鹤山翠碧华庭：投资策略分析报告
鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目可行性研究报告-广州中撰咨询
鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目概论 (1)一、鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目名称及承办单位 (1)二、鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目产品方案及建设规模 (6)七、鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (7)十、研究结论 (7)十一、鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目产品说明 (16)第三章鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目市场分析预测 (16)第四章项目选址科学性分析 (16)一、厂址的选择原则 (16)二、厂址选择方案 (17)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (18)项目占地及建筑工程投资一览表 (18)六、项目选址综合评价 (19)第五章项目建设内容与建设规模 (20)一、建设内容 (20)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (21)二、建设规模 (21)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (22)一、原辅材料供应条件 (22)（一）主要原辅材料供应 (22)（二）原辅材料来源 (22)原辅材料及能源供应情况一览表 (22)二、基本生产条件 (24)第七章工程技术方案 (25)一、工艺技术方案的选用原则 (25)二、工艺技术方案 (26)（一）工艺技术来源及特点 (26)（二）技术保障措施 (26)（三）产品生产工艺流程 (26)鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目生产工艺流程示意简图 (27)三、设备的选择 (27)（一）设备配臵原则 (27)（二）设备配臵方案 (28)主要设备投资明细表 (29)第八章环境保护 (30)一、环境保护设计依据 (30)二、污染物的来源 (31)（一）鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目建设期污染源 (32)（二）鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目运营期污染源 (32)三、污染物的治理 (32)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (33)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (33)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (37)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (38)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (39)5、施工建议及要求 (41)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (43)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (44)1、废水的治理 (44)办公及生活废水处理流程图 (44)生活及办公废水治理效果比较一览表 (45)生活及办公废水治理效果一览表 (45)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (45)3、噪声治理措施及排放分析 (47)主要噪声源治理情况一览表 (48)四、环境保护投资分析 (48)（一）环境保护设施投资 (48)（二）环境效益分析 (49)五、厂区绿化工程 (49)六、清洁生产 (50)七、环境保护结论 (50)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (52)第九章项目节能分析 (53)一、项目建设的节能原则 (53)二、设计依据及用能标准 (53)（一）节能政策依据 (53)（二）国家及省、市节能目标 (54)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (55)三、项目节能背景分析 (55)四、项目能源消耗种类和数量分析 (57)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (57)1、主要耗能装臵 (57)2、主要能耗种类及数量 (58)项目综合用能测算一览表 (58)（二）单位产品能耗指标测算 (59)单位能耗估算一览表 (59)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (60)六、工艺设备节能措施 (60)七、电力节能措施 (61)八、节水措施 (62)九、项目运营期节能原则 (62)十、运营期主要节能措施 (63)十一、能源管理 (64)（一）管理组织和制度 (64)（二）能源计量管理 (65)十二、节能建议及效果分析 (66)（一）节能建议 (66)（二）节能效果分析 (66)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (66)一、组织机构 (67)二、工作制度 (67)三、劳动定员 (67)四、人员培训 (68)（一）人员技术水平与要求 (68)（二）培训规划建议 (68)第十一章鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目投资估算与资金筹措 (69)一、投资估算依据和说明 (69)（一）编制依据 (69)（二）投资费用分析 (71)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (71)1、设备投资估算 (72)2、土建投资估算 (72)3、其它费用 (72)4、工程建设投资（固定资产）投资 (72)固定资产投资估算表 (73)5、铺底流动资金估算 (73)铺底流动资金估算一览表 (73)6、鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目总投资估算 (74)总投资构成分析一览表 (74)二、资金筹措 (75)投资计划与资金筹措表 (76)三、鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目资金使用计划 (76)资金使用计划与运用表 (77)第十二章经济评价 (77)一、经济评价的依据和范围 (77)二、基础数据与参数选取 (78)三、财务效益与费用估算 (79)（一）销售收入估算 (79)产品销售收入及税金估算一览表 (79)（二）综合总成本估算 (80)综合总成本费用估算表 (80)（三）利润总额估算 (81)（四）所得税及税后利润 (81)（五）项目投资收益率测算 (81)项目综合损益表 (82)四、财务分析 (83)财务现金流量表（全部投资） (85)财务现金流量表（固定投资） (86)五、不确定性分析 (87)盈亏平衡分析表 (88)六、敏感性分析 (89)单因素敏感性分析表 (90)第十三章鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目综合评价 (90)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：500万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该鹤山市商会大厦发展有限公司江门鹤山市商会大厦建设项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
关于鹤山碧桂园调研报告范文
关于鹤山碧桂园调研报告范文应林老板之要求，对鹤山市几个指定的楼盘进行认真细致踩盘的调查。
期间多次组织营销部数人的踩盘小分队外出调查、踩盘。
在对鹤山市各楼盘调查过程中公司踩盘小分队各位成员采取了沟通、问答、相机拍照、现场手机录音、进行收集数据过程中采用多次打电话回访等手段。
通过与现场营销人员的对话，及各人回来反馈的信息进行表格化汇集，经我司营销部数人对几百张各楼盘形形式式的信息所拍的照片，进行分类收集数据。
特总结如下：一、调查鹤山各个房地产公司及项目的个人评价、分析1、爆发户型房地产商：个人的购买意见---低风险投资，值得投资代表楼盘--鹤山嘉悦名都。
理据：爆发之意系几年间从房地产业起家，可以说是白手兴家。
楼盘销售已近尾声，去年享受了高楼价利润，手头上有三大市场物业做后盾，烂尾机率不大。
近期推2880元一平方是在放尾盘，价钱吸引值得投资。
低价抛售对其他房地产商来说，有点幸灾乐祸、猛踩一脚的感觉。
2、实业家型房地产商：个人的购买意见---高风险投资，观望吧代表楼盘--坚美园、锦绣华虹。
理据：工业家搞房地产，急功近利，资金链容易出问题，华虹卖左热水器厂搞房地产，其实是当时资金链有出问题的风险而不得而为之举，现盘销售也已经近尾声，新开楼盘在拖延进度。
坚美园老板虽然资金链不会断裂，但该楼盘从选址上已经注定要失败的。
两大老板现有资金应该没问题，烂尾机率不大。
3、专业型房地产商：个人的购买意见--强烈推荐，极低投资风险代表楼盘--碧桂园、十里方圆。
理据：不用多说了，专业房地产商融资高手，定位高端，资源稀缺，值得购买，苏州过后没艇搭，现在楼市还算低迷阶段突显投资价值！4、包工头型房地产商：个人的购买意见-- -中性风险，观望代表楼盘--凯旋城、南景湾、松鹤国际新城。
理据：自产自销成本低，但市场把握不好，缺乏专业知识。
如凯旋城，定位过于高档，未考虑该地段的客户群体消费能力，经纬花园可以说是鹤山房地产行业近年发展成功的典范，但追逐豪利的逐利思想搞晕了老板的思维，销售业绩有水分，有捂盘嫌疑，但未有烂尾风险。
2024年江门房地产市场调研报告
江门房地产市场调研报告1. 引言本文旨在对江门房地产市场进行全面调研，分析市场现状、发展趋势以及潜在投资机会。
本报告基于实地调研、数据分析和市场趋势预测，旨在为投资者提供准确且有价值的信息。
2. 调研方法在本次调研中，我们采用了多种方法来收集数据和信息。
主要包括：- 实地考察：通过走访江门市不同区域的房地产项目，调查项目规模、开发商口碑和销售情况。
-数据收集：搜集江门房地产市场的历史销售数据、开发商财务报告和政府发布的相关政策文件。
- 市场分析：通过对江门市房地产市场的供需情况、价格趋势和竞争格局进行分析。
3. 市场概况江门市目前房地产市场整体发展态势良好。
市区的房价逐年上涨，各类房地产项目呈现出较高的销售量。
近年来，江门市政府也推出了一系列鼓励房地产市场发展的政策，进一步推动了市场的繁荣。
4. 市场分析4.1 供需情况根据数据显示，江门市房地产市场供应量逐年增加，主要集中在市区的新建住宅项目。
随着人口增长和城市化进程的推进，对住房需求的增加使得市场需求保持较高水平。
4.2 价格趋势江门市房地产市场的房价呈现出逐年上涨的趋势。
这主要受到市区土地稀缺和人民生活水平提升的影响。
不同地区和不同类型的房地产项目价格差异较大，高端住宅项目价格普遍较高。
4.3 竞争格局江门市房地产市场竞争格局较为激烈。
主要的竞争者包括本地房地产开发商以及外地知名开发商的项目。
开发商之间通过房源创新、营销手段以及价格优惠来争夺市场份额。
5. 潜在投资机会基于市场分析和调研结果，我们认为江门房地产市场存在以下潜在投资机会： - 市区住宅项目：市区土地稀缺，住房需求旺盛，投资市区新建住宅项目可能获得稳定回报。
- 旅游地产项目：江门市拥有丰富的旅游资源，投资开发旅游地产项目有望获得增值空间。
- 城市改造项目：江门市政府推出了一系列城市改造政策，投资城市改造项目可能获得政策支持和长期收益。
6. 结论通过对江门房地产市场的全面调研和分析，我们认为市场整体发展态势良好，具备潜在投资机会。
碧桂园可行性研究报告2024年
碧桂园可行性研究报告2024年一、项目背景碧桂园集团是中国领先的房地产开发商之一，成立于1992年，总部位于广东省广州市。
通过二十多年的发展，碧桂园已经发展成为一个拥有多元化产业布局的大型综合企业集团，涉及房地产开发、商业运营、物业管理等领域。
碧桂园一直秉承着“以人为本，持续创新”的企业理念，致力于为客户打造舒适、便捷、现代化的生活空间。
在过去的几年里，碧桂园在国内外多个城市开展了大量的房地产项目，受到了广大客户的认可和好评。
随着中国经济的不断发展和人民生活水平的提高，房地产市场仍然具有广阔的发展空间。
碧桂园作为行业领先者，需要不断创新，积极拓展业务，以满足客户需求，实现企业可持续发展。
二、项目概述为了进一步提升自身的竞争力和市场地位，碧桂园计划在2024年开展一项新的房地产项目。
该项目位于广东省珠海市，总占地面积约为1000亩，规划建设多功能综合社区，包括住宅、商业、教育、医疗等多个功能区域。
其中，住宅区域将建设高档住宅楼盘，打造宜居宜业的现代生活空间；商业区域将引入各类知名品牌商家，为居民提供便捷的购物、娱乐和生活服务；教育和医疗区域将配备先进的教育和医疗资源，为居民提供优质的教育和医疗服务。
该项目将充分利用碧桂园在房地产开发、商业运营、物业管理等方面的经验和优势，力求打造成为一个现代化、智慧化、生态友好的社区示范项目。
通过这一项目，碧桂园将进一步提升品牌形象，扩大市场影响力，实现企业价值最大化。
三、项目可行性分析1. 市场需求分析珠海市作为珠三角经济区的重要城市，经济发展较为迅速，人口规模和消费水平不断增长。
随着城市化进程的加快，人们对生活品质的要求也越来越高，对于高档住宅、便捷商业和优质教育、医疗资源的需求日益增加。
碧桂园的项目定位于高端市场，注重产品品质和服务体验，符合目标客户群体的需求。
通过市场调研和分析，可以确定该项目在珠海市具有良好的市场前景和较大的发展空间。
2. 技术可行性分析碧桂园作为行业领先者，具有雄厚的资金实力和丰富的项目经验，可以保障项目的顺利实施。
成都清白江区房地产市场调研报告
市场份额分布
本地房地产企业占据较大市场 份额
全国性房地产企业市场份额逐 渐增加
市场份额分布较为均衡竞争激 烈
新兴企业和小型企业在市场中 寻求突破
01
清白江区房地产市场风险与机遇
市场风险
政策风险：政府政策对房地产市场的影响 经济风险：经济形势变化对房地产市场的影响 金融风险：金融政策、利率调整等因素对房地产市场的影响 市场供求风险：市场供需关系变化对房地产市场的影响
政策影响
政策调控对房地 产市场的影响
政策优惠对房地 产市场的机遇
政策风险对房地 产市场的挑战
政策趋势对房地 产市场的未来发 展
投资机遇
政策支持：政府出台了一系列支持房地产市场发展的政策为投资者提供了良好的政策环境。
经济发展：随着成都市经济的快速发展清白江区作为成都市的重要区域具有很大的发展潜 力。
01
结论与建议
结论总结
成都清白江区房地产市场呈现稳步增长态势但仍需关注库存压力和政策风险。 不同类型住宅价格差异较大市场分化明显投资需谨慎选择。 区域发展潜力与配套设施建设对房地产价值影响较大购房者需综合考虑。 未来政策走向和宏观经济环境对房地产市场影响较大需密切关注。
建议措施
政府应加大对房地产市场的监管 力度规范市场秩序。
价格策略：各开发商采取不 同的价格策略吸引不同预算
的客户
市场竞争状况
当前清白江区 房地产市场竞 争激烈多家开 发商争夺市场
份额。
价格战是主要 竞争手段但同 时也存在差异 化竞争的趋势。
开发商的品牌、 资金实力和服 务质量成为消 费者选择的重
要因素。
政府对房地产 市场的调控力 度不断加大对 开发商的资质 和资金要求越
《鹤山碧桂园》课件
建筑布局
合理规划建筑群
根据地形和功能需求，合 理规划建筑群的空间布局 。
人性化流线设计
确保建筑内部流线清晰、 便捷，方便居民出行和使 用。
景观与建筑融合
将景观设计与建筑设计相 结合，营造优美的居住环 境。
建筑材料
高品质材料
选用高品质的建筑材料，确保建 筑的质量和耐久性。
《鹤山碧桂园》ppt课件
目录
• 鹤山碧桂园简介 • 建筑设计 • 景观设计 • 配套设施 • 户型展示 • 投资价值分析
01
鹤山碧桂园简介
项目背景
碧桂园是中国知名的房地产开发 企业，拥有多年的房地产开发经
验。
碧桂园进入江门市后，计划在鹤 山市打造一个高品质的住宅项目 ，以满足当地居民对高品质居住
两居室户型
总结词：舒适宜居
详细描述：两居室户型设计合理，空间布局舒适，适合有小孩或需要更多私人空间的家庭，提供舒适 的居住环境。
三居室户型
总结词：豪华宽敞
详细描述：三居室户型宽敞豪华，空间布局大气，适合大家庭或需要更多私人空间的成功人士，提供高品质的居住体验。
06
投资价值分析
投资潜力
地理位置优越
环境的需求。
碧桂园在江门市已有多个成功项 目，积累了良好的口碑和市场认
可度。
项目位置
鹤山市位于江门市南部，距离 江门市中心约30公里，交通便 利。
项目位于鹤山市新城区，周边 配套设施完善，包括学校、医 院、商业中心等。
项目紧邻江门大道，可便捷通 往江门市中心和其他周边城市 。
项目规模
鹤山碧桂园项目总占地面积约为800 亩，总建筑面积约为100万平方米。
房地产项目SWOT分析
房地产项目S W O T分析-CAL-FENGHAI-(2020YEAR-YICAI)_JINGBIAN佳滨苑项目SWOT分析作者：许汉远一、项目介绍佳滨苑位于东晓路海印桥脚，由珠江实业东建集团房产地产开发有限公司开发，广州住宅建设发展有限公司承建，广州珠江酒店物业管理有限公司承包物业服务，是集高层景观住宅、特色商业街于一体的市中心首席人居。
楼盘占地面积5100平方米，建筑面积107680平方米，总户数560户，绿化率为29.4%，容积率为4.50。
佳滨苑项目北眺悠悠珠江，比邻仲恺农业技术学院，南望晓港公园、配套省级幼儿园。
建筑外形具有刚柔并济的线条，浓缩了东方美学的精品园林，夜间远观海印桥灯光璀璨，长龙跨江，甚是壮观。
佳滨苑品质全面升级，由具备国家一级物业管理资质、中国物业服务百强企业“广州珠江酒店管理物业公司”担纲物业服务，更将众多高科技元素融入服务中：红外线弱电报警、电子巡更、LED信息发布、人车分流管理、社区背景音乐、闭路监控、可视对讲系统……让您畅享居家生活的高贵与尊崇。
二、项目SWOT分析S（优势）（1）地理位置：项目位于目前炙手可热的老城区—海珠区，虽处市区较为繁华的地段，但是，小区内环境宜人，繁华中带有幽静，可谓是市区中的“桃花源”。
再者，小区往北300米是景色秀美的珠江，往西是文化气息浓郁的老牌大学仲恺农业技术学院，往南500米是可以散步、游玩的东晓公园。
综上，项目的地理位置是非常优越的。
（2）交通状况：项目周边有184路、192路、208路、221路、264路、287路、35路、44路等众多公交线路。
业主可以在海印桥南下车，步行约3分钟左右便可到达项目。
项目交通四通八道，出行是相当的方便：海印桥南直上内环路B线，海印桥北直通内环路A线。
无论是前往市中心，还是郊区方向，车程一般都可控制在35分钟左右。
（3）生活配套：项目昌岗东路百佳广场、海印电器城、中山大学社区都较近，仅10分钟不到的车程，逛街购物十分便利。
2020年江门房地产市场投资策略报告
粤西与大湾区沟通桥梁
粤港澳大湾区西翼枢纽门户城市连接粤西 腹地（阳江/茂名/湛江/云浮）
• 推进大湾区世界级机场群建设。在广州、深圳、佛山、江门、肇庆等市规划建设若干 通用机场。
• 加快大湾区快速轨道交通建设。加快推进广州经湛江至海口、深茂铁路深圳至江门
段等铁路项目建设。研究谋划深圳经江门至南宁、广中 珠澳等高铁项目。
8000
3699
6000 4000
2000 114.00
0 2019SH
28%
目录
一、粤港澳大湾区背景下的城市发展定位 二、城市发展内动力分析 三、城市板块分析 四、城市房地产市场分析 五、重点板块筛选 六、竞企分析 七、投资策略
粤港澳大湾区背景下城市定位分析
粤港澳湾区规划纲要，江门定位“双创之城”及粤西与大湾区沟通桥梁
粤港澳大湾区背景下城市定位分析
城市发展关键词1-华侨
➢ 江门被称为中国第一侨乡，华侨分布在全世界107个国家和地区，海外侨胞超四百万，仅台山籍侨胞就超百万人，在美洲华人的比例上占有绝对优 势，因而给人以五邑华人最多的印象，在“一带一路”沿线都颇有影响力。
➢ 2019年在11月14日江门举行的华侨华人文化交流合作暨粤港澳青年文化创意发展大会开幕式上，江门正式启动华侨华人文化交流合作重要平台建设。 旨在搭建粤港澳大湾区和全球华侨华人文化交流合作平台，促进海内外中华儿女大团结，推进粤港澳大湾区侨务、文化、旅游工作融合发展。
年江门土拍市场大热，各大开发商竞争激烈，整体销售市场同样供不应求，成交价格上涨明显，库存降到最低点。政府于17年4月份出台限购政策，严控市场情绪。
➢ 第二阶段：盘整期（18FH-19SH） ：经历了17年的爆发增长，18年市场进入稳定发展阶段，18年上半年开发商拿地开始趋于理性，进入18年下半年，宽思路、谋转型、拓资源、强团队 2、择机选择优质地块，招拍挂及旧改、产业勾地等方式并行
深度研究房地产行业投资策略报告
深度研究房地产行业投资策略报告在当今的经济环境中，房地产行业一直是备受关注的投资领域之一。
然而，随着市场的不断变化和政策的调整，房地产投资也面临着诸多挑战和机遇。
对于投资者而言，了解房地产行业的投资策略至关重要。
一、房地产行业的现状与趋势近年来，房地产市场经历了显著的发展和变化。
在一些大城市，房价持续上涨，导致购房成本不断增加，而在一些中小城市，房地产市场则面临着库存过剩的问题。
同时，政府出台了一系列调控政策，以稳定房价和促进房地产市场的健康发展。
从长期趋势来看，随着城市化进程的推进，对住房的需求仍将存在。
但未来的房地产市场将更加注重品质和绿色环保，智能化和老龄化友好型的住宅将更受欢迎。
此外，租赁市场也有望得到进一步的发展，为投资者提供新的投资机会。
二、房地产投资的优势与风险（一）优势1、长期保值增值房地产作为一种实物资产，通常具有较好的保值功能。
在经济增长和通货膨胀的环境下，房地产的价值往往会随之上升。
2、稳定的现金流通过出租房产，投资者可以获得稳定的租金收入，这对于长期投资来说是一个重要的收益来源。
3、杠杆效应投资者可以通过贷款购买房产，利用较小的自有资金控制较大价值的资产，从而在房价上涨时获得更高的回报。
（二）风险1、市场波动房地产市场受经济周期、政策调整和供求关系等多种因素的影响，价格波动较大，可能导致投资损失。
2、政策风险政府的房地产调控政策可能会对投资收益产生不利影响，例如限购、限贷等政策的出台。
3、流动性风险房地产交易相对较为复杂，需要较长的时间和较高的成本，因此房地产资产的流动性较差。
4、管理成本持有房产需要承担维修、保养、物业费等管理成本，如果管理不善，可能会影响投资收益。
三、房地产投资的策略（一）选择投资地点1、经济增长强劲的城市选择经济增长较快、就业机会多、人口流入量大的城市进行投资，这些城市的房地产需求通常较为旺盛，房价上涨的潜力较大。
2、交通便利的区域靠近交通枢纽、地铁沿线或主要道路的房产往往更具吸引力，因为交通便利可以提高生活和工作的便利性，从而增加房产的价值。
鹤山市房地产市场发展前景调研报告2018.10.15
14
专栏6： 先进（装备）制造业发展重点
专用汽车装备制造业：将鹤山工业城打造成为珠三角专用车生产基地，重点发展高技术专用车、重型载货车等整车 产品及核心零部件。重点推动富华机械园、牛力机械、圣宝汽车等项目建设。 新材料产业：重点发展纳米材料、磁性材料、新光源发光新材料的研发与制备。 电子信息产业：重点推进清华同方、世运电子、世安电子、广明源照明、得润电子等项目建设。 电器机械及器材制造业：围绕提升各类加工机械技术和智能化水平，重点发展印刷机械、制鞋机械、塑料加工机械、 陶瓷机械等。 金属制品业：围绕汽车产业，引导相关行业加快转型升级，主动融入和参与产业链分工合作，重点发展汽车零配件、 精密铸造、机电设备等制造业。
国省道工程：G325复线工程、G325鹤山大雁山至桃源段改线及辅道、G325至 S270连接线工程（一、二期）、省道古港线（S270）改扩建、省道S272至广珠 铁路鹤山站连接线。 港口码头：谷埠西江游艇码头。 县级公路：工业城道路、乡道竹禾线（Y086）至县道大圣线（X561）连接线、 鹤山市镇级公路（雅瑶-桃源-鹤城-共和）、省道S270古港线连接国道G325工程 （滨江大道鹤山延伸段）、鹤山工业城对外连接道路（连接江门大道道路、连接 江门主城区道路、连接高速公路出入口等）、杜阮南路接共和平岭段工程、双和 公路（纳入省道）改造、农村公路硬底化。 公共交通工程：鹤山大道与文华路、江沙路、前进南路三大交叉口改造，镇南工 业园和鹤山公园公交首末站建设，构建融入东部一体化的常规公交网络。
14882.2
2017
24775.5
30302.85
16206.75
5
鹤山市统计局统计年鉴数据编辑 人口数据
年镇人口比重 （%）
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
鹤山翠碧华庭 投资策略分析报告
我们的信念
作为多年的房地产操盘手 我们始终认为： 没有卖不出去的楼！
我们的信念
但所有卖得出、卖得火、卖得高的楼都有个共通点
天时、地利、人和
我们的信念
天时、地利、人和？
天时：政策是否支持开发这个项目？ 市场是否存在购买这个项目的趋势？ 地利：项目是否在政府规划或人们向 往的地方？是否能让市场看到未来的 价值？ 人和：项目品牌，你的形象是否是人 所期待？是否能在消费者心目中引起 共鸣？
PART2：审视房地产政策指向
一、国家房地产政策指向
2010年4、5月 政策关键辞： “国十一条” “新国十条” 市场反应： 新房成交下滑 一线城市已现抛房潮； 成交量价齐跌。 2010年6、7月 政策关键辞： 限贷； 二套房、三套房 以家庭为认定标准； 市场反应： 观望； 量跌价未跌。 2010年9、10月 政策关键辞： 限购、限贷； 房贷7折优惠 利率全面取消； 市场反应： 炒家转战二三线城市； 价跌量升。
PART3：审视区域市场的发展
三、区域市场发展情况
4、租赁市场
共和、鹤城租房的租金较低，一房一般100~200元/月，
两房一般可租300~400元/月。租金回报率极低，租赁市 场基无投资价值可言。
PART3：审视区域市场的发展
三、区域市场发展情况
Part3第三小点小结
共和镇与鹤城镇现均在售项目只有三个，其中 两个于共和镇、一个于鹤城镇，销售情况一般，销 售速度较慢。于2011年以后，共和、鹤城的现有项 目后续货量将达到3000户，供过于求。
PART2：审视房地产政策指向
二、区域房地产政策指向
广东房地产政策基调： 保刚需、压投资，严堵漏洞 差异化限购，有保有压，稳定市场
PART2：审视房地产政策指向
Part2结语
虽然政策不断出台，且一项比一项严厉，但 政府并没有限制房地产开发，没有以牺牲房 地产业来促进其它经济的发展。 政府只是打击房地产行业的投机行为，打压 过度投资行为，保证刚性需求合理释放。
PART3：审视区域市场的发展
三、区域市场发展情况
宝丰新城
PART3：审视区域市场的发展
三、区域市场发展情况
宝丰新城
PART3：审视区域市场的发展
三、区域市场发展情况
宝丰新城
PART3：审视区域市场的发展
三、区域市场发展情况
宝丰新城评述 整体包装水平较高，销售环境投入较大， 但整体策略有所偏差，因此销售滞缓。
我们的第四条策略建议： 供过于求的情况下，需要回避直接的竞争。
PART3：审视区域市场的发展
四、区域特殊产品供应情况
PART3：审视区域市场的发展
四、区域特殊产品供应情况；
1、用于自住的自建房 共和镇、鹤城镇现还允许私人买地建房，当地一般拥地皮， 自建房的观念十分重，思想暂未改变，不太愿意住商品房， 对当地的房地产开发有一定的影响；
PART2：审视房地产政策指向
我们的第二条策略建议： 顺应政策导向，找到政策临界 点，瞄准“刚需”，实现项目 利益最大化。
内容提要
1
2 3 4 5
审视宏观经济
审视房地产政策指向
审视区域市场的发展
审视鹤山翠碧华庭
近期操作建议
PART3：审视区域市场的发展
3
审视区域市场的发展 一、区域市场经济状况； 二、区域市场土地供应情况； 三、区域市场发展情况； 四、区域特殊产品供应情况； 五、区域市场购房行为分析； 六、区域市场需求发展趋势分析。
PART1：审视宏观经济
Part1结语
由于受政府工作效率、政策支持细则下传 较慢的影响，经济总量翻两番的周期预期为 3-6年。 无论如何，新一轮的经济增长，共和、鹤 城将处于上升期，工业态势向上，创富能力 加强，中产阶级数量上升，置业需求上升。
3-6年，我们项目等不起。 但我们正是看到了未来的价值。
PART2：审视房地产政策指向
2
审视房地产政策指向 一、国家房地产政策指向
二、区域房地产政策指向
PART2：审视房地产政策指向
一、国家房地产政策指向
2007年 政策关键辞： 经适房、廉租房； 二套房； 持续加息 。 市场反应： 前10月各地房价 疯狂上涨； 持续加息致 后期市场“骤冷” 2008年 政策关键辞： 降息； 利率7折； 税费减免。 市场反应： 开发投资和购房预期 均前冷后热； 加息、税收减免 刺激楼市反弹。 2009年 政策关键辞： 物业税； 严打小产权房； “二”改“五”。 市场反应： 房价持续高涨； 开发量少； 成交量跌价涨。
PART3：审视区域市场的发展
二、区域市场土地供应情况
3500套？
两镇总人口5万，外来人口1.8万，约2.6万 户，能消化完吗？
我们来看看同行的生存状态！
PART3：审视区域市场的发展
三、区域市场发展情况
PART3：审视区域市场的发展
三、区域市场发展情况
1、宝丰新城： 共和当地现有一个高档在售项目——宝丰新城，位于镇中 心，周边商业、生活配套十分齐全。该项目于08年开盘， 一期推5栋、二期推出6栋，共售出约400户，多层均价 2600元/方，小高层均价2800元/方，临街商铺单价约 9000元/方至12000元/方，非临街商铺均价6000元/方， 年均销售量约150套，长期仅有1-2名销售人员驻场。 购买对象以医生、教师、大企业高管为主，该项目不太受 当地人欢迎，当地人大部分认为楼价过高，且他们更期望 在沙坪购房；外地人认为已有宿舍，不是定居于这里，无 必要购房。基本没有公务员选择本地置业，他们大部分住 在沙坪或江门。
我们的信念
我们带着以上问题向鹤 山翠碧华庭投下苛刻的眼 光，审视各个指标，力求 找到这个项目打向市场最 合适的出口。
内容提要
1ห้องสมุดไป่ตู้
2 3 4 5
审视宏观经济
审视房地产政策指向
审视区域市场的发展
审视鹤山翠碧华庭
近期操作建议
内容提要
审视宏观经济
审视房地产政策指向
审视区域市场的发展
1
2 3 4 5
审视鹤山翠碧华庭
PART3：审视区域市场的发展
一、区域市场经济状况
PART3：审视区域市场的发展
一、区域市场经济状况
共和镇经济状况： 近几年来，共和镇被定为“十五”第一批“全国星火 小城镇示范镇”创建单位、广东省中心镇、广东省城镇化 技术集成应用试点单位。现已有30多家有规模的企业落户 入工业区，成为共和工业兴镇的主力军。雨灯饰厂是共和 的拳头产业和鹤山市规模最大的外资企业之一。
PART3：审视区域市场的发展
四、区域特殊产品供应情况；
银雨集团员工村
PART3：审视区域市场的发展
四、区域特殊产品供应情况；
银雨集团员工村
PART3：审视区域市场的发展
四、区域特殊产品供应情况；
员工村
PART3：审视区域市场的发展
四、区域特殊产品供应情况；
员工村
PART3：审视区域市场的发展
PART1：审视宏观经济
我们第一条策略建议： 国家发展政策风向的变化， 为本项目提供了机遇，我们应该 顺应政策，考虑更务实，更经济， 更贴近经济发展方向的开发模式， 方可在瞬息万变的市场中站稳脚跟。
内容提要
1
2 3 4 5
审视宏观经济
审视房地产政策指向
审视区域市场的发展
审视鹤山翠碧华庭
近期操作建议
四、区域特殊产品供应情况；
Part3第四小点小结
共和镇人少地多，人员向外流，仍可自建房， 而且进驻企业均可获得自建员工宿舍和员工村的政 策支持，这两种情况与其它地方有别，直接影响置 业需求量。
PART3：审视区域市场的发展
四、区域特殊产品供应情况；
自建房（自住为主）
PART3：审视区域市场的发展
四、区域特殊产品供应情况；
2、员工村 当地现有80多家企业，其中30多间较有规模，近 80%的企业建有员工村或员工宿舍。这些企业共拥 有数万员工人，其中八成是外来人口。多数企业 配有员工村或员工宿舍，完全可以解决本地及外 地员工的住宿问题。部分员工村规划比商业楼盘 还高档。
PART3：审视区域市场的发展
三、区域市场发展情况
2、华景楼 共和镇另有一规模很小的项目——华景楼，规划只有6栋 楼，一期开发3栋楼，洋房均价2000元/方，销售速度较慢， 销售情况一般，没小区管理。
3、鹤舞昆仑 鹤城镇现仅有一楼项目——鹤舞昆仑，离鹤城镇中心约两 公里远，周边没有生活、商业等配套，多层洋房，均价 2600元/方。于国庆期间开盘，首期开发80套，现销售约 40多套。
人口3.2万人，是鹤山市著名侨乡之一，海外华侨达 三万多人，也是鹤山市客家人聚居最多的地方（客家人占 4/5，本地人占1/5）。
PART3：审视区域市场的发展
一、区域市场经济状况； Part2第一点小结
共和镇与鹤城镇是工业园区经济为主导，开辟 了大量的工业用地用于承接佛山、鹤山城区的工业 企业，但由经济危机、招商进度、其它园区竞争而 至进驻企业数量上升缓慢，经济增速受限。同样对 房地产市场的增长有较大影响。 我们的第三条策略建议： 尝试以本地工业支持者的姿态出现在公众面前。
共和镇人口状况： 总人口2.3万人，外来人口1万多人，华侨及海外同胞 2.3万人。
PART3：审视区域市场的发展
一、区域市场经济状况；
共和镇街道、居民住房、道路、工业园
PART3：审视区域市场的发展
一、区域市场经济状况；
鹤城镇经济状况： 镇办三个工业园区，形成的鹤城工业带，吸 引越来越多的客商投资落户，这些企业共投入资 金超过3.5亿元，行业包括灯饰、制衣、电器、 化工、五金、织造、家具、铸造、食品、塑胶 等。 。 鹤城镇人口状况：