知识2房地产价格的影响因素3房地产的估价方法4房地产投资的风险
房地产价格构成与影响因素
房地产价格构成和影响因素一、房地产价格形成的主要方面1.土地成本随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。
这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。
在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。
而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缤密性提出了较高的要求。
保守有余，将失去机会，一事无成;轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。
在土地公开竞拍的推行下，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括:土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35%一40%，并有进一步上升的趋势。
一般来说城市越发达地价占的总成本比例越高，在一级大城市一些项目的土地成本甚至超过成本的50%。
2.前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。
整个前期规费约占开发总成本的10%左右，并有降低的趋势。
3.工程成本此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40一50%左右，具体内容包括:勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用;土石方、围墙、传达室、现场办公用房、临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用，不同的地形地貌的场地的平整费用会有很大的差异。
地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容;建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用;电梯投资;小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用;小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用;小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。
影响房地产市场价格的因素
影响房地产市场价格的因素房地产市场是一个非常重要的经济领域，其价格的波动对整个经济体的影响非常大，因此，了解影响房地产市场价格的因素是非常必要的。
一、宏观经济因素宏观经济因素是制约房地产市场的主要因素之一。
它包括国内和国际经济形势、通货膨胀率、利率等因素。
当利率较高时，购买房屋需要的贷款成本较高，因此更多的人选择租房或者等待利率降低；而当通货膨胀率较高时，房屋的价格也会上涨，此时大量的投资者也会投资房地产市场，因此，国内和国际经济形势的变动对房地产市场的影响是非常深远的。
二、供求关系房地产市场价格的波动除了受到宏观经济因素的制约之外，供求关系也是非常重要的因素。
如果社会上需求房子的人非常多，而供应房子的人非常少，那么房屋的价格就会上涨；反之，供应房子的人多于需求房子的人，那么房屋的价格就会下降。
三、政策与法规政策和法规也是影响房地产市场价格的重要因素之一。
政府出台的房地产相关政策通常会直接或间接地影响房地产市场。
例如，如果政府出台了一项政策，要求房地产开发商必须遵守更高的环保标准，那么这将会增加开发成本并使得房屋价格上涨；而政府对房屋租赁市场进行较严格的管制，也可能会影响房屋的价格。
因此，政策和法规对于影响房地产市场价格的因素是非常重要的。
四、地理环境城市的地理环境也是影响房地产市场价格的一个重要因素。
具体而言，交通、自然环境、社会服务设施等因素都会影响房地产市场价格。
例如，交通发达、学校、娱乐场所等配套设施完善的地区，房价一般较高，因为这些因素都会提高人们选择在该地区居住的意愿。
五、市场心理市场心理也是影响房地产市场价格的因素之一。
人们对于市场的预期和看法往往可以影响房地产价格的波动。
例如，如果人们对于未来市场的预期非常乐观，会出现投资热点的出现，房价也会随之上涨；如果人们对市场预期不佳，那么也可能出现购买力下降，房价也将下跌。
六、开发商策略开发商的策略也可能对房地产市场价格的波动起到影响作用。
房地产价格
房地产价格引言房地产是人们生活中不可或缺的一个重要组成部分。
房地产价格的变动对个人的财务状况、国家的经济发展以及社会稳定都有着重大的影响。
本文将探讨房地产价格的影响因素、价格趋势以及对经济的影响。
影响因素房地产价格受到多个因素的影响，以下是一些主要因素：1.供需关系：房地产市场的供需关系是房价变动的关键因素。
供大于求时，房价会下跌；需大于供时，房价会上涨。
2.经济发展：经济的增长和繁荣对房地产价格具有重要影响。
当经济增长迅速时，人们的购买力会提高，从而推动房价上涨。
3.土地成本：土地成本是房地产开发的重要组成部分，高昂的土地成本会使得开发商加大对房产的定价，进而导致房价上涨。
4.政府调控政策：政府的调控政策对房地产市场稳定起到了重要作用。
政府的调控政策有助于控制投资炒房行为、平衡市场供求关系。
5.利率水平：利率水平对房地产市场也有直接的影响。
较低的利率促使更多的人能够负担得起购房贷款，从而刺激了购房需求。
价格趋势房地产价格的走势是不断变化的，受到以上所述因素的不同影响，价格将呈现出不同的趋势。
1.上涨趋势：经济繁荣时期，土地成本上升，需求旺盛，供给较少，房价往往呈现上涨趋势。
2.下跌趋势：经济衰退时期，购买力下降，供大于求，土地成本下降，这将导致房价下跌。
3.平稳趋势：当供需关系较为平衡，政府调控政策得当时，房地产价格呈现相对平稳的趋势。
对经济的影响房地产价格对经济有着深远的影响，以下是一些主要方面：1.财富效应：房地产是人们最重要的存贮财富的方式之一，房地产价格的上涨将增加个人和家庭的财富，推动消费和投资。
2.投资效应：房地产市场是一个重要的投资领域，投资房地产有助于推动资金的流动，促进经济发展和就业增长。
3.金融稳定：房地产市场的波动与金融市场紧密相关，过度波动的房地产市场可能引发金融危机，对经济的稳定性产生负面影响。
4.税收收入：房地产交易会带来各种税收收入，这些税收又将用于基础设施建设和社会福利项目。
影响房地产价值与价格的因素分析PPT课件
一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资 的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发 生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资 方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。 这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来 不确定因素所带来的风险”，即：
（一）资金的时间价值
同样的方法可以用来为各种商品定价， 而不受时间的限制。假设我得到了两份 雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣 我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美 元，但是保证在随后的9年里，他将以每 年4000美元的幅度给我增加工资。双方 都以10年为期限，以10年的工资换取我 10年工作（10年的工资换取他们所要的 物品）。应该接受哪一份合同呢？要知 道钱的价值每年都在变化。
折现率=无风险报酬率+风险率
（一）资金的时间价值
你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三 件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格 进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以 换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品， 以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样， 我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比 较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消 费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋 蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1 克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋 有多好吃。
（一）资金的时间价值
为了便于比较，我用今天的现值衡量两 份报价。假如我今年以10％的利率借入 1000美元，明年我要归还1100美元。按 现值计算，我借入的1000美元等于1100 美元。如果我把10年的工资总和按照1.1 的比率折算，我将得出每一方出价的现 值，应该接受哪一份合同就一目了然了。
影响房地产价格的4因素
影响房地产价格的因素分析3. 1 一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。
这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。
主要包括:(1)经济因素。
首先,国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。
在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区,国民生产总值中用于投资、消费的部分加大,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产支出增加,从而促进房地产业的繁荣,带动房地产价格上涨。
再有,居民收入和消费水平以及利率也影响着房价。
当居民实际收入(即扣除通货膨胀率后的收入) 增加后,对其居住与活动的空间的要求也有所提高,导致房地产价格上涨。
另一方面,利率水平的高低影响到社会上投资收益水平的高低。
(2) 社会因素。
社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产价格的影响。
房地产需求的主体是人,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。
人口密度高的地区,一般房地产的供给相对缺乏,供不应求,该地区的房地产价格水平趋高。
再有,社会治安因素、城市化水平也影响着城市房地产的价格。
(3)行政因素。
行政因素通过对社会、经济等行为施加一定的规范来影响房地产价格,这些规范主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。
3. 2 区域因素区域因素指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平会产生影响。
区域因素是房地产市场的直接影响因素。
(1) 商业服务繁华程度。
商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关,并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流数量,从而影响到所在地区的房地产价格。
商服繁华程度越高,该地区的房地产价格水平也会较高。
(2) 交通条件。
交通条件的优劣将直接影响一个区域人流、物流的通达性及其交通运输成本,明显影响人们的出行方便度,因而影响房地产的价格。
房地产价格影响因素分析
房地产价格影响因素分析房地产价格影响因素分析作为人们最基本的需求之一，住房一直是社会关注的热门话题。
房地产市场作为经济发展的重要组成部分，其价格水平的波动对经济发展和社会稳定产生着重要的影响。
因此，研究房地产价格的影响因素，对于我们了解房地产市场和预测其发展趋势具有重要的意义。
一、政策因素政府的相关房地产政策一直是房地产市场变化的重要因素。
政策的出台和调整会直接影响到供求关系、土地价格、市场预期等因素，从而导致房价上涨或下跌。
例如，针对房价过快上涨的城市，政府会采取调控措施，如加强土地供应、调整房地产税等，以此来抑制房价上涨。
政策因素将继续成为影响房价的重要因素。
二、经济因素经济因素也是影响房地产价格的关键因素之一。
经济稳定和增长会增加居民收入，从而提高其支付房价的能力，同时也会增加其对房地产投资的需求，从而推高房价。
另一方面，经济不稳定和下行压力会导致房地产市场的买卖活动减少，从而引起房价下跌。
三、市场供需因素市场供需因素也会影响房地产市场的价格。
需求方的购房意愿、购买力和目的都会影响房价的变化。
供应方的供应量、产品质量、交通便捷程度、自然环境等因素都会影响到房价水平。
同时，市场预期也会影响到供需双方对于房地产市场的行为，从而引导市场价格的波动。
四、区域因素区域因素也是影响房价的重要因素之一。
由于各地的发展水平、资源禀赋、城市规划、文化底蕴等有着巨大的差异，所以区域性房价也有着较大的差异。
发达地区房价普遍较高，而欠发达地区房价相对较低。
同时，地区性的差异也会对购房人的决策产生影响，从而影响房价的变化。
结论通过以上对房地产价格影响因素的分析，我们可以发现，房价的波动不是一个单一因素的作用，而是由多种因素综合作用的结果。
因此，在买房和投资时，需要综合考虑房屋的质量、地理位置、经济发展前景、政策环境等各方面因素，以此来做出有利的决策。
同时，由于房价价格波动的原因复杂多样，房地产政策的制定和调整也要注意对各种因素进行全面考虑，以确保市场的稳定，为人民谋福利。
房地产价格影响因素课件
三、金融政策
• 房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切 相关。因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。
• 影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括 严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款，上调或下调 金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例， 提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购 房贷款期限等等。
房地产价格影响因素
利率历次调整一览
房地产价格影响因素
（3）近年我国出台的信贷调控政策
• 2007年9月27日发布《中国银行业监督管理委员会 关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；
• 2008年10月国务院下发《关于促进房地产市场健 康发展的若干意见》；
• 2008年10月22日，财政部发文《继续加大保障民 生投入力度切实解决低收入群众基本生活》；
• 主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套 首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利 率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能 提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明 的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示 要在全国范围内推进房产税改革。
房地产价格影响因素
• 二○一一年一月二十六日，国务院办公厅《关 于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的 通知》（国办发〔2011〕1号）
⑶不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽 相同的（下图）；
房地产价格影响因素
⑷ 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时 间无关；
⑸各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不 是一成不变的；
⑹同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 ⑺各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同
房地产价格的影响因素
房地产价格的影响因素房地产价格对经济发展及社会形态有着重大影响。
为了更好地了解房地产价格的涨跌原因，本文从宏观经济因素、区域因素、市场因素、政策因素四个方面进行分析和解读，以便更好地理解和预测未来的房地产市场。
宏观经济因素一国宏观经济因素是影响房地产价格的重要因素之一。
国家的经济状况、货币政策和政府行为对房地产市场造成影响。
国家经济状况国家经济状况对房地产市场的影响是长期的。
经济繁荣和景气，人们的经济收入增加，购买力增强，对购买房地产的意愿增强，这会导致房地产的价格上升。
反之，当国家经济衰退、民间经济收入减少，购买力降低，导致房地产的价格下降。
货币政策国家的货币政策对房地产市场的影响也十分重要。
依靠货币政策的最主要的目的之一，就是对通货膨胀水平和经济周期进行调控。
货币政策的宽松容易导致通货膨胀、物价上涨、价格泡沫和房地产的价格上升；紧缩政策则会导致经济周期下降，房地产的价格也会随之下降。
政府行为政府行为对房地产价格的影响也非常显著。
政府制定的房地产政策、税收政策、土地政策等都对房地产市场及房地产价格产生巨大的影响。
政府在垄断土地出让，控制房地产市场供求关系，税收政策对房地产市场价格的影响非常明显。
区域因素区域因素一般是城市发展的各个方面的综合因素，包括人口、交通、环境、产业等诸多因素，并且各地因素不尽相同。
人口人口流动对房地产价格的影响非常重要。
随着人口的增长和人口结构的变化，房地产的需求也会发生变化。
大量人口涌入会导致房地产需求增长，从而推高房地产价格。
交通交通设施对城市的发展和房地产价格的影响非常显著。
良好的交通设施可以促进城市发展，提高房地产市场的可达性，从而推动房地产价格的上升。
反之，则会导致房地产价格的下跌。
环境城市环境可不仅仅是空气、水和噪声。
市政设施、城市管理水平、生态保护情况等所有方面都会影响城市的环境质量。
良好的城市环境可以吸引更多的人口涌入，从而推动房地产价格上升。
产业产业结构的变化对房地产市场的影响也非常显著。
房地产价格的影响因素
法律限制
有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。如高度限制、消防管制等。
建筑物是否与周围环境 建筑物应当与其周围环境相协调,否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自
协调
然会降低.
3
房地产价格的影响因素
房地产价格的影响因素（掌握）
影响房地产价格的因素一般可以分为一般因素、区域因素、个别因素
一般因素是影响一定区域内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，包括经济因素、社会因素、行政因素、心理因素
区域因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征，包括商服繁华因素、交通便捷因素、城市设施状
地势因素、地形因素
容积率因素
容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系.
用途因素
一般来说，对于同一宗土地而言,商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的
土地使用年期因素。
在年地租不变的前提下,土地使用年期越长,地价越高
面积、结构、材料等 建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。
设计、设备等是否良好 建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适
应，对建筑物价格有很大的影响。
施工质量
建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本,更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性
和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响.
城市设施状况因素、环境因素。
1
商服繁华因素
这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系.如果商服繁华度较高，该 地区的房地产价格水平也会较高.
房地产价格的影响因素及评估方法
二.土地的评估方法5-路线价法
(一)基本原理 是根据土地价值随距街道距离增大而递减的原 理,在特定街道上设定单价,以此单价配合深度 百分率表及其他修正率表,用数学方法来计算 临街同一街道的其他宗地地价的一种估价方 法.其中单价即为路线价.
二.土地的评估方法5-路线价法
(二)计算公式 1.一般计算公式: 宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度 2.若宗地特殊,如属于街角地,两面临街地,三角地,梯形 地,袋地等,计算公式如下: 宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度*其他条件修 正率 或宗地总价=路线价*深度百分率*临街宽度+-其他条件 修正率
路线价: 2000元/英尺 A 10 B C 10 20 E 20 30 30 F D 150英尺
二.土地的评估方法5-路线价法
解: A = 2000 × 0.4 × 10 = 8000(元）
B = 2000 × 0.7 ×10 = 14000(元） C = 2000 × 0.9 × 20 = 36000(元） D = 2000 ×1.0 × 20 = 40000(元） E = 2000 × (1 + 0.09) × 30 = 65400(元） F = 2000 × (1 + 0.08) × 30 = 70200(元）
二.土地的评估方法5-路线价法
(三)深度百分率表的计算 3.霍夫曼法则:深100英尺的宗地,在最初50英尺的价值应占全 宗地的2/3.最初的25英尺占37.5%,50英尺占67%,75英尺占 87.7% 4.哈柏法则:宗地的价值与其 深度的平方根成正比,即: 但标准深度不一定为100英尺, 因此,经修订的法则为:
参考文献: 1.<房地产评估> 俞明轩主编,中国人民大学出版社 2.<房地产估价> 周寅康主编,东南大学出版社
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房地产投资的风险管理
第一节 房地产投资的基本知识 一、房地产的基本概念 1.特征 特征 1)不可移动性 不可移动性 2)耐用性 耐用性 3)异质性 异质性 4)高价值性 高价值性 5)供给有限性 供给有限性 6)投资与消费双重性 投资与消费双重性 7)房地产实体构成的二元性 房地产实体构成的二元性
第二节 房地产投资价格的影响因素 一、影响土地价格的因素 1.一般因素 一般因素 社会因素,经济因素 制度及政策因素 社会因素 经济因素,制度及政策因素 经济因素 2.区域因素 区域因素 商业区 住宅区 工业区 3.个别因素 个别因素 二、影响建筑物价格的因素 结构设备，规模高度，用途，区域，物价水平等。 结构设备，规模高度，用途，区域，物价水平等。
第四节 房地产投资的风险管理 3.通过投资组合来分散风险 通过投资组合来分散风险 4.通过良好的管理控制风险 通过良好的管理控制风险 5.转嫁风险 转嫁风险 6.通过期权交易控制风险 通过期权交易控制风险
第一节 房地产投资的基本知识 2.房地产的类型 房地产的类型 1)居住类房地产 居住类房地产 2)商业类房地产 商业类房地产 3)休闲类房地产 休闲类房地产 4)公共事业类房地产 公共事业类房地产 5)工业类房地产 工业类房地产 3.房地产的描述 房地产的描述 1)位置四至形状 位置四至形状 2）面积大小 ）
第一节 房地产投资的基本知识 2.房地产投资方式 房地产投资方式 1)房地产开发投资 房地产开发投资 2)房地产购置投资 房地产购置投资 3)抵押放款 抵押放款 4)购买房地产证券 购买房地产证券 5)房地产投资信托 房地产投资信托 6)有限合伙投资 有限合伙投资
第一节 房地产投资的基本知识 三、房地产投资策略 1.选择自己熟悉的 选择自己熟悉的 2.充分估计自己 充分估计自己 3.进行可行性研究 进行可行性研究 4.选择良好的代理人 选择良好的代理人 5.聘请专业人员把关 聘请专业人员把关 6.合同谈判 合同谈判 7.要注意分析角度 要注意分析角度 8.采取预租预售方式 采取预租预售方式
第三节 房地产的估价方法 一、成本法评估 MV=LV+IV IV=RCN-D 二、市场比较法 三、收益法
第四节 房地产投资的风险管理 一、风险类型 1.经营风险 经营风险 2.自然风险 自然风险 3.流动性风险 流动性风险 4.财务风险 财务风险 二、房地产投资风险控制策略 1.选择风险较小的项目进行投资 选择风险较小的项目进行投资 2.加强市场调查研究 加强市场调查研究
第一节 房地产投资的基本知识 3)建筑物层数和高度 建筑物层数和高度 4）建筑结构 ） 5）建筑装修、附属设备 ）建筑装修、 6）建筑物的建成年月等 ） 7）建筑外观与平面格局 ） 8）建筑物的利用现状及规划设计要求 ） 9）房地产产权状况 ） 10）土地的地质基础状况 ）
第一节 房地产投资的基本知识 二、房地产投资概述 1.特征 特征 1)直接投资费用较高 直接投资费用较高 2)直接投资回收期长 直接投资回收期长 3)投资成本的购买力价值不易损失 投资成本的购买力价值不易损失 4)易于取得贷款 易于取得贷款 5)直接投资资本的流动性差 直接投资资本的流动性差 6)影响投资的不可分散风险因素较多 影响投资的不可分散风险因素较多 7)需要专业的知识和经验 需要专业的知识和经验 8)投资方式和标的类型的多样性 投资方式和标的类型的多样性