第三章2-收益法

（一）纯收益不变
1. 在收益永续，各因素不变的条件下，有以
下算式： P A r
其成立条件是：（1）纯收益A每年不变； （2）资本化率r固定且大于零； （3）收益年期无限。
（一）纯收益不变
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下， 有以下计算式：
p
A r
1
1 (1 r)n
这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其 成立条件是：（1）纯收益A每年不变；
n
A
∞
前期各年预期
收益折限加总
+
后期年金收 益本金化处
对后期本金化结果折 理到前期最
现到评估基准日
后一年
1.无限年期收益其基本公式为：
P
n i 1
Ri (1 r)i
A r(1 r)n
其成立条件是：（1）纯收益在n年（含第n年） 以前有变化；（2）纯收益在n年（不含第n 年）以后保持不变；（3）收益年期无限； （4）r大于零。
2、确定折现率的基本方法： ①加和法； ②资本成本加权法； ③市场比较法。
三、收益期限。
收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通 常是年为单位。
五、 收益法中的主要技术方法
这些方法中所用的字符含义如下： P—评估值； i—年序号； Pi—未来第i年的评估值； Ri—未来第i年的预期收益； r—折现率或资本化率； ri—第i年的折现率或资本化率； n—收益年期； t—收益年期； A—年金。
第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
资金的时间价值 市场法 收益法 成本法 评估方法的选择
第二节 收 益 法
一、收益法的基本涵义 二、收益法基本前提 三、收益法的基本程序 四、基本参数 五、 收益法中的主要技术方法 六、应用举例
一、 收益法的基本涵义
1定义：指通过估测被评估资产未来预期 收益的现值来判断资产价值的各种评估 方法的总称。 它按以利索本的思路，即采用本金化 和折现的途径及其方法来判断和估算资 产价值。
P=
A r
B r2
1
1 (1 r)n
B r
n (1 r)n
其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递减； （2）纯收益逐年递减额为B；（3）收益年 期有限为n；（4）r大于零。
（四）纯收益按等比级数变化
1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限 的条件下计算公式如下：
p A rs
其成立条件是：（1）纯收益按等比级数递增； （2）纯收益逐年递增比率为s；（3）收益 年期无限；（4）r大于零；r>s>o.
（三）纯收益按等差级数变化
3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限 的条件下，有以下计算式：
AB p r r2
其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递减； （2）纯收益逐年递减额为B；（3）收益年 期无限；（4）r大于零。
（三）纯收益按等差级数变化
4.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
1、预期收益的类型 ①税后利润； ②净现金流量； ③利润总额。 2、预期收益的测算 ①时间序列法； ②因素序列法。
二、折现率与资本化率 1、区别：
①折现率是将有限期的预期收益（收入流）折算 成现值的比率；资本化率是将未来永续性预期收 益（年金）折算成现值（本金）的比率。
②折现率=无风险报酬率+风险报酬率 资本化率=折现率-未来年收入的增长率
（2）资本化率r固定且大于零； （3）收益年期有限为n。
（一）纯收益不变
3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下， 计算公式如下：
p An
其成立条件是：（1）纯收益每年不变； （2）收益年期有限为n； （3）资本化率等于零。
（二）纯收益在若干年后保持不变
1.无限年期收益图示如下：
0 1234
（二）纯收益在若干年后保持不变
2.有限年期收益 图示如下：
0 1 2 345
t
A
n
前期有变化的收益分别折限加总
+ 把后期本金化的收益 再折现到评估日
后期从t年到n 年的等额收益 先本金化到前 期最后一年
Байду номын сангаас
2.有限年期收益其计算公式为：
P
t i 1
Ri (1 r)i
A r(1 r)t
1
1 (1 r)nt
其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递增； （2）纯收益逐年递增额为B；（3）收益年 限无限；（4）r大于零。
（三）纯收益按等差级数变化
2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
P=
A r
B r2
1
1 (1 r)n
B r
n (1 r)n
其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递增； （2）纯收益逐年递增额为B；（3）收益年 期有限为n；（4）r大于零。
2.理论基础：效用价值论
二、收益法基本前提
基本前提条件： 1.被评估资产的未来预期收益可以预测并
可以用货币衡量；
2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险 也可以预测并可以用货币衡量；
3.被评估资产预期获利年限可以预测。
三.收益法的基本程序和基本参数
（一）基本程序 1.搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的
P A rs
其成立条件是：（1）纯收益按等比级数 递减；（2）纯收益逐年递减比率为s；（3） 收益年期无限；（4）r大于零；r>s>o.
数据资料 2.分析测算被评估对象未来预期收益； 3.确定折现率或资本化率； 4.用折现率或本金化率将评估对象未来预期收
益折算成现值； 5.分析确定评估结果。
四、基本参数
（一）预期收益额： 收益额是资产未来预期收益额，而 不是资产的历史收益额或现实收益额；是资产的客观收 益，而不一定是资产的实际收益。
（四）纯收益按等比级数变化
2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件 下，计算公式如下：
P=
A
1
1
s
n
r s 1 r
其成立条件是：（1）纯收益按等比级数递增；（2） 纯收益逐年递增比率为s；（3）收益年期无限； （4）r大于零；r>s>o.
（四）纯收益按等比级数变化
3. 在纯收益按等比级数递减，收益年期无限 的条件下，有以下计算式：
其成立条件是：（1）纯收益在t年（含第t年） 以前有变化；（2）纯收益在t年（不含第t年） 以后保持不变；（3）收益年期有限为n； （4）r大于零。
注意纯收益A的收益年期是（n-t），而不是n。
（三）纯收益按等差级数变化
1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的
条件下，计算式如下：
p
A r
B r2