房地产开发企业审计中的问题与建议
房地产企业审计存在的问题及解决对策
房地产企业审计存在的问题及解决对策房地产企业审计存在的问题及解决对策1 引言近年来，我国房地产业快速增长，房地产业给国家贡献的税款从2008年的2.76亿元增长到2010年的5.53亿元，增长将近一倍。
房地产业快速增长满足了广大群众对住房消费的基本需求，有利于拉动社会投资和促进消费者消费。
但是，在税收收入中，房地产企业是偷、逃税比较严重的行业，各省市的房地产业纳税占比在20%以上，然而，房地产税收是国家财政预收入稳定增长的关键产业，也为社会经济较快发展提供了基础保障。
但从调查的部分房地产开发企业来看，在房地产企业内部审计仍然存在一定问题。
2 房地产企业审计存在的问题2.1 内审机构领导关系不合理，无法体现房地产企业内部审计的独立性和权威性房地产企业内审独立性和权威性在实际工作中差距较大。
房地产企业内审机构领导关系不合理，导致内部审计的独立性和权威性受限制。
例如：内审机构出现只对总经理或其他领导人负责，说明房地产企业内审机构只对企业经营者负责，并不对房地产企业产权所有者负责。
因此，不合理的内审机构领导关系，使得房地产企业内审机构存在一定的问题。
同时，房地产企业领导人员权威性越高，则说明房地产企业审计独立性和权威性越弱。
因此，要根据企业的实际情况，确定房地产企业内审机构领导关系。
根据企业内审机构设置的原则，平衡好内审机构领导关系，体现内审机构独立性和权威性。
为房地产企业内部审工作的顺利开展提供良好基础。
2.2 内部审计人才匮乏，审计人员的素质有待提高随着房地产资金开支数额的增加，复杂烦琐的支出明细，对房地产资金开展内部审计难度也增大，这就要求房地产企业内部审计人员不仅需要审计和会计专业知识，还需要其他专业知识储备（财政预算、行政管理、建筑工程方面），而目前我国房地产企业内部审计人员匮乏，结构不合理，专业知识专一。
第一，房地产企业内部审计机构大多数审计人员专业背景是会计和审计专业，且大部分从事财务收支审计人员，而学习金融、法律、计算机、工程预决算等只有不到10%，缺乏金融、工厂预本文由收集整理决算和计算机辅助审计人员。
建筑与房地产行业审计解决房地产开发和建筑项目审计问题
建筑与房地产行业审计解决房地产开发和建筑项目审计问题一、引言随着建筑与房地产行业的快速发展，房地产项目的审计变得越来越重要。
房地产开发和建筑项目审计不仅能够确保项目的质量和合规性，还有助于提高企业的风险管理和绩效。
本文将探讨建筑与房地产行业中的审计问题，并介绍如何解决这些问题。
二、房地产开发项目审计问题及解决方法1. 资金与成本控制审计房地产开发项目的资金和成本控制是关键的管理要素。
审计可以帮助企业确保项目的资金使用合理、成本控制在合理范围内，并及时发现潜在的风险和问题。
审计人员可以通过仔细审查项目的资金流向、成本预算和实际支出，评估财务风险，提出建议并制定改进措施。
2. 建筑质量审计建筑质量是房地产项目的核心竞争力，以及保证房屋安全和买家权益的重要保证。
审计可以对建筑工程质量进行全面评估，发现潜在的设计、施工和材料问题，并提出改进意见。
审计人员可以在项目的各个阶段进行抽查和检验，确保项目符合相关法律法规和技术标准，并保证建筑质量达到预期目标。
3. 合规审计房地产行业的发展离不开各种法律法规的约束。
合规审计可以确保企业在开发项目过程中符合相关法律法规的要求，避免不必要的法律风险和罚款。
审计人员可以仔细审查项目的合同、许可证、环境评估报告等相关文件，确保企业的行为合法合规，并提出合规改进建议。
三、建筑项目审计问题及解决方法1. 工程进度审计建筑项目涉及复杂的工程进度安排和资源调配，审计可以帮助企业对工程进度进行管理和控制。
审计人员可以通过仔细审查项目计划、工程进展报告和实际施工情况，评估项目的工程进度风险，并提出相应解决方案。
2. 分包商合作审计在建筑项目中，分包商合作是常见的合作模式。
审计可以对分包商的选择、管理和合作进行评估，确保分包商的资质和信誉，降低合作风险。
审计人员可以仔细审查分包商的合同、业绩记录和财务状况，发现潜在的问题并提出风险预警。
3. 现场安全审计建筑项目的安全事故可能对企业造成严重的影响，审计可以帮助企业识别和管理潜在的现场安全风险。
房地产公司审计发现问题及整改情况报告
房地产公司审计发现问题及整改情况报告报告标题：房地产公司审计发现问题及整改情况报告一、引言本报告旨在总结房地产公司审计过程中发现的问题，并说明已采取的整改措施。
审计是为了保证公司运营的透明和合规性，以及防范风险，提高公司的经营效率和价值。
二、审计发现的问题经过全面的审计程序，我们发现了以下问题：1. 资金管理问题：公司在资金管理方面存在不规范的情况，包括资金流动性不足、款项滞留在银行账户中等。
2. 财务报表准确性问题：财务报表存在错误计算、未按照准则进行披露等问题。
3. 合同管理问题：公司在合同签订和履行过程中存在的合同未妥善归档、履约不完整等问题。
4. 内部控制缺陷问题：公司的内部控制存在缺失或不足，导致对员工的行为监督和财务风险管理不够完善。
三、整改措施针对上述问题，我们已经采取了以下整改措施：1. 资金管理的整改措施：优化现金流管理，制定合理的预算和资金计划，提高资金使用效率，确保资金的正常流动。
2. 财务报表准确性的整改措施：加强财务报表编制和审查工作，确保准确性和合规性。
同时，对会计人员进行培训，提高他们对准则和规范的理解和遵守。
3. 合同管理的整改措施：建立合同管理制度，明确合同的存档和履约要求，并加强对合同的监督和执行。
4. 内部控制缺陷的整改措施：完善内部控制制度，制定详细的流程和规范，加强对员工行为的监督和管理。
四、整改计划和时间表1. 资金管理问题的整改计划和时间表：改进现金流管理制度，预计完成时间为两个月。
2. 财务报表准确性问题的整改计划和时间表：加强财务报表审查和培训，预计完成时间为三个月。
3. 合同管理问题的整改计划和时间表：建立合同管理制度，预计完成时间为一个月。
4. 内部控制缺陷问题的整改计划和时间表：完善内部控制制度，预计完成时间为四个月。
五、整改效果评估我们将定期对上述整改措施的实施情况进行评估，并根据评估结果对措施进行必要的调整和改进。
同时，我们也将加强内部审计工作，以监督和促进整改的有效进行。
房地产行业审计了解房地产领域中的审计要点和战略建议
房地产行业审计了解房地产领域中的审计要点和战略建议房地产行业审计：了解房地产领域中的审计要点和战略建议房地产行业作为一种重要的产业，对于经济的发展和社会的稳定具有重要作用。
然而，随着市场的不断扩大和发展，房地产行业也面临着一系列的挑战和风险。
在这种情况下，审计作为一种重要的管理工具，能够为房地产企业提供有力的支持和指导。
本文将从审计要点和战略建议两个方面，深入探讨房地产行业审计的重要性和应注意的问题。
审计要点1. 资金流程审计房地产企业通常需要处理大量的资金流程，包括融资、资金运作、交易结算等。
因此，对于房地产企业来说，资金流程的审计是至关重要的。
审计人员应该对企业的资金流程进行全面的审查，包括对资金的来源、去向、运作过程的评估等。
同时，审计人员还应该关注潜在的风险，如资金流程中的漏洞、公司内部的不当操作等。
2. 合规性审计房地产行业的发展受到政策和法规的严格监管，因此，房地产企业需要积极遵守相关的合规性要求。
在进行审计时，审计人员应该对企业的合规性进行全面的评估，包括对企业的合同、行为准则、报告要求等进行审核。
此外，审计人员还应该关注潜在的合规性风险，如违反法律政策、存在偷税漏税行为等。
3. 资产负债表审计资产负债表是一个反映企业财务状况的重要指标，对于房地产企业来说尤为重要。
在进行审计时，审计人员应该对企业的资产负债表进行全面的评估，包括确保资产和负债的准确性、合理性，评估公司的流动性和偿债能力等。
同时，审计人员还应该关注潜在的风险，如资产减值、资产负债比例过高等。
战略建议1. 完善内部控制体系内部控制是房地产企业实施审计的基础，对于保证企业运营的正常、稳定至关重要。
房地产企业应该完善内部控制体系，建立科学、合理的内部控制机制，包括规范的流程、清晰的职责分工、有效的风险控制措施等。
同时，企业应该加强对内部控制的持续监管和自我调整，确保内部控制的有效性。
2. 提高信息透明度信息透明度是房地产企业在整个审计过程中的重要环节。
房地产企业风险导向内部审计现状与对策思考
房地产企业风险导向内部审计现状与对策思考一、内部审计现状分析1.审计能力不足目前，很多房地产企业内部审计人员的审计专业素质相对较低，审计人员的审计技能、审计方法和审计知识水平都有待提高。
这就意味着内部审计人员在面对复杂多变的房地产市场环境时，很可能无法做出合理、准确的审计判断。
2.审计技术滞后很多房地产企业的内部审计还处于传统审计的阶段，审计工具、审计技术和审计方法相对滞后。
这就导致了企业审计工作效率低下，审计结果准确性和时效性都无法得到保障。
3.审计风险管理不足在当前的房地产市场环境下，审计风险是十分严峻的，而很多房地产企业并没有做好相应的风险管理工作，审计过程中对于风险的评估和控制不够到位。
这就可能导致企业在审计工作中忽视了一些潜在的风险，从而给企业带来损失。
二、对策思考1. 提高内部审计人员审计能力房地产企业应加大对内部审计人员的培训力度，提高审计人员的审计专业素质，提高审计人员对市场、法律法规的敏感度和把握力。
企业可以引进一些具有丰富经验的审计人员，为企业提供专业的审计指导。
2. 推进审计技术的升级房地产企业应投入一定的资源，不断推进审计技术的升级，引进先进的审计工具和方法，提高审计工作的效率和质量。
企业还可以利用信息技术手段，建立起审计信息系统，便于审计人员对审计工作进行全面、系统的管理和监控。
3. 健全审计风险管理机制房地产企业应加强对审计风险的评估和控制，建立起健全的审计风险管理机制。
企业可以通过制定相关的审计规章制度，加强对审计工作的监督和检查，及时发现和解决潜在的审计风险，确保审计工作的安全性和有效性。
4. 强化内部审计与风险管理的协同房地产企业应加强内部审计与风险管理之间的协同配合，要求审计人员在审计工作中充分考虑风险管理的因素。
企业可以建立起内部审计和风险管理之间的信息共享机制，确保审计和风险管理之间的无缝对接，从而提高企业对风险的识别和控制能力。
5. 建立内部审计的独立性房地产企业应加强对内部审计的独立性保障，确保审计人员在审计工作中的客观公正性。
浅析房地产开发企业审计中存在的问题及对策
《浅析房地产开发企业审计中存在的问题及对策》摘要：引言：在竞争如此激烈的房地产行业中，开发企业如果不能对企业中存在的问题进行改进，不能对审计制度进行加强，就难以保证企业的可持续发展，根据企业自身实际情况出发，分析影响企业审计的根本原因，改善企业的审计环境，目前，很多房地产开发企业为了能够少缴土地增值税和企业所得税，通过虚增开发成本来减少企业的收入，达到少缴税的目的摘要：改革开放以来，我国的经济得到了迅猛的发展，人们的物质需要也在逐步的提高，这也带动了我国房地产业的迅速发展。
房地产业是我国税收的一个重点对象，占据我国税收总额20%以上。
对于房地产这样一个投资数目巨大并且建设周期较长，对于企业的会计核算来说也是非常复杂的，工作的环节较多、周期长等。
这些问题都引发了房地产企业通过偷税漏税的行为来保全自身的利益，并且还会出现开发商人为的调节经营收入和经营的成本，这样的结果加大了审计的管理难度。
本文通过对房地产管理当中存在的问题进行分析，对开发企业审计提出合理的建议。
关键词：房地产开发；企业审计；问题；建议引言：在竞争如此激烈的房地产行业中，开发企业如果不能对企业中存在的问题进行改进，不能对审计制度进行加强，就难以保证企业的可持续发展。
根据企业自身实际情况出发，分析影响企业审计的根本原因，改善企业的审计环境。
一、房地产开发企业审计当中存在的问题1.虚增房地产开发成本开发成本增加的原因主要是由于开发企业以危房改造或者是开发经济适用房的名义来低价购入房屋的土地使用权并将其计入到无形资产当中。
然后通过房屋价值进行高于实际价值的评估来进行账务处理，致使企业无形资产的虚增。
并且将虚增部分的无形资产全部转入到开发成本，提高了土地的实际价值，违反了房地产开发成本管理的原则。
造成这一问题的原因还是由于我国的土地交易未能实现公开竞价，致使许多房地产开发企业从中利用了许多政策空间来进行处理。
2.企业的经营收入问题房地产开发企业经营收入存在着人为调节的现象，通过人为调节来故意拖延商品房的竣工决算，通过将售房款进行长期挂账来谋求利益。
总结房地产类决算竣工审计问题情况及整改意见方法
总结房地产类决算竣工审计问题情况及整改意见方法1. 背景房地产行业对于经济发展具有重要意义，然而，由于行业特点和市场复杂性，决算竣工审计问题时有发生。
为了促进房地产行业健康有序发展，提高决算竣工审计的质量和效益，本文对房地产类决算竣工审计问题情况进行总结，并提出整改意见和方法。
2. 问题情况2.1 财务数据真实性问题在房地产决算竣工审计中，涉及大量财务数据，其中存在部分数据不真实的问题。
这主要是由于部分企业在经济利益驱动下，采取不当手段操纵财务数据，夸大企业业绩和价值。
2.2 内部控制缺陷问题部分房地产企业内部控制制度不健全，缺乏完善的财务管理、风险管理和内部审计机制。
这导致企业财务报告的准确性和可靠性受到一定程度的影响。
2.3 会计政策不合规问题房地产企业在决算竣工审计过程中，存在会计政策不合规的情况。
有些企业为了追求短期利益，采用变更会计政策、操纵会计估计等手段，导致财务报表失真，影响审计结果的准确性。
2.4 审计程序不完善问题在实际审计中，部分审计事务所和审计人员存在审计程序不完善的情况。
审计程序不科学、不规范，导致对房地产企业的决算竣工审计不够全面、全面和准确。
3. 整改意见和方法为了解决房地产类决算竣工审计问题，提升审计质量和效益，以下为整改意见和方法：3.1 强化监管和执法相关部门应加大对房地产行业的监管和执法力度，加强对企业决算竣工审计的监督，对违法违规行为进行严肃查处，并公开曝光，形成强有力的震慑力。
3.2 完善内部控制制度房地产企业应建立完善的内部控制制度，明确责任和权限，加强财务管理、风险管理和内部审计，提高财务报告的准确性和可靠性。
3.3 加强会计准则和规范的制定相关部门应加强对房地产会计准则和规范的制定和修订，明确各类会计政策的适用范围和要求，减少企业在决算竣工审计中的操纵空间，提高审计结果的准确性。
3.4 加强审计人员培训和教育审计机构和从业人员应加强对房地产类决算竣工审计相关知识的培训和教育，提高审计人员的专业素质和审计技能，保证审计程序的科学和规范。
房地产开发企业审计误区及应对策略分析
房地产开发企业审计误区及应对策略分析我国房地产企业发展突飞猛进，促进了我国各地税收稳定增长。
但是，由于房地产企业具备非常明显的规划性，其开发经营业务繁忙复杂，投资金额量大，提高了会计审核的工作难度。
房地产企业会计审计核算涉及的范围相当广泛，审核的周期较长，核算环节环环相扣，出现工作误区日趋明显，普遍存在调节利润、偷税漏税等问题。
因此，必须及时发现房地产开发企业审计中出现的工作问题，从而采取合理的应对措施，才能确保房地产开发企业的审计工作的顺利进行。
一、我国房地产开发企业在审计中普遍存在的误区（一）利润操控目前，部分房地产企业为了延长时间，会对可收款的项目进行长期挂账，主营业务收入成本、利润的确认出现差错等。
同时部分企业私下进行小金库的设置，开发委托代理建设业务、商品房屋代收与出租业务等，隐瞒实际的经济收入。
（二）偷税漏税现象房地产开发行业需要缴纳的税金数额非常大，税金种类复杂多样，税金的计算工作也很细琐，因此，房地产行业出现了严重的偷税漏税行为，虚报实际成本，同时隐瞒房租的实际收入数额等。
（三）虚设资产和投资成本之前我国没有实施土地交易公开竞价，房地产开发企业以各种名义占得土地，通过各种途径改变土地的用途，随意找到评估部门，按照商业规划用途的方式得出价值评估结果，进行建立无形的投资资产和成本等，导致违规贷款现象的存在。
（四）合同虚假与材料管理不合理。
在售房签订中，企业利用虚假的合同与个人签订，来套取银行方面兑换票。
房地产企业的固定资产管理比较随意，在开发过程中存在大量原材料，长期的建造的周期，提高了企业审计工作的难度，无法保持井然有序的固定资产清查管理程序，不断提高于项目的开发成本等。
二、房地产开发企业审计误区的应对策略针对房地产开发企业审计中出现的误区，应该采取合理有效的应对措施，才能保证企业审计工作保持正常的运营状态，国家财政税务资金保持逐年增长的趋势。
（一）合理筹划税收，杜绝出现避税、开假发票现象作为房地产开发企业应该正确认识到避税与开假发票是违法的，只有进行正确核算会计成本，才能提高企业的管理效率。
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房地产开发企业审计中的问题与建议【摘要】目前,房地产开发企业经营业务核算存在虚增无形资产和开发成本;人为调节经营收入和经营成本;漏缴规费;套取银行信用,违规贷款;偷漏税金等问题。
笔者针对上述问题,提出审计建议。
房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点,与之相应的会计核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件,也加大了审计的难度。
笔者认为,对房地产开发企业存在的不同问题,建议采用不同的审计重点与思路。
一、虚增无形资产和开发成本2004年8月31日以前,土地交易未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地,并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”,然后设法改变土地用途,聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估,且一般要求高估,形成大额的土地评估增值。
房地产开发企业根据评估价值进行账务处理,虚增了无形资产。
房地产开发企业对该土地进行开发时,将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本,而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值,而不是该土地的取得成本,违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则,虚增了开发成本。
对于房地产开发企业高估土地使用权的问题,建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比,对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。
对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题,企业会计制度未明确规定,笔者认为应按历史成本计价的原则,在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时,先将评估增值部分冲转,按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。
二、人为调节经营收入(一)将预收售房款长期挂账,延迟确认收入。
房地产开发企业收取的预售房款,在商品房已竣工验收,与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。
但房地产开发企业为了调节收入,通常人为延迟商品房竣工决算,以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账,不确认收入。
(二)隐瞒收入,私设小金库。
房地产开发企业除自行开发业务外,还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。
由于这些业务不受国家规划制约,可操作空间大,成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。
比如,在投资比例分配开发产品的合资中,房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账,而将其账外销售,收回销售收入账外存储,形成小金库;在委托代建业务中,房地产开发企业往往将代建工程收入不入账,资金体外循环,或只作往来核算,形成账内小金库;在待售商品房出租业务中,对收取的租金不入账,账外另存,形成小金库。
(三)将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地,不作视同销售的账务处理。
按规定,房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的,应视同销售进行账务处理,按规定计缴营业税及附加。
但房地产开发企业往往只按成本价作存货减少处理,未作视同销售的账务处理。
(四)将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。
商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁,审计难度较大。
房地产开发企业在销售出租房、周转房时,往往不按规定进行商品房销售核算,而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出,既虚减经营收入又造成开发成本和销售费用不实。
对于上述调节经营收入的行为,建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外,还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料,查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。
将经营收入与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根”相核对;将经营收入各分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相核对;将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对;同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法,查实企业人为调节收入的问题。
三、人为调节开发成本和经营成本(一)随意提取公共配套设施费,调节开发成本。
房地产开发企业在办理商品房竣工决算时,对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施,通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本中,预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定。
房地产开发企业为了调节利润,往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准,多计或少计开发成本。
(二)不遵循借款费用的计量原则,随意分摊借款利息。
根据借款费用的计量原则,企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时,应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩,根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。
房地产开发企业在确认开发项目的借款费用时,不是按规定的方法计算分摊,而是根据企业利润情况和财务报告的需要,在开发成本和财务费用之间为划分,调节当期利润;对于计入开发成本中的借款费用,在各开发项目中的分配也未经过认真计量,而是随意分摊,造成各开发项目之间负担借款费用不合理的现象。
(三)不同类型商品房的经营成本计算不合理。
房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房,如底商、住宅、写字楼等,在销售价格上相差悬殊,其经营成本也应该各不相同。
而企业在开发成本的核算中,一般以开发项目(同一块土地上同期开发的各类商品房)为对象进行成本归集,在结转经营成本时统一按平均成本进行结转,造成住宅、写字楼、底商之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。
还有的房地产企业在项目开发完毕,进行销售时,将先期销售的商品房多结转经营成本,后销售的商品房少结转经营成本,形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。
(四)挤占和虚增开发成本。
房地产开发企业是当前的高收入、高利润行业,为了少缴土地增值税和企业所得税,房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本挤入商品房开发成本中,增大商品房开发成本和经营成本;此外,企业还通过虚报工程结算,虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式,虚增商品房开发成本和商品房经营成本,以降低开发产品增值率,少缴土地增值税;虚减经营利润,少缴企业所得税。
对于以上问题,建议审计时除应认真审查开发成本、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外,还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等,还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。
将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对;将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对;同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方法对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算;运用查询、分析性复核等审计方法,根据总投资或预计总收入的一定比例,对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算;根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算;以合理认定开发产品的开发成本和经营成本,审查出人为调节成本的数额,并提请企业调整账务,按规定补缴税金。
四、漏缴规费(一)漏缴土地出让金。
有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拔土地后,并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售,而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。
根据国家规定的土地出让金缴纳标准,出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊,房地产开发企业取得土地后改变用途的,应按规定补缴土地出让金。
但实际上,房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后,一般都未按规定补缴土地出让金,造成国家土地出让金的流失。
(二)漏缴配套费、增容费及教育附加费等规费。
房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用,如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等,由于以上费用名目繁多,缴纳程序不透明,存在关系操作空间和政策利用空间,房地产开发企业往往利用各种关系,采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费。
对于上述问题,建议审计人员应详细了解房地产开发企业的经营过程,掌握相关法规和各项费用上缴标准,将企业已上缴的土地出让金和各项规费与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比,查出漏缴金额,提请企业按规定补缴或披露。
五、套取银行信用,违规贷款房地产开发投资金额大,建设周期长,需要大量外部资金的支持,银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径。
具体做法有以下几种:(一)将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行,套取银行信用。
房地产开发企业取得的土地使用权,在未曾开发时属于企业的无形资产,可用于抵押贷款;在对该土地进行开发时,其土地使用权应从无形资产转入开发成本,此时,该土地使用权的价值已转化为房屋的成本,实质上已不具有价值。
但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行,办理抵押贷款。
(二)签订虚假售房合同,套取银行按揭贷款。
房地产开发企业为解决资金困难,往往与公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同,由企业垫付首付款,到银行办理大项耐用消费贷款手续,套取银行按揭贷款。
(三)提供虚假购销合同,套取银行承兑汇票。
企业向银行申请办理承兑汇票,必须有真实的商品购销业务,签发承兑汇票是用于商品交易款项的结算。
但由于银行限制房地产开发企业的贷款规模,房地产开发企业往往假借商品交易名义,编造虚假购销合同,向银行申办承兑汇票,然后将承兑汇票贴现以补充资金不足。
对于上述问题,建议审计时应认真审查短期借款、应付票据、应收票据、其他应付款、无形资产、开发成本、经营收入、银行存款等账户记录和相关原始凭证,还应审查企业的借款合同、商品房买卖合同及董事会会议记录,分析企业的资金来源和流向,以查清企业套取银行信用,违规贷款的问题。
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