商业运营管理系统用户操作手册(固定租金租赁新签申报)复习过程
资产租赁系统操作手册V1
资产租赁系统操作手册资产租赁系统架构一、面积管控系统1、面积管控面积管控系统是用于管理项目铺位以及铺位面积的独立系统，所有的铺位面积导入、变更、合铺、拆铺、失效、生效都在此系统操作，审批完成后，结果将传给“租赁系统” 注：面积管控系统规则：每个项目首次导入时，应选择“新增”，后期的都必须通过“变更”来操作具体操作：面积管控系统 资产租赁系统➢ 品牌库管理 ➢ 商机管理 ➢ 招商通知管理 ➢租金分解管理基础信息合同管理多经管理租费管理报表台账1、此系统为独立系统；2、此系统为管控项目铺位、面积；1、将合作的品牌入库；2、将商户的信息维护系统；3、将项目指标录入系统（主次力店+一般铺位（楼层）；4、一般铺位：通过面积系统传过来的铺位进行，进行一铺一价录入；1、合同管理是指上商业的铺位合同录入、变更、转租、续租的基础录入操作； 2、多经管理：通过规划项目点位，进行审批项目的多经商务条件，审批完成后，进行合同审批管理1、定期账单+应收账单=合同内的应收金额；2、提成商户管理3、财务收退款管理1、收缴率统计：资金口径数据汇总（租金、管理、多经）2、权责收据统计：根据资金账单进而统计合同的权责应收、已收；3、其他台账：水电费、保证金类等；➢通过EKP进入面积管控系统（OA页面的左侧）：➢进入页面后，鼠标放在“面积管控-面积管控”处，单机，选择筹备或者营运期；➢首次导入，由信息部门设置项目楼层，然后将招商通知数据维护到系统中（此步骤由总部操作：➢后期的面积变更、新增、合铺、拆铺、铺位生效、失效，都选择“变更”➢点开“变更”后，系统自动跳出“变更页面”，如只需要“变更铺位面积”，选择“选择-面积变更”；➢合铺、拆铺操作方案，先选择铺位，然后点击“合并、拆分”系统自动跳转操作页面：➢启用、停用（操作此步骤前，必须保证铺位“未出租”，如已出租，必须终止后操作）；➢新增铺位操作，点击“变更”，然后在点击“新增”，填写新铺位的信息：注：营运期操作方法同上：2、数据查询此功能便于项目查询，可通过铺位面积管理，时时统计铺位的出租状态，以及项目的出租率具体操作：➢鼠标放在“面积管控-项目总览”，点击，然后输入项目名称，查询：➢然后选择查询的项目“蓝色字体”，将跳转到信息信息➢检查已租铺位信息、或者未签批铺位信息：（点击数量的数字—蓝色字体），系统将跳转到铺位信息；二、系统基础信息维护1、品牌库管理品牌库是用于合同发起的一个“选择项“，当合同发起时，必须要选择合同的“经营品牌“、以及“签约人”.模块：集团管控-品牌库具体操作：➢鼠标放置“集团管控-品牌库“处，单机“品牌库“，系统自动调整页面，此页面可查询，有可进行新增（附件按只能部门约定添加）.➢打开页面后，按照页面的要求，进行填列，带”*”键为必填项目（按职能部门要求，填列和上传附件）.➢填列完成后，保持—然后提交审批2、商机管理商机管理为合同“乙方”的，为线下的签约人，当合同发起审批时，必须通过系统的数据库，选择乙方，保存提交审批；具体操作：➢打开系统的“招商运营-商机管理”，点击进入，点击右上角“增加”系统自动跳转页面：进入商户信息录入页面：3、招商通知招商通知管理为线下的“招商通知”数据，招商通知签批完成后，录入系统审批（此步骤由总部操作）具体操作：➢打开“筹备期管控-招商通知”，系统调整后，点击增加，选择需要增加的项目；系统跳转后（主次力店面积由：面积系统传输过来）：保存后提交审批即可；4、租金分解租金分解为：二版图后的租金分解，铺位面积通过面积系统审批，审批完成后，传输到租赁系统，业务人员录入每个铺位的单价后，提交审批即可；具体操作：➢打开“筹备期管控-租金分解”，系统调整后，点击增加：系统跳转后，选择“租金分解”，填好基础信息，然后导入铺位，或新增铺位：三、合同管理1、租赁合同1.1、合同基础信息录入具体操作：➢鼠标放在”合同管理-租赁合同”处，然后单机，进入操作页面，此处可查看“首次合同”的审批记录，以及审批情况；同时也可“新增”合同，进行提交审批.➢打开登记页面，按照文本合同签订条款录入（租赁信息+合同主体）➢其他信息：按照实际签约情况，进行“选择“1.2、合同费用录入请将合同中约定的费用进行录入注：一般指合同中约定的定期征收或者一次性征收的费用；1.2.1、一次性收入合同约定费用：装修管理费、活动推广费，特殊服务费等等具体操作：➢基础信息：费项名称：一次性征收的费名称；费用标准：固定金额；是否自然月：否；支付方式：一次性付清；➢费用信息：付款日：租期开始前期限（日）：此框是填数字，同“付款日”挂钩；➢计费单位：按照一次征收的标准填列（此处如果填“月”，下列“固定金额”区间对应按照“月区间”填列；如果填列“天”，下列可直接填入“天区间”即可计价方式：按面积总价（基本按照月租金）整月、非整月天数：因为为一次性费用，无需填列，默认即可➢首期付款日期：按照合同约定（一般首期费用为进场装修前征收，如此处不填列固定日期，系统默认按照“付款日+期限”生成应收账单日期；➢补差信息：一次性收入，无此条款；➢固定金额：此列需要填的区间，以及标准费用填列方式，以在上方说明“总价=标准（计费单位）“；注：计费单位、总价、区间（开始时间、结束时间），这三项填列为互相对应，如填列错误，将会导致账单生成错误；1.2.2、定期征收费用一般指租金、管理费、活动推广费(周期征收)、垃圾清运费等;具体操作➢基础信息：费用名称：租金或管理费等；费用标准：固定金额、保底+提成、纯提成、固定抽成+年底补差等支付方式：费用的结算周期；是否自然月：现标准合同都为自然月（除非标合同）；➢费用信息：付款日：租期开始前期限（日）：此框是填数字，同“付款日”挂钩；➢计费单位：此处如果填“月”，下列的”保底+提成“费用的”总价“也为月租金标准计价方式：按面积总价（基本按照月租金）；整月天数：默认系统数据（因为整月，则不需考虑是实际天数，还是30天计算）➢补差信息：补差方式：按照合同方式填列补差周期：按照合同约定填列；补差付款日：按照合同约定填列；➢抽成或者保底+提成，必须预估销售来计算“预估费用”请按照以下填列：以下为重点：非整月天数：现标准合同约定，非正月则按照30天来计算租金标准，则此处需录入“30（天）“—非标合同或合同有特殊约定除外；首期款金额：合同如无明确金额，此除填“0“，即可；首期开始日：按照合同约定期间，自己填列首期租费日期（如是自然月，此处必填）首期结束日：按照合同约定期间，自己填列首期租费的结束日期（如果是自然月，此处必填）；首期付款日：针对特定费用，约定此费项的首期收款日期（此处如填列，系统首期费用则不会按照“付款日+期限“）注：1、非整月天数：如果使用公司的标准合同，此处必须填列30天；2、首期付款日：标准合同有条款约定，首期费用则按照“装修装修日“前XX天征收（按照合同约定）；3、首期开始日-首期结束日：如自然月征收，系统无法判断首期费用的征收区间，必须手工介入（以下举例）举例一：商户：A品牌；月租金标准：10000元支付方式：3个月；是否自然月征收：是非整月天数：合同约定为30天；开业日期：2017.8.25首期费用区间：2017.5.26-2017.8.31（三个月+6天）录入情况如下：以下图片埋下一个地雷，具体将在“举例二”中表述.注：1、首期开日日期-首期结束日期：考虑自然月，公司执行的标准为收取大月（首先保证收取3个月+多余天数）；2、非整月天数录入计算方式，可保存数据后，手表放在合同处，右键“缴款计划“，检查账单数据； 首期租金=10000/30*6+10000*3=32000元举例二：考虑费用递增率问题，怎么解决，无递增区间怎么填列？可查看“举例一“中，的费用区间和租金标准（图片花圈部分）---租金第一年和第二年租金无递增，但是区间分开填列，则会造成周期年结束月租金账单错误，请看下方：计算：2018.3.1-2018.4.30=20000 2018.5.1-2018.5.25=8333.33 2018.5.26-2018.5.31=2000问题: 费用在第一、二年，租金未出现递增，但是费用区间按照年度录入，则导致周期年结束后的当月按照（月租金/30天*25天+月租金/30天*6天），如本月不是按照30天，则会导致整个合同期账单金额大于实际应收金额；操作：将无递增的费用区间，合并填列（请不要按照租约年分开填列）月租金=10333.33元修正后，结果展示：举例三：系统中费用表是针对费项设置的，如果商户出现了多种征收方式怎么办（第一年提成，第二年固定，第三年提成）如图：操作：如单合同，出现多种缴费方式（按照年限），则可在合同的费用中，增加多个（但是区间不能重复）；1.2.3、免租期按照合同的免租条款录入信息，但必须保证免租区间开始日和结束日在账单区间内；举例：首期区间：2017.5.26—20178.31减免区间开始日和结束日必须是在以上区间内错误减免：2017.8.1-2017.9.301.2.4、保证金按照合同的约定，录入相关保证金信息，主要注意信息为单据日期，此单据日期为“应收日期”.1.2.5、权责条款：此处为合同的特殊条款，可填写标准合同外的重要条款内容，用于审批（如：广告位信息、工程的消防验收等等）2、变更合同变更合同：是合同商户条件发生改变，或者合同信息录入错误，进行变更的一种审批操作具体操作：➢鼠标放在“合同管理-变更合同”处，然后点击，进入页面后，点击“增加”➢点开页面后，选择“旧合同编号”，系统自动将原合同信息引入过来；可将现页面的信息修改成正确，保持提交即可.➢合同生效日：按照约定填列此日期；1、如变更内容对系统账单无何影响，请将生效日日期改为下一期账单的首日；2、合同生效日的账单（应收账单）必须回退（回退到：定期账单中）举例：本次合同变更仅为合同录入错误，进行修正审批：开业日期：2017.5.26 （桐乡项目）第一期账单：2017.5.26-2017.8.31第二期账单：2017.9.1-2017.12.31变更合同—合同生效日期：●2017.6.30发现合同录入错误，需要变更，生效日期则需要选择下一期账单首日：则生效日期是：2017.9.1；错误表现：如生效日期选成2017.6.30，则系统会根据当天自动生成账单：2017.6.30-2017.8.31（合同商务条件未发生改变，此账单区间错误）；●必须将合同生效日后的账单进行回退（回退到定期账单中），负责合同生效后，会将2017.9.1之后的账单重新发单，则导致系统部分账单重复（未回退的账单）；●其他情况：商户已将第二期账单款项缴纳，无法回退账单，操作方法有2种：1、生效日期可以写成2018.1.1，则合同会从第三期重新生成；2、生效日期选成2017.9.1，系统又生成一个2017.9.1-2017.12.31，存现了2个重复账单，则需要删除新增的这个账单(原合账单已录收款)➢如变更铺位信息或者品牌，需要在变更合同之前，将基础信息进行完善，才可进行此合同提交：举例一：因面积发生改变，需要变更合同，需要在面积系统进行面积变更，面积变更审批完成后，才可进行“合同变更”；举例二：商户的品牌变更，需要将新品牌信息录入完毕，才进行“合同变更“➢变更信息内容：具体操作和“租赁合同“的合同录入一致，选择原合同数据后，系统自动带出原合同信息，在原合同基础上进行修改，然后保存，提交审批；注意：1、变更合同不能进行“乙方变更“，如有需要，请在”转租合同“中操作；2、请注意“变更合同“的合同生效日，确保生效日的所有账单进行回退3、操作步骤同“租赁合同“录入；4、保存后，点击合同的“缴款计划“，检查账单是否准确，无误后提交审批3、续租合同续签合同：一般是指合同到期后，商户需继续合同，签订的一种协议（操作较少）.具体操作：➢鼠标放在“合同管理-续租合同“处，点击增加，选择”原合同“信息➢其他信息操作：操作步骤同上（变更合同、租赁合同），将原合同信息引入后，按照协议约定，进行填列信息，保存后，点击右上方“缴款计划“查询账单是否准确：4、转租合同转租合同：一般是指合同的“乙方“发生变更，发起的变更审批；具体操作：➢鼠标放在“合同管理-转租合同”处，点击后，跳转页面，在点击”增加”按钮➢调转页面后，选择“原合同编码”，系统自动引入原合同信息，然后在此基础变更信息（变更乙方，在发起合同变更前，必须将新“乙方”，进行信息录入—商机管理）；➢其他信息操作：同变更合同一致操作一致；如“转租合同”变更了其他内容，则根据需将信息进行修正后提交审批（保证金信息不能自动带入，如变动，需手工再次”新增”）➢合同录入完成后，保存，点击”缴款计划”检查账单，无误后提交审批；5、终止审批终止审批：是指合同因双方洽谈，提前终止合作的一种审批流程；或者该铺位面积发生变动，必须先终止审批，在面积变更，然后走合同审批.具体操作：➢鼠标放在系统的目标栏“现场管理-终止审批”，单后单机，系统自动审批页面➢选择需要终止的合同（已终止：终止合同已审批完成；未提交：合同终止已操作，未提交审批；已驳回：提交审批，被驳回，还没修改；待审批：已提交审批，但是还没批复完成；待终止：合同目前是有效状态，如需要终止，选择“待终止”）点击终止后，系统跳转操作页面：举例：合同5月30日终止，但是保证金有4万元要弥补空铺期的租费，故可将“退租日期”写为“5月30日”，计费截至日期=按照4万元金额的日期填列；（5月30日后，此铺位可正常租赁审批）----可通过右上角的“合同详情”计算合同费用标准；➢信息录入完成后，保存提交审批：➢上传附件，提交审批即可：6、现场管理进退场管理此模块项目用的较少，一般指合同签约后，进场审批的录入，或合同之中后的退场审批单据；具体操作：➢进场审批：选择商户，点击右上交按钮操作保存后上传即可➢退场审批：选择商户，点击右上角“退场“系统跳转页面：注：改流程必须连贯使用，如进场审批未使用，后期的退场也无法使用现场巡检检查➢选择巡检的项目，在点击铺位，然后点击右上角“巡检“，在点”复核“；四、租费管理1、定期账单定期账单为“商户账单数据库”，商户的账单每月由“营运人员”进行发单，单据一旦发出，此模块的单据即消失，转移到“应收账单”中，故项目人员，每月月初选择本月账单进行“发单”以后月的单据请勿发出（如收到以后月份的款项，可单独发出）具体操作：注：单据一旦发出，将体现在“应收账单”中，同时该笔单据，将显示“欠缴、未缴”状态，说明需要营运跟商户收取费用2、应收账单应收账单是指商户按照合同约定，定期缴纳的款项，由营运人员定期征收；故：1、收缴率统计不考虑账单是否发出，系统报表都将纳入考核范围，同时约束提成商户的收缴时间；2、所有的账单存在就是有效的账单，不要考核账单的“状态”，部分账单状态是“已结束”，说明此类账单是由原合同生成；2.1、固定应收固定应收一般指：租金和管理费为固定收入的，以上2费账单，都是通过合同录入，自动生成的.正常操作的情况下，是不需调整，增加账单的，可用于查询 具体操作：➢ 查询：按照页面的字段，进行查询：收缴率统计 ➢ 定期账单➢固定应收 ➢抽成应收合同生成：账单数据库4.1合同生成:固定租金（非提成）抽成租金计算得来账单由来➢手工增加账单：当账单错误，需要将错误账单删除，手工增加一条账单时，操作如下（水电、工本费等其他收入均可），点击页面上方的“增加“按钮；注：手工增加按钮权限重大，一般为账单错误，需要手工调整（需将错误作废，手工按照合同增加准确），请勿乱操作；➢合同提前终止，账单处理：合同提前终止，需要退款，具体操作如下：举例：原合同账单为：1.1—3.31 30000元（已收），合同终止日期为2.28，需要退款1万元；当终止审批完成后，系统会存在该商户的2条账单，具体展现如下：操作方法：1、删除第一条单据：应收金额30000元，收款30000元的，删除后，收款管理中这3万元，将变成“可冲余额”；2、找到这边“可冲余额”单据，选择上方的“手工冲抵”，可将这30000元，再次录入收款，可录入到另一个账单中（合同终止后生成的账单，应收金额20000元）3、可冲余额为30000元，后手工冲抵了20000元，还有10000元，点击单据，选择上方的“退还”按钮，进行退款，退款的操作页面：➢账单打印：选择右上方的“信件打印”按钮：页面跳转后，按照页面显示选择：选完后，点击右上角打印即可，系统一致自动调整（打印成WORD）,需要找信息对接设置浏览器；2.2、押金应收押金应收，一般是指合同中约定的保证金，一般是指：管理保证金、履约保证、质量保证金、装修保证金，以上保证金都是由合同录入后，自动生成的保证金账单，如合同忘记录入，也可手工增加，确保保证金台账准确；具体操作：➢进入“租费管理-应收账单”左下角“押金”，页面展现的都是保证金账单；➢保证账单的唯一性，避免重复，可将鼠标放在账单中，右键“打印”按钮，导出账单，右键打印配置.pdf进行数据透视，具体打印模块，详见“指南”:➢手工增加账单：点击右上方“增加”，按照页面展示输入信息；2.3、抽成应收抽成应收：一般是指纯抽成商户，或者保底+提成商户的提成部分，再次体现的一种账单，此模块账单无法操作，数据都是通过合同“预估销售”自动生成，转入营运期后，每个月录入实际销售（抽成租金计算），来冲减此部分账单；具体操作：➢打开“租费管理-应收账单”左下角“抽成应收”，点击后，系统进入页面：1、此页面为账单体现，状态显示“已预估”的，都是合同录入的销售额自动计算的，并不是真实的“提成商户租金账单”，所以右上角有“作废”按钮；以上账单如是预估的，同时不是有效账单，可进行“作废”2、如果是显示“未缴，欠缴，已缴”，都是说明此类应收，都是通过“抽成租金计算”得来的真实账单，录入收款后，收款详细直接反写账单状态；3、抽成租金计算的前提是：必须保证提成商户的应收账单存在“应收张帆-抽成应收”内，否则不能进行下一步“抽成租金计算”；3、抽成租金计算抽成租金计算：此模块为提成商户，或者保底+提成商户（提成金额大于保底）录入销售计算租金的审批管理职能；具体操作：➢选择“租费管理-抽成租金计算”，打开页面后，点击右上角“增加”按钮；➢点击增加，页面跳入编辑页面：➢保存后，点击审批，审批完成后，单据将传送到“应收账单-抽成应收”中，将作为有效账单保存，如发现录入错误，可对接财务人员，“撤销”后，重新录入、审批；4、账单调整计划账单调整计划：一般是指需要调整账单中的“减免后应收”的一种审批流程，比如：1.1-3.31减免后应收是30000元，如想申请减少10000元，可通过此模块调整（此模块用的较少，我们习惯使用变更协议，通过合同变更操作）；具体操作：➢打开“租费管理-账单调整计划”，系统进入页面，点击“新增”；➢点击新增后，按照页面现在进行操作：➢保存、提交审批即可，审批完成后，变更后的数据，将反写到“应收账单”中5、收款管理在录入收款时，1、必须先设置出纳账户，此模块为总部管理，在首次录入收款时，需对接：张维宁；2、必须保证录入收款的账单必须发出，同时体现在“应收账单“中押金收款：非收入类的收款，必须保证“应收账单“中存在欠收的保证金，否则无法录入具体操作：➢打开“租费管理-收款管理“，进入收款页面➢点击右上方的“增加“，进入收款录入页面：收入类收款：具体操作：➢打开“租费管理-收款管理“后，点击右下角”实收“，进入收入收款操作➢点击“新增“后，进入录入页面：6、退款管理前沿：资产租赁系统的退款管理，必须保证“退款商户”已在系统中审批过合同，同时存在应收账单和已收账单；如合同审批时候，未录入部分费用账单，但后期需要退款的，必须将账单和收款补录到系统，然后提交退款审批。
商业租赁业务管理作业指南
商业租赁业务管理作业指南导言：商业租赁业务是指企业将闲置的商业资产出租给其他企业或个人使用的行为。
随着经济发展和商业需求的增长，商业租赁业务已经成为一种常见的商业模式。
然而，有效地管理商业租赁业务对于业主和承租人来说都是至关重要的。
本指南将提供一些关键的管理原则，以帮助业主和承租人更好地进行商业租赁业务管理。
一、商业租赁业务管理的基本原则1.清晰的合同：商业租赁业务的核心是租赁合同，业主和承租人应当确保租赁合同条款清晰明确，包括租金、租期、租赁物的用途等重要信息。
双方应当遵守合同约定，任何变更都应当经过双方的协商和书面确认。
2.租赁物的保养和维修：业主应当定期检查和维护租赁物，确保其处于良好的使用状态。
承租人也应当履行相应的保养义务，避免人为损坏和浪费。
双方应当就租赁物的保养和维修事项达成一致，并明确各自的责任。
3.租金的支付与收取：承租人应当按时支付租金，业主应当按照合同约定的方式和时间收取租金。
对于逾期未支付租金的情况，双方应当及时沟通并寻求解决办法，避免争端的发生。
4.租赁物的退还与续租：在租期届满或提前解除合同的情况下，承租人应当按照合同规定的条件和方式退还租赁物。
如果双方希望继续租赁，应当在合同到期前及时进行续租谈判，并达成一致。
5.法律合规：业主和承租人应当遵守当地的法律法规，了解相关的商业租赁法律要求，确保自己的行为合法合规。
双方应当保留好所有和租赁业务相关的文件和记录，以备日后的法律纠纷或审计需要。
二、商业租赁业务管理的实施步骤1.规划阶段：双方应当确定租赁的目标和需求，明确租赁物的类型和规格。
业主应当评估租赁物的市场价值和潜在的收益，承租人应当评估租赁物是否符合自己的业务需求。
2.合同签订阶段：双方应当进行充分的协商，明确租赁合同的条款和条件。
合同应当由双方的法律顾问审核，并确保合同的合法性和有效性。
3.租赁物交付阶段：业主应当确保租赁物符合合同约定的条件，并提供相应的设施和服务。
{业务管理}商业租赁业务管理作业指引
5.13.1由万创公司提供商业项目招商所需图纸。
5.13.2商业配套组制定租赁规划及租赁参考价格方案。
5.13.3销售部商业配套组审核租赁意向商家的运营内容、运营计划等是否符合项目租赁要求，符合要求的给予签订租赁合同。重要商家须报关联部门和公司领导批准。
5.13.4商业配套组组织商业配套组签订租赁合同，租赁商家较多时由现场销售配合。
2.适出租业务。
3.术语和定义：
4.职责：
4.1销售运营部商业配套组：
负责商业租赁全程管理；
4.2物业公司租售中心：
负责按地产公司委托收取商户租金，开具收租凭据（收据或租赁发票）、追收欠租，且按月反馈收租情况、和地产财务管理部结清租金及佣金。
4.3财务管理部：
6支持性文件
6.1VKSZ/QP/DC003《文件收发控制程序》
7关联记录
7.1租赁合同范本
7.2租赁合同
7.3租赁招商资料
7.4《商业招商推广方案》
7.5《转租申请》
7.6《入伙通知》
7.7《租金回款计划》
7.8预订租赁协议
7.9催收通知书
7.10
（业务管理）商业租赁业务管理作业指引
商业租赁业务管理作业指引
编制
日期
审核
日期
批准
日期
流程要素
流程目标：
流程时间要求
流程监控点数目
流程主要责任岗位
流程涉及职位数目
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
1.目的：
规范商业租赁业务规划、租赁价格方案、租赁业务手续的办理以及租赁业务管理各环节的操作。
5.13.5凡出售的商铺业主均由客户事务组发放《入伙通知书》，凡租赁的商铺租户均凭租赁合同原件或商业配套组签字认可的租赁合同复印件到该项目管理处办理入伙、进驻手续。入伙通知书存根归客户事务组存档。
商业管理公司商管部营运手册
商业公司运营管理手册（沙坡头水镇)总纲一．前言二．商管公司工作范围及内容三．商管公司组织架构及人员配置四．商管公司各岗位工作职责四．商管公司各岗位人员职责概要五．日常工作流程及制度a)巡场管理制度b)商户装修及验收流程c)商户货品出场流程d)商家活动促销流程管理e)工程有偿服务f)退铺清场流程六．商管公司人员基本素质要求沙坡头水镇商管公司运营管理手册序言商业地产项目只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业价值，像本项目这样的大型旅游地产项目,因为其开发盈利模式的原因，运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者、消费者五个方面的利益关系。
商业运营管理公司组建的重要意义，就是要代理协调各种复杂关系，代理产权不同归属的物业或无产权的资产进行运营，整合各种内外的资源进行利用，使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。
商管公司人员是负责项目正常运作,影响到公司形象的专职人员，在商管公司的领导下，按照国家安全部门和上级上司部门的有关规定和要求，根据集团公司“商户至上，服务第一”的宗旨，以维护项目的经营秩序和提高外部形象，保证项目的良好运作和发展。
商管人员是面对商户和顾客的一线管理人员,其人员素质的高低及工作效率的好坏，直接影响到商场在整个社会中的形象。
所以，要求商管人员必须具备商业管理和物业管理的专业知识和良好的品行素质；具有强烈的反应能力,能够迅速、妥善处理各种突发事件.一．商管公司工作范围及内容按照公司要求及市场需要，对商户及相关营运内容实行监督管理。
即时向公司有关部门反映提报营运问题，并督促执行.向久远公司总经理提交解决预案并商讨处理事宜。
处理消费者投诉，督促商家整改不符合商管公司管理要求的事件行为。
2. 为保证项目正常运转,整理收集商家及消费者相关问题，整合处理后以书面形式提交相关部门处理，并且督促其执行情况。
及时向久远公司总经理反馈运营问题，并商定解决方案。
商业租赁业务管理作业指南(doc 7页)
商业租赁业务管理作业指南(doc 7页)1.目的：规范商业租赁业务规划、租赁价格方案、租赁业务手续的办理以及租赁业务管理各环节的操作。
2.适用范围：深圳市万科房地产有限公司所开发项目的商业用房出租业务。
3.术语和定义：4.职责：4.1销售经营部商业配套组：负责商业租赁全程管理；4.2物业公司租售中心：负责按地产公司委托收取商户租金，开具收租凭据（收据或租赁发票）、追收欠租，并按月反馈收租情况、与地产财务管理部结清租金及佣金。
4.3财务管理部：负责对执行情况予以监督和反映，向公司领导定期提供商业租赁业务进展报告。
5.工作程序5.1规划项目商业租赁业务5.1.1在项目开发前期，销售经营部商业配套组提交《商业招商推广方案》，按《产品建议书（商业部份）作业指引》执行，经批准的《产品建议书》抄送财务管理部备案。
5.1.2在项目开始招商后，租赁业务应遵循销售业务模式，商业配套组负责编制租金回款计划，商业租赁月报表，汇总核实后报财务管理部。
5.2商业租赁价格方案的制订和执行租赁参考价格方案的制定、审批、执行、调整、备案管理参照《销售价格管理作业指引》操作。
5.3商业租赁信息发布和管理对于租赁业务进行过程中的各类对外信息的发布、更新、管理，须按照公司《文件收发控制程序》的要求执行。
5.4商业租赁合同管理5.4.1具体租户的租赁合同签订按照已审批的价格方案和政府租赁合同统一文本执行，合同范本需要按公司发文程序履行审批手续，5.4.4门人员，并将完备后的手续报财务管理部备案。
5.5租赁管理费的支付5.5.1商业配套组负责按政府规定，安排租赁管理费的支付工作。
5.5.2商业配套组按租赁办的支付通知书申请付款（附商铺租金及租赁管理费清单），并在款项支付后负责取回缴费收据。
5.5.3如租赁期间月租金下调，商业配套组必须与商户重新签订租赁合同报租赁办备案，以调整租赁管理费的收取基数。
5.6租赁业务流程5.6.1由万创公司提供商业项目招商所需图纸。
综合运营管理系统用户操作手册
综合运营管理系统(MIS20100723）用户操作手册文档修改记录文档信息目的：用于将系统的功能与操作使用及配置描述表达出来，以提供给使用人员，维护人员做参考。
适用范围：系统用户，包括所有相关业务处理部门及系统维护人员。
主要包括下列人员:客户经理，商机处理人，客响综合岗,工建处理人员，部门领导，营业员，客支，系统管理维护人员目录1。
系统功能简介 (4)2。
系统角色与职责划分 (4)2.1 客户经理 (4)2。
2 商机处理人 (5)2.3 客响综合岗 (5)2。
4 需求跟踪人 (5)2.4 方案设计负责人 (5)2.4 方案设计人员 (5)2.4 工建综合岗 (5)2.4 施工负责人 (5)2.5 政企领导 (5)2。
6 营业员 (5)2。
7 客支处理人 (5)2.8 客支转单人 (6)2。
8 区域领导 (6)2.8 综调预受理单审批人 (6)2。
9 管理员 (6)3.操作使用说明 (6)3。
1 商机管理模块 (6)3。
1。
1 客户经理操作说明 (6)➢创建商机单： (6)➢编辑、更新商机： (7)➢检索商机： (7)➢删除商机： (7)➢有效商机操作： (7)➢创建其他需求单: (8)➢检索需求单: (9)➢需求单转业务： (9)3.1.2 商机处理人操作说明 .............................................................. 错误!未定义书签。
➢接受处理信息： (9)➢沟通提问： ......................................................................... 错误!未定义书签。
➢提交审核： (10)➢作废： (10)➢协作单操作： (10)3.1.3 商机审批人操作说明 (11)3。
1.4 商机协作单处理人操作说明 (11)3.2 需求单管理模块 (11)3。
2。
1 客响综合岗操作 (11)➢接受审核通过的需求单: (11)3。
房地产_租赁管理系统管理员操作手册
租赁管理系统管理员操作手册目录租赁系统主流程图：5RE12 租赁管理6RE1200房产信息初始化6RE120001 户型类别6RE120002 建筑结构7RE120003 房屋朝向8RE120004 房间景观8RE120005 租赁项目9RE120006 设置营销单元12RE120007 楼栋设置13RE120008 房间定义15RE120009 房间序时簿16RE120010 面积录入20RE1201客户信息初始化22RE120101 客户录入22RE1201基础资料24RE120101 中介设置25功能简介25操作路径25界面说明25操作说明26RE120102 租赁设置27功能简介27操作路径27界面说明27RE120103 退租原因30功能简介30操作路径30界面说明30操作说明31RE120104 违约金计算方案设置32功能简介32操作路径32操作说明32RE120105 月天数设置33功能简介33操作路径33界面说明33操作说明34RE1202租金管理35RE120201 房间租金表35功能简介35操作路径35界面说明35RE120202 房间定租表36功能简介36操作路径37操作说明37RE120203 房间调租表39功能简介39操作路径39操作说明40RE1203认租管理41RE120303 放租管理41功能简介41操作路径41操作说明42租赁系统主流程图：RE12 租赁管理RE1200房产信息初始化房产信息初始化概述房产信息在租赁信息管理中起着非常重要的作用，有效实施房产信息初始化决定着对于租赁的基础业务与日常业务的正常使用，通过基础资料—》房源管理提供了一系列有效方法用于维护和传递系统完成房地产租赁业务所需的信息。
通过有效的房产信息初始化，可房产的基础信息户型类别，建筑结构，房产朝向，基础状态信息进行维护，以及设定对应的租赁项目信息，维护租赁项目的楼栋，面积等业务要求所必须的基本资料。
商铺租赁管理系统方案(二)
商铺租赁管理系统方案（二）引言概述：商铺租赁管理系统是为商业地产公司开发的一套软件系统，旨在提高商铺租赁管理的效率和准确性。
本文将对商铺租赁管理系统的功能、技术框架、数据流程、使用流程和预期效果进行详细阐述。
正文内容：一、商铺租赁管理系统功能1. 商户信息管理：包括商户基本信息的录入、修改和查询等功能。
2. 商铺信息管理：包括商铺基本信息的录入、修改和查询等功能。
3. 租赁合同管理：包括合同的创建、审批、归档等功能。
4. 租金管理：包括租金的计算、缴纳、退还等功能。
5. 统计报表分析：包括商铺租赁情况统计、收入分析等功能。
二、商铺租赁管理系统技术框架1. 前端框架：采用前端开发技术，如HTML、CSS、JavaScript 等。
2. 后端框架：采用后端开发技术，如Java、Python等。
3. 数据库：采用关系型数据库，如MySQL等。
4. 服务器：采用云服务器部署。
5. 安全性和稳定性：采用数据加密、权限控制等技术保障系统的安全性和稳定性。
三、商铺租赁管理系统数据流程1. 商户信息录入：商户提供相关资料，管理员将其录入系统。
2. 商铺信息录入：管理员将商铺的基本信息录入系统。
3. 租赁合同创建：管理员根据商户和商铺信息生成租赁合同，并进行审批。
4. 租金计算与缴纳：系统根据合同信息自动计算租金，商户在线缴纳租金。
5. 统计报表生成：系统根据租赁信息和租金数据生成各类统计报表。
四、商铺租赁管理系统使用流程1. 商户注册账号：商户通过系统注册账号，获得访问权限。
2. 商户信息录入：商户登录系统，将自己的基本信息录入系统。
3. 商铺信息查询：商户可以根据自己的需求查询系统中的商铺信息。
4. 租赁合同签署：商户选择商铺并创建租赁合同，提交给管理员审批。
5. 租金缴纳与退还：商户按照合同约定，定期缴纳租金，退还需根据合同协议来操作。
五、商铺租赁管理系统预期效果1. 提高管理效率：系统将各个环节的流程规范化，减少人工操作时间，提高管理效率。
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商业运营管理系统用户操作手册
————租赁新签申报
(固定租金)
目录
目录 (2)
一、主要操作步骤 (3)
二、操作指南 (3)
1、申报主体信息维护操作步骤 (3)
2.维护申报的固定周期性费项/提成费项/一次性费项/刷卡手续费信息 (5)
3.申报提交审批 (7)
4.申报审批通过后发起合同 (8)
5.申报审批通过后合同复核生效。
(10)
一、主要操作步骤
1.申报主体信息维护
2.维护申报的固定周期性费项/提成费项/一次性费项/刷卡手续费信息
3.申报提交审批
4.申报审批通过后发起合同
5.合同审批通过后合同复核生效
二、操作指南
1、申报主体信息维护操作步骤
第一步：如下图依次点击菜单，打开“租赁新签申报”界面
第二步：点击增加按钮，进入新签申报录入界面
第三步：录入申报主体信息
如图：需维护签约单元、租户、以及核算公司、合同期、开票频率、品牌、业态等信息。
录入完成后保存。
关键点说明：
1.建筑物、单元、租户、品牌、业态等信息在系统中均做编码化管理，录入时需录入对应的编码。
针对该类编
码化管理数据。
点击输入框后方放大镜（快捷键F2）即可选择。
a)INTOWN-3001001；地王-30041001
b)单元编码：楼层编码+三位流水码
2.核算公司：INTOWN商业-03001；30041-广州卓越地王广场项目；
签约公司：01107-深圳市圳宝实业有限公司；03004-广州卓越地王广场经营管理有限公司
因现有核算体系是以项目的维度核算，因此核算公司实际为项目，签约公司为项目所归属的实体公司。
3.开票频率：即结算的收费周期，按月结算则为M，按季则为Q
4.租金模式。
a)GD1 固定租金+物管费：收取固定租金和管理费
b)GD2 固定租金（含物管费）：仅收取固定租金，无管理费
c)GT1 保底租金+提成租金：同时收取保底租金和提成租金（地王有该种模式，INTOWN暂无）
d)QG1 保底租金（不含物管），与提成两者取高：以固定租金和提成租金对比，以较高的金额收取，最
为最终的租金。
e)QG2 保底租金（含物管），与提成两者取高：以固定租金、物管费之和与提成租金对比，以较高的金
额收取，最为最终的租金。
f)TC1 提成租金（含物管）：仅收取提成租金，无管理费
g)TC2 提成租金+物管费：收取提成租金和管理费
h)HH1 租赁期内混合租金架构模式：合同期内租金模式不单一。
例如三年期合同，第一年以纯提成的方
式收租，后两年以固定提成两者取高的方式收租。
---注：每种租金模式涉及到对应管控逻辑，因此在信息录入时务必选择正确的租金模式。
5.版本状态。
该条申报的状态，用于区分系统中该条数据是否有效。
分为0-未生效，1-生效，2-失效，3-已变更。
所有新录入的申报均为未生效状态；当申报审批通过时，当前申报变为已生效的申报，即表示是一条有效数据；针对部分申报，可能存在最终申报失败，即租户未成功签约，则需对该申报信息做失效，表示该条数据是一条无效数据，则状态会变为2-失效；另还有部分申报签订了合同，在合同运营期内发生了变更，则会有变更申报，则原有申报的状态则会变为3-已变更，表示该条数据不是最新记录。
6.审批状态。
根据申报及合同的生命周期管理，分为以下几种状态：
A-申报修订，表示新录入，尚未提交审批
B-申报待审批，表示当前申报已经提交审批，但审批结果未确定
B01-申报审批通过
B02-申报审批拒绝，申报审批不通过，则需对申报信息重修订
C-意向书发起待审批，如果有部分租户需签订意向书，则在租赁申报审批通过后需发起意向书，该状态表示意向书已发起但审批结果未确定。
C01-意向书审批通过
C02-意向书审批拒绝，意向书审批不通过，则需重新发起意向书。
D-合同发起待审批，表示该申报已经发起合同，合同尚在审批中。
D01-合同审批通过，BPM中合同审批已通过，但合同尚未最终生效。
D02-合同审批拒绝，合同审批不通过，需重新发起。
E-合同生效，纸质合同已经确认生效。
2.维护申报的固定周期性费项/提成费项/一次性费项/刷卡手续费信息
第一步：保存后字体自动返回至查询界面，此时输入申报号，查询，选择查找的记录，点击修订按钮
第二步：点击修订按钮后再次进入租赁申报修订主界面，点击屏幕下方固定周期性费项录入按钮。
跳转至固定周期性费项录入界面。
第三步：点击修订按钮后再次进入租赁申报修订主界面，点击屏幕下方固定周期性费项录入按钮。
录入完成后保存，系统将返回租赁申报修订主界面
第四步：录入一次性费项信息。
因该合同属于一个固定租金合同，无提成，则不需要录入提成费项，直接点击一次性费项录入按钮，进入一次性费项录入界面。
在该界面，初始进入时系统将默认带出合同中需要收取的常规一次性费项，如无此费项，选中该记录点击删除按钮即可
选中需要录入的费项，输入金额及最晚交款时间，保存。
如有其它一次性费项也许收取，则点击下一行即可录入
第五步：维护刷卡手续费比例信息。
如果是代收银，则还需维护刷卡手续费比例，点击卡类手续费信息录入按钮，进入卡类手续费维护界面，同样，此处卡类已设置为自动带出，只需维护对应的扣点即可。
如果不是代收银合同，则无需维护该信息。
3.申报提交审批
第一步：检查申报信息，确认无误后点击最下方提交审批按钮则可提交审批。
第二步：选择发起审批的角色
如图，确认提交审批后，系统将跳转至岗位信息选择，选择以何种角色发起审批，选择后点击确认按钮。
--注：选择的角色不同可能会影响到BPM中审批路径
第三步：确认选择的角色
选择角色后系统将再次弹出提示框，如选择无误则点击确定，申报信息将传至BPM，待对应审批者审批。
如果选择错误则点击取消，重新提交审批。
提交审批后再次查询申报状态，此时状态以及变为B-申报待审批。
4.申报审批通过后发起合同
第一步：申报审批通过后，再次查询申报信息。
系统支持多维度的查找，除根据申报号精确查找外，还可根据租户号查找、品牌号查找、单元号查找或按租期查找。
同时，可多种查询条件相结合，快速查找到所需要的申报
第二步：发起合同。
找到需要发起合同的申报后选择，进入申报修订主界面，此时申报状态已经为B01，屏幕上方出现发起意向书（待完善）和发起合同按钮，点击发起合同按钮。
第三步：岗位选择
确认发起合同后同样进入岗位选择界面，选择角色，确定，将在BPM中发起合同审批流程。
此时申报状态变为D-合同发起待审批。
5.申报审批通过后合同复核生效。
合同审批通过后查询合同信息，此时合同状态为D01-合同审批通过，且生成了租赁号
对合同信息予以最终确认，确认无误后点击合同生效按钮，合同正式生效。
合同生效后审批状态变为1 --注：如需在合同中备注财务合同号，在合同生效前填写即可，合同生效后信息将无法补录。
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