四川-成都希顿国际广场营销总案-161页
XX项目(IBO广场)营销策略书
XX项目（IBO广场）营销策略书一、新都市场概述（一）供方市场1、住宅（1）总规模30万平米以上的项目占绝对量（2）产品形态多样化突出，但差异化纵深度不够（3）主打面积较大，与目前的市场需求有较大错位（4）产品研发力度不够，与市场切合度有较大差距（5）价格体系特别是投资型产品的价格体系缺乏市场基础（6）缺乏科学上市节奏，短时间放量过大，造成供需严重失衡（7）开发集约化程度不高，还残留大量粗放性开发痕迹（8）部分抗品户型调整后中小户型放量有较大增加（9）北新干线西段开通后其周边项目优势突显，对新都项目有较大冲击2、商业（1）临街商业和社区性配套数量较多（2）规模化城市配套项目较少（3）区域内大型购物中心处于“真空”态势（4）租赁价格指数与销售价格指数严重脱节（5）产品形态和开发经营还处于传统和粗放水平（6）空臵率较高（二）需方市场1、住宅（1）异地二次臵业者比例增加（2）本地刚性需求有一定改善，但总量还显不足。
（3）成都市区北部边缘需求人群向市区特别是北新干线周边分流的趋势会日益严重（4）清白江、广汉及新都周边需求人群更青睐适用型户型（5）居家臵业者占绝大比例2、商业（1）消费刚性需求大，购物呼唤大卖场（2）租赁柔性需求小，商户期盼大商业（3）投资刚性市场在，投资只认500强二、开发原则差异化原则个性化原则精品原则创新原则快进快出原则三、开发主题都市主角的经济生活动力港四、开发步骤（一）开发步骤原则1、遵循市场消化能力和消化节奏进行梯度开发的原则2、根据市场客观准入条件进行依次开发的原则（二）开发步骤1、C1、C2地块同时规划同时报建2、C1先施工建设，C2随后进行（三）入市节点建议（一）总体定位都市城市综合体（即新城市中心）（二）区间定位1、C1（住宅）定位：中产阶级的新城市花园洋房2、C2裙楼（商业）定位：都心Mall3、C2塔楼（公寓）定位：都市新贵的典藏品六、项目命名（一）案名要求1案名要与项目主题吻合2简洁、易记3有延展性，易于推广演绎4有一定的文化积淀和寓意（二）案名IBO广场释义：意为动力阶层‚中产阶级‛荟粹之地。
成都西顿国际广场营销总案-精品资料
渠道网络和丰富的客群资源库； 突破口五：建立专业、高效、极具战斗力的销售团队；
希顿国际广场营销总案 。
【第二部分：策略中心思想】
希顿国际广场营销总案 。
1、定位思考 2、定位方向 3、定位目标
希顿国际广场营销总案 。
即独一无二的希顿国际广场；
希顿国际广场营销总案 。
2、定位方向：一般商务与奢侈商务的分界线在哪儿？
再好的硬件设施、再先进的技术，最终必然会被后来的产品所超越， 写字楼的硬件配套是外表和躯体，而软性服务才是真正的灵魂，而只有
内在的精神气质和独特服务，才是不可复制和取代的。
所以，我们除了要在产品硬件上做足功夫之外，更要花大力气来解 决软性服务，软性服务的体现，更多的是依靠和归咎于具有划时代意义 的商务理念作为指引，并在这一理念的指引下，开拓出一种全新的商务 模式和商务感受。并通过营销和推广培育产品独有的精神气质。
斯诺克球房
希顿国际广场营销总案 。
利用经营式楼层营造商务 配套系统提供高品质商务 休闲感受构筑全新商务理 念
高端私人商务会所
希顿国际广场营销总案 。
利用经营式楼层营造 商务配套系统提供高 品质商务休闲感受构 筑全新商务理念产品 商务服务系统
（提供商务所需的咨询、 法律、金融等无缝隙服务）
希顿国际广场营销总案 。
国际知名物业公司提供高素质物业服务
希顿国际广场营销总案 。
项目销售阶段，着重体现软性服务及商务享受。 为看房客户提供专车上门接送服务； 为自驾客户提供代客泊车服务； 销售人员采用一对一销售服务； 销售中心内为客户提供各种饮品； 为看房及后期入驻客户提供机场免费接送服务（建议后期仍保留这一项）； 销售人员能至少提供中英双语讲解及咨询服务； 销售中心同时为客户提供机票、酒店、餐饮，出租车预定服务；
成都商业地产IFS案例分析
成都商业地产IFS案例分析IFS成都国际金融中心作为成都市的标志性地产项目，由华润置地集团开发，是成都市区唯一一座集购物、餐饮、办公、酒店于一体的综合性商业地产项目。
IFS位于成都市锦江区春熙路中段，占地面积9.9万平方米，总建筑面积达22.5万平方米。
该项目于2024年正式开业，成为成都市区最受欢迎的购物和休闲场所之一首先，IFS的地理位置是其成功的重要因素之一、春熙路作为成都市区最繁华的商业街之一，吸引了大量的消费者。
IFS的位置恰好位于春熙路的中段，与周边各大商场相邻，形成了一个以IFS为核心的商业区域。
而且IFS紧邻地铁2号线春熙路站，交通便利，吸引了更多的消费者。
地理位置的优势使得IFS成为了成都市区购物和休闲的首选地点。
其次，IFS独特的建筑设计和豪华的室内装饰是吸引消费者的关键。
IFS由国际知名的建筑事务所Benoy设计，建筑外观极具现代感，独特的造型给人留下了深刻的印象。
而且IFS内部的室内装饰也非常奢华，采用了大面积的玻璃幕墙和高品质的大理石饰面，营造了高端、时尚的购物环境。
这些设计和装饰的元素吸引了消费者前来购物和消费的兴趣，提升了IFS的吸引力。
第三，IFS拥有丰富的商业资源和多元化的业态。
IFS引入了大量的国际一线品牌，如Prada、Gucci、Louis Vuitton等，满足了消费者对奢侈品的需求。
同时，IFS也引入了众多时尚潮牌和国内知名品牌，为年轻人提供了更多的购物选择。
除了购物之外，IFS还引入了许多特色餐饮和娱乐场所，如星巴克、必胜客、IMAX影院等，丰富了消费者的购物体验。
这一系列的商业资源和多元化的业态为IFS吸引了大量的消费者，提高了消费者在IFS的停留时间。
最后，IFS还提供了优质的服务和配套设施。
IFS拥有多层次的停车场和智能导航系统，方便消费者的停车和导航。
此外，IFS还设有VIP会员服务台、免税购物退税服务、充电桩等配套设施，为消费者提供了更好的服务。
成都市希尔顿酒店国际广场城市综合体项目营销报告221P
现有甲级写字楼存量：458，000平方米。
实际净租金（人民币/平方米/月）
200 180 160 140 120 100
80 60 40 20
0 04年
05年
06年
中央商务区 南区 东大街
07年 08年
现有乙级写字楼存量：770，000平方米。
2009年142，000平方米供应量，2010年供应量将达到314，000平方米。
细分市场 中央
商务区
南区
东大街
南延线
区域描述
租户构成
中央商务区是成都的市中心和主要商业 区域。这个区域吸引了大量跨国企业的 地区总部，并吸引了各行业的本地企业
微软、IBM、拜耳、拉法基、法国航空、 雅芳、通用电气、索尼、摩托罗拉、爱普 生、东芝、渣打银行、惠氏、日立、强生、 思科
该区域发展迅速，位于美国领事馆附近。 由于交通便利以及良好的居住环境，该 区域在国外公司中尤其受欢迎
城西区域 市中心 城东区域
城南区域
国际城南 新中心
区域概况
大源组团：总部基地、 科技园区、高档居住
华阳组团：商贸、教 育科研、文化娱乐、 生活居住
站南组团：交通集散、 商务办公、科技园区、 高档居住
会展组团：会展基地、 商务办公、领事会馆、 高档居住
新天府广场组团：旅 游文化、商贸、高尚 居住
区域概况
软件园 复地 伊藤 OCC 棕榈泉
面积（㎡）
业态
275，000
特色街区
32，000
折扣店
30，000
购物街
200，000
购物中心
150，000
购物中心
38.370
购物中心
公馆财富公馆地产项目广告执行策略案
瑞峰置业
26
高 财富 · “ ” 人一等
品牌核心价值
地段、产品、生活 优越感油然而生
瑞峰置业
27
高 财富 · “ ” 人一等 的核心策略
主题思想的市场占位 主题思想的品牌定位 主题思想的核心策略 主题思想的创意表现
瑞峰置业
28
从“财富“高”人一等”开始—— 让我们忘记产品
因为我们贩卖的不仅是产品，还是一种欲望
瑞峰置业
15
埋伏三：我们在这场较量中的挑战
挑战项目的传统优势
层高4.3米，用于复式间隔， 舒适度强差人意。
非封闭管理社区，与传统安 全居住观念冲突。
户型的区位/价格制约
主力户型45—65㎡， 6000元的高端定位， 超过25—40万的价格门槛
综合较量 品牌的较量 产品的较量 价格的较量
瑞峰置业
由于经济能力较强，对环境的舒适度要求较高。典 型的小资主义者
瑞峰置业
35
客户素描
姓名：黄老师
置业目的：过渡自住及后续投资
年龄：31
置业要求：生活具备便利性，首付能够承受，
职业：中学教师 楼盘未来升值空间大；
置业心态：刚成家不久，经济能力不算突出， 收入：5000—6000
短期内没有生小孩的打算，希望在资金承受
瑞峰置业
5
财富 ·营销目标
思绪二
瑞峰置业
6
以“财富·‘高’人一等”
作为年度品牌的基础平台 重组与提升项目的形象与价值。
—— 一个“平臺 ”
瑞峰置业
7
以“财富·‘高’人一等”
演变为一个标签符号， 以象征购买者的财富与地位。
—— 一个“符號 ”
瑞峰置业
8
IMC国际广场个案
IMC国际广场 天府一街 未开盘
天府欧城 青白江 均价3800元/㎡ 仁美 均价7900元/㎡
美行中心写字楼 均价6800元/㎡
项目区域介绍
项目区域介绍
IMC国际广场区位
IMC国际广场位于天府大道、益州大道间的天府一街，毗邻世龙广场、两江国际，区域位 置优越，交通便利；
项目往南步行300米即地铁1号线世纪城站， 位于亚洲最大的单体建筑-环球中心正南面。 项目北侧为规划在建1350亩的银湖体育公 园，东南侧为政府规划的汇尚公园，同时， 项目东北侧为新世纪公园，园内草木苍郁， 湖水荡漾，西南侧更有月牙湖，坐拥一湖 三公园。
公司秉承创新、团结、奉献的企业精神；坚持百年基业，经营为本的质量理念；依附管 理创信誉，管理出效益，管理促发展的经营方针；以优良的质量，完善的服务，良好的社 会信誉争创一流的企业。华银达实业“筑您所想”的公司理念，是经锐意改革，勇于创新， 积极引进现代管理制度，不断提升企业的整体素质后提炼的企业核心文化。它包含质量定 生存，信誉定发展，人才定兴衰的现代企业经营思想，公司将长期在经营、管理、服务上 践行这一理念，力争成为基业长青的“百年老店”。
项目推广画面
地铁灯箱
售楼部展示
地铁口举牌 DM单
项目本体分析
项目推广画面
售楼部 内场布置
围墙
总结
总结
开发商有一定的项目开发基础，有一定的客户基数积累； 项目所处目前高新区热门区域，地理位置优越，交通便利，配套齐全； 住宅产品户型方正，功能布置合理，主要供应面积是目前市场热销面积段； 前期推广渠道多，范围广，推广画面新颖、颜色明亮易吸引客户眼球； 项目为标准综合体包含写字楼、商场等配套，人员较为复杂，且小区为开放式小区， 居住安全性低； 项目四面临路且体量较小，居住舒适度低。
某广场整合推广策略课件(PPT 113页)
国民经济快速增长。
2009年全市实现地区生产总值4502.6亿元，增长14.7%；城镇人均可支配 收入18650元；社会消费品零售总额1950亿元，增长20.3%。民营经济发展势 头迅猛。全市民营经济实现增加值1691.9亿元，增长21.2%，占GDP的比重为 50.9%，对经济增长的贡献率达66.7%，拉动GDP增长10.2个百分点。
文娱休闲设施
消费
万达城市广场 双口岸
区域没有竞争对手
多元化、国际主流模式
500强压阵 集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商
业、精装公寓为一体 集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮、文化、商
业、精装公寓为一体多元化消费组合
传统商场 单口岸
彼此竞争 单一型、传统模
式 没有
没有
单一购物
统一专业团队管
万达第三代城市综合体有何优势？
产品种类 选址 规模 业态
主力商家 建筑形态
纵向比较（万达自身经历了怎样的一、二、三代产品）
第一代 纯商业 核心商圈黄金地段 5万㎡ 购物功能组合 超市+家电+影院 单个盒子式
第二代 纯商业 核心商圈黄金地段 15万㎡ 购物功能组合 超市+建材+家电+影院 组合式
第三代 商业、酒店、写字楼、住宅
城市副中心、城市的新开发区及CBD 40-80万㎡
小结：
成都作为中国西部重量级城市，是大西部发展的战略性棋子， 是极具潜力，也最有可能跻身中国一线城市行列。 5.12地震之后，成都经济发展明显地进行了震后重新规划与调整。 地铁经济的建设与推动， 以人民路为城市经济中轴的提出， 均表明成都一心想要跟中国的一线城市，跟国际接轨。
然而，衡量一个城市的发达程度、发展级别，
成都IFS案例分析
3%
L4
连卡佛&时尚服饰
珠宝、
13% 服装 48%
餐饮
28
11%
鞋、箱包
29
11%
L3
连卡佛&珠宝、钟表
钟表、 鞋、箱包
L2
国际服装
配饰
11%
L1
国际服装
餐饮10% 11%
服装 鞋、箱包
珠宝、钟表、 配饰
27
10%
家居用品
7
3%
餐饮
珠宝、钟表、配饰 电子数码
7
3%
LG1
大食代&服装
家居用品
电子数码
个护化妆
➢ IFS内过道设置过宽，导致视觉效果大打折 扣，无法看到其他楼层的品牌，同时也造成 空间的浪费。
10.L7业态配比
七楼为雕塑花园及餐饮店。 业态配比
餐饮 100%
餐饮
业态分类 餐饮
L7业态配比
数量 8
百分比 100%
11.小结
小结：
➢ IFS业态以服饰为主，并且云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada 、Valentino、Roger Vivier等超过100家全国/成都旗舰店。
成都IFS案例分析
目录
一、项目概况 二、商业定位 三、动线分析 四、业态分布及配比 五、项目特色 六、SWOT分析
一、项目概况
项目概况
成都国际金融中心项目位于大慈路以南，红星路以东，江南馆街以北，纱帽街以 西，为香港九龙仓投资的西部地标性建筑。成都国际金融中心集旗舰购物中心、 超五星级酒店、高端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅于一身。购物中心拥 有近300家商铺，其中90个为首驻成都品牌。