最新物业法律法规培训

物业公司通过合同获得物业管理的权利，为全体 业主提供服务。根据合同，物业公司提供相应的服务，而 业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业 公司和业主之间是民事合同的双方当事人,是平等的主体， 享有相当的权利和义务。两者之间成立的是民事法律关系， 适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价 有偿和诚实信用原则。所以,物业服务合同是平等主体之间 成立的民事合同，适用合同法的一般原则。
物业法律法规培训
什么是物业？ 物业管理和物业服务区别？
物业服务中的几个关键文件
➢ 《物业服务合同》或《前期物业服务合同》 ➢ 《管理规约》或《临时管理规约》 ➢ 其他管理规定或约定（如装修管理规定）
物业服务所应遵循的基本法律原则
✓ 公平、公开、合理（相邻关系） ✓ 以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对
判定合同条款无效的情形
➢ 主体不合法； ➢ 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而
签订的委托合同； ➢ 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责
任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款； ➢ 合同法规定的其他合同无效情形（以欺诈、胁迫的手段订立合同，损
害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形 式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性 规定。） ➢ 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委 会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、 行政规章为依据。——《合同法最新解释》
空置房物业服务费的交纳依据
什么是空置房： ➢ 一类是开发公司未售出的房屋，自集体入伙日开始计收物业费，由开
发单位交纳； ➢ 一类是购买人购买后，未办理入伙手续的房屋，这应该由购买人自入
伙日开始计收物业费，在业主来入住或转入
应当向业主公开的情况和资料
业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法 院应予支持： ➢ （一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况； ➢ （二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委 员会的决定及会议记录； ➢ （三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况； ➢ （四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况； ➢ （五）其他应当向业主公开的情况和资料。
无物业服务合同案件 业主拒交物业管理费案件 物业管理企业违约案件 物业管理企业采取停止供电、供水、供气等措施引发案件
物业的维修范围
物业公司只负责保修期过后公共部位的维修，不负责自用部位和自用设施的 维修。 ✓ 1.公共部位是指：共同使用的土建、动力、电气、公共设施、设备等。 ✓ （1）.土建：如房屋的梁、柱、楼板、外墙、基础、地沟、屋面、单元门、 楼梯间、排烟排气通道、落水管等。 ✓ （2）.动力：如上下水主管、阀门、立管至支管第一个分解部位（水表前归 物业水表后归个人）、化粪池、下水井等。 ✓ （3）.电气：如照明灯、路灯以及用户墙体外接户线与进户线的接头为分界 点的线路及设施、供电线路（进户线以外归物业进户线以内归个人）等。 ✓ （4）.公共设备、设施：如自行车棚、小区护栏、大门、道路、步道砖、绿 地、垃圾箱、活动场地、凉亭、工艺品、石桌、石凳、健身器材等。 ✓ 2.自用部位是指：分户门以内（含分户门）、方厅、卧室、厨房、卫生间、 仓库、阳台等。 ✓ 自用设施是指：门窗、墙皮、棚皮、卫生洁具、上下水支管、水表、水嘴、 洗涤盆、分户电表、刀闸、开关、接线合、软线、灯头、插座等设施。
物业服务企业不履行合同的法律责任
（一）物业服务企业不履行或者不完全履行物业 服务合同约定的或者法 律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务， 业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等 违约责任的，人民法院应予支持。
（二）物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定 为物业服务合同的组成部分。
住的房屋，操作中也把这类房屋称为空置房。
以上3类，按物业管理条例，均应该全部交纳物业费，因为物业管理 是针对公共区域的整体服务，不会因为有空房屋而减少投入。虽然空 置房的业主没有住进小区，但物业公司并没有闲着，同样要维护小区 绿化带、健身器材等公共设施和小区楼房的公共安全。只要你买了房 就要摊到物业支付的公共费用的，哪怕你不住也是要有的，这就是公 共住房必须要有物业开支的一些费用，并不是你不住就会少下去了。
➢ 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未 交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支 持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅 以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支 持。
物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物 业使用人的法律效力
应（见物权法第六章七十、七十一条） ✓ 业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合 ✓ 保证物业正常运作与安全合理使用 ✓ 维护全体业主合法权益 ✓ 可持续发展与国际惯例相结合 ✓ 政府的适度干预与推动
物业服务合同
物业服务合同，一方提供服务，另一方支付报酬，是 一种典型的双务、有偿合同，它明确了物业公司和业主各 自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业公司关系 的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则。
➢ 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人 交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予 支持。
➢ 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同， 以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院 应当参照本解释关于业主的规定处理。
常见物业服务纠纷案件
（三）物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章 规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规 收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退 还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
业主不履行合同的法律责任
➢ 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服 务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、 排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。