虑，项 目规划尽量考虑以售为主，特殊情况可考虑出租 ➢项目要求建面中1.4的容积率要交给深规院作为行政办公使用，剩 余3.4容积率用于出售，并且规划局办公楼与商业写字楼出入口相对 独立
源充分
本
项目地块规划为政府用地，
项
紧邻规划局、房产局
项目原业态为汽车展场，
***
目
现周边还保留着许多汽车
相关商业
***度假村
村香 蜜 二
***度 假村
原汽车 大世界
村香 蜜 二
深南大道
7
项目地块解析 ——项目四至实景
项目周边路网完善，车流 量不大；（此实景都在下 午四点左右拍摄）
居住社区基本都已经开发 完毕，社区成熟度高；
人文：固定的高档富人居住 区支持周边商业；整个区域 体现安静、整洁、休闲的居 住氛围
***高尚居住、旅 游度假区
莲花山
深圳高尔夫
中心区
5
项目地块解析
——项目指标限定小，项目规划灵活性强
占地：8800m2 建面：42240m2,其中
12320m2交深规院作办公楼 物业类型：以底层商业和写
字楼结合的模式 容积率：4.8 建筑高度：≤100m 覆盖率：≤50%
约33% 82/1300平米
三级报盘价格 11000元/平米
租/销售率
100%
很少（10%左右） 50/1270平米
超过5成 50/1300平米
13000（顶上3层）（复式18500） 租金80元/平米/月
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
商贸大厦建设方案策划书3篇
商贸大厦建设方案策划书3篇篇一《商贸大厦建设方案策划书》一、引言随着经济的快速发展和城市化进程的不断推进，商贸业在城市经济中扮演着越来越重要的角色。
为了满足市场需求，提升城市商业竞争力，拟建设一座现代化的商贸大厦。
本策划书旨在详细规划商贸大厦的建设方案，包括项目定位、功能布局、建筑设计、运营管理等方面，以确保项目的顺利实施和成功运营。
二、项目背景（一）市场需求分析近年来，[地区名称]商贸市场发展迅速，消费需求不断增长。
现有商业设施已不能满足市场的发展需求，急需建设一座规模较大、功能齐全、设施先进的商贸大厦，以提升城市商业形象和服务水平。
（二）区域发展优势三、项目定位（一）总体定位打造一座集购物、餐饮、娱乐、办公、住宿等多功能于一体的现代化商贸大厦，成为[地区名称]的商业地标和城市名片。
（二）目标客户群体主要面向中高端消费者，包括周边居民、商务人士、游客等。
四、功能布局（一）商业区域规划设置大型购物中心、品牌专卖店、超市、餐饮街等，满足消费者的多样化购物需求。
（二）办公区域建设高品质的写字楼，提供舒适的办公环境和完善的办公设施，吸引各类企业入驻。
（三）娱乐休闲区域设置电影院、KTV、健身房等娱乐休闲设施，丰富消费者的业余生活。
（四）配套服务区域配备银行、邮政、酒店等配套服务设施，提供便捷的服务。
五、建筑设计（一）建筑风格采用现代简约风格，体现时尚、大气的建筑形象，与周边环境相协调。
（二）建筑规模总建筑面积[具体面积]，其中商业面积[具体面积]，办公面积[具体面积]，其他面积[具体面积]。
（三）建筑空间布局合理规划建筑内部空间，确保人流顺畅、功能分区明确。
设置宽敞的公共空间，提升整体舒适度。
（四）建筑设施设备采用先进的智能化系统，如电梯、空调、消防等，提高建筑的安全性和运营效率。
六、运营管理（一）运营模式采用自主经营和招商相结合的运营模式，吸引优质商家入驻，共同打造繁荣的商业氛围。
（二）物业管理建立专业的物业管理团队，提供优质的物业服务，确保大厦的正常运营和维护。
写字楼标杆项目打造计划书
写字楼标杆项目打造计划书一、项目概述随着城市化进程的加快，写字楼成为城市中一种常见的建筑形态。
现如今，随着经济的不断发展和城市的不断壮大，写字楼项目也越来越多。
然而，随着竞争的加剧，写字楼项目的发展面临着一些困难和挑战。
因此，打造一个标杆性的写字楼项目，将成为当前市场中的一大亮点。
二、项目背景写字楼作为商业地产领域的重要组成部分，是城市中的高端商务办公场所。
在城市化进程中，写字楼项目的需求也越来越高，市场前景广阔。
然而，目前市场上的写字楼项目大多数量繁多，品质良莠不齐，难以满足消费者对舒适、便捷、高端的需求。
因此，有必要打造一个标杆性的写字楼项目，以提高市场竞争力，引领行业发展方向。
三、项目定位本次项目旨在打造一个具有标志性的写字楼项目，为城市商业地产市场注入新的活力。
项目将定位于高端商务办公场所，为消费者提供高品质、高服务水准的商务办公环境。
项目将以专业化、时尚化、品质化为主要特点，力争成为城市商业地产市场的一大亮点。
四、项目目标本次项目的核心目标是打造一个标杆性的写字楼项目，引领城市商业地产市场的发展方向。
具体目标如下：1.打造一个高品质、高服务水准的商务办公环境，满足消费者对舒适、便捷、高端的需求。
2.提高项目的市场竞争力，成为市场中的一大亮点。
3.引领城市商业地产市场的发展方向，推动行业的进步和发展。
五、项目内容本次项目主要包括以下内容：1.项目规划：包括项目的总体规划、功能规划、配套设施规划等。
2.建筑设计：包括建筑外观设计、内部空间设计等。
3.环境布置：包括项目周边环境的改造、绿化工程等。
4.商务办公设施：包括项目内部的商务办公设施、服务设施等。
5.项目运营：包括项目的推广营销、物业管理、服务保障等。
六、项目规划1.项目总体规划本次项目位于城市繁华商务区，总建筑面积约为XX万平方米。
项目将由多幢写字楼组成，其中包括高层写字楼、中层写字楼等，确保项目整体的高度层次感和视觉冲击力。
项目同时还包括商务会所、商务中心、商业街区等配套设施，以满足消费者对商务办公环境的全方位需求。
写字楼策划方案
写字楼策划方案一、项目背景。
随着城市化进程的加快，写字楼作为商务办公的重要场所，其需求量不断增加。
为满足市场对写字楼的需求，我们计划策划一座现代化、高品质的写字楼项目。
二、项目定位。
本项目定位为高端商务写字楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司等高端客户群体。
秉承“创新、便利、舒适”的设计理念，打造一个集办公、商务会议、休闲娱乐于一体的综合商务中心。
三、项目规划。
1. 地理位置，选择市中心或商务区的黄金地段，交通便利，配套设施完善。
2. 建筑设计，采用现代化建筑设计风格，外观大气、内部空间布局合理，充分利用自然光线和通风。
3. 功能规划，设立多功能会议室、商务中心、休闲娱乐区、健身房等配套设施，满足客户的多样化需求。
4. 环境配套，周边配套商业、餐饮、停车设施等完善，提升写字楼的整体服务水平。
四、项目优势。
1. 地理优势，选择黄金地段，交通便利，便于客户出行。
2. 设施优势，提供高品质的办公设施和商务配套服务，满足客户的多种需求。
3. 管理优势，引入专业的物业管理公司，提供全方位的保洁、维修、安保等服务，确保写字楼的良好运营状态。
五、市场推广。
1. 宣传推广，通过线上线下多渠道宣传，提高项目知名度和美誉度。
2. 合作联盟，与当地企业、商务协会等建立合作关系，拓展客户资源。
3. 优惠政策，推出优惠租金、定制办公空间等政策，吸引优质客户入驻。
六、风险控制。
1. 市场风险，通过市场调研，确保项目定位准确，满足客户需求。
2. 运营风险，引入专业的物业管理公司，建立完善的运营管理体系，保障项目的良好运营。
七、项目预期。
本项目的实施将有效提升当地商务办公环境，满足高端客户对写字楼的需求，为城市发展注入新的商务活力。
同时，通过项目的成功运营，实现经济效益和社会效益的双赢。
某写字楼大厦项目定位
推广方案设计思路
宣传渠道选择
根据目标客户群体，选择合适的 宣传渠道，如网络广告、社交媒
体、户外广告等。
宣传内容策划
根据项目特点及营销目标，制定 宣传内容，包括项目介绍、户型 展示、配套设施、价格等信息。
宣传活动策划
组织线上线下宣传活动，如楼盘 开放日、房产讲座、社区活动等
，吸引潜在客户关注。
营销渠道拓展计划
灵活空间
能够根据业务需求灵活 调整办公空间，包括会
议室、休息区等。
配套设施
提供高品质的配套设施 ，如商务中心、会议室
、休息区等。
服务支持
提供专业的物业管理、 安保服务等，确保客户
工作顺利进行。
目标客户群体行为习惯分析
时间观念强
注重时间管理和效率，需要快速、准 确地完成工作任务。
社交需求高
需要与合作伙伴、客户进行频繁的沟 通和交流，因此需要高品质的社交场 所和活动。
政策支持
政府出台了一系列政策， 鼓励写字楼建设，为项目 提供了良好的政策环境。
市场需求
随着城市经济的发展，企 业对办公空间的需求不断 增加，市场潜力巨大。
市场需求分析
行业需求
不同行业对写字楼的需求 存在差异，如金融、科技 、创意等产业对写字楼的 需求较高。
面积需求
企业对办公空间的面积需 求不同，大型企业需要大 面积的办公空间，而中小 型企业则相对灵活。
可持续性
注重建筑的可持续性发展，采用可再生能源 、雨水收集等绿色技术。
04
营销策略与推广方案
营销策略制定依据
目标市场分析
营销目标
对当地及周边地区的写字楼市场需求 、竞争状况、消费者行为等进行分析 ，明确目标客户群体。
写字楼项目运营方案
写字楼项目运营方案一、项目简介写字楼项目位于市中心繁华商圈，总建筑面积达到2万平方米。
写字楼共有30层，配备了高速电梯系统和现代化办公设施。
项目的外立面采用了现代化建筑设计，突出了高科技和环保理念。
二、项目定位1.目标用户我们将项目定位为高端商务办公楼，主要面向大型跨国公司、金融机构、高科技企业等有较高要求的企业。
2.服务定位为了提供高质量、全方位的服务，我们将着力打造以下几个方面：（1）办公环境：提供舒适、高效的办公环境，为企业提供宽敞的办公空间、现代化的设备和完善的办公配套设施。
（2）商务服务：配备专业的接待员，提供商务支持服务，包括接待访客、接听电话、快递管理等。
（3）安全保障：项目配备24小时安保人员和高级监控系统，确保企业的办公环境安全可靠。
（4）共享设施：提供会议室、洽谈室、休息区等共享设施，为企业提供更多的办公场所选择。
三、市场分析1.市场需求随着城市经济的快速发展，越来越多的企业需要寻找高质量的办公场所。
写字楼作为商业地产的重要组成部分，在城市经济中具有重要地位。
因此，写字楼项目具有巨大的市场需求。
2.竞争分析目前市场上有很多写字楼项目，竞争激烈。
为了在市场中立足，我们需要提供独特的服务和优势。
（1）地理位置：项目地理位置优越，位于市中心，交通便利，周边配套设施完善，吸引了众多企业及商家。
（2）办公环境：项目提供宽敞、明亮的办公空间，配备了现代化办公设备，满足企业的各种需求。
（3）服务优势：项目提供全方位的办公服务，包括商务支持、安全保障、共享设施等，为企业提供更好的工作环境。
四、运营方案1.市场推广为了吸引更多的客户，我们将采取以下市场推广策略：（1）线上推广：通过建立官方网站、社交媒体和搜索引擎优化等方式提升项目的在线曝光，吸引潜在客户。
（2）线下推广：参加行业展览、举办企业活动、与地方政府合作开展推广活动等方式进行品牌宣传，增强项目知名度。
（3）客户关系管理：建立客户数据库，定期对客户进行回访和关怀，提供个性化的服务。
写字楼定位和建议
写字楼策划方案（二）
创业型写字楼
定位及建议
一、定位：
1、创业型写字楼
2、面积7-15平方（实用面积）
3、配套完善
4、服务优质
二、建议：
1、所有户型提供标准装修及配套；
有装修（照明、空调）、办公桌椅、网线、电话线、饮水
2、场内配套前台服务及共用空间；
前台服务：接电话、打印、收发传真等（打印及收发传真设定相关收费标准）
共用空间：会议室（10人左右、收费），会客室（会客、放松），水吧（水、微波炉）
3、价格：150元至200元/平方
4、支付办法：月付、季付、年付
三、亮点：
1、黄金地段、景色开阔
2、周配完善、交通方便
处于地铁站上盖，公交方便，周边有各式餐饮场所、银行、政府办事机构，方便至极；
3、配套齐全、价格优惠
该项目为该区首个创业型写字楼项目，配套齐全，用户只需带上自用办公品即可办公，价格优惠。
四、跟进工作：
1、相关手续、细则明确：小商户办牌、网线、车位等；
2、规划预算：装修投入、配套投入等；
3、招商准备：项目宣传推广计划、宣传资料准备等；
4、实施准备：人员规划管理、实施时的相关文件；
5、样版写字楼准备；
6、正式对外招商。
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操盘依据
我们曾经服务的本地区项目——华天大厦： 区位：北京宣武区莲花池东路 所属商圈：西客站商圈 占地面积: 10000平方米 建筑面积: 64000平方米
开发要点
满足发展中的贸易性、服务性为主的客户的要求， 项目可投资、可自用。
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产品特征 大厦地下二、三层为停车库，地下一层至地上三层为大型 商业配套设施，地上四层至二十六层为商务写字公寓。建 筑主体采用全框架、大跨度开间设计。其中商务写字公寓 部分约为34000平方米，标准层面积约为1550平方米，最小 单元约为55平方米。具有灵活、自如的面积的组合空间。
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区域理解
区域属于北京市区核心范围内，区位、交通优势明显但 停车难的问题突出；区域周边以及相关的金融街等区域 的发展前景良好但直接关联度低。 消费群庞大，但有待开发与挖掘。
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产品检查
产品提供： 作为一个商圈而言，长期处于半瘫痪状态。西客站地区相关的商业配套还不成熟，市
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消费目的
1、 西客站便捷的交通和区域写字楼廉价的租金给这类公司的生存提供了良好的环境， 再有这里离北京传统的设计院和政府相关部门比较近，给他们办理各种事务提供了方 便。 2、 由于离西客站很近，很多公司机构和其他省市政府部门选择这里作为他们的驻京 办事处，既方便，又实惠。一些小型的广告及传媒公司也是看中了这里的交通和租金 而选择这里作为他们的公司所在地。 小结：正是因为这些科贸公司、驻京办事处、建筑设计单位、广告传媒公司等，而使 得餐饮娱乐公司选择这里发展。西客站周边的酒店、饭店、俱乐部等餐饮娱乐设施数 不胜数，大大小小，琳琅满目，其中也有很多高档次的餐饮娱乐场所，这也为区域升 值和档次的提升提供了基础。
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环境影响
利空因素: 1、地处丰台、西城、海淀三个行政区域的交 界地带，区域整体的管理力度较弱，成为传统 概念中的交界地带,对进驻该区域的企业有一 定影响。 2、西客站作为全国最大的铁路交通枢纽地带 一定程度上对周边环境产生脏、乱、差的不良 影响、聚集人群较为复杂，整体形象有待提升。 3、西客站区域目前现有的商务氛围尚不浓厚， 紧邻金融街商圈，对写字楼客群的分流有一定 影响。
实现产品价值重塑。
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项目虽然具备了良好的消费基础和地缘优势；但是商务氛围和居住氛围的 缺失同样在给本项目的发展带来尴尬 位置：西客站作为全国最大的铁路交通枢纽地带，一定程度上对周边环境 产生脏、乱、差的不良影响、聚集人群较为复杂，本项目的整体形象将收 到影响。
空置：毗邻金融街，会抢走一部分的写字楼客户，并且随着时间的推移，
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PART 2 —— 消费写真
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调研：部分商务楼进驻名录
天莲大厦 北京无线电管理局 新疆铁通驻京办事处 西金大厦 中国工商银行西站支行 国家外汇管理局北京外汇管理部 加拿大华蒙公司北京代表处
中国汽车技术研究中心
中国机床工具工业协会 北京西站地区管理委员会 中普科贸有限责任公司 青海铁通驻京办事处 安康铁路分局宾馆 江苏小天鹅营销有限公司
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调研：部分商务楼进驻名录
亚视大厦 华为技术有限公司 中广世纪影视传媒投资有限公司 河南省高远公路养护技术有限公司 北京天士力文化传媒有限公司 北京中亚宇阳科贸有限公司 北京山贝电子技术公司 北京洁丽雅保洁有限公司 北京端木咨询有限公司 北京赤诚黄绿广告有限责任公司 北京亚视未来广告有限公司 华天大厦 国储粮油中心 中国邮电器材集团公司
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环境影响
利好因素： 1、区域地理位置相对优越，道路交通体系完善， 为区域商务发展奠定良好的交通区位优势。 2、周边国家机关、企事业单位聚集，汇集了很多 较有购买实力的潜在需求主体。 3、紧邻西客站，衍生的旅游、商贸、以及区域社 会服务机构分布密集，商务办公物业需求存在一 定的空间。
平台。
选择它的理由 在目前的区域市场认知度不被看好的情况下，最大化的发挥我们的“服务性”的职能， 打造以商用为主，居住或短暂性居住为辅的主要特征，更好的展示我们可以提供的价值 服务。
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理解 —— 展贸并行，以展促贸
通过形象展示、服务能力展示及产品展出等形式，带来出租率与投资的回报。
场的认知度也不高，商业形态过于单一，商务氛围相对单薄，尤其甲级写字楼屈指可
数；但是政治、文化、经济、教育等资源相当丰富，交通网络十分发达，加上商务、 商业市场需求巨大，因此具备一定的发展潜力基础。 形象支持： 西客站区域人流量大造成环境脏乱差，流动人员相对素质比较低造成的。而传统上西 客站区域也不是北京市的商业区，区域发展比较晚，很多相应设施落后，所以区域写
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它就是——展贸式商务楼(SoTo)
“展贸式写字楼——Showing Office & Trading Office(简称SoTo)” 是将传统的写字楼概念延伸到一个集产品展示、销售、信息交流、综合服务、商务办公 等功能为一体的现代化全新商贸办公环境，旨在给客户提供一个最对其“口味”的商务
本区域从大的方面来说，本项目所处位置同时也在一个商业氛围不强的“边 缘地带”。写字楼、住宅、商业几种产品在推向市场的过程中相互之间肯定 有一个互动关系，可能是相互干扰，也可能是相互促进，对我们而言肯定是 要后者。
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产品力主张
发挥商用为主，居住为补充协调的特征
对于外地政府、企业的驻京办事处及更多的外放化企业来讲，距离火车站近，是一张
工作提供一个便利快捷的环境。
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面对本案，我们
需要描述一种什么样的前景？
不仅仅要看到区域内带给我们什么
应该思考我们带给区域内什么！
不仅仅要看到投资人带给我们什么
应该思考我们带给投资人什么！
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首先，重塑产品形象
用更有力的产品形象包装开启市场
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五洲传播出版社
铁道第四勘察设计院
北京华泰贝通网络科技有限公司
北京金杉译盟翻译有限公司
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客群来源
根据本项目的所处环境及部分商务楼进驻企业名录， 我们将客群主要分为： 1、 中小型、成长型公司 2、 事业单位企业化经营机构 3、 驻京办事机构 4、 在京大中型公司分支机构 5、 私营企业主 6、 投资人群 7、 设计院所 8、 金融街服务性公司 9、 贸易、制造业、物流业、票务工作等同西客站关联度高的行业 10、广告、影视公司
《没有任何借口》
汇融国际推广启示录
联创广告
2009年5月
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目 录 contents
PART 1 —— 区域研判 PART 2 —— 消费写真 PART 3 —— 价值重塑 PART 4 —— 推广建议 PART 5 —— 服务水平
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PART 1 ——区域研判
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商用房的商业价值将进一步贬损。投资价值不再；致使投资客不敢亲近。
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产品思考
西客站周边环境较为复杂，商务氛围有待进一步的提升，而本项目外立面，
风格规划都已经确定，所以从产品角度而言制定中档商务楼的定位标准即可 以满足一些大型的实力公司的需求，同时也满足了中小型的成长企业，拓宽
了目标市场和目标客群。
市场发现：
本项目接手初期，我们首先进行了西客站周边可类比项目的专题调查研究。
北恒大厦
天莲大厦
中国企业家大厦
西金大厦
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市场发现：
似是而非，似曾相识
我们通过调研发现，在西客站商圈的写字楼普遍存在着使用功能单一，产品无明显差 异化的特点。在最近的五年时间里几乎没有什么本质性的改变。 火车站作为交通枢纽和人流集散中心，其服务功能应高于其商业功能。对商业的过分 炒作造成建筑产品销售受阻。
定位思考
首先对本项目进行模式定位——我们需要寻找区 别于市场绝大多数的形态，树立市场差异化的认 知，进而打造具有市场影响力的品牌
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市场定位切入点
以西客站为中心的新兴市场正在形成。 以轨道交通为导向辐射全国的主要商业、商务集散地——这必 将是“西站板块”发展的核心源动力与区域前景。 面对金融街以及正在兴起的丽泽商务区昂贵的租金，会使一部 分事业正在发展中的客户望之兴叹，本地区相对低廉的价位及 较为完善的商务服务功能正是他们所需要的。
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客群的需求特征
1.提供接待功能 2.实现沟通功能 3.展示形象功能 4.促进销售功能
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总结：
他们既需要便捷的办公条件，又需要一个 展示自己的“窗口”
他们所表现出的共同职能
服务性 、外放化
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PART 3 —— 价值重塑
在产品已经定型的情况下，重新找到符合市场需求的亮点，
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其次，是以足够高的姿态，向市场上 送出一个有震撼力的名片，一鸣惊人， 出手不凡，需要一个有足够气势的名 称来衬托我们产品的业态
展贸式商务楼破除地域制约，立足消费商圈，为入驻客户提供一个优质的展示平台；