第三章2-收益法
收益法——精选推荐
收益法（⼆）收益法收益法：指预测估价对象的未来收益，利⽤报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的⽅法。
1.选择具体的估价⽅法直接资本化法要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率，⽽市场上缺少与估价对象净收益流模式相同的房地产可⽐实例，不适合采⽤直接资本化法；由于可以调查到与估价对象具有同等风险的投资的收益率来求取报酬率，所以选⽤报酬资本化法。
估价对象收益期较长，其收益期限内净收益可以确定，本次评估选⽤报酬资本化法中的全剩余寿命模式。
运⽤收益法（全剩余寿命模式）进⾏房地产估价时，应按下列步骤进⾏：2.测算收益期根据估价委托⼈提供的《不动产权证书》，委估房地产的⼟地⽤途为城镇住宅⽤地，⼟地使⽤年期从2006年04⽉17⽇起2076年04⽉16⽇⽌，⾄价值时点⼟地剩余使⽤年限为57.67年；另外，房屋竣⼯时间为2015年08⽉31⽇，估价对象房屋结构为钢筋混凝⼟结构，该类房屋经济耐⽤年限为60年，估价对象建筑物建成于2015年，钢筋混凝⼟结构建筑物⾮⽣产⽤房耐⽤年限为60年，⾄价值时点已使⽤4年整，价值时点建筑物剩余经济寿命为56年。
房屋剩余使⽤年限⼩于⼟地剩余使⽤年限，根据孰短原则，确定本次估价的收益年限为56年。
3.测算年总收益(1)年有效⽑租⾦收⼊的求取年有效⽑租⾦收⼊=年潜在⽑租⾦收⼊-空置和收租损失①潜在⽑租⾦收⼊的求取经估价⼈员对房地产市场进⾏调查，根据交易⽅式适合估价⽬的、交易时间接近、⽤途相同、地段相似的原则，调查与估价对象在同⼀供需圈内的类似物业情况，选取了三个具有普遍性的物业作为可⽐实例。
②估价对象客观市场租⾦⽔平确定调查周边档次相同、⽤途相同、结构相似、装修档次相近等可⽐性较强的住宅租⾦⽔平和出租率，⽐较分析确定出租的客观租⾦⽔平和出租率。
根据调查分析，⽤⽐较法测算估价对象的客观租⾦⽔平。
委估对象位于***市***⼤道**号**城⼩区第***单元***号房，建筑⾯积为106.36平⽅⽶，本次评估取（19+20+20）/3=20元/平⽅⽶/⽉。
第三章收益法
2、经营50年条件下的评估过程
=49.2442＋140×0.6209×（1-0.0137） =49.2442+85.7351 =134.98（万元）
六、收益法的基本参数
（一）收益额
1、基本含义 是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值
的溢余额。
2、主要特点
①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收
（一）未来收益有限期
1、每期收益不等额
P
n t 1
Rt (1 r )t
2、每期收益等额
P tn 1( 1 A r)t A tn 1( 1 1 r)t A r 1 ( 1 1 r)n A (P A ,r,n )
例2-16： 某企业尚能继续经营6年，营业终 止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得 出未来6年每年预期收益均为900万元，折 现率为8%，请估算该企业的评估值。
P A r
例2-17： 假设某企业将持续经营下去， 现拟转让，聘请评估师估算其价值。 经预测，该企业每年的预期收益为 1200万元，折现率为4%。请估算该 企业的价值。
评估值=1200/4%=30000（万元）
2、分段法——未来收益额在若干 年后保持不变且无限期
若未来预期收益不稳定，但收益又是持 续的， 则需采用分段法。
益额或现实收益额；
②用于资产评估的收益额通常是资产的公允收益，而不
一定是资产的实际收益。
3、注意：收益额是归资产所有者所有的收益 如果某些收益并不归资产所有者所有，则是不能算的。
比如用利润赚了很多钱，利润的一部分要交所得税，所得税 并不归所有者所有，而是归国家，作为税金流出企业，那么 所得税不能包含在收益当中。
指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收 付款项。当期限无限期等额收付时（n→∞），称为永续年金
【资产评估师学霸笔记】 收益法的概念、应用前提、基本步骤、主要参数
三、收益法三、收益法 （一）收益法的概念【掌握】 收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
用数学式可表示为： p——评估价值 R i——未来第i年的预期收益 r i——折现率 n——收益年限 i——年序号 评估价值当各年的折现率相等，均为r时，上个公式可以表示为： 企业价值收益法评估的基本理论公式来源于研究股票市场的投资。
折现率r i就是投资者的投资回报率。
根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产评估业务各方所接受。
所以，收益法是资产评估中常用的评估方法之一。
（二）收益法的应用前提【掌握】 1.收益法涉及三个基本要素 ①评估对象的预期收益； ②折现率或资本化率； ③评估对象取得预期收益的持续时间。
2.应用收益法必须具备的前提条件 ①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量； ②预期收益所对应的风险能够度量； ③收益期限能够确定或者合理预期。
（三）收益法的基本步骤【熟悉】 ①搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料； ②分析测算评估对象的未来预期收益； ③分析测算评估对象预期收益持续的时间； ④分析测算折现率或资本化率； ⑤用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值； ⑥分析确定评估结果。
（四）收益法的主要参数【掌握】 1.收益额 （1）资产的收益额 资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
（2）收益额的特点： ①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； ②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是个别拥有者使用资产实际获得的收益。
口径分类指标公式销售收入 销售收入 现金流全投资口径税前企业现金流EBIT＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加税后企业现金流EBIT（1－T）＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加股权口径税前股权现金流利润总额＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少税后股权现金流净利润＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少利润税前口径利润总额 税后口径净利润 净利润vs净现金流量（都属于税后收益） 净现金流量＝净利润＋折旧/摊销－追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资） 净现金流量的优势： a.能够更准确地反映资产的预期收益。
第三章 资产评估的基本方法
该方法不同于但与因素调整法，当评估时只能找到相似参照物时，通过对比 分析调整参照物与评估对象之间的差异，就能在参照物的成交价基础上调整 评估对象价值。 资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 【例3－6】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块 空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2008年10月1日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评 估。
（二）类比调整法
参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。 方法： 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修 正系数2×……×修正系数n
这里修正系数的计算公示如下： 原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值 影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成 累计连乘效应。
（一）单一因素比较法
1、现行市价法 参照物与评估对象完全一致 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基 本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直 接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场 价格作为评估对象的评估价值。
2、功能价值法
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功 能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 公式：
资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益 指数法 公式：
[例3－1]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能 力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类 资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于 8.18万元. 资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）
收益法PPT课件
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9、纯收益按一定比率递减的情形 1）无限年期情形
V a rs
2）有限年期的情形
V
a
1
1
s
n
r s 1 r
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例：一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原利率为5%，若未来各年 的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的收益价格为多少万元？
P
a
1
1
（二）确定客观收益一般要考虑以下条 件：
➢从客观上看，不动产的总收益是有具备良好素 质及正常使用能力的使用者使用，并能产生收 益；
➢收益必须是持续且有规律地产生的收益；
➢收益是安全可靠的收益（是指符合国家规定并 经批准的经营项目所产生的收益，未批准的经 营项目的违法的经营项目收益不能作为计算客 观收益的依据。）
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7、纯收益按等差级数递减的情形 1）无限年期情形
ab V r r2
2）有限年期的情形
V
a r
b r2
1
1 (1 r)n
b r
n (1 r)n
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8、纯收益按一定比率递增的情形 1）无限年期情形
V a rs
2）有限年期的情形
V
a
1
1
s
n
r s 1 r
➢房屋成新度：是指房屋建筑物在估价期日的 新旧状况；
➢房屋总折旧：是指房屋建筑物在已使用年限 内由于物理、经济和功能等因素引起的房屋 折旧总额。
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例：某旅社占地面积150m2，建筑物面积 200m2，月正常经营性收入为45000元，月经 营总费用、建筑物纯收益均为15000元，若土 地还原率取10%，则该旅社所使用土地的单价 为多少元/m2 ？
资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务(二)》第三章高频考点及典型例题分析
第一部分企业价值评估——第三章收益法在企业价值评估中的应用【本章考情分析】本章属于重点章节，分值估计在18分左右，着重理解收益法的评估思路，三种折现模型（股权自由现金流量折现模型、企业自由现金流量折现模型、经济利润折现模型）对应收益的测算，折现率的计算、收益期的确定。
本章公式比较多，注意掌握公式背后的原理，再加以灵活应用。
【考点1】收益法评估思路（一）确定评估模型（二）分析和调整历史财务报表（三）确定和划分收益期（四）预测未来收益（五）确定折现率（六）测算经营性资产及负债价值（七）识别和评估溢余资产、非经营性资产及负债（八）得出评估结果【考点2】股利折现模型（1）通用公式（2）股利固定（3）股利稳定增长V=（分子是下一期股利）（4）两阶段增长模型【考点3】企业自由现金流量折现模型（一）企业自由现金流量①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）（1）评估基准日之后企业自由现金流量稳定增长C=WACC－g，g为固定增长率（2）两阶段模型永续价值的计算公式也可以演化为：新投入资本回报率R【考点4】股权自由现金流量折现模型（一）股权自由现金流量①股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务②股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务（1）股权自由现金流量稳定增长；（2）两阶段模型；【考点5】经济利润折现模型（一）经济利润①经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本投入资本的成本＝税后利息＋股权资本成本②经济利润＝净利润－股权资本成本③经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）【提示】涉及投入资本都是期初数。
1.基本公式IC0 ----评估基准日投入资本2.经济利润稳定增长时；3.两阶段模型【考点6】折现率收益口径匹配的折现率价值内涵净利润、股权自由现金流量税后的权益回报率股东全部权益价值息前税后利润、企业自由现金流量、经济利润根据税后权益回报率和税后债务回报率计算的加权平均资本成本企业整体价值利润总额税前的权益回报率股东全部权益价值息税前利润根据税前权益回报率和税前债务回报率计算的加权平均资本成本企业整体价值二、股权资本成本测算股权资本成本的常用方法有：资本资产定价模型、套利定价模型、三因素模型和风险累加法。
资产评估的基本方法
参照物 交易单价 成交日期 区域条件 交易情况
A 5,000 2012.6 比被评估资产好 正常
B 5,960 2012.9 比被评估资产好 高于市价4%
C 5,918 2012.10 比被评估资产好 正常
分析：
被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度
相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。
（一）直接比较法
例1：被评估资产为一辆A型汽车，成新率为 70%，先有与A型车各关键比较因素完全相 同的汽车市场交易价格是50万元，请问该A型 汽车得评估价值是多少？ 评估价值=50万元×70%=35万元
（一）直接比较法
当差异仅仅体现在某一个基本特征上的时候，直接比 较法又可以演变成以下几种具体评估方法：
5、成新率价格调整法 资产评估价值 =参照物成交价格*(评估对象成新率/参照物成新率)
资产成新率
=资产尚可使用年限/(资产已使用年限+资产尚可使用年限)
（一）直接比较法
例：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估 基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估
设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，
该待估设备的评估值为： 评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)
（一）直接比较法
待估资产成新率 = 待估资产尚可使用年限 /（待估资产 已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100% =13÷(7.5+13) =63% 参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参 照资产的成新率 参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%
交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。 经调查了解，待估资产已使用年限为7.5年，待估设备的 尚可使用年限为13年。参照资产已使用年限为8年，尚可使用 年限为15年。
三章评估途径与方法收益法ppt课件
P
A r
B r2
其成立条件是： ①纯收益按等差级数递增； ②纯收益逐年递增额为B； ③收益年期无限； ④r大于零。
(2)在纯收益按等差级数递增,收益年期有限的条件 下,有以下计算式:
P
（
A r
B r2
）[1
1 (1 r)n
]
B r
n (1 r)n
其成立条件是： ①纯收益按等差级数递增； ②纯收益逐年递增额为B； ③收益年期有限为n； ④r大于零。
(2)资产拥有者获得预期收益所承担的 风险也可以预测并可以用货币衡量；
(3)被评估资产预期获利年限可以预测。
三、收益途径的基本程序
1)收集并验证与评估对象未来预期收益有 关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场 形势、以及经营风险等； 2)分析测算被评估对象未来预期收益; 3)确定折现率或资本化率； 4)用折现率或资本化率将评估对象未来预 期收益折算成现值； 5)分析确定评估结果。
1)纯收益不变 (1) 在 收 益 永 续 , 各 因 素 不 变 的 条 件 下 , 有以下计算式：
P A r
其成立条件是： ①纯收益每年不变； ②资本化率固定且大于零； ③收益年期无限。
4.某评估机构采用收益法对一项长期股权投 资进行评估，假定该投资每年纯收益为20 万元且固定不变，资本化率为10%，则该 项长期股权投资的评估值为多少？
P
t i 1
Ri (1 r)i
A r(1 r)t
[1
1 (1 r)nt
]
其成立条件是： ①纯收益在t年(含第t年)以前有变化； ②纯收益在t年(不含第t年)以后保持不变； ③收益年期有限为n； ④r大于零。 这里要注意的是,纯收益A的收益年期是(n-t)而不是n。
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第一节 第二节 第三节 第四节 第五节
资金的时间价值 市场法 收益法 成本法 评估方法的选择
第二节 收 益 法
一、收益法的基本涵义 二、收益法基本前提 三、收益法的基本程序 四、基本参数 五、 收益法中的主要技术方法 六、应用举例
一、 收益法的基本涵义
1定义：指通过估测被评估资产未来预期 收益的现值来判断资产价值的各种评估 方法的总称。 它按以利索本的思路，即采用本金化 和折现的途径及其方法来判断和估算资 产价值。
2、确定折现率的基本方法： ①加和法； ②资本成本加权法； ③市场比较法。
三、收益期限。
收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通 常是年为单位。
五、 收益法中的主要技术方法
这些方法中所用的字符含义如下： P—评估值； i—年序号； Pi—未来第i年的评估值； Ri—未来第i年的预期收益； r—折现率或资本化率； ri—第i年的折现率或资本化率； n—收益年期； t—收益年期； A—年金。
（三）纯收益按等差级数变化
3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限 的条件下，有以下计算式：
AB p r r2
其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递减； （2）纯收益逐年递减额为B；（3）收益年 期无限；（4）r大于零。
（三）纯收益按等差级数变化
4.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
（四）纯收益按等比级数变化
2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件 下，计算公式如下：
P=
A
1
1
s
n
r s 1 r
其成立条件是：（1）纯收益按等比级数递增；（2） 纯收益逐年递增比率为s；（3）收益年期无限； （4）r大于零；r>s>o.
（四）纯收益按等比级数变化
3. 在纯收益按等比级数递减，收益年期无限 的条件下，有以下计算式：
其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递增； （2）纯收益逐年递增额为B；（3）收益年 限无限；（4）r大于零。
（三）纯收益按等差级数变化
2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：
P=
A r
B r2
1
1 (1 r)n
B r
n (1 r)n
其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递增； （2）纯收益逐年递增额为B；（3）收益年 期有限为n；（4）r大于零。
（一）纯收益不变
1. 在收益永续，各因素不变的条件下，有以
下算式： P A r
其成立条件是：（1）纯收益A每年不变； （2）资本化率r固定且大于零； （3）收益年期无限。
（一）纯收益不变
2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下， 有以下计算式：
p
A r
1
1 (1 r)n
这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其 成立条件是：（1）纯收益A每年不变；
1、预期收益的类型 ①税后利润； ②净现金流量； ③利润总额。 2、预期收益的测算 ①时间序列法； ②因素序列法。
二、折现率与资本化率 1、区别：
①折现率是将有限期的预期收益（收入流）折算 成现值的比率；资本化率是将未来永续性预期收 益（年金）折算成现值（本金）的比率。
②折现率=无风险报酬率+风险报酬率 资本化率=折现率-未来年收入的增长率
P=
A r
B r2
1
1 (1 r)n
B r
n (1 r)n
其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递减； （2）纯收益逐年递减额为B；（3）收益年 期有限为n；（4）r大于零。
（四）纯收益按等比级数变化
1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限 的条件下计算公式如下：
ห้องสมุดไป่ตู้p A rs
其成立条件是：（1）纯收益按等比级数递增； （2）纯收益逐年递增比率为s；（3）收益 年期无限；（4）r大于零；r>s>o.
（二）纯收益在若干年后保持不变
2.有限年期收益 图示如下：
0 1 2 345
t
A
n
前期有变化的收益分别折限加总
+ 把后期本金化的收益 再折现到评估日
后期从t年到n 年的等额收益 先本金化到前 期最后一年
2.有限年期收益其计算公式为：
P
t i 1
Ri (1 r)i
A r(1 r)t
1
1 (1 r)nt
数据资料 2.分析测算被评估对象未来预期收益； 3.确定折现率或资本化率； 4.用折现率或本金化率将评估对象未来预期收
益折算成现值； 5.分析确定评估结果。
四、基本参数
（一）预期收益额： 收益额是资产未来预期收益额，而 不是资产的历史收益额或现实收益额；是资产的客观收 益，而不一定是资产的实际收益。
其成立条件是：（1）纯收益在t年（含第t年） 以前有变化；（2）纯收益在t年（不含第t年） 以后保持不变；（3）收益年期有限为n； （4）r大于零。
注意纯收益A的收益年期是（n-t），而不是n。
（三）纯收益按等差级数变化
1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的
条件下，计算式如下：
p
A r
B r2
P A rs
其成立条件是：（1）纯收益按等比级数 递减；（2）纯收益逐年递减比率为s；（3） 收益年期无限；（4）r大于零；r>s>o.
n
A
∞
前期各年预期
收益折限加总
+
后期年金收 益本金化处
对后期本金化结果折 理到前期最
现到评估基准日
后一年
1.无限年期收益其基本公式为：
P
n i 1
Ri (1 r)i
A r(1 r)n
其成立条件是：（1）纯收益在n年（含第n年） 以前有变化；（2）纯收益在n年（不含第n 年）以后保持不变；（3）收益年期无限； （4）r大于零。
（2）资本化率r固定且大于零； （3）收益年期有限为n。
（一）纯收益不变
3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下， 计算公式如下：
p An
其成立条件是：（1）纯收益每年不变； （2）收益年期有限为n； （3）资本化率等于零。
（二）纯收益在若干年后保持不变
1.无限年期收益图示如下：
0 1234
2.理论基础：效用价值论
二、收益法基本前提
基本前提条件： 1.被评估资产的未来预期收益可以预测并
可以用货币衡量；
2.资产拥有者获得预期收益所承担的风险 也可以预测并可以用货币衡量；
3.被评估资产预期获利年限可以预测。
三.收益法的基本程序和基本参数
（一）基本程序 1.搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的