北京管庄项目前期定位策划报告
朝阳区管庄乡塔营项目(远洋新悦)规划设计
『 １ １ 焦怡 雪 城 市居 住 弱 势群体 住 房保 障的 规 划 问题研 究 中 国城 市规 划设 计
研究院 ２ ０ ０ ７ — １ １ 一 Ｏ １
ｌ ２ 】 黄春 华 ； 李静 保 障 性住 房 的规 划与 建设 研 究 湖 南 工业 大 学 学报 （ 社会 科 学版）２ ０ １ ０ — ０ ４ — １ ５
７１一 ／ Ｚ．
山 东建 筑大 学 ２ ０ １ １ — ０ ６ 一 ｏ １
（ 上接第１ ２ ５ 页）一道风景。 这种人性化 的设计要求将成为未来给排水设计的 必 然趋０ ６ ７ — ９ ７ ． 汽车 库 、 修 车库 、 停 车场设 计 防 火规 范 ［ ｓ 】 ．
Ｉ ３ Ｉ 张 义伟 浅析 我 国保 障性 住房 规 划与 建设 中华 建设 ２ ０ １ 卜０ ５ － ２ ８
【 ４ １ 龙 雯 公共 住 房保 障 中的政 府 责任 研 究 龙 雯 湖 南大 学 ２ ０ １ ２ — ０ ５ — ０ ４ Ｉ ５ ］ 马振 伟 保 障 性住 房 设计 研 究初探
３ 结语
参 考 文献 ： 【 １ １ 郭彩 红 浅议 建筑 给排 水 现状 及 其发 展 方向 Ⅱ 】 ．科技 信 息 ， ２ ０ １ ２ （ ５ ） ： ２ ６
在新世纪高科技发展的今天 ，节水的概念 已非传统意义上的减少用水 【 ２ 】 李 传 东， 田应 丽 节 水 节 能技 术在 建 筑 给 排 水 中 的应 用 黑龙 江科 技 信 息 ， 量， 而是 以 满足 使 用要 求 、 给排 水 系 统 正 常运 行 以 及保 证 人 们 生 活质 量 的 基 ２ ０ １ ２（ ３ ） ： １ ４ —１ ５ ．
墨囝囝圜
备 内容应 齐全 以保 证 生活 质量 。
某项目前期市场分析、定位及规划建议沟通报告精品文档
1
目录
市场分析 项目分析 规划建议
2
市场分析
宏观市场分析 区域市场分析 潜在市场分析
3
市场分析
宏观市场分析 区域市场分析 潜在市场分析
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宏观市场分析——区域规划与发展
一、良好的政策支持 北京确立“两轴-两带-多中 心”的城市规划布局，大兴成 为重点发展的11个重点新城之 一，城市发展潜力巨大。 南城规划为低密度居住区， 区域内有诸多大型绿色生态公 园、高尔夫球场、生态农业园 和大型水库，绿色覆盖率高达 68%，空气湿度高，是北京的 健康宜居区。
彩虹新城客户可以说也是市内、本地各一半的比例，其中六里桥、公主坟、 丰台、海淀等区域的客户占50%；大兴本地50%。
根据上表显示本区域内成交客群：本地客群占40%，区域外客群占60% 本地客群主要以政府部门的公务员，事业单位职员、家庭购房为主，区 域外客群主要是生意人和西部上班族为主。
22
8、重点个案分析
6442
7000 彩虹新城
6674
区域成交均价区间在5121-6674元/㎡之间，区域成交最高均价为6674 元/㎡
利用加权平均法测算出区域平均价格在6367.86元/㎡ ，区域中部分项目 价格高于整体均价。
20
6、建筑类型与待销面积
黄村
2000000
1500000
1000000
单位： ㎡
目前销售的区域
25
主力户型分析
顺驰-领海
101平，2居
领海的主力户型为101平 方米二居，还有110平方 米二居和137平方米三居 户型设计布置方正,功能 合理,主卧配备开敞转角 阳台,室外的园区景象即 可映入眼底。
北京XXX项目策划报告书
北京X X X项目策划报告书(总18页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除北京XXX项目策划报告书目录项目概况北京XXX项目项目策划背景区域环境分析通州区购房客群消费行为分析SWOT分析项目价值分析定位依据定位建议目标客户群分析项目定位对周边地区竞争格局的影响产品卖点整合户型定位及配比建议户型设计建议产品规划建议营销配合建议项目实施进度安排一、项目概况地理位置本案位于通州区北苑环岛北侧，八通轻轨北苑站与本案隔街而设，该地区属北京高速发展的“泛CBD”地区，是通州区区域规划之北苑商务区核心区，堪称通州的西门户。
南临新华大街为长安街东延长线，连接京通高速路，东距CBD核心区国贸15公里，车程约10分钟。
四至：东为规划芦庄西路，宽30米，西为拟建20米规划路，南为长安街东延线——新华大街，北为通惠河。
建设用地面积：平方米代征城市公共用地面积22310平方米其中：代征绿地用地面积：12250平方米代征道路用地面积：10060平方米拟建建筑面积：约20万平方米，目标容积率大于4总户数；约1100户园区绿化面积：13222平方米设计构思：围合设计，四栋北塔楼采用两栋连塔布置，三栋南塔以三层商业裙房相连，东侧4层会所，西侧9层板楼。
另有一南北朝向临河板楼于整体用地东侧，自成体系。
建筑性质：住宅、商业及配套设施项目运作现状本案为旧厂搬迁改造成项目，九月份，工厂将按合同规定搬迁完毕，完成建设区域土地平整。
不存在拆迁阻力，条件具备可迅速开工。
已完成市计发、建委立项手续。
已取得建设用地规划许可证，规划意见书，目前正在进行审定方案的完善与报批。
本案前期审批手续齐全，可以继续以协议出让方式取得国有土地使用权，但需限在10月31日前具备办理出让手续条件。
二、北京XXX项目项目策划背景内部因素属规模较大的郊区项目，开发周期预计为三年，必须考虑项目的可持续竞争力及品质的超前性。
环评报告书-管庄乡农民回迁房杨闸地块项目
本项目代建社区卫生服务站 1 座，建成后单独申报环保手续，另行审批。
二、产业政策符合性分析
根据《产业结构调整指导目录（2011 年本）》（2013 年修订）（国家发展和改革委
5
员会令第 9 号），拟建项目不属于该目录中的限制类或淘汰类，符合国家产业政策的要求。 根据《北京市产业结构调整指导目录（2007 年本）》（京发改（2007）2039 号），
三、建设概况
1、建设地点 本项目位于朝阳区管庄乡，被果家店中街（规划）分成 GZ-J042 及 GZ-J043 两块 用地。该项目四至范围：北至朝阳路，南至果家店街（规划），西至辛庄路（规划）， 东至果家店西路（规划）。
本项目将建设住宅及公共服务设施。建成后将改善当地居民的居住和生活环境，将有 助朝阳区管庄的发展，满足该地区经济发展的需要，满足城市发展的需要，促进当地经济 增长。
由于项目的建设会对周边环境产生一定影响，按照《中华人民共和国环境影响评价 法》、《建设项目环境保护管理条例》（国务院令[1998]第 253 号）和《建设项目环境 影响评价分类管理名录》（环境保护部令第 33 号）的要求，该项目须编制环境影响报 告表。为此，北京顺长房地产开发有限公司委托北京中地泓科环境科技有限公司承担该 项目的环境影响评价工作。北京中地泓科环境科技有限公司接受委托后，立即组织技术 人员进行现场调查及资料收集，在完成工程初步分析和环境影响因素识别的基础上，按 照有关法律法规和“环评技术导则”等技术规范要求于 2015 年 10 月编制完成《管庄乡 农民回迁房杨闸地块项目环境影响报告表》，现上报朝阳区环保局审批。
常营项目商业地块定位规划方案
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项目周边商业现状分析
大型超市
适佰家（SPAR)
★本案
适佰家超市位于本案的西侧，与东苇路市场一路之隔，是 荷兰SPAR集团旗下在京落户的首家综合型自愿连锁型超市， 推行会员制，拥有自产商品，商品种类一应俱全。购 物环 境好，有足量停车位、管理人性化，特设清真购物通道， 自今年5月开以来，抢占了南侧京客隆超市的部分客源。
需求特征
首次置业、刚性需求
区域认可度较高，品质产品潜力巨大，区域未来发展强劲
19
PART
1
：商业环境分析
• 市场环境 • 区域公建产品情况分析 • 项目周边商业现状分析
20
项目周边商业现状分析
项目周边大型超市分布情况
9
区域在售写字楼情况分析
写字楼竞品案例1
非中心已入驻企业
• 都邦保险公司：入驻面积为3432.72平米及892.58平米两栋楼。都邦财产保险股份有限公司是经中国保 险监督管理委员会批准，于2005年10月19日开业的全国性财产保险公司，总部位于首都北京。 • 睿丽通电子公司：入驻面积为2314.33平米。 • 和平幕墙公司：入驻面积1744.22平米。该公司拥有建筑幕墙工程专业承包壹级施工资质和建筑幕墙专 项工程设计甲级资质。 • 兴信喷涂公司：入驻面积573.37平米。 • 亚太安讯公司：入驻面积912.5平米。亚太安讯网络电子技术有限公司，由TVG投资的美商独资企业,主 要从事GPS全球卫星定位系统、车辆监控系统、消防监控系统、个人安全实时监控系统、智能交通系统、 车载导航娱乐系统、GPS物流管理系统、银行及住宅小区安全监控系统等安全防范系统的网络建设与产 品生产销售的高新技术企业。
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绿 化 率：30%
北京市朝阳区管庄北二里住宅及公建用地项目(配建回迁安置房
北京市朝阳区管庄北二里住宅及公建用地项目（配建回迁安置房、公共租赁住房）国有建设用地使用权出让招标公告
根据国家和北京市的相关规定，经北京市人民政府批准，北京市国土资源局决定在市土地交易市场公开招标出让北京市朝阳区管庄北二里住宅及公建用地项目（配建回迁安置房、公共租赁住房）国有建设用地使用权。
一、宗地基本情况：
本次招标出让宗地位于朝阳区管庄北二里。
具体四至范围是：东至常营压坯厂，南至北京科技大学管庄分校校区，西至东苇路市场，北至政府储备用地。
规划经济技术指标如下表：
二、中华人民共和国境内外企业、其他组织和个人（除法律另有规定外）均可参加投标。
可以独立投标也可以联合投标。
法定代表人相同或者控股股东相同的公司不能同时参加同一项目的投标（国家控股公司除外）。
三、本次出让宗地将以“三通一平”形式招标出让。
四、本次招标投标预登记时间为2011年8月2日9：00—12：00，
14：00-15：30，投标时间为2011年8月4日9：30—10：30时，投标截止后当即开标。
投标人须在上述时间内将投标文件送达北京市土地整理储备中心。
本次招标的投标保证金为人民币45000万元。
本次招标不接受电话、邮寄及口头投标。
五、本次招标的详细资料请参阅有关招标文件。
有关招标文件于2011年7月15日起（节假日除外），在北京市土地交易市场发售。
地址：北京市东城区和平里北街2号北京市国土资源局二层
咨询电话：64409500、64409583
网址:
北京市国土资源局
二○一一年七月十五日。
管庄项目营销推广策划报告
目录：第一章项目营销策略一、整体营销思路二、项目营销目标三、项目营销阶段四、销售排期计划五、推盘策略六、价格策略第二章项目推广策略一、整体推广思路二、阶段性营销推广策略三、推广预算和媒体渠道整合四、 **营销理念及核心能力五、项目销售执行第一章项目营销策略一、整体营销思路在针对本项目的市场研究调查基础上，结合项目自身条件及我司提出的相关定位，我司认为，管庄项目的整体营销策略应重点体现在以下几个方面。
１．项目位于北京房地产市场最为活跃的京东地区。
东四环、东五环朝青板块和东五环外管庄区域房地产项目不断推盘入市，开发商纷纷进入该区域圈地开发，市场放量逐年增加。
此外，区域内市场交易量活跃，供需旺盛，产品呈现多元化，多档次的特征。
本项目在这样一个发展迅速、市场竞争较为激烈的区域中寻求市场差异化、区域市场需求热点，打造区域客群真正需求的产品，在区域市场环境利好的条件下，存在着较大的市场机会。
２．项目营销策略应紧紧围绕项目的相关定位展开，整体营销策略以市场为核心，与项目定位相契合。
针对本项目主要以面向北京东部地区的年轻白领、以一居二居为主力户型、一次置业和投资型置业客户为主的经济型公寓的市场定位，进行有针对性的市场营销，同市场上其他项目实现有效区隔，打造项目自身个性特征。
３．项目地块面积小，整体规划布局较为紧凑。
同时项目容积率较高，建筑密度及未来人口居住密度较大。
项目主要以一居、二居的中小户型为主力户型，总户数仅为515套左右。
本案的自身条件及规模决定了项目采取“快速施工、快速营销、快速回款”、短期内完成项目销售的市场策略。
在较短的时间内实现开发商利润预期，并合理控制营销推广成本。
４．在项目的营销推广过程同时，注重企业品牌的塑造与宣传，增加产品内涵与附加价值。
树立企业的品牌形象。
以符合中档次、中小户型公寓的推广策略和渠道进行项目的营销推广，以概念传播、新闻运作、目标消费群体数据库营销、网络营销为主要手段，主流媒体与辅助媒体相结合。
北京北五环项目某策划报告
北京北五环项目某策划报告项目名称：北京北五环项目某策划报告1. 项目背景北京北五环项目位于北京市北部五环路附近，占地面积较大，处于城市发展的重要节点。
该区域目前尚未开发，项目旨在有效利用土地资源，打造一个具有多功能性和可持续发展的区域。
2. 目标与目的本项目的目标是建设一个现代、绿色、智能的生态城市。
通过合理规划和设计，实现城市发展与环境保护的统一，打造一个宜居、宜业、宜游的综合性生活社区，提高人们的生活质量。
3. 项目规划本项目规划分为以下几个方面：- 基础设施建设：包括道路、供水、供电等基础设施的建设，确保项目的基本运行。
- 住宅区规划：合理布局住宅区，满足不同人群的住房需求，并配备完善的社区设施。
- 办公区规划：规划一定面积的办公区，为企业提供良好的办公环境。
- 商业区规划：打造一个繁荣的商业区，吸引商家入驻，满足居民的购物和娱乐需求。
- 公共设施规划：包括学校、医院、公园等公共设施的规划建设，提供方便和舒适的生活环境。
4. 环保措施本项目将采取一系列环保措施，包括但不限于：- 绿化规划：增加绿地面积，种植树木和花草，提高空气质量和景观美观。
- 节能措施：运用智能化技术，提高建筑能源利用效率，减少能源消耗。
- 水资源管理：引入先进的水资源管理系统，合理利用水资源，减少浪费。
- 垃圾处理：建立垃圾分类和回收制度，减少对环境的污染。
5. 社区规划本项目将鼓励社区居民参与社区规划和管理。
通过设立社区委员会，提供居民议事平台，收集居民意见和建议，并积极响应和解决居民的问题和需求。
同时，为社区居民提供丰富的社区活动和文化娱乐设施，增进社区凝聚力。
6. 项目时间表本项目计划分为以下几个阶段进行：- 前期调研与策划阶段：收集相关数据和信息，制定详细的规划方案。
- 基础设施建设阶段：进行基础设施的规划和建设，确保项目正常运行。
- 社区规划阶段：制定社区规划方案，包括住宅区、商业区和办公区等规划。
- 建设与运营阶段：进行建设和运营管理，确保项目的稳定运行。
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5500 4500 4000 3750 —— 4600 4850
（单位：元/平米）
开盘时间 2005.5
2004.8
2005.4 2004.3 2004.12 2005.3 2001.6 2004.3 2003.12
折扣
一次性97折、按揭 98折
一次性、按揭99折， 公积金无折扣
一次性99折、按揭 无折扣
东卫 城
5500
朝阳 旺角
4700
优点 社区
4750
柏林 爱乐
4600
东1时 区
5180
万象 新天
6000
➢ 城市东扩、市政交通规划等因素拉动了本区域内住宅价格的上涨， 从2004年三、四季度到2005年二季度这一阶段，价格提升较快；
➢ 区域内普通住宅总体价格价位在4700—5800元/平方米，处于北 京市中等水平，在五环外普宅价格体系中属于偏高价位；
63-147平米 45-166平米 100-160平米
为主
50-130平米
2005.12.30 2007.6
一、二期是现房， 三、四 期2005.12.31-2007.6入住
2005.9.30
东卫城
2栋塔楼
4.25万平方米 2.6 126-149平米
现房
供给分析——
➢ 本区域以普通住宅供应为主，装修标准以毛坯房为主； ➢ 区域住宅市场供给集中，2004-2005年区域总体供应量超过280万㎡，其
提案纲要
一、市场研究及分析 二、项目认识及分析 三、项目市场及开发战略 四、市场定位及策略 五、产品方案 六、营销推广初步建议
第一部分 市场研究及分析
第一章、总体市场概况 第二章、区域市场分析 第三章、竞争区域划分及分析
总体市场概况
一、2005年市场总结 2005新政出台—— • 七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》 • 旧国八条、新国八条 • 北京市享受优惠政策普通住宅标准的通知
2.需求分析
主要客群：CBD及泛 CBD区域内工作生活 的客群
次主要客群：区域周 边的企、事业单位职 工 、受城市规划影响 的本地拆迁住户
次主要客群：工作区 域在长安街及地铁延 长线的客群
需求特征分析——
➢ 年轻化——北京本身就是一个年龄结构比较轻的城市，而京通 快速沿线地区内人口多为在CBD工作的年轻白领，平均年龄与 北京整体相比更加年轻，更具有开放时尚的生活观念，强烈的 消费意识；
一期是现房，二期2006.3入 住
2006.7.31
柏林爱乐
板楼、塔楼、板塔
60万平方米
2.27 48-180平米
现房
格外88 朝阳旺角 珠江绿洲 东1时区
板楼 板楼、塔楼 四期为31栋塔楼 板楼,塔楼,板塔结合
7566平方米 17万平方米 40万平方米 50万平方米
2.73 2.38 3.2 3.8
项目名称 珠江绿洲四期 （水钢琴）
华龙美树
格外88 东卫城 朝阳旺角 优点社区 柏林爱乐 东1时区 万象新天
在售住宅项目情况表
装修情况 目前均价
开盘均价
毛坯
6500
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
6300
毛坯
5800
4900
毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精装修 精装修
5600 5500 4700 4750 4600 5180 6000
3.环境配套
本区域属于北京市第二学院 区，北广、二外等六所高校营造 了该地区的人文环境；医疗设施 有民航总医院、管庄医院等；商 业设施相对薄弱，基本靠小区自 身商业配套解决需求，但未来该 区域会有一定体量的商业配套入 市，解决商业供应不足的问题。 在2008年以前，区域内的各项配 套设施将会进一步完善。
中有3个建面超过50万平米的大盘项目（万象新天、柏林爱乐、东1时 区），市场竞争激烈； ➢ 区域规划容积率平均为2.6，除万象新天容积率（1.6）偏低、居住舒适 度略高外，其余小区居住舒适度和生活品质一般。 ➢ 区域内住宅产品面积集中在40-150平米之间，一居为40-60平米，二居 为80-100平米，三居为120-150平米； ➢ 主力户型为二居，三居其次，一居配比相对较少； ➢ 户型面积在50-60 ㎡的一居室和75-85㎡的小两居市场反映良好。
二. 区域内住宅产品分析
1.供给分析
项目名称
物业形态
在售住宅项目情况表
建筑规模
容积率 户型大小
交房日期
华龙美树
7栋板楼
15万平方米
2.4
36-120平米
2006.6.30
万象新天 优点社区
塔楼、板楼、联排、 叠拼
11栋楼
85万平方米 88000平方米
1.6 2.48
公寓：60130平米
47-126平米
2005年房地产市场的供给增长和需求增长程度都 呈现回落态势——反映房地产市场运行的主要指 标：土地开发投资、土地完成开发面积、房地产 开发完成投资、新开工面积、定金及预收款等全 年累计增幅都会有不同程度的回落。 在第4季度里，房地产市场政策层面相对平稳，市 场继续处于前期政策的消化期。
二二、、20026年00市6场年预测市场预期
无折扣
一次性97折、按揭 无折扣
无折扣
一次性98折、按揭 99折
无折扣
无折扣
价格分析——
7000 6500 6000 5500 5000 4500
6500 5800 5600 5500 4700
4750 4600
6000 5180
4000
珠江 绿洲
目前均价 6500
华龙 美树
5800
格外 88
5600
项目位于朝阳区管庄乡，紧依朝阳路，近临朝阳北 路、京通快速路，属于CBD泛辐射区。交通的日益发 达、CBD地区的飞速建设，使这个区域在近两年迅速 成为新居住热点。
2.交通体系
朝阳路、朝阳北路、京通快速路、地铁八通线、五环路等构 成区域内丰富的交通体系，交通方便快捷。目前朝阳路为双向二 车道，明年将拓宽为双向四车道，东部通至通县。
土地供应量的减少 土地价格的升值 国民经济收入的不断增加 奥运经济
预计2006年住宅产业的政策形势 和行业景气发展将呈现谨慎乐观 局面 ；
房地产市场价格走势将呈现微涨 趋势 ； 楼盘供应平稳增加； 购房需求平稳持续。
区域市场分析
一.项目所属区位概况 1.项目区域
朝阳路
朝阳北路
杨闸环岛
京通快速路
双桥轻轨站
➢ 学历高——多为公司白领，日常工作压力大。需要在节假日充 分的放松和休息；
➢ 收入水平一般——整体收入属于北京的中层，购房以一次置业 和投资置业为主；
➢ 倾向于高层板楼或塔楼，以中、小户型需求为主； ➢ 对交通及配套设施较敏感，重视便捷的交通及住宅配套设施； ➢ 对住宅的环境等综合素质要求不高。
3.价格分析