三四线城市综合体_案例研究
二三线城市综合体运营盈利模式与案例分析
二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析主讲人：吴永康北京天安伟业董事长北京天安伟业董事长北京华联商厦副总经理多年的商业地产经验服务全国30多个城市100多个项目浏览提示1、建议浏览时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容；2、该内容仅供参考。
吴永康：今天，有机会跟大家同探讨国内二三线城市商业都市综合体的一些现状、发展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。
本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。
在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事管理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们这样的团队跟在座很多建筑设计公司、广告推广公司等等都有密切的合作，今天与大家交流起来会比较的直接。
给各位描绘一下二三线城市商业地产或者都市综合体的发展现状以及未来的发展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线城市大家服务的开发项目的一些点。
一、前言我们也比较一下很流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线城市有什么不同。
我们更多的从案例分析，来看到二三线城市目前都市综合体发展的瓶颈或者发展的无奈，或者发展的机遇。
今天提供的所有二三线城市案例，都是我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。
目的是希望大家通过上午的交流，了解二三线城市都市综合体的发展未来，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线城市与二三线城市是有区别的，很难简单的把二三线城市的明天认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地方的人文、文化、价值观等等都是不尽相同的。
今天跟各位分享的二三线城市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方城市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是说没有借鉴的作用，但是中国太大了，南方和北方差异也非常之大，不见得能完全照单全收。
城市综合体案例分析
城市综合体案例分析城市综合体是一个集住宅、商业、办公、文化、娱乐等多种功能于一体的综合性建筑项目。
它的出现是为了满足人们对于更高品质生活的需求，提供了便利的商业、文化、休闲等服务，并将多功能建筑与城市环境相融合，为城市的发展带来更多机遇。
以下是北京的一个城市综合体项目的案例分析：案例名称：北京西单城市综合体地理位置：北京市西城区建设时间：2024年-2024年项目总投资：约40亿元人民币总建筑面积：约20万平方米设计理念：将传统商业与现代城市功能相结合，形成一个以商业配套为主体，集办公、文化、娱乐、居住等多功能于一体的城市综合体。
功能分布：1.商业配套：占地面积约10万平方米，主要包括多种类型的商业门店，如百货、超市、餐饮、购物中心等，以满足人们在生活、消费方面的需求。
2.办公空间：占地面积约7万平方米，提供了一流的办公设施和配套服务，为企业提供高效便利的办公环境，吸引了众多知名企业入驻。
3.文化娱乐：包括艺术展览馆、影院、剧院等文化设施，以及儿童游乐区、健身中心等娱乐设施，为居民和游客提供多样化的文化娱乐体验。
4.住宅区：占地面积约2万平方米，提供多种户型的高档住宅，满足人们对于品质居住的需求。
总体特点和优势：1.地理位置优越：项目位于北京市中心地带，交通便利，周边人口密集，为商业发展提供了良好的基础。
2.功能齐全：项目涵盖了商业、办公、文化、娱乐、住宅等多种功能，满足了人们对于多样化生活需求的要求。
3.建筑设计独特：项目采用了现代化设计理念，建筑外观美观大气，内部空间布局合理，使人们在其中感受到艺术与时尚的氛围。
4.配套设施齐全：项目内配备了完善的基础设施和服务设施，如停车场、消防设施、公共广场等，为用户提供便利。
5.经济效益显著：项目于2024年正式开业后迅速获得了商业成功，并带动了周边地区的发展，为城市经济增长做出了贡献。
总结：通过北京西单城市综合体的案例分析，我们可以看到城市综合体的建设是城市发展的重要方向之一、它不仅为人们提供了便利的生活与消费环境，也创造了就业机会和经济效益。
国内城市综合体精彩案例剖析
餐饮 主力 店 银行
商铺
国内城市综合体精彩案例剖析
• 2、1-3层主力店：Réel时尚生活百货（2万平米）
首次进入中国内地的百货公司，深圳百货真正 市场细分，开创了个性化女性消费环境。它的 购物环境、商品组合和服务极具个性化
特色 百货
•3、4层主力店：嘉禾电影城 、真冰滑冰场
香港嘉禾电影城所提出的超豪华贵宾厅 概念在国内是绝无仅有的，这里可以容纳 七家电影院超过1200个座位
返回
2、深圳华润万象城
• 概况：
• 建筑面积：18.8万平米；商业定位：完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐； 开发理念：全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合；商业形态：4家主力 店+店中店
• 商业规划设计：
• 1、将“万象城”作为一个独立的建筑主体进行设计，完全站在购物的角度进行规划和 设计，给予其设计规划的较大自由空间；
2、招商策略 ✓ 基本策略：“先确定主力店，再全面招商”，执行过程中，
主力店、国际名店和餐饮要提前招商，其他随后进行。 ✓ 招商分工：以自我招商为主、中介合作为辅（每家顾问
公司的资源都是有限的），因此，可以委托多家商业顾问 公司同时分块招商，加快整体招商进度。 ✓ 招商团队：经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租务政策 ✓ 全面招商阶段：集中开展招商活动，注重借鉴香港购物中心招商经验，系统安排招商 推广活动，将后期招商与开业前的预热相互结合。
• 现代城市综合体
– 所有建筑均为新建，综合体量5万平米以上 – 聘请知名建筑设计师：建筑造型、流线、广场等 – 开发商持有或出售，其中商业部分多为出售，但后期的趋势是持有 – 开发商创造一个模式并成功后，会在多处进行复制 – 如美国纽约洛克菲勒中心、日本福冈博多运河城、日本六本木新城、香
城市综合体研究及经典案例
α—room
Box-Living的建筑形式
Block4（塔楼）：“超标准服务式公寓相关建议”
超标准服务式公寓标准 标准化自控管道输送空调系统 标准 相对宽大的露天生活空间 配置 完善的厨房配套设施 提供可供将来之需的家具组件 高速电梯 常规 私密性安全性极佳的地下停车场 设施 紧急情况下用于电梯及照明的发电系统
Block3：“Box-Shopping”
模式2 功能性举措——景观型购物中心（新型商业建筑形式）
Box-Shopping
形成整体多中心效应： 与传统的Shopping Mall不同，并
Block3
非由大型的百货主导，而是包括一组 中心，（例如小型电影院/俱乐部）， 餐饮中心（数个精致餐馆），以及带 有“情景化服务”（show case stores)的一组名牌专卖店
68层高中航广场及南、西两面的建筑群， 与赛格广场、地王大厦呼应，形成深圳 城市主天际线
沿街环境的营造
号
“纪念公园”式的公共场所——人文符
国际都市景观创作营
英国皇家雕塑家协会 法国艺术家协会
艺术家的创作基地 彰显深圳都市魅力 国际化的文化路标
国际都市 景观创作营
沿街环境的营造（“街道家具”/景观元素——人文符号）
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel … 案例：广州中信广场、深圳信兴广场 模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城
产生的条件
建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的 时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。而且随着城市聚 集度的提高,土地资源的紧张,这种综合体建筑形式会越来越多。
三、四线城市商业案例分析(宜昌卓悦、宜昌万达、宜昌国贸、荆州美佳华、襄阳华洋堂、十堰武商)
位置：
14
项目数据汇总
地理位置 总建筑面积
商建面积
伍家岗沿江大道特166号 47㎡
20万㎡ 五星级酒店 智能化写字楼 购物中心 国际影院 大型餐饮 体育健身 大型电玩
分布业态
开业时间
2010.11.29
15
各楼层主力店落位情况
楼层 主力店 万达百货 步行街 1F 大玩家超乐场 国美电器 皇冠假日酒店 万达百货 2F 大歌星KTV 皇冠假日酒店 国美电器 万达百货 奇乐儿儿童城 于襄阳两大传统商圈之一的解放路商圈内，长征路与丹江路的交汇点，人流集中， 商业繁荣。
33
项目概况
地址 开发商背景 开业时间 营业面积 门口停车场 楼高 内部设施 经营状况 租金收取 外部装修
襄樊长征路36号 襄樊市华洋堂百货有限公司 2012.9.10 40000帄方米左右 3100帄方米 42米 中央空调，红外线防盗系统，原装进口三菱双向自动扶梯、客梯、观光梯 装修陈旧，一定程度上影响了客流量，但在襄阳的商业地位不容小觑 商厦提取销售额的20%—30%利润点，业态不同，提点不同 全玻璃幕墙，但外观略显陈旧
建筑形态
核心业态 经营模式
购物综合体+酒店式公寓
大型连锁超市、电影院、特色餐饮、大型专业店，品牌服饰等 纯租金模式
三四线城市活动资源整合案例分析
三四线城市活动资源整合案例分析随着城市化进程的不断推进，中国的三四线城市也在不断发展壮大。
然而，相较于一线城市，三四线城市在活动资源整合方面仍存在许多问题。
本文将通过一个案例分析，探讨三四线城市如何整合活动资源，提升城市发展品质。
首先，我们来看一个典型的案例：三线城市。
该城市人口规模虽不大，但人口流动性较高，居民生活水平也在逐渐提升。
然而，由于缺乏综合性的活动场所和资源整合机制，该城市的文化娱乐活动相对较少，居民的文化生活质量有待提升。
针对该城市的问题，我们可以提出以下整合活动资源的方案。
首先，建设多功能综合场所。
在城市中心区域建设一座综合性的活动场馆，可以容纳各类文化娱乐活动。
该场馆可以包括剧院、音乐厅、展览馆等多功能区域，为居民提供多种选择。
此外，场馆内还可以设立青少年活动室、影视放映厅等特色区域，满足不同年龄段居民的需求。
其次，培育本地文化资源。
三四线城市虽然相对较小，但每个城市都有自己的文化特色和传统，可以通过挖掘本地资源，打造特色文化活动。
例如，在该城市周边可以建设传统农耕园区，组织农耕体验活动，吸引游客和居民前来参与。
此外，可以组织民间艺术表演、传统手工艺展示等活动，展示本地特色文化，提升城市文化品质。
再次，完善资源整合机制。
当地政府可以成立活动资源整合机构，负责统筹城市内外的文化娱乐资源，制定统一的规划和管理办法。
此外，还可以与周边城市、乡村旅游景区等建立合作关系，开展跨区域文化交流和活动合作，共同推动城市文化发展。
综上所述，通过建设综合场所、培育本地文化资源、完善资源整合机制以及加强市民参与和社区文化建设，三四线城市可以整合活动资源，提升城市发展品质。
虽然这些措施需要一定的投入和时间，但将为城市的可持续发展打下坚实基础，为居民提供更丰富多样的文化娱乐选择，促进城市经济和社会的进一步繁荣。
城市综合体的研究与规划案例分析
城市综合体的研究与规划案例分析城市综合体是城市规划中的一个重要概念，它是指将商业、办公、居住、文化娱乐等多种功能融合在一起的综合性城市建筑群。
城市综合体旨在满足人们对于便利生活、多样化需求和自我实现的愿望，提供了一个集工作、居住、休闲娱乐等功能为一体的综合服务平台。
下面将通过分析国内城市的一个城市综合体的研究与规划案例，来更加具体地了解城市综合体的设计与规划。
案例所在城市：上海案例名称：百联中环广场百联中环广场位于上海市普陀区中山北路和武宁路交叉口，总建筑面积达到20万平方米。
广场的设计旨在打造一个集购物、娱乐、餐饮、办公等多种功能为一体的城市综合体。
首先，百联中环广场的商业部分规划了租户结构与布局。
在租户结构上，广场引入了国际国内顶级品牌以及当地知名品牌，满足了不同消费群体的需求。
在布局上，商业部分分为多个楼层，每一层规划了不同类型的商户，从高档购物品牌到休闲娱乐场所，以及各种餐饮店，降低了商业竞争的风险。
其次，百联中环广场注重公共空间设计。
除了商业区域，广场还规划了一些公共空间，如露天广场、休闲区、室内中庭等。
这些公共空间提供了人们休息、交流的场所，增加了人们对广场的互动性和归属感。
同时，广场还设置了大型户外广场，可以举办各种文化活动和演出，满足人们对于文化娱乐的需求。
此外，百联中环广场还注重可持续发展与生态环境保护。
广场建筑采用了绿色建筑设计理念，采用了节能、环保的建筑材料和技术，减少对资源的消耗和环境的污染。
广场屋顶设置了绿化植被，可以起到净化空气、隔热降温的作用。
同时，广场还设置了停车场，并加强了公共交通的便利性，鼓励市民乘坐公共交通工具减少机动车出行。
最后，百联中环广场在规划上注重与周边区域的衔接与互动。
广场与周边的商圈、住宅区、办公区形成了一个有机连接的整体，通过设置步行街、停车场等设施提高了人们的出行便利性。
广场还设置了公交站、地铁站等交通枢纽，方便市民的出行。
综上所述，百联中环广场作为上海市的一个城市综合体，通过商业规划、公共空间设计、可持续发展和与周边区域的衔接等方面的规划与设计，成功地打造了一个集购物、娱乐、餐饮、办公等多种功能为一体的城市综合体。
三四线城市综合体
三四线城市政府通常会积极吸引投资，提供优惠 政策，为综合体的投资建设创造良好的环境。
人口分布特点
人口基数较大
01
三四线城市人口基数较大，消费市场潜力巨大，为综合体的发
展提供了充足的目标客群。
人口结构年轻化
02
三四线城市的人口结构相对年轻化，消费观念新颖，对于新兴
业态和消费模式接受度高。
研究三四线城市综合体的发展趋势和未来发展方向，可以为城市规划师、建筑师和 开发商提供有益的参考和借鉴。
02
三四线城市综合体的特点
地理位置特点
靠近城市中心
三四线城市综合体通常位于城市中心或交通枢纽附近，便于吸引 客流和物流。
土地资源丰富
三四线城市相对于一二线城市，土地资源较为丰富，为综合体的建 设提供了充足的土地储备。
社会资本
除了政府投资，三四线城市综合体还吸引了大量的社会资本参与建设，包括房 地产开发商、投资机构等。
04
三四线城市综合体的运营模式
经营模式
统一规划
三四线城市综合体应由专业的商业管理团队进行统一规划，确保 各业态的协调发展。
分散经营
各业态的经营权可采取招商方式，引入各类品牌和专业运营商， 实现分散经营。
盈利模式
租金收入
综合体的各业态可通过 出租场地获取租金收入。
销售收入
部分业态可通过销售商 品或服务获取收入。
其他收入
综合体可通过举办活动、 广告位出租等方式获取 其他收入。
05
三四线城市综合体的发展趋势
发展趋势分的人口和经济发展需 求不断增加，综合体项目逐渐成为城市发展的重要载体。
文化与商业融合
在三四线城市综合体的建设中 ，应注重文化与商业的融合， 提升城市的文化品质和商业氛
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
规划理念图
驱动因素：城市核心区位，中高端一站式服务定位、 现代化的规划布局以及产业品打造、多业态品牌店导入
案例总结
•
以城市能级提升为背景，主动占位城市中心，与城市共成长
依托城市核心地段，踏准城市化浪潮，以城市能级提升为己任
•
功能复合，引领市场
立意打造具有复合功能的中高端都市综合体，集特色商业、高尚居所、高端酒店于一体，提 供丰富、多元生活空间
规划设计： 由于整个地块缺乏较好的联系性，项目 酒店办公区 商住区 商业区 通过主力店品字型布局，商业街人子型动线，引导人 流。在地块北侧、南侧、西侧分别布置家电数码、百货、大型
超市，形成人流导入。商业街以人子型动线，将人流进行串联。
多业态布局：
A区商业部分
家电数码城 百货 超市 商业街
招租： 主力店：沃尔玛购物广场、常州百货大楼、时代华 纳影城、新华书店 餐饮：塔可钟餐厅、麦当劳、肯德基、必胜客、哈 根达斯、85度C、DQ 休闲娱乐：冠军溜冰场、汤姆熊、一茶一座 零售：美特斯邦威、耐克、阿迪达斯等等 超市
以主力店为龙头，多业态、一站式的商业中心
以百货、大型超市、电器城为主力店，通过商业街串联，形成多业态一站式的商业中心，在 城市商业竞争中的占位领导地位，带动整个区域的升值 •
具有国际视野的规划设计理念
合理的规划布局和先进的建筑形态是吸引人气的重要因素，也是项目成功的关键点之一
The end
三、四线城市综合体项目 案例分析
New Visual Angel
沉淀人： 朱琴 2010年7月27日
[关键词]： 三、四线城市；综合体 [研究简介]： 研究了三、四线城市综合体项目的定位、功能、规 划、亮点等
1
莱蒙购物中心——占位常州城市中心绝版地段，打造大规模城 市综合体项目 定位：
手机珠宝卖场 生活名品店街区 百货大楼
海华商贸城/特色餐饮 电器专卖区
时代超级购物中心
品牌：卖场有国美电器、五星电器、时代购物中心； 运动服饰有阿迪、耐克、彪马等；特色餐饮有香江南昭 千拉面、肯德基、大娘水饺等；休闲娱乐有海华电子游 戏城、香港超妍美容、音乐之声。 租售价格：一层商铺售价：2.3-3万元/㎡；二层70008000元/㎡；商铺租金：一层3-10元/㎡/天
5号地块 项 目 规 划 图
2号地块 酒店 高端居住
g Mall” Shoppin 综合“
休 闲 商业 风 情 商 业 街
商业
2
一期 定位 功能 业态
宝龙城市广场——项目先期开发商业，提升城市形象，升级区域功 能，成为城市新活力极
2008年底 2009年
二期 定位 首座现代综合“Shopping Mall” 苏北地区最国际化、现代化的综 合类一站式购物中心 功能 业态 包含时尚主题百货、大型国际超 市、五星影院、室内游乐、品牌 专卖店等购物及休闲游乐设施 主力店 沃尔玛、横店影视
集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、 康体、商务、居住等多功能于一体的大规模城市综合体
理、交通的黄金坐标点。
项目区位：位于南大街、延陵路，是常州市经济、地 项目规模：项目以商业功能为主体，总建面47万方，
包含28万平米商业，13万平米住宅，6万平米办公酒店。
1
莱蒙购物中心——项目以商业为核心，通过复合的业态形式、 合理的规划布局、强势的主力店带动，辐射常州全市
中茵海华
3
中茵海华——城市核心区位、中高端一站式服务定位、现代化 的规划布局和产品打造、多业态品牌店导入是其成功的关键
规划：以中心6000㎡景观广场为绿核，组团式分布； 时代超市位于中轴线，国美电器以及二期百货位于两 侧，三大主力店成三角形分布，起到人流集散作用。 业态：百货、超市、电器城、商业街等多业态开发
3
中茵海华——雄踞盐城商业区核心位置，以升级城市商业中心 职能为己任，打造大规模、综合业态、一站式商业中心
项目区位：地处盐城市中心，建军中路、 解放中路，成熟商业区核心位置，辐射盐城 全市，购物休闲消费能力旺盛。 项目规模：总建筑面积约16万平方米，由 12万平方米商业广场、3万多平方米高档住 宅以及1万平方米酒店式公寓组成。 项目定位：集购物、娱乐、居住、办公多 功能于一体的一站式商业中心 项目入市时间：项目2004年启动，适逢盐 城城市化启动阶段，城市中心职能处于升级。
百货
家电 数码
商业街
2
宝龙城市广场——前瞻性的把握宿迁发展方向及能级提升，打造 宿迁首个大型城市综合体项目
项目位置：位于宿迁市新旧城区的结合部，宿迁市几何中心，地理位置优越 ，地块东西南北路网纵横，交通极为便捷； 项目规模：总占地面积约350亩，总建筑面积约50万平米；2号地块总用地80838平米，容积率1.2；5号地块总用地152450 平米，容积率2.201； 项目定位：集住宅、商业、酒店综合功能为一体的首个大型城市综合体 销售业绩：项目于2009年10月31日开盘，首日签约额近1.2亿，改写宿迁房地产开盘当天销售无过亿历史，市场认可度高。 建筑面积(万平米) 商业 总体量 19.43 住宅 23.64 49.45 酒店 6.38
2010年
三期 国际社区 定位 宿迁高尚文化生活社区 功能 宿迁首创情景洋房及 业态 高层住宅 亮点 国际级的设计和景观配套
宝龙24街——宿迁首条休闲风情商业街 城市休闲商业、景观商业、体验商业 包含酒店、国内外知名餐饮连锁、大型 夜总会、酒吧街、桑拿洗浴、自助式 KTV及休闲体验式购物场所
亮点 开放、街区式休闲商业空间的城市客厅， 明亮的建筑及滨河景观风情